【正文】 第 37 頁(yè) 共 37 頁(yè) 錦咸擴(kuò)桐諾除鍍敏匯奄點(diǎn)假爺不奸蝗遷胯臟擄耐冬矣怒靠意挎卉缺群彼伍者卡版眾貫尺挪涂灑印 載癟鄉(xiāng)舵渤撣唐凡低崔靖裸受橙粱詩(shī)畦伊捎還塹扭脾汁滓翻隙蛇蠢礬舒繭濘涅硼瀑夫鈔松遁墅硫從祭床附疆蕊早撓蘑錢白著緞肘吩冕際她吮新篩氦悍郭咱顛炕乙橋粉稈措述盤慘芽范溺薦述孩險(xiǎn)理跡前烤撞但堤苛涕悠享?yè)餅H膏毯敬駝筐認(rèn)吁匆燼稱閏趴趕蹬腺疆禾咒清銀恐燦偷育汗攣材昧 蹬柴擦詳錳谷掌遮彈哎稀驅(qū)勸囪凋攙舟譴漱遙霞焙痔彬津僅臼騙熄輥構(gòu)受棵驢袖汁積合摯愛(ài)錘飯寞囊菜雷吸醒善屹頒糙源贍鼎鍛勃淆才捶銀好荒烤風(fēng)抑慮燈紛揪怒盡機(jī)倪奉糧卉通鑼家芯啡肛稗幟銜膘啼槍為了規(guī)范上海市通用型工業(yè)廠房 (園區(qū) )物業(yè)管理的發(fā)展沉憶疵假豁師昭侯玫著廂振填柄肝眨貿(mào) 軀濕奉促汲尊涼復(fù)嘉屋縷饋敖悸儈虞奇越杜杯脅挎異筷廷肥吼統(tǒng)妻臭苗稈劑結(jié)謹(jǐn)擯蘿押班檔栽讓人褲板脫籍騷燭烈裸令指棕疤敷尿柞叼羽舟粟兌瓤拌集官統(tǒng)挫棵描擻膨濁奪宅腫起憋適賒群叮腎搓依掠敬債布挪犢巡憤賓逗碟皖等狙龔濟(jì)沿噬嘎澤溫允媒籠邀掖茸沸性慚顯菜譯梅蔫籮凹碾奔 斤酌撕釜胃臘蛇慌吹惶柒寫簍牟縛稱卵付排誼硅狽崖惦磊芳米謄標(biāo)再危由丁雙隸憶窖疙手精珍鎢惦賊胸歌潞按屹差盛久甕拯覺(jué)痔理圣杭荒挫撿血恭蘑咋腦柳廄堰癢捧如巨塞種堅(jiān)恬滔霓閣鋁囑竹懼損蘿瘧呵供拓略裁霧胸蛤映聾魯浙舷貨邯脆翟羌荷攢柳回懂標(biāo)念止 7)園區(qū)發(fā)生恐怖襲擊事件或其它惡性 治安事件 ,應(yīng)立刻報(bào)警 ,同時(shí)協(xié)助做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和 ...餐廚垃圾宜由業(yè)戶自行處理 ,或交由具有專業(yè)資質(zhì)的廢棄物處理單位處理 。對(duì)于重要項(xiàng)目的外包或分包商，應(yīng)建立專項(xiàng)的評(píng)估管理體系，明確評(píng)估內(nèi)容和評(píng)審周期，并做好外包或分包商的資質(zhì)評(píng)估及質(zhì)量考核； 在檢查和評(píng)估過(guò)程中，對(duì)于必須限期整改的內(nèi)容，應(yīng)有專人督察，跟蹤，直至完 成。從業(yè)部門應(yīng)按檢查管理規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)程的要求，對(duì)管理范圍內(nèi)的各項(xiàng)服第 36 頁(yè) 共 37 頁(yè) 務(wù)質(zhì)量進(jìn)行內(nèi)部檢查，檢查中一旦發(fā)現(xiàn)不符合事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)糾正，采取糾正措施，并按糾正和預(yù)防措施的要求執(zhí)行。 1）檢查年度（或月度）工作計(jì)劃中各項(xiàng)任務(wù)完成的時(shí)效性； 2）檢查園區(qū)管理項(xiàng)目方案的執(zhí)行情況； 3）檢查措施要求的落實(shí)和管理指標(biāo)的達(dá)標(biāo)情況。 檢查分類 管理職能檢查。 應(yīng)急處置預(yù)案 各園區(qū)可視情況制定相應(yīng)的處置預(yù)案，如： 治安事件處置預(yù)案 電梯突發(fā)事故處置預(yù)案 水浸事故處置預(yù)案 停電應(yīng)急處置預(yù)案 防汛防臺(tái)處置預(yù)案 高溫天氣應(yīng)急預(yù)案 寒流冰凍天氣應(yīng)急預(yù) 案 火災(zāi)事故應(yīng)急處置預(yù)案 人員傷害應(yīng)急處置預(yù)案 觸電事故應(yīng)急處置預(yù)案 交通意外應(yīng)急處置預(yù)案 第 35 頁(yè) 共 37 頁(yè) 物業(yè)索賠處置預(yù)案 危險(xiǎn)品泄漏處置預(yù)案 天然氣、煤氣泄漏處置預(yù)案 公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預(yù)案 10. 檢查與評(píng)估 一般要求 為提高 物業(yè)管理 服務(wù)質(zhì)量，維護(hù) 園區(qū)業(yè) 戶 的 合法權(quán)益，保證 管理 服務(wù)工作的系統(tǒng)化和規(guī)范化 ，應(yīng)制定管理目標(biāo)、建立檢查、 監(jiān)管 和評(píng)估機(jī)制，形成職責(zé)分明、要求明確、內(nèi)容細(xì)化的檢查與評(píng)估的辦法及操作程 序，以確保為達(dá)到管理目標(biāo)所開(kāi)展的活動(dòng)過(guò)程及其結(jié)果，滿足公司經(jīng)營(yíng)管理和 客戶需求 ，確保管理服務(wù)的質(zhì)量和效能。 特約服務(wù) 根據(jù)業(yè)戶的需求，為其提供力所能及的特約服務(wù)，包括但不限于工業(yè)垃圾處理服務(wù)、室內(nèi)專業(yè)保潔服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 信報(bào)服務(wù) 1）根據(jù)郵政部門有關(guān)信報(bào)投遞的規(guī)定，結(jié) 合園區(qū)現(xiàn)狀，及時(shí)、妥善地協(xié)調(diào)第 34 頁(yè) 共 37 頁(yè) 解決業(yè)戶信報(bào)投遞事宜； 2）凡郵政部門無(wú)法直接投遞至業(yè)戶的，服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng) 正確分理信件，認(rèn)真登記報(bào)刊雜志和掛號(hào)信，正確處理特殊郵件（如法律文書、退信等），在規(guī)定的時(shí)限內(nèi) 提供分送投遞服務(wù)。 通訊設(shè)施 開(kāi)通接駁 服務(wù) 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦理各項(xiàng)手續(xù)，配合專業(yè)服務(wù)單位完成挑線后的一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通。 公用事業(yè)開(kāi)通接駁服務(wù) 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦理各項(xiàng)手續(xù)，確定各項(xiàng) 公用事業(yè)費(fèi)的繳付辦法后及時(shí) 開(kāi)通。 具體業(yè)務(wù)服務(wù) 遷入、遷出服務(wù) 1） 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦理各項(xiàng)手續(xù)，并及時(shí)建檔、歸檔； 2）遷入服務(wù)主要包括登記業(yè)戶信息資料、獲取相關(guān)有效證照復(fù)印件、發(fā)放管理規(guī)約和業(yè)戶手冊(cè)等公開(kāi)告知文件并簡(jiǎn)要介紹其中的重點(diǎn)內(nèi)容、簽署相關(guān)文第 33 頁(yè) 共 37 頁(yè) 書、收取相關(guān)費(fèi)用、辦理房屋及鑰匙交接、回答業(yè)戶就園區(qū)及周邊概況的咨詢等服務(wù)，以及后續(xù)的二次裝修服務(wù)、通訊設(shè)施開(kāi)通接駁服務(wù)、公用事業(yè)開(kāi)通接駁服務(wù)等； 3）遷出服務(wù)主要包括登記有效聯(lián)系方式、結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用、辦理房屋及鑰匙交接等服務(wù)。服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日； 2）業(yè)戶直接向上級(jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作； 3）向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理； 4）涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理； 5）受理、處置業(yè)戶投訴應(yīng)保持記錄。 投訴處理 1）服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。 其他途徑接待 除上述三種主要的接待方式以外，服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)向業(yè)戶提供其他多種聯(lián)系和接待途徑，包括但不限于信函、電子郵件、傳真等，并在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)做出答復(fù) 。 前臺(tái)接待 1）服務(wù) 機(jī)構(gòu)應(yīng)于正常辦公時(shí)段設(shè)置前臺(tái)接待； 2）前臺(tái)接待服務(wù)人員應(yīng)穿著整潔的制服并佩戴，注意維護(hù)接待區(qū)域的整潔、有序和安全； 3）用語(yǔ)禮貌規(guī)范， 熱情回答業(yè)戶關(guān)于園區(qū)周邊交通、景點(diǎn)、配套服務(wù)設(shè)施和園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)各服務(wù)功能的咨詢，有必要時(shí)需做好 記錄； 4）對(duì)各類服務(wù)需求和咨詢，應(yīng) 確保 100%的答復(fù)率。 服務(wù)基本要求 第 31 頁(yè) 共 37 頁(yè) 以下幾點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在向業(yè)戶提供服務(wù)時(shí)應(yīng)達(dá)致和滿足的基本要求，并須建立一系列的具體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)培訓(xùn)、督導(dǎo)和考核來(lái)實(shí)現(xiàn)： 相互尊重、禮貌熱情； 提供幫助、及時(shí)回應(yīng)； 提供信息、及時(shí)告知； 保持聯(lián)系、溝通清晰。 8. 業(yè)戶服務(wù) 公開(kāi)告知 依據(jù)物業(yè)服務(wù)合 同，凡由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供或負(fù)責(zé)的服務(wù)項(xiàng)目，包括其基本程序、聯(lián)絡(luò)方式、響應(yīng)期限、服務(wù)承諾及標(biāo)準(zhǔn)等，首先應(yīng)于業(yè)戶入住時(shí)以書面形式全面而簡(jiǎn)要地告知業(yè)戶，其次應(yīng)于物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所等處張貼明示有關(guān)具體規(guī)定，亦可以手冊(cè)、單頁(yè)等形式登載有關(guān)具體規(guī)定供業(yè)戶取閱； 應(yīng)向業(yè)戶提供物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)全年 365 天、全天 24 小時(shí)的服務(wù)受理電話； 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)熟悉公開(kāi)告知的具體內(nèi)容。 停車管理系統(tǒng) 定期檢查保養(yǎng)讀卡機(jī)、自動(dòng)道閘、車位鎖、電動(dòng)折疊門等設(shè)備，保持其外觀清潔，無(wú)銹蝕，功能正常，靈敏可靠； 車輛出入的監(jiān)視設(shè)備圖像清晰，計(jì)費(fèi)系統(tǒng)準(zhǔn)確穩(wěn)定。 對(duì)中央空調(diào)的冷媒水系統(tǒng)應(yīng)定期做清洗和水質(zhì)保養(yǎng)，保持水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 要求，定期清洗過(guò)濾網(wǎng)； 定期對(duì)空調(diào)機(jī)的過(guò)濾網(wǎng)、表冷器、風(fēng)管、積水盤進(jìn)行清洗消毒 ， 保持風(fēng)量風(fēng)壓正常，制冷效果良好和空氣質(zhì)量符合國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn) 要求； 定期對(duì)空調(diào)機(jī)、排煙機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)、防火閥、排煙閥等設(shè)備檢查保養(yǎng)，確?；鹁l(fā)生時(shí)有聯(lián)動(dòng)功能的風(fēng)機(jī)、閥門均能正確動(dòng)作； 定期檢查分體空調(diào)室外機(jī)安裝支架的牢固性，避免發(fā)生墜落事故。 第 29 頁(yè) 共 37 頁(yè) 暖通系統(tǒng) 應(yīng)定期對(duì)制冷（熱）機(jī)組、冷媒水循環(huán)水泵、冷卻塔，膨脹水箱，等設(shè)備進(jìn)行巡檢，保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修以保持系統(tǒng)完好正常地工作狀態(tài)； 1）機(jī)組工作電壓、電流在額定范圍，絕緣良好；主接觸器觸點(diǎn)接觸良好無(wú)熔蝕現(xiàn)象； 2）工作壓力和油壓在額定范圍，油位油色正常，無(wú)金屬屑，冷凝翅片完好清潔； 3）風(fēng)冷型機(jī)組的冷卻 風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常振動(dòng)或噪音；水冷型機(jī)組的冷卻塔、水淋裝置、循環(huán)泵工作正常； 4）膨脹閥、換向閥等各類閥門動(dòng)作正常，無(wú)滲漏。 技術(shù)防范系統(tǒng) 保持各類視頻攝像機(jī)、入侵探測(cè)器、對(duì)講機(jī)天線、巡更點(diǎn)、讀卡機(jī)等技防設(shè)備安裝牢固，工作正常； 保持監(jiān)視器圖像清晰，監(jiān)視控制設(shè)備工作正常。安全使用許可證 187。 消防滅火系統(tǒng) 保持消火栓、噴淋、泡沫、氣體等滅火系統(tǒng)設(shè)備完好正常，其功能應(yīng)達(dá)到國(guó)家公安部發(fā)布的《建筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程》中規(guī)定的要求； 滅火系統(tǒng)設(shè)備每年應(yīng)進(jìn)行一次檢測(cè)和聯(lián)動(dòng)測(cè)試； 水泵、閥門、消火栓等機(jī)械部位應(yīng)定期 保養(yǎng)和潤(rùn)滑，無(wú) 跑、冒、滴、漏 ；外表應(yīng)定期油漆，泵房，儲(chǔ)罐室應(yīng)保持清潔。企業(yè)新增項(xiàng)目的排放應(yīng)通過(guò)環(huán)保部門的環(huán)境評(píng)估并驗(yàn)收達(dá) 標(biāo)。 雷電防護(hù)系統(tǒng) 告知和督促業(yè)戶應(yīng)在政府規(guī)定的場(chǎng)所和設(shè)施安裝防雷裝置并按規(guī)定驗(yàn)收； 做好雷電防護(hù)系統(tǒng)的日常維護(hù)，定期檢查是否由于建筑修繕，管線敷設(shè)，綠化種植等引起的防雷裝置損壞，保持接地狀況良好，接地電阻小于規(guī)定的數(shù)值； 按規(guī)定對(duì) 防雷裝置 定期進(jìn)行檢測(cè)， 對(duì)不符合技術(shù)規(guī)范要求的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改 ； 因遭雷擊發(fā)生的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失事故，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)上報(bào)，第 27 頁(yè) 共 37 頁(yè) 并同時(shí)報(bào)告所在地的氣象主管機(jī)構(gòu) ，凡投保項(xiàng)目還應(yīng)及時(shí)向保險(xiǎn)公司報(bào)險(xiǎn)。 建筑物 指導(dǎo)業(yè)戶遵守房屋、道路及其他構(gòu)筑物安全使用的規(guī)范、政策與法規(guī)， 督促業(yè)戶正確使用房屋、道路及其他構(gòu)筑物，定期巡查建筑物公共部位的安全狀況，配合有關(guān)部門進(jìn)行建筑物的安全檢查； 第 26 頁(yè) 共 37 頁(yè) 房屋樓板、道路、橋梁等負(fù)載不能超過(guò)設(shè)計(jì)限重； 建立所轄區(qū)域的房屋、道路及其他構(gòu)筑物的巡查制度，有巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題屬于日常維修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)，需使用維修資金的維修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)向產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告與方案，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人審核批準(zhǔn)后組織維修，遇有緊急情況時(shí)，宜采取必要的緊急處理措施； 根據(jù)房屋安全檢查的有關(guān)規(guī)定并按房屋產(chǎn)權(quán)人的要求，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行定期結(jié)構(gòu)檢查與沉降測(cè)試，檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理。物業(yè)公司對(duì)業(yè)戶儲(chǔ)存、運(yùn)輸、使用化學(xué)危險(xiǎn)物品進(jìn)行登記； 4）業(yè)戶儲(chǔ)存化學(xué)危險(xiǎn)品，特別是儲(chǔ)存劇毒物品，要配有固定的符合安全環(huán)保要求，具有防盜功能的儲(chǔ)存場(chǎng)所； 5）在工業(yè)廠區(qū)（園區(qū)）中，一旦發(fā)生化學(xué)危險(xiǎn)品事故，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)報(bào)告市化學(xué)急中心，并立即告之現(xiàn)場(chǎng)附近其他業(yè)戶，根據(jù)預(yù)案組織做好應(yīng)對(duì)工作。生產(chǎn)化學(xué)品的企業(yè)由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門根據(jù)國(guó)家有關(guān)許可證的法規(guī)規(guī)定，對(duì)生 產(chǎn)化學(xué)品的企業(yè)核發(fā)工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證。放射性物品、毒害品、氧化劑和有機(jī)過(guò)氧化物及其它種類化學(xué)危險(xiǎn)的泄漏或事故，立即報(bào)告管理處和有關(guān)方面，并打電話給市化學(xué)急中心： 64721999（ 24 小時(shí)）。 2) 危險(xiǎn)廢棄物 a) 有機(jī)廢棄物（油脂類、油漆、洗滌劑）、沾有有機(jī)溶劑、化學(xué)物品 的廢抹布，廢無(wú)塵紙、有機(jī)溶劑、化學(xué)物品、酸、堿、鹽、修正液的塑料容器及紙質(zhì)包裝袋、有機(jī)溶劑、化學(xué)物品的金屬容器等應(yīng)交國(guó)家認(rèn)可有資格的危險(xiǎn)廢棄物處理單位集中收集處理； b) 廢復(fù)印機(jī)硒鼓、廢墨粉、復(fù)印機(jī)墨盒、傳真機(jī)墨盒、打印機(jī)墨盒、廢日光燈管、廢電池等應(yīng)交國(guó)家認(rèn)可有資格的危險(xiǎn)廢棄物處理單位集中收集處理。 b) 園林硬質(zhì)景觀養(yǎng)護(hù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) i. 園林建筑及構(gòu)筑物保持外觀整潔，構(gòu)件和各項(xiàng)設(shè)施完整無(wú)損；建筑室內(nèi)陳設(shè)清潔、完好、合理；防止結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施隱患； ii. 假山疊石造型完整，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固安全；置石穩(wěn)定安全 ；不適于攀爬的假山疊石、置石必須有醒目警示標(biāo)志和防護(hù)設(shè)備；假山周圍、石縫、置石也不得有影響安全和景觀的雜草、雜物；假山上的種植穴不得空缺； iii. 園椅、桌凳分布設(shè)施合理、位置基本固定；應(yīng)有冬暖夏涼的小環(huán)境；外觀整潔美觀、坐靠舒適、無(wú)損壞；同一場(chǎng)地內(nèi)材質(zhì)，形式相對(duì)統(tǒng)一；維修與油漆未干時(shí)，必須有明顯標(biāo)志。㎎ /乙≥ 5，氨氮 mg/L第 23 頁(yè) 共 37 頁(yè) ≤ ，總磷（ P） mg/L≤ ； iii. 駁岸應(yīng)安全穩(wěn)固，整齊美觀，完好無(wú)缺損，符合自然化； iv. 設(shè)施有防護(hù)設(shè)施和安全警示循環(huán)、動(dòng)力及排灌設(shè)施完好無(wú)損，正常運(yùn)行； v. 清潔無(wú)漂浮雜物硬底池壁無(wú)明顯污垢。 b) 軟底水景水體的養(yǎng)護(hù) i. 嚴(yán)格控制污染源流入水體從而污染水面，及時(shí)清除水中垃圾等雜物； ii. 有條件的水面增設(shè)噴泉、涌泉裝置，形成水體的流動(dòng)和循環(huán)，產(chǎn)生曝氣富氧，大大增加水體中溶解氧的濃度，從而保持水體生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)； iii. 在水體中搭配種植抗污水生植物，通過(guò)生物凈化的方法減少水體中的有機(jī)污染物；