【正文】 （ 7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 （ 5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。北京市國土資源和房屋管理局 2020 年 5 月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約 定。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。交接活動(dòng)由業(yè)主委員會(huì)組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （ 1）竣工總平面 圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （ 4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 問 4業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？ 答：業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。 問 4業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。 問 4業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國土 資源和房屋管理局備案。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應(yīng) 當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)。 問 業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 問 3業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？ 答：不需要。 物業(yè)管理 100 問 （二） 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 問 3新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù) 物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安的相關(guān)工作。 問 3業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 問 3什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì) 制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 問 3什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 問 3什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時(shí)業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： （ 1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （ 2）無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； （ 3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （ 4）有犯罪行為的； （ 5）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； （ 6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （ 7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。備案時(shí)須提交《業(yè)主委員會(huì)備案單》及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 在實(shí)際工作中，鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級(jí)人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會(huì)委員參與物業(yè)管理。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)一般為 5 至 9 人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 問 2業(yè)主大會(huì) 如何決議才有效？ 答：一般事項(xiàng)，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；業(yè)主大會(huì)作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事 件需要及時(shí)處理的； (3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 問 2業(yè)主大會(huì)是否要定期開會(huì)，由誰召開？ 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 以后業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)計(jì)票方式可以通過《業(yè)主大會(huì)議 事規(guī)則》確定。 問 2如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計(jì)算。 問 2什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。 區(qū)、縣國土房管局對(duì)籌備組召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 上述工作① ④應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代 表、建設(shè)單位組成。 問 2如何召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)？ 答：應(yīng)按以下步驟召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)： （ 1）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 問 1什么是業(yè)主大會(huì)？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期的 物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。如果與每個(gè)業(yè)主約 定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費(fèi)用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對(duì)多付費(fèi)的業(yè)主不公平。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約等。業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。 原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會(huì)通過新的公約前，原公約繼 續(xù)有效。 對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān) 部門。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。例如 ,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，在房屋銷售時(shí)，將業(yè)主臨時(shí)公約向買房人 明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時(shí)再將業(yè)主臨時(shí)公約出示給買房人看。 購房時(shí)與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。因此在購房時(shí)要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)，即使是預(yù)售房屋，購房時(shí)離入住還有一段時(shí)間，也應(yīng)在購房 時(shí)與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項(xiàng)，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。因?yàn)樵跇I(yè)主大會(huì)成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)按房屋買賣時(shí)的約定實(shí)行。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的 決定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。 問 什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使 用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變， 90 年代初以來我市住房制度改革逐步變化， 房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)。主要從三個(gè)角度理解：一 業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。不要許諾您辦不到的事。 不 可以說得更禮貌些?；卮饡r(shí)要熱心并克制?？腿藖淼?目的是交流；您一定要讓他講話，而且要讓他明白您的興趣所在。抓緊時(shí)間在每天下班前將能做的事情整理好，或至少將要放在一邊的工作簡(jiǎn)單整理一下。 7．不要抱怨、發(fā)牢騷或講那些不該講的故事。先打電話或面對(duì)面約一下。如果您控制不住憤怒，也采取這個(gè)辦法，深呼吸或做些其它放松的事情。 5．不要在辦公室里大哭、大叫或做其它感情沖動(dòng) 的事。每個(gè)人都會(huì)有情緒不好的時(shí)候，但辦公室里是不允許這樣的。 3．不要把各種情緒帶到辦公室里，尤其是情緒不好時(shí)。例如，傳真機(jī)、抬頭信紙和其它辦公用品只是辦公用的。如果您必須在工作中處理私人事情，要留到中午吃飯時(shí)，不要在您工作時(shí)安排朋友到您的辦公室中來拜訪您。即使你的體貼十分到位，也會(huì)像常言說的 太熟悉女人的男人多半是情場(chǎng)浪子 ，讓她反感和猜疑。即使是最不在乎你過去的女人，收到這樣的禮物時(shí)，恐怕心里都有種 替代品 的凄然。當(dāng)她從地上揀起繃掉的紐扣，或望著可以放下一個(gè)拳頭的腰身時(shí)，臉上的表情絕不是你所期待的。那種融洽的感覺，非得親自體驗(yàn)不可，男人在這方面永遠(yuǎn)只能是旁觀者。 ★ 男人不該送女人的禮物 口紅：有些東西 比如存折上的密碼，外人是永遠(yuǎn)不能明白的，口紅也一樣。 遞交名片要用雙手或右手，名片的正面要向著接受者。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。名片應(yīng)放在桌上，不可直接遞到女主人手里。 如果拜訪人事先未約會(huì)，也不想受到會(huì)見，只想表示一下敬意，可以把名片遞給任何來開門的人，請(qǐng)他轉(zhuǎn)交主人。 按照西方社交禮儀，遞送名片應(yīng)注意到 ,一個(gè)男子去訪問一個(gè)家庭時(shí)，若想送名片，應(yīng)分別給男、女主人各一張，再給這個(gè)家庭中超過 18 歲的婦女一張，但決不在同一個(gè)地方留下三張以上名片。 7． .，（ nota bene）：意即請(qǐng)注意。在分手時(shí)用。它是對(duì)收到 P． f． 或 p． c.名片的回復(fù)。 .，（ pour remerciement） :意即謹(jǐn)謝。 .，（ pour condoleance）：意即謹(jǐn)唁。 .，（ pour felicitation）：意即敬賀。通常用來把一個(gè)朋友介紹給另一個(gè)朋友。在名片上面還可以留下簡(jiǎn)短附言。 ★ 名片使用規(guī)則 名片的用途十分廣泛。 雞尾酒會(huì)中找到椅子時(shí)，年輕女性縱使再怎么疲倦，都要讓座給年長女性，在巴士或地下鐵里對(duì)年老的、行李多的、帶嬰孩的或懷孕的女性，都要讓座。 出門（或進(jìn)門）時(shí)，年輕女性要讓年長女性先通過而且要說“你先請(qǐng)”。 除了很 多人在場(chǎng)的場(chǎng)合，當(dāng)年長女性進(jìn)入室內(nèi)時(shí)，年輕的女性應(yīng)起立歡迎。所謂“年長的女性”當(dāng)然是指真正年長者。 年輕女性和年紀(jì)非常大的男性或者友人的父親、長輩等說話時(shí)，必須站立。例如不要把沒有點(diǎn)火的香煙含在嘴里，坐在那里等男性站起來。 當(dāng)男性給你點(diǎn)火，或下巴士時(shí)給你伸出手，不能置之不理。但 是，以喝過大量酒的狀態(tài)去訪問女性，絕對(duì)不是好事，不會(huì)為女性喜愛，這是常識(shí)。女性在什么時(shí)候付款呢？當(dāng)她邀請(qǐng)你觀劇或舞蹈表演時(shí)，通常會(huì)在事前自己的女性偶然在餐館或地下鐵中見面時(shí)，則不必要為她支付餐費(fèi)或地下鐵車費(fèi)。這點(diǎn)最近雖然有所改變，也有女性付款的例子，但這種方式多數(shù)是在事前已經(jīng)說好了 的年輕人之間或洽談事務(wù)的場(chǎng)合。 男性應(yīng)經(jīng)常在女性動(dòng)手做之前先考慮到給周圍添加肉汁，或給鄰座的女人倒茶或夾菜等。 1桌上禮儀 女性入座時(shí)，男性拉出椅子，待她坐下時(shí)輕輕將椅子向前推一點(diǎn)（不能大力推）。 1人前接吻 見面時(shí)或分別時(shí)，在人前吻女