【正文】 總體來說 ， 雖然 20%的建筑密度最為出彩 ， 但 23%的建筑密度市場風(fēng)險最小 因此 ， 我們更傾向于按建筑密度 23%的方案進行規(guī)劃設(shè)計 ， 具體還要看規(guī)劃設(shè)計的可實現(xiàn)程度 126 （ 10）組團分區(qū)建議 由于各建筑形式的目標(biāo)客戶群不同 ， 因此應(yīng)相對分區(qū) ， 以利于分組團開發(fā) 其中高層區(qū)物業(yè)相對高檔 ， 住戶相對集中 ， 應(yīng)安排最好的外部景觀和內(nèi)部景觀 為避免高度差距過大并適應(yīng)地形高差 ， 小高層應(yīng)在高層兩側(cè)臨街逐排擺放 低層區(qū)安排在南部居中位置 ， 與二期花園洋房相呼應(yīng) 多層區(qū)在東側(cè) ， 與二期多層相呼應(yīng) ， 在景觀安排上 ， 應(yīng)考慮每戶的均好性 多層區(qū) 低層區(qū) 水域 水域 小高層區(qū) 小高層區(qū) 127 山傳海 原深圳尺度策劃總監(jiān) 、 成都尺度業(yè)務(wù)副總經(jīng)理 經(jīng)濟學(xué)學(xué)士 ， 管理學(xué)碩士 手機： 13568892781 郵箱： 個人主頁： （ 搜狐 — 焦點房地產(chǎn)網(wǎng) ） 房地產(chǎn)前期策劃的理論與實踐匯報結(jié)束 歡迎提問！ 。學(xué)府春天 % 上城國際 新加坡花園城 % 東?；▓@ 14% 大溪地一期 % 森林公園 SL0401 C04地塊 22% 森林公園 SL0401 C02地塊 15% 金色池塘三期控規(guī) % 由上表可以看出 ， 雖然金色池塘三期的建筑密度可以達(dá)到 %， 但相對競爭樓盤來說 ， 缺乏競爭優(yōu)勢 因此 ， 針對三期容積率特征以及競爭樓盤情況 ， 三期可按 20%建筑密度進行空間安排 120 （ 4）如果三期全部安排小高層 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 三期占地 建筑密度 小高層 95% 149931 13037 97137 17% 公建 5% 7891 3156 合計 100% 157822 16194 由上表可以看出 ， 當(dāng)三期全部安排 ， 建筑密度只有17%， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出競爭對手 ， 空間感較強 。桂花園 綠地 多低層產(chǎn)品 ， 尤其是多層產(chǎn)品非常少 也就是說 ， 合肥城西缺乏存在于高檔樓盤中的多層住宅 ， 供應(yīng)層面存在市場機會 。 在這種競爭過程中 ， 高層豪宅會處于明顯的劣勢 再加上電梯住宅的市場抗性 ， 以及本案地塊在城市中的區(qū)位等因素 ， 高層豪宅的市場風(fēng)險會比較大 ， 銷售周期會比較長 （ 6）項目應(yīng)盡可能少地發(fā)展高層豪宅 114 根據(jù)以上分析 ， 項目要符合市場需求結(jié)構(gòu) ， 應(yīng)盡可能多地發(fā)展多層物業(yè) ，盡可能少地發(fā)展高層住宅 尤其對高層豪宅 ， 市場風(fēng)險比較大 ， 要控制總量和面市時機 市場對花園洋房和疊加別墅的接受比例各為 3%（ 戶數(shù)比 ） ， 考慮到疊加別墅的面積是普通住宅的 ， 因此將疊加別墅的建筑面積控制在總量的 5%以內(nèi) ， 可以控制市場風(fēng)險 （ 7）從市場角度來看項目物業(yè)組合 115 從競爭角度來說 （ 1）競爭首先是樓盤的競爭： 就合肥目前在售的樓盤來說 ， 與本案具有較強競爭關(guān)系的樓盤有：綠城桂花園 、 綠地國際花都 、 新華學(xué)府春天 、 新加坡花園城 、 上城國際 、 大溪地以及森林公園附近最近拍賣的土地 。 二者需要平衡 108 從需求角度來說 （ 1） 潛在目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品偏好： 最可能購買的建筑類型多層住宅1 2 層以下電梯公寓1 2 1 8 層電梯公寓花園洋房聯(lián)排別墅獨立別墅百分比7060504030202201223583 3 2 109 以上調(diào)查對象必須具有兩個最為主要的條件 ， 一是個人月收入 ≧ 2500元或家庭年收入 ≧ 45000元；二是未來 3年具有購買住宅的可能性 從調(diào)查結(jié)果來看 ， 多數(shù)被訪者傾向于購買多層住宅 ， 約占總被訪人數(shù)的 58% 就電梯公寓來說 ， 小高層住宅更受歡迎 ， 傾向購買的人群約占總被訪人群的 23%， 而傾向購買高層住宅的只占總被訪人群的 12% 其中 ， 傾向購買花園洋房和聯(lián)排別墅的人群占總被訪人群的 6% （ 2）消費者對多層住宅的傾向性較強 110 （ 3）消費者對電梯住宅的抗性較大 潛在消費者認(rèn)為電梯住宅存在的缺點費用高 83%房價貴71%公攤大55%電梯不安全,60%消費者對電梯住宅的長期費用最為敏感 ， 如物業(yè)管理費和電梯維護費； 相對來說 ， 消費者對一次性費用不很敏感 ， 如公攤大等； 較多消費者認(rèn)為電梯公寓是高檔住宅 ， 價格會比較貴 ， 這一點可通過價格策略進行解決 其中約六成的被訪者認(rèn)為電梯不安全 ， 這一比例較成都等城市要高 ， 消費者對電梯自身故障 、 停電 、 發(fā)生意外災(zāi)害 、 電梯作案等的心理恐懼可能是電梯住宅銷售最大的障礙 111 消費者對電梯公寓的抗性有些能夠解決 ， 如電梯住宅價格貴；有些可以部分解決 ， 如公攤大 但有些問題難以解決 ， 如物業(yè)管理費 、 電梯維護費 、 電梯安全的心理恐懼等 ， 這些抗性因素短期內(nèi)難以完全解決 金色池塘一二期雖然銷售一部分電梯住宅 ， 但根據(jù)調(diào)查了解 ， 這些人是喜歡整個樓盤 ， 然后到樓盤尋找多層 ， 在沒有多層住宅存在的情況下 ， 被迫選擇了電梯住宅 由此可以看出 ， 合肥市場對電梯公寓的抗性較大 ， 對多層更容易接受 。 這主要是因為土地增值收益較大 ， 需要在較多的物業(yè)上實現(xiàn)出來 ? 在項目做足容積率的前提下 ， 優(yōu)先發(fā)展低層住宅是最經(jīng)濟的 ， 其次是多層住宅 ， 樓體越高 ， 盈利能力越差 ? 但因建筑密度與容積率做滿要求 ， 項目只能平均做 8層左右 ， 低的太多 ，高的也就太多 。 100 （ 6）典型案例二：金沙西園（成都） 總凈用地面積 （ 未含代征地和公共綠地 ） ： 總建筑面積： 294900㎡ 其中： 地上： 266180㎡ 住宅： 202200㎡ 商業(yè)： 65880㎡ （ 含配套的派出所 、 醫(yī)院 ） 容積率： 總戶數(shù)： 1642 101 金沙西園是由成都置信房產(chǎn)旗下的宏信公司職業(yè)經(jīng)理人隊伍開發(fā)的項目 ，2022年上半年開盤 ， 一期以 3400元 /平米的均價 ， 開盤當(dāng)天即完成銷售 項目以川西民居為建筑特色 ， 以金沙遺址為依托 ， 全部安排多層住宅 容積率為 ， 接近本案容積率水平 該項目全部安排多層是迫于控規(guī)要求 ， 但在如此高的容積率做實現(xiàn)建筑擺放并被市場認(rèn)可 ， 對本案具有參考意義 （ 7）金沙西園項目簡介 102 （ 8）金沙西園總體規(guī)劃 因控規(guī)要求 ， 建筑物只能按行列式擺放 ， 但中心景觀呈線性安排的規(guī)劃方式 ， 仍能保證每戶景觀的均好性 103 因此 ， 從規(guī)劃的豐富性來考慮以及空間的富足程度來說 ， 金色池塘三期可以安排部分低層和多層 同時 ， 三期距離董鋪水庫和植物園較近 ， 為充分利用景觀資源 ， 提升項目品質(zhì) ， 可在臨景側(cè)面安排高層甚至超高層 項目三期具有山地特征 ， 山地建筑最為出彩的是低層建筑 ， 因此三期可適當(dāng)考慮部分低層住宅 雖然有以上各種物業(yè)的安排 ， 但因容積率特征 ， 三期物業(yè)只能以小高層住宅為主 也就是說 ， 從規(guī)劃合理角度來說 ， 金色池塘三期應(yīng)是高層 、 小高層以及低多層的組合 （ 9）從規(guī)劃合理角度看三期物業(yè)組合 104 從經(jīng)濟合理性來說 （ 1） 經(jīng)濟測算基礎(chǔ)指標(biāo)： 土地成本 ， 30萬元 /畝 ， 按容積率 ， 樓面地價約為 263元 /平米 前期工程費 ， 90元 /平米 （ 地上建筑面積 ） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ， 220元 /平米 （ 地上建筑面積 ） 政府征收的稅費 ， 150元 /平米 （ 地上建筑面積 ） 分?jǐn)偽词圮噹斐杀?， 300元 /平米 （ 地上建筑面積 ） 105 （ 2）容積率可不可以不做滿？ 發(fā)展物業(yè)內(nèi)容 低層住宅 全部多層 全部小高層 容積率 住宅建筑面積（ 95%） 88163 141060 202271 建筑密度 % % % 利潤總額（億元） 按即期價格測算 1. 04 1. 09 按未來價格測算 由上表可以看出 ， 三期如果不把容積率做足會損失一部分利潤 按即期價格測算 ， 項目全部做多層會損失 500萬元凈利潤 按未來價格測算 ， 項目全部做多層會損失 4600萬元凈利潤 因此 ， 我們認(rèn)為 ， 金色池塘三期應(yīng)該按照滿容積率方案進行考慮 那么 ， 可不可以全部安排疊加別墅或多層住宅呢 ？ 以下是相應(yīng)測算： 106 （ 3）滿容積率情況下應(yīng)優(yōu)先發(fā)展哪種物業(yè)？ 內(nèi)容 超高層 高層 小高層 多層 低層 前期工程費 90 90 90 90 90 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 220 220 220 220 220 政府征收的稅費 150 150 150 150 150 分?jǐn)偽词圮噹斐杀? 300 300 300 300 300 建安工程費 2022 1600 1200 900 1000 樓面地價 263 263 263 263 263 單方成本合計 3023 2623 2223 1923 2023 單方銷售收入 3980 3740 3500 3600 4666 單方毛利潤 957 1117 1277 1677 2643 由以上分析可以看出 ， 各類型物業(yè)的單方盈利能力是不同的 ， 基本是隨物業(yè)垂直高度的增加而下降 。二者需要平衡 93 六、物業(yè)發(fā)展建議 94 物業(yè)發(fā)展建議主要是根據(jù)投資策劃的基礎(chǔ)，給出項目的產(chǎn)品安排 在這一過程中，需要融入建筑策劃的一些內(nèi)容與方法 因此，從這一意義上說，策劃師必須懂一些規(guī)劃與建筑的知識 （一）物業(yè)發(fā)展建議的內(nèi)容與方法 95 從規(guī)劃合理角度來看 （ 1）地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 地塊名稱 占地面積 建筑面積