【正文】 。 投資者特征的一個含義是奠定了投資產品市場的基礎。 投資者的目標與焦點 (B) 下面列出是房地產資產市場里影響投資者的主要限制條件和關系： – 風險 – 流動性 – 時間范圍 – 投資者的專業(yè)和管理負擔 – 規(guī)模 – 資本約束 2022年 1月 4日星期二 199 167。 收入目標或現(xiàn)金流目標，意味著投資者對又投資產生的現(xiàn)金使用 有一個短期的和持續(xù)的需求。 投資產品與投資工具 2022年 1月 4日星期二 197 167。 投資目標與焦點 167。 房地產作為一種資產種類 2022年 1月 4日星期二 196 167。 房地產作為一個投資者：一些背景信息 167。 沃爾夫（ Tom Wolfe）在 《 完美的人 》 （ A Man in Full）一書中講述胡故事，是所有有抱負的開發(fā)商都必須閱讀的。而且像投資銀行一樣，商業(yè)銀行現(xiàn)在為其服務尋求費用。商業(yè)銀行是短期房地產信貸的主要提供者，但它們通過合并變得更大了，現(xiàn)在看起來更像金融超市。L 在20世紀 80年代經歷的極端問題。 貸款人 ◎歷史上，人壽保險公司是長期房地產信貸的主要提供者。借助這種方式，投資者可以購買貸款組合的一部分，就像可以購買 REIT的一部分權益一樣。 2022年 1月 4日星期二 193 167。雖然這些 REIT有部分是直接擁有房地產的“權益REIT” ，但大多數(shù)是“抵押貸款 REIT” 。 房地產投資信托 房地產投資信托是為了使小額投資者能夠分享到原來少數(shù)富有的個人和大機構才能獲得的商用房地產的收益。 摩根斯坦利、高盛和美林在創(chuàng)立機會基金方面是華爾街的領導者。 機會基金 通過使用他們自己的一些資金，加上從其他投資者那里籌集到的大量資金，購買不良貸款，價格經常為每美元（不良貸款） 1050美分。 商業(yè)抵押貸款支持證券 167。 機會基金 167。 杠桿效應 （ ROR） – ROR衡量的是房地產的總體回報，計算如下： ROR=NOI/總開發(fā)成本 （ ROE） – ROE是衡量權益投資回報水平的指標，是稅前現(xiàn)金流（ BTCF）和權益投資的比值： ROE= BTCF/權益投資 2022年 1月 4日星期二 190 167。 還本付息能力 債務償付額覆蓋比（ DSCR）等于 NOI除以債務償付 額（ DS）： DSCR= NOI DS 抵押貸款常數(shù)（ MC）就是每期必須償還金額占初始貸款額度的百分比。 2022年 1月 4日星期二 187 評估房地產（抵押物）價值 評估房地產價值的方法主要有兩種： (1)折現(xiàn)現(xiàn)金流法（ DCF）； (2)收益資本化法。 2022年 1月 4日星期二 186 167。 當權益投資者為尋求較高的收益而借款時，他們也承擔了收益變動性更大（風險更高）的成本。 NOI的基本計算過程如下 : 潛在毛收入 空置和收租損失 = 有效毛收入 經營費用 = 凈經營收入 2022年 1月 4日星期二 185 167。 杠桿效應 2022年 1月 4日星期二 184 167。 貸款人角度的融資以及房地產價值估計 167。 房地產收益能力 167。 2022年 1月 4日星期二 183 167。 房地產權益與債務市場 (B) ◎（短期）貨幣市場 – 建設貸款：為開發(fā)商建設場地內的建筑物或構筑物的建設活動提供資金的貸款 ◎（長期）資本市場 人壽保險公司 商業(yè)銀行 儲蓄機構 退休基金 2022年 1月 4日星期二 182 貨幣市場利率波動的原因 （ 1）短期資金的供給和需求的變動； （ 2）美聯(lián)儲的利率政策。 2022年 1月 4日星期二 180 167。 房地產資本流量 資本流量指的是某一給定時間段內總持有量的變動。 2022年 1月 4日星期二 178 167。 初級市場和二級貸款市場 初級金融市場：貸款以不同的方式、在不同的地方發(fā)起（創(chuàng)造）的，其整體的集合就是人們所稱的初級金融市場。 金融市場的定義 金融市場是使用金融工具將需要資金的任何有剩余資金的人相匹配的金融工具、貸款人和投資者的總稱。 房地產資本流量 167。 初級市場和二級貸款市場 167。 概述 167。 房地產現(xiàn)值計算 167。 金融創(chuàng)新 167。 概述 167。即 , P = S + L. 重建的最佳時間往往地塊全部價值僅等于其土地價值的時候才出現(xiàn)；結果就是，當前的建筑物由于此地塊重新開發(fā)價值變?yōu)?0， 2022年 1月 4日星期二 173 折舊原則 從長遠來說 , 位置價值的變化提供了已建成地產無杠桿投資者平均資本收益的理論值 (即財產是充分的運作 ). 2022年 1月 4日星期二 174 167。房地產的市場價值在任何時候包括建筑物價值加上土地價值 .建筑物價值在重新建設后用 S表示，建筑物價值構成了大部分的物業(yè)價值。圖中破折線和 U點線是一個來定義地塊位置價值趨勢的好方法。新建的或重建的建筑物價值基于地塊最高最好使用。 2022年 1月 4日星期二 171 物業(yè)價值的組成 (B) 離散點，當這塊土地上重新建設或發(fā)生重大結構改造，沿時間軸線分布在 C點。圖中描述的模型是與作為開發(fā)過程中的土地價值模型一致的。 2022年 1月 4日星期二 169 物業(yè)價值的組成 U U U U P P P P C C C C S L C = 建設起點； U = 重新建設的最高最佳使用 P = 物業(yè)價值； S = 結構價值； L = 區(qū)位價值 Time 2022年 1月 4日星期二 170 物業(yè)價值的組成 (A) 物業(yè)價值主要有兩個部分組成：土地價值和建造價值。 2022年 1月 4日星期二 168 167。首先，土地租金。 2022年 1月 4日星期二 167 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 (E) 叢房地產投資者觀點來看，鄰里繼承關系理論是個很重要的概念。當建筑出現(xiàn)全面下降，土地價值被相鄰的點壓下 ,此時重建的成本比較低。然而，還有一種可能是價值下降突然出現(xiàn)轉折。 各種經濟的、地理的、和社會的因素可能引起下降。 2022年 1月 4日星期二 166 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 (D) 相反，我們不希望看到 WEST Side A進入衰退期。這是由西部城市中心地區(qū)離位置全面擴張引起的。 圖中用 III點表示。從 II點開始，這個成熟期將無限期地繼續(xù)，伴隨著建筑被整修或重新修建新的建筑物時，除了保留鄰里關系及其低密度特征，原來建筑物的年代不再考慮。西側區(qū)域最初開發(fā)成低密度居住區(qū)，并全部建成這種新的 房屋。 起初田園農業(yè)地帶在每個城市擴張區(qū)域的邊緣，上圖表示的成長過程中分階段特性：隨著該地區(qū)城市的發(fā)展而變得成熟，土地價值迅速上漲的。從生物學借用術語，這個過程有時稱為鄰里繼承理論。 2022年 1月 4日星期二 161 167。 一個城市的橫斷面看到一個主導 CBD但是遠離城市中心點。 多中心城市 多中心城市不但擁有子中心，而且有多個主要中心。在土地使用邊界附近叫價曲線較低，當距離消滅了消極的外部型，則降低當進一步增加距離減少對商業(yè)中心的影響。這些邊界影響了與之相鄰和附近地塊的區(qū)位租金和土地價值 2022年 1月 4日星期二 155 邊界土地使用的負面外部效應 叫價租金 商業(yè)中心 距離 2022年 1月 4日星期二 156 邊界土地使用的負面外部效應 一塊土地使用的價租金曲線是利益從容易接近性到表左邊緣橫坐標軸線到另一個邊界土地使用。 物業(yè)生命周期和折舊結構 2022年 1月 4日星期二 154 167。 多中心城市 167。 其它城市土地使用理論 167。 對于相似的現(xiàn)實情況，幾乎所有的成片未開發(fā)土地市場價值僅包括這兩部分溢價成長型城市邊緣。圖中租金模型描述的是當前點租金，直接反映了空間市場需求與攻擊之間的平衡，為了表明位置與城市邊界的關系。 土地租金增長與不確定性含義和土地價值城市和地區(qū)超出了城市范圍的閑置地區(qū)。 . 2022年 1月 4日星期二 148 土地價值預測不確定性效果 事實反映，土地擁有者需要租金溢價。 2022年 1月 4日星期二 147 原則 5 城市成長越快，不確定性越大，結果就是成長帶來了城市土地價值的增加，不確定性顯示小的、密度較高的城市是最理想的。 單中心城市模型 起初，許多人認為商業(yè)地產租金隨著城市的增長而增長。因收入上漲引起的租金梯度下降，城市擴張，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加對運輸成本的影響。 2022年 1月 4日星期二 145 收入 城市人均收入全面上漲，將降低人口密度和租金梯度。 2022年 1月 4日星期二 144 167。 更廣泛地說 , 運輸成本的降低降低導致了城市中心位置 土地價值 ,使得所有地點平等。 2022年 1月 4日星期二 143 運輸成本的減少對存款不購買土地的影響 (B) 我們直覺地看到技術改進提高了整體的生產力和社會福利，即運輸成本的降低。那么 ,運輸成本降低引起了城市土地租金下滑 。 2022年 1月 4日星期二 141 運輸成本的減少對存款不購買土地的影響 L L C C A A B B CBD 2022年 1月 4日星期二 142 運輸成本的減少對存款不購買土地的影響 (A) 第二種選擇可能影響了運輸業(yè)的發(fā)展，如果居民選擇保持同樣水平的居住密度，不是擴張城市空間區(qū)域而不管運輸業(yè)的發(fā)展。 2022年 1月 4日星期二 140 運輸成本的減少對存款購買土地的影響 (B) 的確 , 城市密度降低純效果 ,即使運輸成本沒有減少 , 來降低市中心 土地絕對租金。 2022年 1月 4日星期二 138 運輸成本的減少對存款購買土地的影響 L L C C A A B B CBD 2022年 1月 4日星期二 139 運輸成本的減少對存款購買土地的影響 (A) 第一種情況， Circlopolis居民選擇了花費一些運輸成本購買城市土地。 原則 原則 3 保持人口和收入不變，人均運輸成本降低，將引起城市中心地區(qū)土地租金的絕對值減少，同時，引起城市邊緣地帶土地租金的增加。因此，租金將會均勻增加。因此，我們得出最終平衡租金等于每平方英畝的運輸成本。 2022年 1月 4日星期二 135 區(qū)域固定條件下的人口增長效果 L L C C A A B B CBD 2022年 1月 4日星期二 136 區(qū)域固定條件下的人口增長效果 (A) 現(xiàn)在假設城市區(qū)域固定，因為土地使用受到管制和控制。 原則 原則 2 如果一個城市的區(qū)域增加而非密度增加，物業(yè)租金的增長與周邊有強大的關聯(lián)性。因此，控制平均租金變化的是每個點離城市邊緣的距離變化。租金梯度有運輸成本和密度決定。因此，架設不同規(guī)模城市的居住租金不變，大城市往往獲得較高的密度和較小的居住單位。 2022年 1月 4日星期二 132 假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響 (B) 保持密度不變，大城市的土地租金將傾向于更高，即使大城市的密度不如小城市。 原則 原則 1 ： 其他因素平等的條件下 ,大城市將有較高的平均租金 . 2022年 1月 4日星期二 130 假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響 L L C C A A B B CBD 2022年 1月 4日星期二 131 假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響 (A) 我們看到，人口每增加一個百分點則該區(qū)域也同樣增加一個百分點，假定密度不變，半徑則增加半個百分點。 CBD = 中央商務區(qū) 。 C= 建設租金 。 面 簡單的單中心城市 ,是一個從中心點延伸出來的有一定半徑的圓圈 . 單中心模型是一個典型的理論例子，將現(xiàn)實簡單化，來揭示現(xiàn)實中重要的共性。 原則 167。 單中心城市原則 167。大多數(shù)的城市的部分解釋透過這兩種觀點。 兩者的差異 同心環(huán)模型與扇形模型對城市結構的看法截然相反。 城市土地使用結構模型 CBD 中等 收入 低收入 重工業(yè) 輕工業(yè) 中等 收入 上層 收入 低收入 流行趨勢 2022年 1月 4日星期二 124 城市土地使用結構模型 霍伊特扇形模式 是指一些土地使用能夠互相共榮并且往往這些扇形相互毗鄰。 模型 CBD 遷徙者 低收入者 中等和較 高收入者 Newest 2022年 1月 4日星期二 122 城市土地使用結構同心圈模型 如果把這種敏感性結果與單中心城市模型結合，我們就得到一個經典的城市模式 —— 同心圓模型；模型顯