【正文】 內(nèi)部構(gòu)成21%4%18%6%6%11%10%24%交通運(yùn)輸、倉儲和郵政 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè)金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)其他營利性服務(wù)業(yè) 其他非營利性服務(wù)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)仍為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 姜堰市三次產(chǎn)業(yè)為二、三、一的格局，以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)仍是城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金融等高端服務(wù)業(yè)所占比例較低。 30％ 70％ 2021年 12月 思源顧問 9 姜堰不僅對外來資金、人才吸引不足，本市人口也呈明顯外移態(tài)勢 市區(qū)年末總?cè)丝跀?shù)量走勢圖8950009000009050009100009150002021年 2021年 2021年 2021年需要鮮明的城市特色和功能定位來增強(qiáng)姜堰城市吸引力 2021年 2021年 總?cè)丝跀?shù) 901447 900381 遷入人數(shù) 7655 10645 遷出人數(shù) 8682 14720 自然增長率（ ‰ ） 數(shù)據(jù)來源：姜堰統(tǒng)計(jì)年鑒 姜堰人口總數(shù)顯現(xiàn)降低趨勢，出生率下降和人口外遷是主要原因，城市等級低、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不快是深層次原因，不過人口凈遷出數(shù)在降低。 ? 長江南北重要的商品集散地，市場發(fā) 達(dá)，商貿(mào)流通發(fā)達(dá) ； ? 電子、造紙、化工、機(jī)械、建材是重 要的支柱產(chǎn)業(yè) ； ? 臨江近海，水陸交通極為便利，為國 家級水路主樞紐和省級公路主樞紐城市 。 姜堰的旅游資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱于揚(yáng)州，加工制造業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)落后于常州，城市建設(shè)緩慢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力不足。 詳細(xì)資料見附件 2021年 12月 思源顧問 14 姜 堰 南 通 鹽 城 ? 南通是重要的江海港口城市，是長三角北翼重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流中心和區(qū)域交通樞紐； ? 依托其產(chǎn)業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢聚集了大量人才，成為蘇中、蘇北的經(jīng)濟(jì)第一強(qiáng)市； ? 長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)配套轉(zhuǎn)移基地之一，全方位承接上海的產(chǎn)業(yè)和資本轉(zhuǎn)移； ? 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為加工制造業(yè)，占到區(qū)域經(jīng)濟(jì)比重的一半以上，地區(qū)生產(chǎn)總值較高； 南通、鹽城兩市著重發(fā)展高能耗、勞動密集型的制造業(yè)和運(yùn)輸業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮?，姜堰與其相比產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢欠缺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢。如具有較多的土地儲備，為城市發(fā)展提供了后發(fā)優(yōu)勢的基礎(chǔ)條件。 揚(yáng)州 鎮(zhèn)江 常州 無錫 南通 鹽城 姜堰 需求外溢 承接周邊城市的服務(wù)需求，為集約式發(fā)展創(chuàng)造良機(jī) 鹽城 ?以加工制造業(yè)為主，三產(chǎn)比重僅占 % 揚(yáng)州 ?工業(yè)增加值的年增幅僅有1617% 鎮(zhèn)江 ?服務(wù)業(yè)對 GDP增長的貢獻(xiàn)率為 ％ 2021年 12月 思源顧問 20 以集約式的發(fā)展模式，解釋城市可持續(xù)運(yùn)營的觀念 結(jié)合姜堰城市特性與現(xiàn)狀，以長期戰(zhàn)略的眼光對城市進(jìn)行運(yùn)營，分析城市運(yùn)營的關(guān)鍵因素，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)生長 以經(jīng)營實(shí)體的模式來精心運(yùn)營城市，不貪圖眼前利益，以長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性眼光看待城市的發(fā)展 高度 塑造城市空間 開發(fā)以人為本 傳承城市特征 實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù) 運(yùn)營 人才集聚 資金集聚 產(chǎn)業(yè)集聚 2021年 12月 思源顧問 21 聚焦姜堰開發(fā)資源，提出形成技術(shù)密集的戰(zhàn)略性開發(fā)思路 ?姜堰市擁有良好的教育科技資源 ?房地產(chǎn)業(yè)有較大的提升空間 ?土地儲備較多 ?生態(tài)品質(zhì)優(yōu)良 發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的帶動作用 發(fā)揮教育對高科技人才、知識密集型人才的吸引優(yōu)勢 利用生態(tài)環(huán)境塑造城市特有的氣質(zhì) 合理、集約利用城市存量土地 技術(shù)密集型開發(fā)思路 2021年 12月 思源顧問 22 在提出技術(shù)密集型發(fā)展思路后，我們再來看姜堰的外部發(fā)展戰(zhàn)略 —— 融入、補(bǔ)充、跳出 姜 堰 融 入 補(bǔ) 充 跳 出 ?積極融入長三角北翼城市群的發(fā)展； ?更緊密融入長三角北翼 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈城市的整體發(fā)展； ?融入泰州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ?補(bǔ)充長三角北翼 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈城市缺乏的城市功能與產(chǎn)業(yè)功能； ?對泰州的欠缺因素進(jìn)行有效補(bǔ)充 ?跳出姜堰地理位臵局限，輻射整個(gè)蘇中、蘇北的高層次定位； ?跳出姜堰，形成與泰州共同發(fā)展的格局。 產(chǎn)業(yè) 與國 際接 軌， 吸引 全球 企業(yè) 研發(fā) 機(jī)構(gòu) 承接國際技術(shù)轉(zhuǎn)移 2021年 12月 思源顧問 24 依托大教育產(chǎn)業(yè)，形成人才、資金、高附加值產(chǎn)業(yè)的聚集 人才聚集 吸收周邊高端、知識密集型人才，并培養(yǎng)釋放 影響力聚焦全球 投資者的目光 資金聚集 高附加值產(chǎn)業(yè)的聚集 打造國際化、高層次的教育品牌 形成 依 托 海量時(shí)尚 消費(fèi)需求 大都市 以服務(wù)業(yè)為支撐 大教育產(chǎn)業(yè) 2021年 12月 思源顧問 25 最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)姜堰可持續(xù)發(fā)展、形成區(qū)域差異化開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo) 人才 聚集 良性聚集 資金 聚集 技術(shù)密集，高附加值 產(chǎn)業(yè)的聚集 ?可持續(xù)發(fā)展 ?與區(qū)域形成差異化 實(shí)現(xiàn) 姜堰 開發(fā) 目標(biāo) 姜堰 常州 無錫 揚(yáng)州 鎮(zhèn)江 鹽城 …… 南通 蘇州 開發(fā)特色與周邊區(qū)域形成差異化 ?人才、資金、技術(shù)密集型高附加值產(chǎn)業(yè)的集聚，可以加快城市化進(jìn)程； ?同時(shí)這些要素還能實(shí)現(xiàn)城市的永續(xù)生長和可持續(xù)發(fā)展。 2021年 12月 思源顧問 27 在這種情況下，土地資源是稀缺的 集約化土地利用 （合理規(guī)劃、 優(yōu)化配臵、內(nèi)涵挖潛 ） 土地稀缺 ?有限的資源作為要價(jià)的一個(gè)條件，相對壟斷； ?基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善后，土地稀缺性更明顯。 共同發(fā)展 2021年 12月 思源顧問 34 我們將以實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)為鑒，開發(fā)一步到位的大都市產(chǎn)品，提升城市整體形象 豐富的城市運(yùn) 營經(jīng)驗(yàn) 實(shí)力型開發(fā)企業(yè) 產(chǎn)品精致包裝，打造精品 一步到位 的 “大”都市 產(chǎn)品 提升姜堰城市整體形象 2021年 12月 思源顧問 35 開發(fā)大都市產(chǎn)品的同時(shí)，要和城市的軟環(huán)境緊密契合，保留城市氣質(zhì)，傳承城市品性 開發(fā)大都 市產(chǎn)品 城市 軟環(huán)境 保留城市氣質(zhì) 崇文重教，良好的基礎(chǔ)教育資源 三水文化，弘揚(yáng) 悠久的人文精神 傳承城市品性 精致、品味的城市格局，河橫、溱河等生態(tài)資源 2021年 12月 思源顧問 36 基于原則，提出我們的開發(fā)思路 一 ?依托在一線城市多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，扮演姜堰城市運(yùn)營商角色，合理塑造城市空間，有力促進(jìn)高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，促成可持續(xù)發(fā)展； 二 ?緊密結(jié)合對姜堰市的城市發(fā)展認(rèn)識，梳理特色資源，對本案開發(fā)進(jìn)行合理定位，形成對姜堰市整體發(fā)展的良性帶動； 2021年 12月 思源顧問 37 開發(fā)思路一 —— 基于永泰多年一線城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和對城市發(fā)展肌理的深刻認(rèn)識，站在城市運(yùn)營商角度運(yùn)作本案開發(fā) 永泰在本案開發(fā)中的角色扮演 ： ?姜堰市的城市運(yùn)營商 ?對如何合理塑造城市空間，整合區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文資源，促成人才、資金和高附加值產(chǎn)業(yè)有效集聚有深刻的理解； 1 ?能夠站在運(yùn)營城市的高度，運(yùn)用合理的開發(fā)策略，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。 ?產(chǎn)業(yè)放大器 ?城市起動機(jī) ?文脈傳承者 2021年 12月 思源顧問 40 城市起動機(jī) —— 姜堰作為一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈生產(chǎn)性服務(wù)功能核，非生產(chǎn)性服務(wù)集聚是主要功能特征，而本案作為中心城區(qū)項(xiàng)目，最適于形成有持續(xù)帶動作用的城市起動機(jī) 生產(chǎn)性服務(wù)功能核 ?商務(wù) ?商業(yè) ?科研 ?高端居住 ?會展 非生產(chǎn)性服務(wù)功能的共性特征是需要依托便利的溝通渠道和成熟的基礎(chǔ)設(shè)施，因此最容易在市中心形成集聚； 本案位于姜堰市中心，具有先天的位臵優(yōu)勢，因此，將城市功能定位為帶動生產(chǎn)性服務(wù)功能集聚的起動機(jī)，可持續(xù)帶動城市發(fā)展，同時(shí)能夠很好的契合本案的開發(fā)資源優(yōu)勢。 2021年 12月 思源顧問 43 綜合三大定位方向，提出本案定位 本案定位 姜堰 〃 城市 宜居示范區(qū) 城市綜合服務(wù)核 三水文化之根脈 ?城市起動機(jī) ?產(chǎn)業(yè)放大器 ?文脈傳承者 2021年 12月 思源顧問 44 城市 宜居示范區(qū) ? 外部資源環(huán)境的梳理和價(jià)值挖掘：溱湖，水景等 ? 內(nèi)部景觀的打造：中心景觀，組團(tuán)景觀的配合 ? 產(chǎn)品功能的體現(xiàn)：強(qiáng)化舒適，實(shí)用和細(xì)節(jié)的營造 定位解讀 2021年 12月 思源顧問 45 城市綜合服務(wù)核 ? 多功能的復(fù)合大盤：居住，會展，會所和商業(yè)的組合，提高項(xiàng)目整體的綜合性價(jià)比 ? 多元化的產(chǎn)品組合滿足不同客群的需要 ? 多種形態(tài)的建筑形成極富沖擊的視覺效果 2021年 12月 思源顧問 46 三水文化之根脈的 “ 昔 ” 與 “ 今 ” ? 昔日 —— “ 江潮滾滾北上，海汛滔滔西溯，淮水悠悠南下 ”三水相觸回旋、沖騰激蕩、匯聚姜堰！ 弘揚(yáng)三水歷史文化 再譜姜堰時(shí)代新篇 ? 今朝 —— 以大教育為始，提升城市價(jià)值，吸引人才、資金、技術(shù)的聚集，譜寫時(shí)代新篇！ 2021年 12月 思源顧問 47 定位實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵步驟一 —— 會所帶動 姜堰城市的 亮點(diǎn) 滿足高端人士的商務(wù)接待、商務(wù)談判、會議會展、商務(wù)居住需求 本項(xiàng)目的帶動點(diǎn)、亮點(diǎn) 提升了項(xiàng)目的整體功能和形象。 ?商務(wù)多功能 載體 ?高端商務(wù)會所 2021年 12月 思源顧問 48 定位實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵步驟二 —— 國際四星級酒店，填補(bǔ)姜堰國際酒店的空白 國際酒店 國際型、超五星級配臵，為高端人士傾情打造 高標(biāo)準(zhǔn)的國際酒店提升項(xiàng)目的品質(zhì) 填補(bǔ)姜堰國際型酒店的空白 2021年 12月 思源顧問 49 定位實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵步驟三 —— 時(shí)尚型消費(fèi)為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài) 設(shè)施優(yōu)良的商務(wù)會所吸引較多的高端人士 教育產(chǎn)業(yè)將為本地帶來一批年輕的時(shí)尚消費(fèi)群體 帶來數(shù)量較大的購物群體，產(chǎn)生對時(shí)尚購物的需求 體現(xiàn)市場前沿消費(fèi)的商業(yè)街 2021年 12月 思源顧問 50 第三部分：基于整體定位，確定本案初步開發(fā)方案 2021年 12月 思源顧問 51 初步規(guī)劃構(gòu)思 2021年 12月 思源顧問 52 2021年 12月 思源顧問 53 宜居住宅形態(tài)示意 產(chǎn)品類型： 高層 容積率： 包含：住宅，建筑面積約 89萬 商業(yè)，建筑面積約 基本說明：豐富的景觀、水系，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，面向高端客戶的高品質(zhì)住宅區(qū) ?宜居住宅，是在姜堰現(xiàn)有的基本居住需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行品質(zhì)升級后的高檔住宅區(qū)。 商業(yè)中心 2021年 12月 思源顧問 54 商務(wù)辦公形態(tài)示意 產(chǎn)品類型：集中式寫字樓， SOHO 容積率： 基本說明：商務(wù)辦公， SOHO是高端社區(qū)的特色之一，對接中心城區(qū)的高端辦公需求。 國際會所 ?會展：承辦商務(wù)展覽、會議會展，彌補(bǔ)姜堰及周邊城市缺乏高端商務(wù)設(shè)施的空白。 ?酒店式公寓：面向高端商務(wù)人士的酒店式公寓，豐富了商務(wù)居住產(chǎn)品。 2021年 12月 思源顧問 56 學(xué)校形態(tài)示意 產(chǎn)品類型： 教學(xué)樓及相關(guān)設(shè)施 容積率： 1左右 基本說明：優(yōu)良的師資水平，品牌教學(xué)質(zhì)量，滿足高端客戶的教育需求。 學(xué)校 2021年 12月 思源顧問 57 未來教育機(jī)構(gòu)示意 4個(gè)地塊是未來規(guī)劃用地，用地的產(chǎn)品類型將可能包含大教育產(chǎn)業(yè)的相關(guān)設(shè)施： ?教育科研設(shè)施（未來規(guī)劃） ?其他產(chǎn)品類型（未來規(guī)劃） 基本說明：規(guī)劃將建設(shè)包含初等教育、高等教育、成人教育、國際性品牌教育及專項(xiàng)研究機(jī)構(gòu)等不同形式的教育基地，以期成為項(xiàng)目的特色，為城市聚集大量人流，吸引國際型企業(yè)科研機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，并提升整個(gè)城市的影響力。 ?教育產(chǎn)業(yè)聚集、培養(yǎng)和釋放大量的高端人才，國際化的教育品牌更有利于聚焦全球的目光，實(shí)現(xiàn)人才、產(chǎn)業(yè)和資金的聚集，由此產(chǎn)生的消費(fèi)需求更是直接推動姜堰朝著大都市發(fā)展。 ?每個(gè)車位按照 40平米計(jì)算。 ?人防及車庫單方造價(jià)按 3000元 /平米計(jì)算 計(jì)算項(xiàng)目 占地面積（萬㎡） 建筑面積（萬㎡） 單方造價(jià)（元 /㎡ ） 建設(shè)成本數(shù)額（億元） 住宅 3150 商業(yè) 3490 商辦及商住 3490 學(xué)校 3490 幼兒園 3490 地下車庫 / 3000 人防 / 3000 合計(jì) 項(xiàng)目總投資：本項(xiàng)目總投資 ，其中土地費(fèi)用 ，建筑安