【正文】 第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起 30 天內(nèi)，由出賣人向 __________________申請登記備案。 第二十二條 本合同連同附件共 ______頁，一式 ______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人 ______份，買受人 ______份， ______份 ,共 ____________份。 第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。 3 、關(guān)于物業(yè)維修基金的約定。 (4)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約的內(nèi)容見本合同附件五 (加設(shè)附件五物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約 )。 其中地上停車費 __________、地下停車費 __________。 (2)前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費價格為 ______/月 .平方米 (建筑面積 )，由物業(yè)管理企業(yè)按照【年】【半年】【季】收取。 關(guān)于前期物業(yè)管理機構(gòu)的約定和前期物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的確定 。 (2)出賣人為買受人提供按揭貸款擔(dān)保期間，買受人必須按期償還銀行貸款本金及利息，逾期三個月以上 (含三個月 )不償還銀行貸款本息的，出賣人有權(quán)解除《商品房買賣合同》并按照《商品房買賣合同》第七條追究買受人違約責(zé)任。如因買受人的原因在簽訂商品房買賣合同之日起 45日內(nèi)仍不能辦妥銀行按揭貸款，則構(gòu)成重大違約。 本條款的提示點： 基于示范文本的相對滯后性，建議開發(fā)商在擬定《補充協(xié)議》時充分考慮下列條款： 關(guān)于按揭貸款客戶的特別約定 。 第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議 (附件四 )。但是仲裁的缺點主要是費用可能比較高。受申請的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。我國仲裁法第 62條規(guī)定，仲裁的裁決同法院的判決一樣都是具有法律效力的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決。 一般來說對合同爭議的解決方式除了訴訟和協(xié)商之外，還可以申請仲裁，但仲裁的前提是雙方達(dá)成仲裁協(xié)議， 對此我國仲裁法第四條明確規(guī)定： “ 當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成仲裁協(xié)議。 【釋義】本條是關(guān)于爭議處理方式的約定。協(xié)商不成的，按下述第 ______種方式解決： ____________仲裁委員會仲裁。一般空格中選填居住、辦公、停車、商用等事項。 出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。 第十八條 買受人的房屋僅作 __________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。商品房在出售之后，屋頂平臺的所有權(quán)人為全體業(yè)主。出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主所有。從功能上看，屋頂平臺是整棟房屋的屋頂，對整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用，是必須的消防安全通道。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件，起著覆蓋，遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。這個毗連部分同時具有專有及共有的屬性。 屋頂平臺或稱曬臺、露臺，是指 供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無頂蓋的臺面。任何一個購房個體都無權(quán)將屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)進(jìn)行處置，更不可能在不受開發(fā)商影響的情況下達(dá)成所謂的一致。屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)這些權(quán)利均是不動產(chǎn)所有權(quán)衍生而來，當(dāng)所有權(quán)掌握在開發(fā)商手中時，這些權(quán)利屬于開發(fā)商 。 【釋義】本條是關(guān)于商品房共用部位和建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) _____________________。 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) _______________。 【釋義】本條是對關(guān)于商品房保修責(zé)任的約定。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié) 助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。 買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。 買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。 是不是當(dāng)事人在合同中約明了 “ 不退房 ” 的條款，就一定不能退房了呢 ?當(dāng)然不是，只要商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，購房人仍舊可以單方行使主張退房的權(quán)利。 違約救濟(jì)模式： 示范文本中要求購房人采取一種 2選 1的違約 救濟(jì)模式，即或者選擇退房，或者選擇不退房。沒有提供房屋登記發(fā)證機關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明 。開發(fā)商未交納相關(guān)稅費、土地出讓金等。房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格的 。項目未取得規(guī)劃審批的 。 不能取得權(quán)證的常見原因： 不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開發(fā)商的原 因，也有購房人的原因。 (3)整體辦證順延。(2)本地不實施房屋面積預(yù)測制，而適用房屋面積實測制。 本地現(xiàn)狀及對開發(fā)商的建議： 就長沙本地的現(xiàn)狀，正常情形 下從交付房屋到權(quán)證發(fā)放需要 612 個月的時間。 (三 )商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起 90 日。 (3)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： (一 )商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限 ?，F(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 本條款的提示點： 法律依據(jù)： (1)《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 ______項處理： ，出賣人在買受人提出退房要求之日起 ______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 ______%賠償買受人損失。 第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。只有小區(qū)內(nèi)申請開通以太網(wǎng)的業(yè)主達(dá)到一定比例的情形下方才設(shè)置服務(wù)器，開通以太網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)。根據(jù)不同的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑，設(shè)定合理期間履行合同對于買賣雙方均有益處。 在合同中注明基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑交付期限對于買賣雙方均有益處。 類似于公用壟斷企業(yè)的 “ 初裝費 ” 、 “ 建設(shè)服務(wù)費 ” 、 “ 入網(wǎng)費 ” 、 “ 工料費 ” “ 開通費 ” 等不規(guī)范的收費名目，開發(fā)商在擬定本合同之前應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)馗骷夜脡艛嗥髽I(yè)制定的收費政策預(yù)設(shè)條款防范風(fēng)險。如某房地產(chǎn)開發(fā)商在簽約時特別注明 “ 燃?xì)馇捌诮ㄔO(shè)費用由出賣人承擔(dān)，開通費用由買受人承擔(dān) ” ，但長沙地區(qū)的天然氣由新奧燃?xì)夤咎峁摴局苯影磻羰杖?“ 天然氣工程建設(shè)服務(wù)費 2430元 ” 。 【釋義】本條是對基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑交付期限及其違約責(zé)任的約定。 。 。 第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。 按照示范文本的建議，由開發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價是一種買賣雙方都能接受的違約救濟(jì)方式，亦具備公平性。 本條款的提示點： 本條款是對開發(fā)商承諾的合同附件三《裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)定的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)。 _________________。 出賣 人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定 (附件三 )的標(biāo)準(zhǔn)。(二 )按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。(七 )法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。(五 )權(quán)屬有爭議的 。(三 )依法 收回土地使用權(quán)的 。 本條款的提示點： 法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條的規(guī)定： 第三十七條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓 (一 )以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的 。 _________________________________________________。 ” 第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。如果購房人在沒有正當(dāng)理由的情形下拒絕或者消極對待接受房屋，就會給開發(fā)商造成被動。 購房人不接受房屋的特殊約定： 在各個樓盤交房的過程中，存在一個普遍現(xiàn)象，就是部分購房人 消極對待接收房屋。 (9)、其他需說明的問題。 (7)、配電負(fù)荷 。 (5)、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項 。 (3)、裝修、裝飾注意事項 。 《住宅使用說明書》：《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位 (部件 )的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： (1)、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位 。供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期 。燈具、電器開關(guān)損壞為 6個月 。地面空鼓開裂、大面積起沙為 1年 。地下室及管道滲漏為 1年 。屋面防水為 3年 。 商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。 《住宅質(zhì)量保證書》：《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。如當(dāng)事人在第八條中約定商品房經(jīng)驗收合格即滿足交付條件，但由于本條款的存在，開發(fā)商在交房時就不能僅僅滿足竣工驗收一項條件，而應(yīng)滿足更全面的 “ 房屋達(dá)到交 付使用條件 ” 。 【釋義】本條是對商品房交接程序的約定。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋 交接單。 第十一條 交接。試問，在已經(jīng)出現(xiàn)危機或者 糾紛的情形下，作為弱勢群體的購房人還有能力 “ 應(yīng)當(dāng) ” 與開發(fā)商達(dá)成新的補充協(xié)議。 ” 是一個法律白條。(2)購房人在書面回復(fù)開發(fā)商時，亦同樣要求開發(fā)商書面簽收并注明簽收時間，對不作書面簽收的開發(fā)商，應(yīng)采用公證送達(dá)的方式予以證據(jù)保全。 購房人的權(quán)利限制條款：本條要求購房人在接到開 發(fā)商變更通知之日起 15日內(nèi)作出要求退房的書面回復(fù)，逾期未回復(fù)的，視為接受變更。如開發(fā)商將原設(shè)計應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預(yù)制樓板，將原設(shè)計使用的隔音材料改為非隔音材料等。法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更 。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人。 本條款的提示點： 本條款的法律依據(jù)為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，該條款為： “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 (2)_____________________________________________。 第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。如開發(fā)商逾期交付房