【正文】 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。 本協(xié)議未盡事項(xiàng)，雙方另行協(xié)商解決。物業(yè)共有收入及業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的收支情況，由業(yè)主委員會(huì)每季度向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。 地面停車位公共收入扣除成本（成本約定為 2020 元 /月）及實(shí)繳稅額后 70%歸全體業(yè)主所有， 30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管 理公共服務(wù)歸乙方； 甲方擁有的地下停車位委托乙方經(jīng)營(yíng) , 經(jīng)營(yíng)收入扣除 80 元 /月 ?位服務(wù)費(fèi)及實(shí)繳稅金外余額定期返還甲方。 特約服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當(dāng)事人本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則約定。 專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)，本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則達(dá)成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨(dú)簽訂。 九、檔案資料 檔案資料齊全完整； 分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時(shí)變更登記，賬物相符。 人工湖、噴水池 ] 每周日清潔 2 次，人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無(wú)明顯漂浮物；每日用撈篩對(duì)噴 水池水面漂浮物打撈清潔 1 次；每月對(duì)噴水池清潔 1 次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗噴水池地面、清洗池底鵝卵石、周圍地面等）；目視池底清澈見底，水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡。 園林樹木 生 長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)，生長(zhǎng)超過該樹種、該樹木的平均年生長(zhǎng)量； 樹冠完整美觀，主側(cè)枝分布均勻，數(shù)量適宜，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光良好，沒有死樹和枯枝死杈； 管理期間樹木枝干無(wú)機(jī)械損傷，葉色、葉片大孝厚度正常，無(wú)黃葉、無(wú)非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在 5％以下；喬木根部無(wú) 10cm 高以上蔭蘗枝； 無(wú)明顯缺株； 管理期間樹林無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象； 綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長(zhǎng)健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無(wú)死株和干枯枝，有蟲株率在 2%以下； 被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在 5%以下，無(wú)蛀蟲害蟲的活卵、活蟲；介殼蟲危害不明顯。 委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。參見弱電系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 參見弱電系統(tǒng) 紅外系統(tǒng) 參見弱電系統(tǒng) 油漆粉飾 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 5 年油飾 1 次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 3 年油飾 1 次； 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 5 年應(yīng)粉刷 1 次。 道路、停車場(chǎng)（車棚、車庫(kù)）及配套設(shè)施 加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施； 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通； 設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)； 按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物； 停車嘗棚、房完好無(wú)損，有大、中、小修計(jì)劃； 停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場(chǎng)規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機(jī)械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗(yàn)收證明（或質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）；更改部分須有變更設(shè)計(jì)的證明文件；電梯安裝驗(yàn)收證明和報(bào)告；運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機(jī)文件，至少包括：井道及機(jī)房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號(hào)說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、出廠明細(xì)表（裝箱單）等技術(shù)資料。 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào) 15 分鐘設(shè)法解救乘客，并在最短時(shí)間內(nèi)排除設(shè)備故障。 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。 保持電梯機(jī)房清潔，每周至少 1 次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無(wú)積灰，控制柜、主機(jī)表面無(wú)污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查 2 次電梯井底，清除垃圾雜物。 電梯及其安全設(shè)施每周不少于 1 次，進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對(duì)小區(qū)所有電梯進(jìn)行 1 次 全面綜合檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試；年度檢測(cè)由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署檢測(cè)報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔 23 年必須進(jìn)行 1 次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。 安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊(cè)登記及檢驗(yàn)合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報(bào)警、投訴電話號(hào)碼。 避雷接地系統(tǒng) 每年雨季來(lái)臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。 供配電系統(tǒng) 建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交 接班制度； 值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書； 保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬； 每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理； 每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行 1 次測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行 2 次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測(cè) 1 次保 安接地電阻；每年檢測(cè) 1 次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè) 2 次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測(cè) 1 次； 潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥； 每月檢測(cè) 1 次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。 排水設(shè)施 化糞池每年清理 2 次，出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)； 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查， 每 5 年全面更換1 次。 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每 3 個(gè)月（結(jié)合清洗水箱）清洗 1 次泵房；水泵運(yùn)行正常，每 2 小時(shí)巡查泵房 1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng) 1 次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活；每年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng) 1 次；泵房?jī)?nèi)設(shè)備 2 年后，每年翻新 1次，并標(biāo)明各種標(biāo)志 ；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查； 每年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行 1 次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。 給水設(shè)施 飲用水水箱半年消毒 1 次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時(shí)無(wú)二次污染，有嚴(yán)密的管理措施； 水質(zhì)每半年化驗(yàn) 1 次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證，保持箱體內(nèi)清潔，沒有對(duì)水質(zhì)構(gòu)成污染的因素； 保持水箱結(jié)構(gòu)完好，無(wú)滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)。 七、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理 巡檢 每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠 地等進(jìn)行全面檢查 1 次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)； 每半年檢查巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作； 在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查； 每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等； 每日巡視 1 次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等； 每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢修 1 次； 業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 巡檢有記錄； 巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。 衛(wèi)生消殺 夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺 1 次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠：每季至少進(jìn)行 3 次；確保操作人員和業(yè)主（使用人）安全，有切實(shí)可行措施，不干擾業(yè)主（使用人）正常生活。地面無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)油跡、無(wú)污跡和雜物；無(wú)異味 、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無(wú)脫落、無(wú)銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；墻面、管線基本無(wú)污跡、無(wú)積灰。保持墻、地面干凈、光亮、整潔，保安崗?fù)るS時(shí)保潔，墻面、頂面無(wú)積灰；工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每旬擦拭 1 次；， 鏡頭用專用紙，探頭外表用微濕的毛巾；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無(wú)灰塵?？蛇m當(dāng)噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。座椅干凈無(wú)污跡無(wú)積灰，地面垃圾滯留時(shí)間不超過 1 小時(shí)。每 100 m2 痰跡、果皮、煙頭、紙屑不超過 5 個(gè)。 綠化帶保潔 每日清掃 2 次綠化帶、草地上垃圾；撿 1 次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)；座椅每日擦洗 1 次。清潔后檢查無(wú)污漬、無(wú)積灰，不損傷被清潔物；每周擦拭 2 次業(yè)主（使用人）信報(bào)箱，擦拭后信報(bào)箱干凈無(wú)灰塵、無(wú)污跡。 道路保潔 每日清掃 2 次，保潔時(shí)間 不少于 4 小時(shí)，保潔人員往返一周時(shí)間不超過 1 小時(shí)，目視道路基本干凈、整潔，無(wú)垃圾、雜物、浮砂，無(wú)污跡，無(wú)積水、積雪，每 100m2 痰跡、煙頭、紙屑平均不超過 5 個(gè)，無(wú)直徑 1cm 以上的石子；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過 1小時(shí)；每月清潔 2 次，目視燈具無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。 共用衛(wèi)生間保潔 每日早、 中、晚對(duì)共用衛(wèi)生間清潔 3 次，保潔時(shí)懸掛醒目標(biāo)識(shí)；（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并沖洗干凈；擦抹墻面、臺(tái)面、開關(guān)、門牌；擦抹干凈玻璃、鏡面；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）；每月 1 次用毛巾擦燈具；每月 2 次對(duì)共用衛(wèi)生間進(jìn)行消殺，發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時(shí)清潔。 電梯及電梯廳保潔 每日清潔 2 次；每日擦拭 1 次電梯門壁；每周對(duì)電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清洗 3 次；燈飾及轎箱頂部每周清潔 1 次；每 45 日對(duì)電梯門壁打臘上光 1 次。樓梯道玻璃無(wú)灰塵。 六、清潔管理 共用樓道保潔 每日打掃 1 次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，每周拖洗 2 次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗 1 次，大理石地面每季度拋光打蠟 1 次；每日用干凈的抹布擦抹 1 次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每月循環(huán)清潔 1 次；各梯間墻面、天花板每月除塵 1 次；每月擦 1 次樓梯道共用門窗玻璃。 緊急事故反應(yīng) 制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等； 有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)； 書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練； 按消防要求組 織進(jìn)行疏散演 習(xí)； 對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度； 按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助恢復(fù)電力供應(yīng)、搶救財(cái)產(chǎn)等。 交通、車輛管理 有較為完善的車輛管理制度與車輛出入證制度，加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車出入停放管理，預(yù)防交通事故與盜竊事件，維護(hù)小區(qū)正常秩序與美觀； 小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志； 維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，維護(hù)小區(qū)道路暢通 發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止； 消防 執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)； 健全消防組織，建立消防責(zé)任制； 定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、 滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。若發(fā)現(xiàn)情況，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。 中央監(jiān)控室 實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。 巡邏 實(shí)行 24 小時(shí)日夜巡邏制度。 五、安全防范 人員組織 專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)； 接受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn)，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力； 熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)小區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作；