【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用 1）有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺 2）有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展 3）有助于住房制度改革的繼續(xù)深化 4）促進(jìn)人民居住生活水平的提高 5）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求 6） 提高了就業(yè)率 經(jīng)紀(jì)總收入。 D、行業(yè)消失期（ 19521978） 這一時(shí)期由于國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)因素，我國的住房制度以分配為主，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本消失。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) ：指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間、代理、行紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：指按國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)注冊的具有獨(dú)立法人資格的經(jīng) 濟(jì)組織。 5什么是物業(yè)管理？ 答：【物業(yè)管理】 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。如果購房者 交了定金之后改 59 變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 ４８、什么是花園式住宅？ 答：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住 58 面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。 ４６、什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？ 答：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 “混 ”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái) 、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。 ４５、什么是磚混住宅？ 答：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的 “磚 ”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。 ４３、什么叫 “戶室比 ”？ 答： “戶室比 ”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占 25%，中套（二室戶）占 47%，大套（三室或四室戶）占 28%。 ４１、什么是躍層式商品房、復(fù)式房？ 56 答：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋；復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。 【其他結(jié)構(gòu)】是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。 【磚木結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。 【混合結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 【鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。 ４０、房屋的結(jié)構(gòu)類型有那幾種？ 答：【鋼結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 3８、什么是占地面積？ 答：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 （ 3）陽臺(tái)建筑面積： A原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； B，挑臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； C，凹陽臺(tái)按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)入建筑面積； D，半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其 交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。 （ 2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。 3什么是使用率？ 答：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建 筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。 3什么是建筑密度？ 53 答：指建筑覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 8米左右。層高減去樓板的厚度的差，叫 做凈高。住宅的高度計(jì)量除了用 “米 ”，還可用 “層 ”來計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性；房屋的進(jìn)深：是指房屋的實(shí)際長度。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g和寬度而言，故又稱為開間。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。單元式 住宅一經(jīng)建造使用，便被社會(huì)所接受，并推廣到大多數(shù)國家和地區(qū)。（ 3）建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 單元式住宅的基本特點(diǎn)：（ 1）每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并 根據(jù)房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購買權(quán)。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨房改的推進(jìn)而不斷提高。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅主 要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。 2什么是公有住宅？ 答：公有住宅，在我國也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。 2什么是存量房？ 答：存量房 是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。 2什么是平價(jià)房？ 答：平價(jià)房是摜以成本加上 3%管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅。即只租不售的房屋，專門出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者或外來務(wù)工人員。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對 4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 1什么是軍產(chǎn)房？ 答：軍產(chǎn)房是指不能買賣出租、轉(zhuǎn)讓、抵押，是分給自己軍人才可用的。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。 1什么是經(jīng)濟(jì)適用房？ 答：經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的 商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。 1什么是農(nóng)民房？ 答：農(nóng)民房是指農(nóng)民按照政府或村集體組織的規(guī)定，在自家宅基地上建筑的房屋。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。 1什么是集資房？ 答：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。 1什么是商品房？ 答：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 1什么是居住小區(qū)？ 答：住宅小區(qū)也稱 “居住小區(qū) ”，是由城市道路以及自然界線（如河 流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。 土地使用權(quán)出讓的方式有那幾種？ 答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式 五證指的是什么？ 46 答：即五證：《國有土地使用證》《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》，按照國家相關(guān)法律、法規(guī)，在中國大陸開發(fā)企業(yè)必須取得以上五證才可能將房屋對外銷售 什么是房屋？ 答：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在 米以上的永久性場所。 土地使用年限的類型有那些？ 答： (一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。 1）農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等 2）建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住 45 宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等 3）未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地 土地所有權(quán)的表現(xiàn)形式有那些？ 答：土地所有權(quán)的表現(xiàn)形式主要有兩種：一是國家所有，二是農(nóng)村集體組織所有。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分 土地。 房地產(chǎn)的三個(gè)市場 1）一級(jí)市場：指土地市場 2）二級(jí)市場：指開發(fā)企業(yè)將物業(yè)出售給他人的行為 3）三級(jí)市場：指房屋、土地的二次或多次轉(zhuǎn)讓 44 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 資源的有限性； d) 物業(yè)的差異性。 五、房地產(chǎn)名詞解釋 什么是房地產(chǎn)？ 答：房地產(chǎn)包括兩部份：一是地產(chǎn)，二是房產(chǎn)；是指土地、建筑及固 著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動(dòng)，因而又稱不動(dòng)產(chǎn)。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金屬于職工個(gè)人所有。 （五） 有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保； 申請個(gè)人二手房貸款須提供的資料 （一）借款人身份證、戶口簿或有效居留證明以及婚姻狀況證明的原件 /復(fù)印件； （二）借款人收入及財(cái)產(chǎn)證明（如工資卡、存折、存單、稅單、有價(jià)證券、房產(chǎn)等）； （三 ）財(cái)產(chǎn)共有情況； （四）家庭月收入情況； （六） 購房合同原件； （七） 購房發(fā)票（首期款）原件及復(fù)印件； （八） 貸款銀行存折原 /復(fù)印件； （九） 貸款銀行和擔(dān)保公司需要提供的其他資料。 1私房買賣須提交的資料有那些？ 答：賣方： 《房屋所有權(quán)證》 《房屋共有權(quán)證》 《土地使用權(quán)證》 《房地產(chǎn)買賣契約》或買賣合同 身份證及復(fù)印件 當(dāng)事人因故不能親自辦理應(yīng)提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的委托書 有共有人的提交《房屋共有權(quán)證》 買方： 身份證及復(fù)印件（如須在產(chǎn)權(quán)證上填寫多人名字，須提供他人的身份證） 流動(dòng)人口婚育證明（非本市戶口） 其他： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請表； 契稅納稅申報(bào) 審批表；私有房屋所有權(quán)登記申請表或房屋所有權(quán)登記申請表。房地產(chǎn)登記時(shí)要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號(hào)對房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論 歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房 地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。 37 市房屋管理是那個(gè)部門，具體地址在那里？ 答：房屋管理部門是市房屋產(chǎn)權(quán)管理局，位于 ?????????。 須交納契稅 1% 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi) 6元 /M2 個(gè)人購私房指的是什么？ 簽：個(gè)人購私房指買受人購買私人物業(yè) 。2 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓須交納 %的營業(yè)稅 經(jīng)濟(jì) 適用房 :從取得經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證之日起算五年內(nèi)不 36 能轉(zhuǎn)讓 (包括贈(zèng)與 ) 房改房 單位房 集資房 ?? 新建商品房居住未滿 2年怎樣計(jì)算？ 答：新建商品房居住時(shí)間的計(jì)算是從買受人納完契稅的當(dāng)天算起，一直往后推算 2年。 6）、尾盤及不良資產(chǎn)，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況來定。 4）、代辦按揭 ，根據(jù)實(shí)際情況收費(fèi)。 2）、房屋租賃收租賃價(jià)的一個(gè)月房租作為傭金，業(yè)主、客戶各一半。 貴公司的主要服務(wù)項(xiàng)目有哪些？ 答：房地產(chǎn)全程營銷策劃（房地產(chǎn)研究、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)銷售顧問、項(xiàng)目管理顧問、商業(yè)營運(yùn)及管理顧問）、房地產(chǎn)三級(jí)市場交易 貴公司在本省服務(wù)的二級(jí)市場項(xiàng)目有那些？ 答： ????? 貴公司三級(jí)市場部的主營項(xiàng)目有哪些？ 答：三級(jí)市場部的主營項(xiàng)有：尾盤銷售，二手房（住宅、寫字樓、商鋪、廠房、倉庫）買賣 、租賃，不良資產(chǎn)銷售代理，土地買賣、租賃，代理房屋置換（買賣置換或旅游置換），代辦房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證、工程報(bào)建等 貴公司的辦公地址在哪里，聯(lián)系方式是怎樣？