【正文】 問 50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。備案時，應(yīng)提交以下資料： （ 1）業(yè)主大會決議； （ 2）招標公告或者投標邀請書； （ 3）招標文件； （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項。 問 2業(yè)主大會具有哪些主要職責？ 答：業(yè)主大會主要職責如下： （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 籌備組的主要職責如下： ①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； ③確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)； ④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 問 1前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。 問 業(yè)主臨時公約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時公約由開發(fā)企 業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔的責任等事項依法作出約定。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的 “購房人”可以視為“業(yè)主”。您的身體也同樣象耳朵在注意聽：注視著講話者，不要斜著身子。您的費用賬戶只是用于辦公費用，不是用于家庭和個人支出。不要把自己的名片和他人的名片或其它雜物混在一起，以免用時手忙腳亂或掏錯名片。在重要人物逝世時，表示慰問。二十歲的女性對三十歲的漂亮婦人表示極端的敬意的話，看起來就有點造作了。這無論是對自己太太還是年幼的女兒都是應(yīng)該做的?？紤]周到的男性，即使自己不吸煙，身上也經(jīng)常配備火柴或打火機。由于沒有階梯，無論是進或出，男性都在女性之后。除了路旁積滿水，有其它障礙物時需要幫助時，不必要抓住女性的手臂。女性下巴士、經(jīng)過有不的道路時，為了扶持，某種程度的接觸是必要的。 要與上司同舟共濟。如果不能準備多款，應(yīng)準備比較高級的。在他人家里，想抽煙時，首先要向人要煙灰皿。告別時，可致簡單歡送詞，等車船啟動后才可離開。那時不論待到多晚，客人們也總是坐了又坐，等待著最尊貴的客人離開。當然，他必須同他帶來的女士跳第一支和最后一支舞。開客人名單有點像開禮物單，你得寫下他們會喜歡的東西，而不是你喜歡的東西。因此，不要對別人的過錯耿耿于懷、念念不忘 。這份情緣的取得少不了法拉第對戴維的真誠贊美這個原因。 四、同頻共振 俗語說：“兩人一般心，有錢堪買金；一人一般心，無錢堪買針?！毙『㈦鼥V朧地明白了這個大道理。 ★ 道歉禮儀 即使你在社交禮儀上做得完美無缺，你也不可避免地在職場中冒犯了別人。”與進行彌補性的介紹相比，不進行介紹是更大的失禮。 ★ 離去最后一擊 會談完畢亦要留心小節(jié)，讓對方印象更佳。 ★ 座位等候安排 接待員帶你坐下的地方，未必是會見負責人之處，分清楚等候室和會客室，別把文件全拿出來才知道要換地方，鬧笑話！若是走入偌大的會議室，先坐在進門的位置，等負責人入內(nèi)，才由他帶你到適當?shù)?位置。 5． 產(chǎn)假、計劃生育假 ① 女員工產(chǎn)假按下列標準核給（發(fā)基本工資） ② 臨時工產(chǎn)假 56 天，發(fā) 60%的工資。 如有非經(jīng)常性事務(wù)，需員工本人辦理或參加的，如遷居、開家長會等，各單位可考慮到工作安排及員工的需要，酌情處理，不計算假期。 七、其它 服從上司的命令； 發(fā)生事情必須立即上報、聯(lián)絡(luò)； 嚴禁在花園內(nèi)吐痰或丟垃圾； 嚴禁在花園內(nèi)吸煙； 不準喧嘩、賭博； 不準盜竊他人或公司內(nèi)的東西； 物業(yè)管理公司規(guī)章制度 實例二 ★ 規(guī)章制度 工作時間不準睡覺或做出睡覺姿勢； 離開作業(yè)現(xiàn)場（崗位）時一定要跟直接主管打招呼后方可離開； 嚴禁在辦公室私用電話； 除急事外不許接聽私人電話； 未經(jīng)許可不準在公司內(nèi)演說集會示威； 不許用任何方式威脅、恐嚇同事； 不許在公司內(nèi)打架；凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理； 凡在被本公司開除的雇員，一律不準再招入公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時開除并扣除所有工資； 違反以上規(guī)章 制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關(guān)。 望各位雇員嚴格遵守。 4． 因工作需要積累工時工休，一般應(yīng)在當月補休，如確因工作一時不能安排補休的，經(jīng)部門經(jīng)理同意可適當推遲，可保留至當年底，但必須在本年度休完。 ③ 產(chǎn)婦如遇實妹困難，可請哺乳假，工資按本人基本工資 75%發(fā)給，其他補貼照給。 ★ 握手掌握分寸 一見負責人馬上伸出手來──是錯的！握手應(yīng)該由平輩或輩分較高的人先伸手。如離開前先把椅子推回原位，這是有教養(yǎng)的表現(xiàn)。 ★ 握手禮儀 握手是人與人的身體接觸，能夠給人留下深刻的印象。如果發(fā)生這樣的事情，真誠地道歉就可以了，不必太動感情。 二、樂于助人 人是需要關(guān)懷和幫助的，尤其要十分珍惜在自己困境中得到的關(guān)懷和幫助，并把它看成是“雪中送炭”，視幫助者為真正的朋友、最好的朋友?！甭晫W(xué)中也有此規(guī)律，叫“同頻共振”，就是指一處聲波在遇到另一處頻率相同的聲波時，會發(fā)出更強的聲波振蕩，而遇到頻率不同的聲波則不然。法拉第未和戴維相識前，就給戴維寫信：“戴維先生，您的講演真好，我簡直聽得入迷了，我熱愛化學(xué)，我想拜您為師??”收到信后，戴維便約見了法拉第。生活的路，因為有了大度和寬容，才會越走越寬，而思想狹隘，則會把自己逼進死胡同。 如果你的客人們被安排和談的來的人一起用餐，他們會記得你的宴會很愉快，否則，你以后再想邀請他們就難了。他還應(yīng)該在整個晚上觀察他妻子沒有同其它舞伴跳太長時間。很多時候尊貴的客人反而會 ?123。 ★ 舞會必知 舞會開始時，女主人在客廳迎接每一位到會的賓客，并將新來的客人向就近來賓作介紹。 至于在公共走廊上，雖然也有人將煙頭丟在地上用鞋子踩熄，但如果有公共煙頭懼箱時就不能這樣做。此外，要經(jīng)常注意煙灰皿是否干凈，臟了應(yīng)及時清理。不要站在上司的對立面。但是，普通談話時，搭肩挽臂的完全汪必要的，能在友情和 ?123。男性決不能拉女性的手腕，必要時可把自己的手腕伸出給女性。當看到門要關(guān)上時，銷為支撐一下。 嚴守時間 與女性約會時果注意遵守約定的時間。 男性應(yīng)經(jīng)常在女性動手做之前先考慮到給周圍添加肉汁，或給鄰座的女人倒茶或夾菜等。 除了很 多人在場的場合，當年長女性進入室內(nèi)時，年輕的女性應(yīng)起立歡迎。 .，（ pour remerciement） :意即謹謝。 遞交名片要用雙手或右手，名片的正面要向著接受者。 3．不要把各種情緒帶到辦公室里，尤其是情緒不好時?；卮饡r要熱心并克制。 業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。 上述工作① ④應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 問 2業(yè)主大會 如何決議才有效？ 答：一般事項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 問 3什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會 制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)進行招標的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 問 4業(yè)主委員會招標前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會招標前，應(yīng)當?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土 資源和房屋管理局備案。 問 3什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事 件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代 表、建設(shè)單位組成。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，物業(yè)服務(wù)價格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。例如 ,業(yè)主臨時公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時公約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。 問 什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主?？腿藖淼?目的是交流；您一定要讓他講話，而且要讓他明白您的興趣所在。例如，傳真機、抬頭信紙和其它辦公用品只是辦公用的。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。 .，（ pour condoleance）：意即謹唁。所謂“年長的女性”當然是指真正年長者。 1桌上禮儀 女性入座時，男性拉出椅子，待她坐下時輕輕將椅子向前推一點（不能大力推）。同臺或同一張長椅子坐時，若兩人同時拿煙，也要點火。 地下鐵。 遇年紀很大的婦人在滑在地面走或橫過擁擠的道路時，在日間，男性不能向淑女伸出胳膊，但在晚間則沒有問題 。 不必要的接觸 禮儀好男性，應(yīng)避免不必要地接觸女性的身體。因此學(xué)會如何對上司說 不 是非常重要的。 負責接待的女性注意事項 女主人在不了解客人抽不抽煙時，應(yīng)該準備新的香煙。 禁煙的場合 . 、儀式性的活動時 以下法律指定有禁煙告示的場合 、電車以及全部的地下鐵范圍和地下鐵車廂里 、機場內(nèi)通路、飛行中的飛機內(nèi) 女性習(xí)慣上不抽煙的地方 ，在商店外和劇場外等人時 連男子也不吸煙的地方 ，帶女性過馬路時 ，一只手握手時 此外，食桌上放的煙應(yīng)在飲食完畢時才抽吸 禮儀好的完全吸煙方法 ，注意把煙頭放在煙灰缸里，把點火的煙放在桌上或壁爐臺的時間不能超過一分鐘。 送客時，應(yīng)在客人登機（車船）前到達送別地點。 ★ 如何向主人辭行 第一個離開的只能是尊貴的客人，這是以前的規(guī)矩。 ★ 選擇舞伴的規(guī)矩 在私人舞會上，每位男士都應(yīng)當同舉辦舞會的女主人，以及他在餐桌上座位兩側(cè)的女士跳舞。 ★ 選擇客人與接待客人 當主人開列客人的名單時，應(yīng)該盡量把能合得來的客人邀請到一起。要知道，“人非圣賢，孰能無過”。雖然有一段時間，法拉第的突出成就引起戴維的嫉妒，但其二人的友誼仍被世人所稱道。因為有了感激，你才會成為一個好同事、好朋友、好家人。因此，不管是時常見面，還是遠隔千里，都要處處尊敬別人。要清楚這樣的事實，打手機找你的人不一定對你正在干的事情感興趣。你可以這樣繼續(xù)進行介紹，“對不起，我一下想不起您的名字了。 N： NEUTRAL，避免偏見，小心聆聽對方的立場，不要急于捍衛(wèi)己見。不過剛一進對方公司就找?guī)赡苡绊懹∠?，廁所位置若不在大門附近，亦不宜到處找，還是看看臨近的商場酒吧。 4． 喪假 員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、養(yǎng)父母、岳父母、公婆）過世，給予有薪假 3 天，員工到外地辦理喪事，可根據(jù)實際路程所 需時間給假。 ② 調(diào)遣假 員工異地調(diào)動，因要處理個人瑣事給一天公假。 六、關(guān)于廠內(nèi)設(shè)備 和備件 設(shè)備、備件要小心使用，應(yīng)保持設(shè)備整潔美觀； 注意整理整頓； 道路要保持暢通，不許擺放東西； 嚴禁對花園內(nèi)的設(shè)備亂涂、張貼； 節(jié)約用水，用電，不得浪費； 凡故意破壞設(shè)備、設(shè)施，從嚴處理； 凡盜竊本公司財物，從嚴處理； 設(shè)備引起故障時必須要及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，不得擅動機器。 ★ 關(guān)于上班時間 無故早退或遲到，罰款 5 元， 無故曠工一天扣除 2 天工資；