【正文】 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 地址：廣州市站南路 案例：華南國際建材城 開發(fā)商急功近利、租售方式不合理 為快速回籠資金，開發(fā)商提出了高額回報(bào)率的方式吸引投資者（ 市場價(jià)格： 40元 —— 60元 /㎡ .月， 開發(fā)商返租價(jià)格： 70元 /㎡ .月）。項(xiàng)目所在片區(qū)的小區(qū)入住非常低，對家居建材的需求量大幅減少！ 因此，項(xiàng)目前期招商困難、開業(yè)率低；所以就改變業(yè)態(tài)為鋼貿(mào)城。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 地址：廣州市站南路 案例：華南國際建材城 產(chǎn)品定位上受國家宏觀環(huán)境影響大 項(xiàng)目初期定位為建材城，其著眼點(diǎn)在于殼牌落戶大亞灣后帶動(dòng)的城市建設(shè)，以及深圳居住外溢對惠州房地產(chǎn)的巨大推動(dòng)。整個(gè)市場顯得冷冷清清。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 招商情況：前期建材城招商率 90%。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 案例：華南國際建材城 ?項(xiàng)目地址： 惠州大亞灣 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ?投資單位： 大亞灣廣寶實(shí)業(yè) 有限公司 ?項(xiàng)目規(guī)模： 總占地面積 ，建筑面積約 50萬平方米，總投資 7億 元 ?項(xiàng)目定位： 打造一座“世界級建材銷售基地 ” ?功能定位： 以建材經(jīng)營為導(dǎo)向又兼?zhèn)渖罡拍畹纳虡I(yè)中心 ?開業(yè)時(shí)間： 2021年 9月 26日 一、項(xiàng)目概況 169。 四、操作團(tuán)隊(duì) 169。 基于自身商業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)不足，開發(fā)商先后聘請了深圳市三立商業(yè)顧問策劃有限公司、東莞慧谷城市策略有限公司以及深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)策劃、銷售和招商工作。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 項(xiàng)目由政府牽頭、引入開發(fā)商正大興業(yè)實(shí)業(yè)投資有限公司投資開發(fā)。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 市場經(jīng)營管理陷入惡性循環(huán) ① 基本沒有專門及專業(yè)的運(yùn)營管理 ② 物業(yè)管理極差，保安的服務(wù)、衛(wèi)生極差 ③ 管理團(tuán)隊(duì)服務(wù)極差，經(jīng)營戶普遍不滿 ④ 目前在營商鋪開門率低，經(jīng)營管理方?jīng)]有采取任何措施補(bǔ)救 ⑤ 推廣宣傳不夠，毛紡中心在行業(yè)的知名度低 —— 開發(fā)商對市場經(jīng)營管理的資金投入少、精力投入少，對市場的經(jīng)營沒有更好的策略和方向，任其自生自滅！市場經(jīng)營難有起色，造成經(jīng)營戶的流失和開發(fā)商利益的損失。 基于對政府的信任和資金壓力過大，正大公司采取了商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售的方式；但在發(fā)售當(dāng)場就被封了 —— 因?yàn)樽C照不齊全、手續(xù)不完整！開局不利后，項(xiàng)目在大朗本地投資者和經(jīng)營戶心目中大打折扣！ 雖然發(fā)展商后來補(bǔ)足手續(xù)、獲得銷售準(zhǔn)許，并接連邀請三家商業(yè)代理公司銷售，但項(xiàng)目銷售和招商情況都大受影響！ 2021年金融危機(jī)后，發(fā)展商因毛織工廠盈利影響，難以再籌資金參與項(xiàng)目招商和經(jīng)營。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 開發(fā)模式不合理，開發(fā)商進(jìn)退維艱 大朗毛紡中心的建設(shè)，是基于大朗鎮(zhèn)政府要打造大朗毛紡的會(huì)展經(jīng)濟(jì)而起來的；為減少政府投入，政府邀請了時(shí)任大朗毛織商會(huì)會(huì)長組建公司負(fù)責(zé)開發(fā)。 然而，大朗毛紡的發(fā)展多以本地民營企業(yè)為主，他們在大朗擁有自有物業(yè)（臨街的多層商住樓），因此多采取“底商接單 +樓上談判 +倉庫交貨”的設(shè)店模式！經(jīng)過十多年的發(fā)展，大朗富康路一帶已經(jīng)形成了長達(dá) 3公里的毛紡一條街！由于生產(chǎn)和倉庫都在市外或周邊，該路段并沒有過多的擁擠、消防、環(huán)境污染等問題！ 因此，本地商家每年為了迎合政府的號召都會(huì)到毛紡中心參展，設(shè)立臨時(shí)展廳；但展會(huì)一結(jié)束，他們就回歸原處辦公。 三、失敗原因分析 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 地址：廣州市站南路 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 產(chǎn)業(yè)特性與區(qū)域市場氛圍不足以支撐以商貿(mào)為主的專業(yè)市場 毛紡產(chǎn)業(yè)在大朗的落戶生根源于港企的工廠轉(zhuǎn)移，但毛紡本身的市場不在南方而在北方城鎮(zhèn)！大朗純粹是一個(gè)生產(chǎn)基地！連發(fā)展自有品牌的毛紡企業(yè)都很少！而且毛紡屬于服裝類的一個(gè)很小分支，難以形成單一的批發(fā)市場。 169。 二、經(jīng)營情況 招商情況：整個(gè)項(xiàng)目一樓總體完成 60%，二樓總體完成 40%，空臵較多。 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 地址：廣州市站南路 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 大朗毛織貿(mào)易中心 B、 C區(qū)租金及售價(jià) 樓層 售價(jià)（元 /㎡ ） 月租金標(biāo)準(zhǔn)（元 / ㎡ ） 折后月租金標(biāo)準(zhǔn)（元 / ㎡ ） 3層 不售 不租 不租 2層 550010500 4080 2040 1層 600014000 60120 3060 一、項(xiàng)目概況 備注： ?B、 C區(qū)臨廣場商鋪售價(jià) / ㎡ ，基本售完；進(jìn)駐市場的商戶， 租賃合同三年一簽，免租一年半；管理費(fèi) / ㎡ /月 . ?A、 D區(qū)商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)是在 B、 C區(qū)折后標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再優(yōu)惠的，進(jìn)駐商家（必須有生產(chǎn)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照）， 租賃合同三年一簽，前兩年免租 ， 最終月租金 1020元 / ㎡ /月，管理費(fèi) / ㎡ /月 . 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 五、項(xiàng)目啟示 “外遷 升級型”專業(yè)市場最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于原有市場外遷遲遲未能實(shí)現(xiàn)！ 導(dǎo)致商家兩邊開鋪，但實(shí)際經(jīng)營重心仍在老市場、新市場大部分成倉庫，最終的結(jié)果是新市場缺乏市場競爭力而慘遭淘汰！即使與政府合作利益捆綁也不能改變市場發(fā)展的客觀規(guī)律！ 開發(fā)模式的方向一旦錯(cuò)誤，對項(xiàng)目的負(fù)面影響是非常大的！尤其是以售代租的模式，商鋪完全屬于產(chǎn)權(quán)分割出售，發(fā)展商沒有控制權(quán)的話，市場是很難經(jīng)營起來的！ —— 這對于規(guī)模較大、滾動(dòng)開發(fā)型項(xiàng)目尤為重要，否則項(xiàng)目后期開發(fā)部分的價(jià)值將難以實(shí)現(xiàn)！ 案例：廣州國際玩具禮品城 169。因此，項(xiàng)目策劃及銷售代理公司是 廣州美聯(lián)港臵房地產(chǎn)代理有限公司 ，市場經(jīng)營和運(yùn)營是美聯(lián)集團(tuán) 。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 四、操作團(tuán)隊(duì) 廣州國際玩具禮品城是由李嘉誠旗下 和記黃埔與長江實(shí)業(yè)聯(lián)合持有 60%的股權(quán)， 廣州市地方企業(yè)持有 40%股權(quán) 。 由于當(dāng)時(shí)商鋪熱銷，開發(fā)商忽略了品牌廠商的招商工作。 案例：廣州國際玩具禮品城 169。 專業(yè)市場 一般要經(jīng)歷至少 3年的培育期，需要優(yōu)惠的租金提供給進(jìn)駐的商家，所以，這種分割產(chǎn)權(quán)出售商鋪的做法，最終是難以獲得成功的。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 三、失敗原因分析 產(chǎn)權(quán)分割出售 ，為市場經(jīng)營埋下禍根 項(xiàng)目一期 800多個(gè)鋪位以產(chǎn)權(quán)分割出售為主，并且價(jià)格不菲！開發(fā)商出售后采取業(yè)主自主經(jīng)營的模式，只提供物業(yè)管理服務(wù)。玩具業(yè)的訂單減少，加上美國和歐盟對于玩具的要求越來越高，使本地的玩具生產(chǎn)越來越困難 ，對市場銷售渠道開拓的需求大大減少 。 但市場行為不以政府的意愿為轉(zhuǎn)移！ 至今，廣州一德路的玩具禮品批發(fā)市場仍然交投兩旺！新老玩具城“夾攻”讓該項(xiàng)目處境更尷尬， 除了一德路的批發(fā)市場對玩具禮品城造成壓力，位于廣州市南岸路原城啟大廈的登云天下 等項(xiàng)目也因 占據(jù) “ 地利 ” 而阻擊黃埔玩具城的經(jīng)營 。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 三、失敗原因分析 過高估計(jì)政府干預(yù)力度，以致 定位失誤 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。 本來這個(gè)園區(qū)還有穿梭巴士來往一德路和廣州東站，由于資金問題，穿梭巴士停駛，讓玩具城的人氣更加雪上加霜 。對于該地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。 發(fā)展商選址于此，除非是看中其未來的住宅開發(fā)潛力，否則難以支撐交易市場的經(jīng)營。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 三、失敗原因分析 選址問題 項(xiàng)目選址在廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，屬于廣州進(jìn)出口加工基地。 項(xiàng)目曾經(jīng)經(jīng)營情況 案例：廣州國際玩具禮品城 169。據(jù)商家反映，除了春季、秋季采購會(huì)兩個(gè)以及專場活動(dòng)外，平時(shí)的經(jīng)營狀況并不令人滿意，他們是在勉強(qiáng)支撐。因此，原投資者和經(jīng)營商戶非常憤怒！ 項(xiàng)目目前招商和經(jīng)營現(xiàn)狀 二、經(jīng)營情況 2021年 5月，玩具城首期 10萬多平方米、 800多家商鋪投入運(yùn)營。沒有一點(diǎn)專業(yè)市場的氛圍。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 近期再次走訪玩具城， 城中 900多檔口只剩十間留守苦撐 ，而且多為臨街鋪位自主經(jīng)營。據(jù)公開資料顯示，商鋪價(jià)格與當(dāng)時(shí)廣州天河區(qū)員村、東圃一帶的商鋪相差不遠(yuǎn)。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 廣州國際玩具禮品城平面布局 首層平面圖 二層平面圖 一、項(xiàng)目概況 案例：廣州國際玩具禮品城 169。 ?二期工程包括大型會(huì)館、商務(wù)酒店、各類娛樂設(shè)施與場所、配套商住小區(qū)等，將大大拓展市場的綜合功能，為國際化大市場提供完善配套服務(wù)，加強(qiáng)國際交流與合作。 ?功能定位：研發(fā)、展示、辦公、批發(fā)、倉儲(chǔ)物流、居住 ?開業(yè)時(shí)間： 2021年 一、項(xiàng)目概況 169。政企合力，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程最好的助推劑！ 具有行業(yè)背景的開發(fā)商或企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)槔斫猱a(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律和企業(yè)的真實(shí)需求，如能全力以赴參與項(xiàng)目前期的策劃、招商工作，對項(xiàng)目邁開關(guān)鍵第一步尤為重要！ ?一、項(xiàng)目 概況 案例：佛山中國陶瓷城 +陶瓷總部基地 Part 3 珠三角失敗案例分析 ?廣州國際玩具禮品城 ?大朗毛織貿(mào)易中心 ? 華南國際建材城 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權(quán)所有 五、項(xiàng)目啟示 作為產(chǎn)地型專業(yè)市場，必須緊緊把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，捕捉最好的契機(jī)介入 —— 過早參與或延誤時(shí)機(jī)都不明智。他從 2