【正文】 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服 。 第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主 委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì) 對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi) 用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政 府 價(jià)格 主 管部 門應(yīng) 當(dāng) 會(huì)同 房地 產(chǎn) 行政 主 管部 門根 據(jù) 物業(yè) 管理 服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。 附：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部 二 ○○ 三年十一月十三日 附： 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。 本標(biāo)準(zhǔn)委托南京市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。 本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：賈勝年、彭欣祥、張志剛、蔡春升、李桂毓。 本標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)部房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)歸口單位上海市房屋科學(xué)研究所歸口。 ６．６ 執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議而又不能協(xié)商解決時(shí)，雙方均得申請(qǐng)市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。接管單位在需要時(shí)用于代修、保修期滿，按實(shí)結(jié)算，也可以在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議，建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修，保修保證金和保修費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由各地自定。 ６．３ 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 ６．２ 接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求。 ６ 交接雙方的責(zé)任 ６．１ 為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按４．２和４．３條的要求提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。 ５．５．２ 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。 ５．４．３ 檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。 ５．４ 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) ５．４．１ 以ＣＪ１３－８６和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。 ５．３．６ 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 ５．３．４ 對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按５．５條處理。對(duì)具備條件的，應(yīng)在１５日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 ５．３ 接管驗(yàn)收程序 ５．３．１ 移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。 ５．２ 接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料 ５．２．１ 產(chǎn)權(quán)資料： ａ．房屋所有權(quán)證； ｂ．土地使用證； 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 ｃ．有關(guān)司法、公證文書和 協(xié)議； ｄ．房屋分戶使用清冊(cè)； ｅ．房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)?？杉s定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。 影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 ４．５．９．８ 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。 ４．５．９．５ 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 ４．５．９．３ 明溝、散水、落水溝頭不得 有斷裂、積水現(xiàn)象。 ４．５．９．２ 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于５ｃｍ。管道應(yīng)順直且排水通暢。 ４．５．８．９ 經(jīng)過４８ｈ連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工，機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。消煙除塵，消音減震設(shè)備應(yīng)齊全。保溫、防腐措施必須符合ＧＢＪ２４２的規(guī)定。管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。 ４．５．８．５ 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不凸起 ，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。 ４．５．８ 采暖 ４．５．８．１ 采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。 ４．５．７．５ 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 ４．５．７．２ 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 ４．５．７ 水衛(wèi)消防 ４．５．７．１ 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。 ４．５．６．６ 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視 共用天線。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。 ４．５．６．４ 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合ＧＢＪ２３２的要求。 ４．５．６．２ 應(yīng)按套安裝電表或予留表位，并有電器接地裝置。 ４．５．６ 電氣 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 ４．５．６．１ 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接，采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 ４．５．５．６ 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無缺棱掉角。 ４．５．５．４ 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 ４．５．５．２ 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗，進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 ４．５．４．３ 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。 ４．５．４ 樓地面 ４．５．４．１ 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓、整體面層平整、不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 ４．５．３．２ 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。 ４．５．１．５ 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合ＧＢＪ１１的有關(guān)規(guī)定。不允許有明顯裂縫。 ４．５．１．２ 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過ＧＢＪ１０的規(guī)定值。 ４．４．５ 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 ４．４．３ 接管單位會(huì)同建設(shè)單位按 “ ４．５ ” 條進(jìn)行檢驗(yàn)。 ４．４ 接管驗(yàn)收程序 ４．４．１ 建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。 ４．３ 接管驗(yàn) 收應(yīng)檢索提交的資料 ４．３．１ 產(chǎn)權(quán)資料： ａ．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； ｂ．用地批準(zhǔn)文件； ｃ．建筑執(zhí)照； ｄ．拆遷安置資料。 ４ 新建房屋的接管驗(yàn)收 ４．１ 新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 ３．３ 新建房屋 建成后未經(jīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋。征（撥）地拆遷安置中按規(guī)定把產(chǎn)權(quán)劃歸政府的房屋。 ３．２ 本標(biāo)準(zhǔn)提及的 “ 凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋 ” ，主要是指中央或地方政府投資建造并決定由房管部門直接管理的房屋。 １．３ 本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗(yàn)收，工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗(yàn)收可參照使用。明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。 建設(shè)部 2020 年 6 月 26 日 頒布 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 之四： 建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 【頒布單位】 建設(shè)部 【頒布日期】 19910204 【實(shí)施日期】 19910701 【失效日期】 【內(nèi)容分類】 房地產(chǎn)管理 【文號(hào)】 建設(shè)部建標(biāo) (1991)第 69 號(hào) １９９１年２月４日國(guó)家建設(shè)部以建標(biāo)（９１）６９號(hào)文發(fā)布了ＺＢＰ３０００１－９０《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，并于１９９１年７月１日起實(shí)施。 第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。 第五章 附 則 第四十條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。 第三十八條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。 第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。 第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限 30 日前確定中標(biāo)人。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。 第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文 件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評(píng)標(biāo)情況的所有人員。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。被取消評(píng)標(biāo)專家資格的人員，不得再參 加任何評(píng)標(biāo)活動(dòng)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊(cè)予以合并或者實(shí)行專家名冊(cè)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)。 與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為 5 人以上 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。 第二十七條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。 禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不 得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。 物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)匯編 第二十四條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、