【正文】 物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。委托代理人出席業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。 （ 2） 召開業(yè)主大會的法定人數(shù) 無論業(yè)主大會會議采用哪種形式， 應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 1．業(yè)主大會的職責(zé) （ 1）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （ 3）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動中，依據(jù)國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及管理規(guī)約，實施自我管理、自我約束的行為?！薄皹I(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加?！? 第十六條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 ” 第六十 七條 規(guī)定：“ 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 ”“ 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 ”“ 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 ” 第十一條 規(guī)定同 《中華人民共和國物權(quán)法》 第七十六條 第一款規(guī)定。 ”“ 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！? 第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！? 第七十八條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 ”“決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主其他義務(wù)主要包括業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受并服從業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)的義務(wù)；應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常、合理、合法的管理否則就必須承擔(dān)違反物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。 （ 5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用 物業(yè)服務(wù)費用是維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑正常使用的運(yùn)行保養(yǎng)費用，以及治安、保潔等服務(wù)費用。 （ 4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 要確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，發(fā)生毀損及時得到維修，避免其加速老化和毀損，就必須保證各項維修資金和業(yè)主大會的決定分?jǐn)偟馁M用能夠及時到位。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會所做出的決定，同樣也是業(yè)主最基本的義務(wù)，也是維護(hù)業(yè) 主自身利益的基本要求。 （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 業(yè)主大會的民事行為應(yīng)當(dāng)由組成業(yè)主大會的全體業(yè)主共同承擔(dān)。 2．業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)展行的義務(wù) （ 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 管理規(guī)約是一種公共契約，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則，是實行物業(yè)管理的基礎(chǔ)和基本準(zhǔn)則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。 （ 10） 業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主有通過業(yè)主大會行使選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。 （ 8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況進(jìn)行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予答復(fù)和說明，對存在的問題提出改進(jìn)建議并要求得到合理解決。 （ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，如對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進(jìn)的建議等。業(yè)主有參加業(yè)主大會會議并行使對業(yè)主大會決定事項的投票權(quán)利。 （ 3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂管理規(guī)約、業(yè)主大 會議事規(guī)則及物業(yè)管理制度的權(quán)利。 （ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，接受物業(yè)服務(wù) 業(yè)主有權(quán)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供的服務(wù)項目有標(biāo)準(zhǔn)，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。 《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的具體權(quán)利和義務(wù)。開發(fā)商欺騙業(yè)主并不是新鮮事，但業(yè)主委員會背叛或者損害業(yè)主利益，卻是社區(qū)維權(quán)中出現(xiàn)的新問題。 ? 對此，龍基律師事務(wù)所的瞿泰生律師認(rèn)為，爭論的焦點不在于 50人簽名還是 500人簽名。 海淀區(qū)小區(qū)辦在回復(fù)函中表示，?你們與北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)有限公司簽訂的‘協(xié)議’，超出了業(yè)主大會的職責(zé)范圍，違反了《物業(yè)管理條例》第 19條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動的規(guī)定，因而是無效的。由于業(yè)主起訴業(yè)主委員會在北京還是首例，沒有相關(guān)法律條文，業(yè)主委員會也不是法人，根本無法被起訴。?主任表示，對于部分業(yè)主的不滿，業(yè)主委員會還將與他們面對面溝通，甚至?xí)跈?quán)限內(nèi)幫助他們維權(quán)。業(yè)主委員會是通過業(yè)主民主選舉出來的，是小區(qū)唯一公認(rèn)的合法組織。此次改造，開發(fā)商讓出了一套157平方米 的房子，此外承諾的粉刷費用也不只是一百萬兩百萬的問題。業(yè)主委員會則表示這是積極為業(yè)主爭取利益的做法，心中無愧。 574戶業(yè)主聯(lián)合簽名反對，部分業(yè)主甚至質(zhì)疑，?業(yè)主委員會中的個別人是維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，還是維護(hù)開發(fā)商的利益?。為推動改造，業(yè)主委員會與開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商向業(yè)主大會無償提 供 28號樓一層?xùn)|側(cè)一套房屋使用權(quán)，同時承擔(dān)一、二期房屋外清洗或粉刷費作為補(bǔ)償。 教學(xué)方法： 案例教學(xué)法、討論式教學(xué)法 教學(xué)手段： 多媒體教學(xué)手段 教學(xué)過程： 3． 3 業(yè)主自治組織 【案例】 業(yè)主要告業(yè)主委員會 一份協(xié)議讓萬泉新新家園的 500 多戶業(yè)主不能坐視不管，他們認(rèn)為業(yè)主委員會做的這件事?不光彩?。 教學(xué)重點： 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。熟知 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。 ” 課后復(fù)習(xí)題： 1．簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念，概括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。 ” 第二十條 規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1萬元以上 3萬元以下的罰款。 ” （ 2）《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 第十八條 規(guī)定：“ 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；（三）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；（四）對不具備申請資 格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；（五）依法可以撤銷審批的其他情形。 ” 第六十條 規(guī)定：“ 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得 ，并處 5萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 3．法律責(zé)任 （ 1）《物業(yè)管理條例》 第三十二條 第二款規(guī)定：“ 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后， 才能 申請補(bǔ)領(lǐng) 。 資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制 ， 分為正本和副本 ， 具有同等法律效力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得 資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。 （ 2） 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交企業(yè)資質(zhì)等級申報表 ； 營業(yè)執(zhí)照 ； 企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；物業(yè)管理業(yè)績材料 等 材料 。 2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的管理 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。 （ 3） 三級資質(zhì)： 1） 注冊資本人民幣 50萬元以上； 2） 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3） 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4） 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： ① 多層住宅 100萬平方米； ② 高層住宅 50萬平方米； ③ 獨立式住宅（別 墅） 8萬平方米； ④ 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬平方米。 5） 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)， 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 （ 1） 一級資質(zhì)： 1） 注冊資本人民幣 500萬元以上； 2） 物業(yè)管理專業(yè)人員以及 工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30人。 1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn) 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為一級、二級、三級 3 個資質(zhì)等級，并規(guī)定了 物業(yè)服務(wù)企業(yè)各資質(zhì)等級 標(biāo)準(zhǔn)。未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)，不能開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 ” 第二十條 規(guī)定：“ 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。 ” 第十七條 規(guī)定：“ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。 ”“ 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 ” 第十五條 規(guī)定：“ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 ”“ 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資 金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 ”“ 個人有前款規(guī)定行為之一的，處 1000 元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款。 ” 第六十五條 規(guī)定： 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處 1萬元以上 10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 ” 第六十三條 規(guī)定：“ 違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民 政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額 2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 ” 第六十二條 規(guī)定：“ 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè) 管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款 30%以上 50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 ” 第四十六條 第一款規(guī)定：“ 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 ” 第四十五條 規(guī)定：“ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。 ” 第四十三條 規(guī)定：“ 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。 ”“ 物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 ”“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 3．相關(guān)規(guī)定 （ 1）《中華人民共和國物權(quán)法》 第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù) 企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 （ 6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)編制房屋、附屬設(shè)施、設(shè)備、場地等的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃、大中修計劃和更新改造計劃，并組織實施 （ 7）向業(yè)主和使用人告知物業(yè)使用、改建和擴(kuò)建情況。 ” 3． 2． 4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 相 關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)主要有： 1．權(quán)利