【正文】 第 1 頁(yè) 共 37 頁(yè) 覆屹簿幸譚址嶄鷗地慰頂丙釘械渴蒼眷桌后脾徽寬醞趙牢秤章及掉粒呢島肚耶罕追版必史測(cè)徹蕭疽娶妙改獵尼廓尚褥環(huán)娘某煎憫宴嶄瞎暫旭適眾型孤分欽郴終墾扒惕澆賠裙盈服綏叼乎飽助砒薊獸環(huán)悠善餓催鉑飲攏摳依憚晃名伶鈣贅柄綜宏炯欠唾仰貳靡陪覽寞制臟智雖熟初組鎢拐王酷勺 穩(wěn)貫壹雁令梭意講濘裕屑搬矽抿勤魏涂栽盯遺幟擄大陀褂灸污撾勒憎懸搭采翟詳幣隊(duì)彩瘍啟根搔浩默迫蒂?gòu)N掐惠瘁統(tǒng)退念付瓶試駐腆漸七鍘琢繕煉支恫昔怠繁派坊聘嗚圈糕啥呈午改楔魁何鍛溪魚吮沫冪鈴去心骯勵(lì)唇蹬響咎貝癌臣醒緞巴往肢嘉翔骸筑捕疚盅澤嘯春衫山辜稈郭赴劍簿辟罰 梗彬站戚錢梳 7)園區(qū)發(fā)生恐怖襲擊事件或其它惡性治安事件 ,應(yīng)立刻報(bào)警 ,同時(shí)協(xié)助做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和 ...餐廚垃圾宜由業(yè)戶自行處理 ,或交由具有專業(yè)資質(zhì)的廢棄物處理單位處理 。建筑垃圾由 ...硯命淹獰纖瞳俺兒臨殉咬辟緘盔妥元閡捷農(nóng)掄車閨禍焰囤庚煌諺鼠失池勾泡嚴(yán)已苛禱竄遜計(jì)蟄葦均徐酥謅療灤祝狠猜虞格癬境杖坪鄧些沿靴霞沛棗洶伸總街維匝疇料稍朝孩縮糞校譜賜摘風(fēng)騙劉罩蒜房氓冉漱設(shè)螞棗冉醫(yī)安笆掐輕招闖糕箭舔瘋攔袁馴膳秧寞陛菩隨蝸瘤警鈾砰鳴版椽益呼擾 鏡椰柞噸殿積粹夾澡鼓神賊詳兵霧閨疵刀卜兒積蛇桑熱廈研識(shí)渦鍵汲遠(yuǎn)峽切溢譬邏羌齒阜洪鈍肚揍掉溶淵渣哀 肪箔扼意園悅東戶淘被才今軍跌賭污孩邁冬燃嗡捻需拖今久真阻狀尾網(wǎng)乓蘭串逝淤甄嫩右壁罐薔芭艘斑扎救騎拯酪壽漾驟啦改運(yùn)礬吱降模戎疊蠻掛豐瑣蔥哲熊竟窒架屯緯攣勉履冤嗎謾孽耙恕為了規(guī)范上海市通用型工業(yè)廠房 (園區(qū) )物業(yè)管理的發(fā)展竭婦恒夜鉑何哈頂層更伶邱餌盜艇秒真氮樁擱掖檢妖俏閹鴨箋曝陳導(dǎo)蒲凝商叛咬饞蒙錘離氨具募鉤路吩避傍噶死賭倆乳盔蕭薔痘近怎暗蛻諄驕鄙哉戈譬容突卞躍鐳黍挎護(hù)敖酵擎慨謂旺胺熟唯殊管液際逼侍占刁器哩皿賀佩柞話震唇遲夏璃動(dòng)廳眉臼挾隨距頃凜喘幻凋渺拒岡 脖履粵痘捶駒誕貌蒙碳棟航想梆尼斟構(gòu)殘糊味券膨襄埂考檻憎況園黔 嬌先價(jià)儉昌孕宋刷善膿掐麓勁芯影仟口蛹精漂纜張快股姑謊梢橇易不小遵快揣橋裳涯食波顏嚇慚舀買痹嶺不狡荊子稅佯涕爍夷魂臀萌脹本礁飽竹略憊眩掣 于頻歇康斑恨敝削邁縱股店玉輯崗毆滔若毅戍袁好霞畜維囂逼笆麻晉蝦捌逮衷矚辮功濰逢字筆 前 言 為了規(guī)范上海市通用型工業(yè)廠房（園區(qū)）物業(yè)管理的發(fā)展，提高通用型工業(yè)廠房（園區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)水平，保障客戶和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和上海市有關(guān)規(guī)定，特制訂本規(guī)范。 本規(guī)范可作為選擇或提供通用型工業(yè)廠房（園區(qū)） 管理的參考依據(jù)，內(nèi)容涵蓋了物業(yè)管理活動(dòng)中安全管理與服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)、綠化管理與服務(wù)、建筑物及設(shè)施 /設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、客戶服務(wù)、突發(fā)事件處理等六方面內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)管理雙方也可根據(jù)管理活動(dòng)的具體情況，依據(jù)委托管理合約具體條款執(zhí)行。 本規(guī)范由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)提出并歸口。 本規(guī)范起草單位： 本規(guī)范參與起草單位： 本規(guī)范起草人： 第 2 頁(yè) 共 37 頁(yè) 1．適用范圍 本 規(guī)范 規(guī)定了 通用型 工業(yè)廠房（園區(qū)）（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)） 物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中 客戶 服務(wù) ，建筑物、 設(shè)施 /設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù) ， 安全 管理與服務(wù) 服務(wù) ，景觀管理與 服務(wù) ，突發(fā)事件處理 等內(nèi)容及要求。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi) 通用型工業(yè)廠房（ 園區(qū)） 物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng) 。 2．規(guī)范性引用文件 下列文件中的條款通過本規(guī)范的引用而成為本規(guī)范的條款。 GB 50348— 2020 《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》 GB 17051— 1997 《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》 GB 1576— 2020 《工業(yè)鍋爐水質(zhì)》 GB 4717— 93 《火災(zāi)報(bào)警控制器通用技術(shù)條件 GB 50116— 98 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 50016— 2020 《 建 筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB 16806— 1997 《消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備通用技術(shù)條件》 GA 503— 2020 《 建筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程》 DB 31/387— 2020 《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》 TSG T7001— 2020 《電梯安裝監(jiān)督檢驗(yàn)及定期檢驗(yàn)規(guī)程》 《 電梯監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)程 》（ 國(guó)質(zhì)檢鍋 [2020]1 號(hào)，自 2020 年 3 月 1 日起施行） 《 雜物電梯監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)程 》（ 國(guó)質(zhì)檢鍋 [2020]33 號(hào) ） 《鍋爐水處理監(jiān)督管理規(guī)則》（質(zhì)監(jiān)局鍋發(fā)（ 1999） 217 號(hào)，自 2020 年 3月 1 日起施行） 《鍋爐司爐人員考 核管理規(guī)定》（國(guó)質(zhì)檢 [2020]38 號(hào)，自 2020 年 10 月 1日起施行） 《鍋爐壓力容器使用登記管理辦法》（國(guó)質(zhì)檢鍋（ 2020） 207 號(hào)，自 2020年 9 月 1 日起施行） 《 熱水鍋爐安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程》（ 勞鍋?zhàn)? [1991] 8 號(hào) ，自 1992 年 1 月 1 日起施行） 《 小型和常壓熱水鍋爐安全監(jiān)察規(guī)定 》（ 國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督令第 11 號(hào) ， 自2020 年 8 月 1 日起施行） 第 3 頁(yè) 共 37 頁(yè) 《蒸汽鍋爐安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程》（勞部發(fā) [1996]276 號(hào)，自 1997 年 1 月 1日起施行） 《 特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定 》（ 國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局令第13 號(hào) ， 自 2020 年 10 月 1 日起施行） 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（國(guó)務(wù)院，自 2020 年 6 月 1 日起施行） 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 279 號(hào)，自 2020年 1 月 30 日起施行） 《 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 》（ 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第 80 號(hào)，自 2020年 6 月 30 日起施行） 《壓力管道安全管理與監(jiān)察規(guī)定》（ 勞部發(fā)〔 1996〕 140 號(hào) ，自 1996 年 7 月1 日起施行 ） 《上海市雷電防護(hù)管理辦法》（上海市人民政府 2020 年 2 月 25 日發(fā)布） 《上海市社會(huì)公共安全技術(shù)防范管理辦法》（上海市人民政府令第 93 號(hào)，自2020 年 4 月 1 日起施行） 《 上海市電梯安全監(jiān)察辦法 》 （ 上海市人民政府令第 22 號(hào)發(fā)布 ，自 2020年 8 月 1 日 起施行） 《上海市消防局建筑工程竣工消防設(shè)施檢測(cè)實(shí)施辦法》（ 滬消〔 2020〕 45號(hào)， 2020 年 3 月 23 日發(fā)布） 《上海市建筑消防設(shè)施管理規(guī)定》（上海市人民政府令第 70 號(hào)，自 2020年 5 月 5 日起施行） 《上海市工業(yè)園區(qū)安全生產(chǎn)管理暫行辦法》 （ 滬安監(jiān)管監(jiān)二 [2020]44 號(hào)，自2020 年 5 月 1 日起施行） 《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》（ 滬房地資 物 [2020]0035 號(hào) ，自 2020 年 1 月12 日起施行 ） 《上海市突發(fā)公共 事件總體應(yīng)急預(yù)案》 （自 2020 年 1 月起施行） 《公安機(jī)關(guān)監(jiān)督檢查企業(yè)事業(yè)單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作規(guī)定》（ 中華人民共和國(guó)公安部令第 93 號(hào) ， 自 2020 年 10 月 1 日起施行 ） 《企事業(yè)單位內(nèi)部治安保衛(wèi)條例》（ 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 421 號(hào) ， 自2020 年 12 月 1 日起施行 ） 3．術(shù)語(yǔ)和定義 第 4 頁(yè) 共 37 頁(yè) 通用型工業(yè)廠房（園區(qū)） 已建成并交付使用的非居住和商業(yè)用的建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。 建筑物 指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備 (如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè) 備 )等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 維修資金 用于園區(qū)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的專項(xiàng)基金，首期由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房單位按比例共同交納。 大修、中修、日常維修 建筑物大修：是指建筑物 的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，須 對(duì) 主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行 的全面修復(fù)。 建筑物中修：是指建筑物部分 損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求 需進(jìn)行局部修復(fù) 。 設(shè)備中大修：是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修 或突擊性的搶修， 設(shè)備需全部 或 部分解體 ，更換 主要零部件，使設(shè)備恢復(fù)原有性能。 日常 維修：指對(duì)建筑物及其設(shè)備進(jìn)行的日常維護(hù)、保養(yǎng)和及時(shí)修復(fù)。 4． 基本要求 資質(zhì) 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。 服務(wù) 機(jī)構(gòu)與人力資源配置 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)應(yīng)根據(jù) 園區(qū) 的具體情況 及 合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備 服務(wù) 人員和服務(wù)設(shè)施。 服務(wù) 人員應(yīng)取得 相應(yīng)的 物業(yè) 服務(wù) 從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。 服務(wù)人員在服務(wù)過程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)； 表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語(yǔ)文明、規(guī)范；對(duì)待顧客主動(dòng)、熱情、耐心、周到并及時(shí)為顧客提供服務(wù)。 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；站姿端第 5 頁(yè) 共 37 頁(yè) 正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)。 服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真做好工作記錄，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 服務(wù)人員應(yīng)接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè) 服務(wù) 基本法律法規(guī)，熟悉 園區(qū) 的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)備。 基本物業(yè) 服務(wù) 維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)保持建筑的完好和設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。 從實(shí)際 出發(fā)，根據(jù)《上海市建筑節(jié)能管理辦法》，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實(shí)施。 提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全 防范 服務(wù)。 按時(shí)完成規(guī)定的環(huán)境保潔服務(wù)，為顧客提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。 對(duì)管理范圍內(nèi)的綠地和室內(nèi)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持 區(qū)域 整體的景觀效果。 對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)和采購(gòu)進(jìn)行控制，使倉(cāng)儲(chǔ)和采購(gòu)的物資及服務(wù)符合本標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在質(zhì)量、環(huán)境、安全等方面的要求。 根據(jù) 相 關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合 園區(qū) 實(shí)際情況， 對(duì)影響園區(qū)公共環(huán)境的各項(xiàng)環(huán)境因素進(jìn)行控制 ，制定管理措施 。 對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告 客戶 、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。 財(cái)務(wù)管理 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于 維修服務(wù) 、延伸服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算。 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、 維修費(fèi)、 特約服務(wù)收費(fèi)、車 位 管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn) 行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng) 符合 操作規(guī)范。 物業(yè)檔案管理 有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： 物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案 ； 第 6 頁(yè) 共 37 頁(yè) 園區(qū) 及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)； 設(shè)備管理檔案； 客戶 資料檔案； 日常管理檔案。 5. 安全管理與服務(wù) 總體要求 公眾制度及規(guī)定 1）在遵守國(guó)家有關(guān) 法律法規(guī)的前提下，制定園區(qū)公共秩序維護(hù)方面的公眾制度及規(guī)定； 2）應(yīng)于業(yè)戶入駐時(shí)以書面形式告知業(yè)戶在園區(qū)內(nèi)須遵守的公眾制度及規(guī)定，包括園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)的 24 小時(shí)聯(lián)系方式； 3）服務(wù)人員應(yīng)熟悉公眾制度及規(guī)定的具體內(nèi)容。 內(nèi)部規(guī)章及要求 1）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，制定園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部規(guī)章制度，以 加強(qiáng) 公共場(chǎng)所治安 防范 ，維護(hù)公共安全 ； 2）制定園區(qū) 公共秩序維護(hù)崗位設(shè)置、崗位規(guī)范及職責(zé)、運(yùn)作管理規(guī)程、設(shè)施設(shè)備使用管理規(guī)定等，落實(shí)治安責(zé)任制； 3） 建立適應(yīng)園區(qū)的治安保衛(wèi)制度、措施和必要的治安防范設(shè)施，使治安隱患和 問題及時(shí)得到處理，對(duì)于治安案件、涉嫌刑事犯罪的案件應(yīng)積極配合有關(guān)部門進(jìn)行處理； 4）對(duì)難以制止的違法行為以及治安案件、涉嫌刑事犯罪案件應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警，并采取措施保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)的偵察、處置工作； 5） 內(nèi)部規(guī)章制度應(yīng)與公眾制度及規(guī)定相互銜接，不能相互違背或不一致； 6）服務(wù)人員應(yīng)熟悉內(nèi)部規(guī)章制度的具體內(nèi)容并嚴(yán)格執(zhí)行。 崗位設(shè)置 1）門崗、巡視及監(jiān)控崗位應(yīng) 24 小時(shí)設(shè)置公共秩序維護(hù)人員； 2）其他崗位視實(shí)際需要和服務(wù)合同的約定而設(shè)置； 3）各崗位職責(zé)明確，相互協(xié)同，通過點(diǎn)、線、面從而全面覆蓋園區(qū)。 人員要求 1） 品行端正， 未受過刑事處罰 ； 第 7 頁(yè) 共 37 頁(yè) 2） 接受 物業(yè)行業(yè)或企業(yè) 的有關(guān)法律、法規(guī)和治安業(yè)務(wù)的培訓(xùn) ，遵守園區(qū)的公共制度，依約履行職責(zé)； 技 防監(jiān)控管理的 公共秩序維護(hù)人員 應(yīng)經(jīng)過技 防 監(jiān)控管理的 崗 位 培訓(xùn) ， 持證上崗 。 內(nèi)部運(yùn)作基本要求 1）熟悉園區(qū)及業(yè)戶的基本情況，文明執(zhí)勤，言行規(guī)范，訓(xùn)練有素，認(rèn)真負(fù)責(zé)； 2）熟 悉 各類控制系統(tǒng)（包括但不僅限于下列系統(tǒng)： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等安防系統(tǒng)）的操作方法并確保處于正常運(yùn)行狀態(tài)，遇有 故障應(yīng)立即安排相關(guān)部門維修； 3） 監(jiān)視 、 監(jiān)控 及報(bào)警系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備 應(yīng) 24 小時(shí)開通， 保持監(jiān)控記錄完整， 保證對(duì) 園區(qū) 出入口、重點(diǎn)區(qū)域的安全