【正文】 。物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè) ， 所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為 ， 物業(yè)管理公司制定的處罰條款無法律效力。無論是建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》還是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》都有相關(guān)條文規(guī)定。 租戶認(rèn)為 ：裝修是其基本權(quán)利， 物業(yè)管理公司無權(quán)對(duì)其裝修行為指三道四，更無權(quán)對(duì)其罰款； 公司認(rèn)為 ：自己 受開發(fā)商 (業(yè)主 )委托，對(duì)樓 宇 進(jìn)行物業(yè)管理，裝修管理是 物業(yè)管理的 基本和重要管理內(nèi)容，租戶違反裝修管理規(guī)定，管理公司當(dāng)然有權(quán)進(jìn)行罰款 。租戶堅(jiān)決 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松魏巫鈶粞b修，必須提前提出申請(qǐng)，由物業(yè)管理公司審批，并且還規(guī)定，如有違反者，將對(duì)其處以 500～ 5000 元不等的罰款。試求以上各項(xiàng)費(fèi)用及該工程造價(jià)。（ 1 分） 已知某房屋維修工程直接工程費(fèi)為 1000000 元。（ 1 分） (4)編寫審核報(bào)告。（ 1 分） (2)審核準(zhǔn)備。如果物業(yè)管理公司將維修施工任務(wù)承包給外部專業(yè)施工單位，則要以項(xiàng)目為對(duì)象組織甲方的項(xiàng)目管理部，實(shí)行內(nèi)部維修施工項(xiàng)目監(jiān)理。如果物業(yè)管理公司自行承擔(dān)維修施工任務(wù)，則要以項(xiàng)目經(jīng)理為核心組建質(zhì)量管理部門，下設(shè)專業(yè)施工隊(duì)的專職質(zhì)檢員，班組兼職質(zhì)檢員，并按班組建立質(zhì)量管理小組。搞好房屋維修工程的質(zhì)量管理工作，必須要有嚴(yán)密的組織保證體系。 ⑥ 使用過程的質(zhì)量控制。 ④ 施工機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量保證。 ② 維修準(zhǔn)備過程的質(zhì)量控制。維修項(xiàng)目的質(zhì)量控制要貫穿 于維修的全過程。 質(zhì)量控制體系。 維修項(xiàng)目質(zhì)量管理是全員的管理，每個(gè)職工都要為保證質(zhì)量作出貢獻(xiàn)。在此 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松枷牍ぷ黧w系就是由維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)人帶頭，責(zé)成各部門或班組負(fù)責(zé)人開展的質(zhì)量教育活動(dòng)。（ 15 分） (評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) : 答中一要點(diǎn)得 2 分，展開論述 9 分，考評(píng)員應(yīng)根據(jù)考生論述內(nèi)容的正確性、合理性進(jìn)行評(píng)分，不必拘泥于參考答案 ) 維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系一般由思想工作體系、質(zhì)量形成過程的控制體系和組織保證體系組 成。 理 由： 專項(xiàng)維修資金專戶的開立應(yīng)按幢立賬， 并分列每一使用單元的分賬，以方便每一位業(yè)主查詢，保證專項(xiàng)維修資金使用的透明性。 理 由： 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金交納、使用、分?jǐn)偤徒Y(jié)存的情況， 接受業(yè)主代表組織和業(yè)主的核查。 必要時(shí)公司負(fù)責(zé)人出面協(xié)商解決。必要時(shí)公司負(fù)責(zé)人出面協(xié)商解決。 理 由： 如屬使用不當(dāng)，管理不善造成， 則由接管單位負(fù)責(zé)處理。 理 由： 發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題， 必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。由于同一物業(yè)管理區(qū)域不同幢的樓宇維修的情況可能有較大差別，所以專項(xiàng)維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬，并分列每幢的分賬，以方便每一位業(yè)主查詢，保證專項(xiàng)維修資金使用的透明性。 專項(xiàng)維修資金的使用與管理 專項(xiàng)維修資金的使用嚴(yán)格按照物業(yè)公司定計(jì)劃 —— 業(yè)主組織審查批準(zhǔn) —— 金融機(jī)構(gòu)劃款這一程序進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)有權(quán)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用方面的規(guī)章制度。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 12 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 7．對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)開展的問題，項(xiàng)目管理處應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給建設(shè)單位備忘。必要時(shí)公司負(fù)責(zé)人出面協(xié)商解決。然后，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司負(fù)責(zé)人協(xié)助進(jìn)行。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善造成，則由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)處理。 3．對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法 ，由物業(yè)管理企業(yè)處理。 (15 分 ) 對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量及遺留問題的處理 1．發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。 民事責(zé)任就是指違約責(zé)任（ X ）。 二、多項(xiàng)選擇題（每小題有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上的答案，多選、少選均不得分，每小題 1 分共20分） 舉例 控制中心 報(bào)警系統(tǒng)由 (ABCD )等組成。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?（ 3 分） F 單位員工不滿 H 公司的服務(wù)與收費(fèi)，可以通過與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，督促物業(yè)管理公司加以改進(jìn)服務(wù)；如果協(xié)商無效，可以提請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)（如果尚未成立業(yè)主大會(huì)，可以發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)），由業(yè)主大會(huì)投票表決是否解聘 H 公司，若表決結(jié)果有 2/3 以上投票權(quán)的業(yè)主同意解聘 H 公司，即可依法解聘，重新選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，重新約定物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)照法規(guī)規(guī)定，顯然 F 單位無權(quán)擅自劃分區(qū)域，單獨(dú)管理更明顯違法。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理?xiàng)l例第九條規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。F 單位職工作為業(yè)主有權(quán)選聘或解聘在管的物業(yè)管理公司，但不能授意單位出面管理。因?yàn)椋?F 單位所買這棟樓宇只是小區(qū)的一部分，其職工也只是小區(qū)業(yè)主的一部分，與其他業(yè)主的權(quán)利平等，無權(quán)擅自作出決定。 F單位對(duì)反對(duì)意見不以為然，認(rèn)為要是隔離以后，該棟樓就是一個(gè)獨(dú)立區(qū)域，完全有權(quán)自己管理，對(duì)方?jīng)]有反對(duì)的理由 。 因?yàn)楦杏X到在管的 H 物業(yè)管理 公司 收費(fèi) 較 貴、 服務(wù)質(zhì)量也 不盡 人意， 經(jīng)職工提議、領(lǐng)導(dǎo)同意， F單位 想 將該棟住宅樓用鐵欄封閉 ，由本單位自 行 管理。 二、情景題（每題 5～ 8分 ,共 40～ 50分） 舉例： 假如你被聘為物業(yè)管理公司保潔部主管，你將如何保障物業(yè)保潔管理制度的實(shí)施（ 6分） 1． 指導(dǎo)領(lǐng)班、清潔員的工作，確保達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)（ 1 分） 2．巡視檢 查衛(wèi)生情況及時(shí)解決問題（ 1 分） 3．處理好與社區(qū)清潔衛(wèi)生管理部門的關(guān)系（ 1 分） 4．進(jìn)行維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育（ 1 分） 5．搞好衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)（ 1 分） 6．監(jiān)督物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常衛(wèi)生保潔（ 1 分） 三、案例分析題（ 20～ 30 分） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松P(guān)系促銷以新聞等形式出現(xiàn)，因而能引起公眾的高度注意和信賴，消除公眾戒備。 促銷是指房地產(chǎn)為了獲得消費(fèi)者信賴，樹立企業(yè)或房 地產(chǎn)品形象，用非直接付款的方式通過各種公關(guān)工具進(jìn)行的宣傳活動(dòng)。但長(zhǎng)期式頻繁使用這種方法，會(huì)使促銷效果迅速下降。銷售推廣直接針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行促