【正文】 從高路面一側(cè)進(jìn)入一層（實(shí)際是我們的二層）是日用百貨及家具商場(chǎng)。 商場(chǎng)為三層建筑： 方案 1： 建筑面積 33333 ㎡ /層，可出租面積按 60%計(jì)算 為 20200 ㎡ /層 3 層 功能娛樂(lè)（ 20200 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、 KTV 等 2 層 家具商場(chǎng)（ 10000 ㎡） 、日用生活館（ 10000 ㎡） 1 層 超市（ 3000 ㎡） 、建筑裝飾材料（ 15850 ㎡）、家電（ 1150 ㎡） 15 說(shuō)明： 該方案適宜于 地勢(shì)落差較大項(xiàng)目（具體可參照吉林新生活項(xiàng)目用地）。 品類(lèi)布局 平面布局中，首先要做的是根據(jù)總體面積及項(xiàng)目實(shí)際情況劃定各商場(chǎng)面積及各品類(lèi)在商場(chǎng)中所占據(jù)的比例。如相關(guān)設(shè)施對(duì)日后總體經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來(lái)影響，不合乎商業(yè)規(guī)則的，須與工程部事先做以協(xié)調(diào)，在不影響大局的前提下做以調(diào)整，以免日后再進(jìn)行改建，造成費(fèi)用浪費(fèi)。 通過(guò)設(shè)計(jì)科學(xué)、裝飾優(yōu)美、布局合理的項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)情緒、刺激消費(fèi) 者的購(gòu)買(mǎi)欲望并最終完成購(gòu)買(mǎi)行為。因此要彌補(bǔ)這兩樣損失，就必須在零散租戶(hù)的組合設(shè)計(jì)上和樓層布局上下大功夫。 負(fù)面效應(yīng)是：購(gòu)物中心缺乏領(lǐng)頭羊，沒(méi)有集客與留客的項(xiàng)目，會(huì)同時(shí)減弱潛在商家的進(jìn)場(chǎng)信心和消費(fèi)者的光顧興趣。在與引進(jìn)的主力店進(jìn)行談判時(shí)，立足于整個(gè)商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)其入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期與以后進(jìn)場(chǎng)的其它商家形成互補(bǔ)。 負(fù)面的效應(yīng)是：主力店與個(gè)性店所經(jīng)營(yíng)的商品或目標(biāo)顧客容易出現(xiàn)重迭，最終造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，削弱整體效益。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒(méi)有達(dá)到要求，主力店往往會(huì)用法律的手段討公道。據(jù)此，我們需在項(xiàng)目初期就與相關(guān)的意向主力店進(jìn)行溝通，事先根據(jù)主力店的需求量身訂做 招租主力店的利弊分析 ： 很強(qiáng)的集客能力 ； 具有成熟、良好的品牌形象，對(duì)于提升商業(yè) 地產(chǎn)的形象有很大作用 ； 進(jìn)駐之后，我們可以進(jìn)行長(zhǎng)期的持有，也可以進(jìn)行帶租約的銷(xiāo)售，使經(jīng)營(yíng)進(jìn)可攻，退可守 ； 對(duì)一些小的商家和品牌有明顯的帶動(dòng)作用，這點(diǎn)也是稱(chēng)其為主力店的主要原因 ； 很強(qiáng)的廣告效應(yīng)，自身的品牌拉動(dòng)、集客能力，投放質(zhì)量很高的廣告，都對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有很強(qiáng)的廣告效用。 沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進(jìn)是招商工作中的重中之重。 價(jià)格和付款方式： 招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價(jià)格要有足夠的吸引力， 放水養(yǎng)魚(yú) ,這樣才有利于我們的成功。層高、進(jìn)深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預(yù)留，這些因素決定了主力店能否進(jìn)入，這和價(jià)格沒(méi)有關(guān)系。 。 醫(yī)藥連鎖店 —— 吉林健康萬(wàn)家、深圳美信、珠海濟(jì)生、北京金象、廣西嘉進(jìn) 等。 功能店 —— 休閑娛樂(lè)：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、游樂(lè)設(shè)施等；配套功能店：美容護(hù)理、洗車(chē)行、洗浴、快捷酒店等。 專(zhuān)業(yè)店 —— 獨(dú)立專(zhuān)業(yè)店： ITAT、海瀾之家等；連鎖專(zhuān)業(yè)店：屈臣氏（屬專(zhuān)業(yè)護(hù)理店）、國(guó)美、蘇寧、肯德基、麥當(dāng)勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島咖啡、星巴克 。 家居建材超市 —— 百安居、東方家園、家德寶等。 主力店類(lèi)型 現(xiàn)代百貨主力店 —— 國(guó)商、大商、上海百聯(lián)、新天地等。主力店面積越大（高于 50%），所占比例就越高，則商業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)構(gòu)越穩(wěn)定，但整體租金收入?yún)s較少；相反主力店面積越小（低于 30%），所占比例就越少，則商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可變性越大，但預(yù)期來(lái)自經(jīng)營(yíng)散戶(hù)的租金收入?yún)s相對(duì)較高。同時(shí)， 主力店的引進(jìn)， 可以 幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。 在業(yè)種組合的過(guò)程中，每個(gè)業(yè)種的 消費(fèi)者 層次不能相差太遠(yuǎn)，但也不能完 全 重疊，這樣會(huì)造成目標(biāo) 客層 的分散，從而對(duì)于 日后 整個(gè) 項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)不利。由于市場(chǎng)的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)首先滿(mǎn)足目前的市場(chǎng)需求的情況同 時(shí)，要做到適當(dāng)?shù)某?，以順?yīng)市場(chǎng)的發(fā)展；在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要明確其經(jīng)營(yíng)主題。 在市場(chǎng)調(diào)研中對(duì)于調(diào)研的信息來(lái)源，抽樣樣本，信息的類(lèi)型，數(shù)據(jù)處理辦法等都要做到真實(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)、客觀以確保調(diào)研結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性、客觀性。 注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測(cè)算等在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，還須視實(shí)際情況加以變動(dòng)，這里只是假以總建為 10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)說(shuō)明。 8500元 /㎡ =20824㎡247。 8000元 /㎡ =22125㎡247。 7500元 /㎡ =23600㎡247。 7000元 /㎡ =25286㎡247。 6500元 /㎡ =27231㎡247。 6000元 /㎡ =29500㎡247。 5500元 /㎡ =32182㎡247。 5000元 /㎡ =35400㎡247。 4500元 /㎡ =39333㎡247。 4000元 /㎡ =44250㎡247。 3500元 /㎡ =50571㎡247。 3000元 /㎡ =59000㎡247。我們來(lái)測(cè)算出售占比是多少可以收回成本。 8500元 /㎡ =22020㎡247。 8000元 /㎡ =23375㎡247。 7500元 /㎡ =24933㎡247。 7000元 /㎡ =26714㎡247。 6500元 /㎡ =28769㎡247。 6000元 /㎡ =31167㎡247。 5500元 /㎡ =34000㎡247。 5000元 /㎡ =37400㎡247。 4500元 /㎡ =41556㎡247。 4000元 /㎡ =46750㎡247。 3500元 /㎡ =53429㎡247。 3000元 /㎡ =62333㎡247。我們來(lái)測(cè)算出售占比是多少可以收回成本。 經(jīng)營(yíng)方式： 租賃式經(jīng)營(yíng) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)： 自主產(chǎn)權(quán) 收益方式 ： 收取固定租金 ；通 過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值 ， 進(jìn)行資本 運(yùn)營(yíng)。 服務(wù)功能區(qū) —— 美食、娛樂(lè)、 室內(nèi)公 園 區(qū)域位置及規(guī)劃面積 ：占據(jù)整個(gè)頂層，規(guī)劃面積： 萬(wàn)㎡，占總體面積 25%。 經(jīng)營(yíng)方式： 租賃式經(jīng)營(yíng) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：銷(xiāo)售 部分 產(chǎn)權(quán) （為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形 式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營(yíng)） ， 10 年返租，物業(yè)整體租賃 給 經(jīng)營(yíng) 主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營(yíng)戶(hù) 。 專(zhuān)業(yè)店 —— 家居建材館 區(qū)域 規(guī)劃面積 ： 萬(wàn)㎡，占總體面積 35%。 經(jīng)營(yíng)方式 ：租賃式經(jīng)營(yíng) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán) （為便于整體布局 的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營(yíng)） ， 10 年返租，物業(yè)整體租賃 給 經(jīng)營(yíng) 主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營(yíng)戶(hù) 。 主題百貨 —— 日用生活館 區(qū)域規(guī)劃 面積： 4 萬(wàn)㎡，占總體面積 40%。營(yíng)業(yè)面積規(guī)劃按占比 50%65%計(jì)算，其購(gòu)物功能的 規(guī)模宜 占總體營(yíng)業(yè)面積的 60%80% 9 之間 ，層數(shù)控制在 3 層 以下（原則上為一層，也可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)地下一層，輕鋼結(jié)構(gòu)）。地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)造商圈氛圍及號(hào)召力，匯聚商業(yè)客流所帶來(lái)的巨大升值空間是相當(dāng)可觀的。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、 居、 用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。 消費(fèi)者需求 設(shè)計(jì) 規(guī)劃 必須富有時(shí)代感以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，同時(shí)又 滿(mǎn)足消費(fèi)者的感受和興趣， 激發(fā) 消費(fèi)者 更深層次的渴望， 以求在其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷改造升級(jí)中持續(xù)發(fā)展，立于商業(yè)潮頭。對(duì)于主力店來(lái)說(shuō)，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)等都是由自己來(lái)確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設(shè)計(jì)是由商家決定 的，我們須事先與相關(guān)意向店家進(jìn)行溝通，不可 盲目的 自行 規(guī)劃設(shè)計(jì) 。對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分布和面積占比， 品類(lèi) 選擇、分布和面積占比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以 協(xié)調(diào) 項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。 主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析 ，而后 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 戰(zhàn)略定位（ 確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃思路與目的 ）、 業(yè)態(tài)定位 、 功能定位 、 主題定位 、形象定位 、 目標(biāo)客戶(hù)定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位、 商圈定位等。 綜合 定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目 “ 是什么、做什么、如何做 ” 的問(wèn)題。 我們將 商業(yè)地產(chǎn) 規(guī)劃總結(jié)為 商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營(yíng) 管理模式 規(guī)劃 三大部分 ： 一、 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 是通過(guò) 前期大量詳細(xì)而周密的 市 場(chǎng) 調(diào) 研 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目 綜合 定位、業(yè)態(tài) 組合 及功 能設(shè)定、 8 主力店 設(shè) 置 等 。雖然開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱，但 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目擱淺或開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象 時(shí) 有發(fā)生。 第二 部分、項(xiàng)目規(guī)劃方案 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的“一站式主題購(gòu)物中心”正逐漸被人們所青睞。 項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊至少比鄰一條城市主干道 (雙向 6 車(chē)道 )或兩條交通次主干道（雙向 4 車(chē)道）交匯處，沒(méi)有立交橋、河流、山川等明顯阻礙物。 項(xiàng)目可視性佳（ 50米以外易見(jiàn)），臨街面寬度不低于 200米。 距市中心車(chē)程不超過(guò) 1520 分鐘。 項(xiàng)目供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。 項(xiàng)目位置符合城市未來(lái)發(fā)展方向。 地塊要求：凈地、 5 通一平。 城市房地產(chǎn)行業(yè)年開(kāi)發(fā)量 100萬(wàn)㎡以上，竣工量 50 萬(wàn)㎡以上。 該城市有明顯的支柱產(chǎn)業(yè)。 城市規(guī)劃重視第三產(chǎn)業(yè)。 城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入 12020 元以上。 城市全社會(huì)年固定資產(chǎn)投資 200 億元以上。 集團(tuán)選址標(biāo)準(zhǔn)為： 城市常住人口： 50萬(wàn)以上。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。 ”現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)；二是交通便利；三是必須擁有相當(dāng)數(shù)量 的中高收入的消費(fèi)群體。對(duì)于一個(gè)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場(chǎng)的占有率，就必須保持在市場(chǎng)有不斷的供給，也就是要今年儲(chǔ)備明年、后年、大后年的土地，因此土地儲(chǔ)備的第一步關(guān)鍵因素就是選址。 ....................................................................................... 93 三、價(jià)格制定 ......................................................................................................................................... 93 ............................................................................................................................ 93 ..................................................................................................................... 94 ............................................................................................................................ 95 .................................................................................................................................... 95 III 沖刺 .......................................................................................................95 第 五 部分、開(kāi)盤(pán) ..............................................................................................96 一、流程設(shè)計(jì) 緊張有序 ...................................................................................................................... 96 二、人員安排 ......................................................................................................................................... 96 三、氣氛把握 ......................................................................................................................................... 97 四、開(kāi)盤(pán)總結(jié) 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