【正文】 你認為物業(yè)管理公司應該賠償嗎？ 。今年 7 月 29日，沈某在晨練結束回家時，因小區(qū)花園邊的一塊地磚缺失近半年，路面不平，摔倒在地，經(jīng)診斷為左側橈骨遠端開放性粉碎性骨折。于是，梁燕認為，既然合同中接受物業(yè)服務的甲方并非自己 的簽名，依據(jù)合同，自己也就無需向物業(yè)交納管理費了，更不用談滯納金了。 面對該委托書，梁燕提出異議。那么，物業(yè)管理公司應否承擔責任？ 案例四： 物業(yè)合同非 “ 自書 ” 享受服務得交費 居住在大興棗園小區(qū)的業(yè)主梁燕，自 2020 年 7 月至 2020 年 6月未交納物業(yè)管理費共4900余元。 案例三： 租戶被打物業(yè)管理公司是否承擔責任 張先生租用某小區(qū)的房屋，該房屋業(yè)主按時交納物業(yè)管理費，并通知了物業(yè)管理公司。同年 3月，物業(yè)公司退出商廈。截至 2020 年 3月，商廈共拖欠水費等 。后經(jīng)消防部門復查，商廈消防設施仍不合格。你認為業(yè)主委員會的訴訟要求合理嗎？能勝訴此案嗎？ 案例 二：業(yè)主委員會解聘物業(yè) 物業(yè)索賠遭法院駁回 2020年 11月，福州一商廈業(yè)主委員會與物業(yè)公司訂立《物業(yè)管理委托合同》，合同約定：委托管理期限為 2020年 12月至 2020年 12月；物業(yè)公司未能達到約定管理 目標，業(yè)主委員會有權要求限期整改，逾期未整改的，業(yè)主委員會有權終止合同；任何一方無正當理由提前終止合同的，應向?qū)Ψ街Ц?50萬元違約金。雙方約定：業(yè)主委員會將廣場全權委托該物業(yè)管理公司管理，物業(yè)道理公司可按有關規(guī)定提 12%的管理酬金，費用若有節(jié)余則歸業(yè)主委員會所有。 4．簡述合同的變更與終止。學習 掌握 管理規(guī)約、業(yè)主手冊、 業(yè)主大會議事規(guī)則 、物業(yè)管理規(guī)定的內(nèi)容要求，一是要把握物業(yè)管理服務各項業(yè)務 ，二是要準確理解運用物業(yè)管理法律法規(guī)，這樣才能保證擬寫上述這些物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定的針對性和合法性。 掌握物業(yè)服 務合同，首先要了解物業(yè)服務合同的概念、特征， 熟知有關 合同的訂立、效力、履行、變更、轉讓和終止及違約責任的基本知識，才能真正掌握物業(yè)管理合同的內(nèi)容。”“違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任?！薄皹I(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢?！薄皹I(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 ” （ 3）《業(yè)主大會規(guī)程》 第十條規(guī)定：“業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權 確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。 ” 第二十二條 規(guī)定：“ 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 ”“ 管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 ” 第十七條 規(guī)定：“ 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 ”“ 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！? （ 2）《物業(yè)管理條例》 第十一條 規(guī)定：“ 下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 5．相關規(guī)定 （ 1）《中華人民共和國物權法》 第七十六條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定 ：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 物業(yè)管理規(guī)定由一系列具體到某一方面的管理規(guī)定所組成。制定管理規(guī)定的目的是為了規(guī)范的行為，監(jiān)督管理人員的工作質(zhì)量，保障物業(yè)、公共設備和設施的正常使用，創(chuàng)造一個安全、方便、文明、舒適的工作環(huán)境或生活環(huán) 境。 業(yè)主大會議事規(guī)則 主要內(nèi)容有： （ 1） 制定依據(jù) ； （ 2） 業(yè)主大會的組成 ； （ 3） 業(yè)主大會宗旨 ； （ 4） 物業(yè)管理區(qū)域基本情況 ； （ 5） 業(yè)主大會議事內(nèi)容 ； （ 6） 業(yè)主大會會議形式 ； （ 7） 業(yè)主代表的職責 ； （ 8） 業(yè)主大會表決形式 ； （ 9） 召開業(yè)主大會會議的條件 ； （ 10） 召開業(yè)主大會會議的程序 ； （ 11） 業(yè)主投票權的確定 ； （ 12） 業(yè)主委員會職責 ； （ 13） 業(yè)主委員會委員條件 ； （ 14）業(yè)主委員會組成和任期 ； （ 15） 業(yè)主委員會會議 ； （ 16） 業(yè)主委員會印章的使用管理 ； （ 17） 業(yè)主大會檔案資料管理 ； （ 18） 業(yè)主委員會活動經(jīng)費 ； （ 19） 業(yè)主大會議事規(guī)則的生效 。 （ 4）日常管理和維修的內(nèi)容 房屋 的管理和維修、公共設施及配套附屬設施的管理與維修、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、庭園綠化、車輛停放、消防安全。 （ 2）物業(yè)的管理 物業(yè) 服務企業(yè)、項目管理處、業(yè)主委員會、管理費用等情況介紹。 制定業(yè)主 手冊 時應注意內(nèi)容要合法 ， 尤其處罰 部分 應注意是否 擁有 處罰權。 2．業(yè)主手冊 業(yè)主手冊 ，也稱 業(yè)主守則 、住戶手冊， 是由物業(yè) 服務企業(yè) 根據(jù) 管理規(guī)約 及政府的有關法規(guī)制定的 有關 業(yè)主應遵守管理規(guī)則。 臨時管理規(guī)約是建設單位按照國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策，依照建設部《業(yè)主臨時公約（示范文本）》的基本內(nèi)容，結合所準備銷售物業(yè)的實際情況，制定的管理規(guī)約。管理規(guī)約不得與國家法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將業(yè)主公約作為物業(yè)轉讓合同或者租賃合同的附 件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。 綜上，業(yè)主公約中雖 然有“未經(jīng)批準不得擅自更改房屋外貌”的規(guī)定，但當事人的行為以及其利益衡量確實存在著特殊之處，因此不能按一般的法律規(guī)定處理，法院根據(jù)本案的實際情況“衡平”了雙方當事人之間的利益，因此判決更顯公正公平。而平臺除了放置業(yè)主的空調(diào)室外機并無其他用途，封閉平臺對樓的外觀和使用沒有影響?？梢?，物業(yè)服務公司沒有考慮到業(yè)主的正當利益和合理要求，只考慮自己管理方便，并無任何有效方案消除業(yè)主面臨的安全隱患。業(yè)主的行為雖然在表面上違反了物業(yè)公約，但論其行為目的、方式和結果，都合情合理。適用衡平原則一方面要就個案的具體情形，分別考慮各方當事人行為的目的、方式、結果，加以對比評判，看何者更合情理；另一方面，應當分析法律規(guī)范的意旨，對當事人的利益狀態(tài)加以衡量，看是否能使當事人之間的利益達到法律規(guī)范所要求的平衡。但是，正因為法律具有一般普遍性的特點，僅僅依據(jù)法律不可能準確、妥當?shù)奶幚砻總€案件， 所以它無法完全適應個案的特殊情況，這就需要用“衡平”來彌補法律的缺陷。 人民法院審理案件應當依據(jù)法律，因為法律具有一般普遍性的特點。物業(yè)服務公司對勝訴有十足的把握，他們認為，黃某擅自用鋁塑窗封閉平臺，侵占 了該樓房全體業(yè)主對公共部位的所有權，改變了房屋及配套設施的外觀，既《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，又違反了雙方簽訂的業(yè)主公約（管理規(guī)約）“未經(jīng)政府有關部門批準和業(yè)主委員會、相鄰業(yè)主同意，擅自改變房屋結構、外貌和用途”的規(guī)定。之后，黃某等 10戶業(yè)主用相同的塑鋼窗封閉了平臺。黃某所在 13樓 2層 10戶業(yè)主的房屋北側均有同樣的平臺。 ” 課后復習思考題： 1．簡述物業(yè)服務合同的概念和種類 2．簡述合同的變更與終止。 ” 第四十條 規(guī)定：“ 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 ” 第三十六條 規(guī)定：“ 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合 同的約定，提供相應的服務。 ” 第三十五條 規(guī)定：“ 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。 ” 3．《物業(yè)管理條例》 第二十一條 規(guī)定：“ 在業(yè)主、業(yè)主 大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。 ”“ 當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。 ” 第一百二十五條 第一款規(guī)定：“ 當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用 的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。 ” 第一百二十條 規(guī)定：“ 當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任 。 ” 第一百零九條 規(guī)定：“ 當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。 ” 第一百零七條 規(guī)定：“ 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 ” 第九十四條 規(guī)定：“ 有下列情形之一的，當事人可以 解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。 ”“ 當事人可以約定一方解除合同的條件。 ” 第九十一條 規(guī)定：“ 有下列情形之一的，合同的權利義務終止：（一）債務已經(jīng)按照約定履行；（二）合同解除；（三）債務相互抵銷；（四）債務人依法將標的物提存；（五）債權人免除債務；（六）債權債務同歸于一人；（七）法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形。 ” 第七十七條 規(guī)定：“ 當事人協(xié)商一致，可 以變更合同。 ”“ 當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。 ” 第五十二條 規(guī)定：“ 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同 ，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 ”“ 當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。當事人約定采用書面形式的， 應當采用書面形式。 ” 第十條 規(guī)定：“ 當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。 ” 第六條 規(guī)定：“ 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。 ”“ 婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。 ” 第一百三十四條 第一款規(guī)定：“ 承擔民事責任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險；（四）返還財產(chǎn)；（五）恢復原狀；（六）修理、重作、更換；（七）賠償損失；（八）支付違約金；（九）消除影響、恢復名譽；（十）賠禮道歉。 “ 第一百一十三條 規(guī)定：“ 當事人雙方都違反合同的，應當分別承擔各自應負的民事責任。 ” 第八十八條 第一款規(guī)定：“ 合同的當事人應當按照合同的約定，全部履行自己的義務。 ” 第五十八條 規(guī)定：“ 下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不 能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經(jīng)濟合同違反國家指令性計劃的；（七）以合法形式掩蓋非法目的的。 ” 第五十七條 規(guī)定：“ 民事法律行為從成立時起具有法律約束力。 ” 第五十六條 規(guī)定：“ 民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。 4． 1． 6 相關規(guī)定 1．《中華人民共和國民法通則》 第三條 規(guī)定：“ 當事人在民事活動中的地位平等。 9．合同爭議解決辦法的約定 根據(jù)民法通則、合同法等有關法規(guī)規(guī)定，約定合同爭議解決的方式和條件。 7．違約責任 根據(jù)民法通則、合同法、《物業(yè)管理條例》等有關法規(guī)規(guī)定，明確規(guī)定違約責任，訂立索賠條款、約定解決索賠的基本原則、提出索賠的期限、索賠的通知方法、遞交的證明文件和票據(jù)等。 6．合同期限 該條款關系到委托雙方責任的時間界限，要明確起止的具體時間。 （ 9）專項服務和特約服務收費的標準 （ 10）共用部位共用設施、設備維修基金的管理辦法 4．合同雙方的權利和義務 根據(jù)物權法、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費 管理辦法》等有關法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務，明確合同雙方的權利和義務。 （