【正文】 28 推盤節(jié)奏（見表） 山水頤園 06 年銷售計劃 月份 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 銷售套數(shù) 5 15 35 40 15 40 35 25 35 30 25 銷售額 2961195 10926810 25578802 29375054 11015645 29611950 25910456 18359409 25620259 21960222 18211349 銷售階段 蓄勢期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 營銷節(jié)點(diǎn) 營銷活動 產(chǎn)品戶型說明會， 北京項(xiàng)目鑒賞活動 裝飾裝修展覽會，億城會新會員的招募活動 北京項(xiàng)目鑒賞活動，節(jié)日禮品贈送或抽獎活動 工程建筑說明會 北京項(xiàng)目鑒賞活動 節(jié)日禮品贈送或抽獎活動 銷售重點(diǎn) 3 號樓03， 04；及小高層部分 1 號樓 1門； 3 號樓 01， 02 小高層、1 號樓； 3號樓 3號樓 2 號樓 1門、 1 號樓 3 號樓 3 號樓 小高層、 2 3 3 3 推廣主線 城市山水無價，挑戰(zhàn)百萬級豪宅 山水真價值，品質(zhì)無瑕疵 29 前提條件 高層工程進(jìn)度，達(dá)到三層看房要求 日前達(dá)到景觀示范區(qū)、樣板房的開放條件 日前獲取 1號樓銷售許可證 日前 2 號樓主體封頂完成 3 號樓封頂 小高層外檐裝修完畢 30 附件四： 現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目 備注 2020 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 年度小計 期初余額 1 4, 1, 3, 4, 3, 5, 6, 1, 2, 4, 一 現(xiàn)金流入 1 實(shí)收資本金 2 銀行貸款 2 2, 2, 5, 3 其他應(yīng)付款 3 3, 1, 4, 4 銷售回款 住宅 4 1, 1, 2, 2, 1, 2, 2, 1, 2, 2, 1, 23, 小戶型 (公建 ) 商業(yè)(公建 ) 現(xiàn)金流入小計 2, 2, 4, 2, 2, 3, 3, 2, 1, 2, 2, 1, 32, 二 現(xiàn)金流出 1 土地獲得價款 住宅 5 1, 1, 公建 2, 2, 2 前期工程費(fèi) 住宅 公 31 建 3 建筑安裝工程費(fèi)住宅 1, 1, 7, 公建 4 配套設(shè)施費(fèi) 住宅 1, 公建 1, 5 營銷費(fèi)用 6 6 管理費(fèi)用 7 7 資本化利息 8 1, 8 稅金及附加 營業(yè)稅及附加、預(yù)繳土增稅 9 1, 9 所得稅 預(yù)繳所得稅 1, 10 償還信托基金 10 8, 8, 11 償還銀行貸款 12 其他應(yīng)收款 3 3, 1, 4, 現(xiàn)金流出小計 5, 2, 3, 1, 1, 10, 2, 1, 2, 1, 33, 現(xiàn)金流量凈額 3, 1, 1, 1, 1, 6, 1, 1, 期末余額 1, 3, 4, 3, 5, 6, 1, 2, 3, 3, 。上半年關(guān)鍵在于產(chǎn)品推出節(jié)奏的控制，而下半年關(guān)鍵在于各產(chǎn)品價格的調(diào)整擠壓。 一類產(chǎn)品始終保持較高的價格姿態(tài)，不輕易優(yōu)惠降價，以產(chǎn)品的稀缺性打動客戶。 重點(diǎn)銷售三類產(chǎn)品，以相對較低的價格能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售 ,以小幅、多頻次的價格提升作為成交擠壓。 工程部 線纜材質(zhì)、系統(tǒng)試驗(yàn) 鋪裝 灰土基礎(chǔ) 平整堅實(shí) 工程 部 灰土比例、厚度、夯實(shí)遍數(shù)、豎向高程 墊層 無空鼓、無裂縫、表面平整 工程部 砼的強(qiáng)度、表面平整度 構(gòu)筑物基礎(chǔ) 符合圖紙要求 工程部 混凝土等級、尺寸 塊材鋪裝 符合圖紙要求、無空鼓、無色差 工程部、設(shè)計部、審算部 拼花、 縫隙誤差、表面平整、石材色差、材料對板 路基 堅實(shí)、坡度正確 工程部 材料、配比、 路面 坡度正確、表面順滑 工程部 構(gòu) 筑 物 雕塑 符合設(shè)計方要求 工程部、設(shè)計部、審算部 焊縫、面層處理 建筑小品 符合設(shè)計方要求 工程部、設(shè)計部 結(jié)構(gòu)、裝飾 水景、堆石 符合設(shè)計方要求 工程部、設(shè)計部 防水、基礎(chǔ) 綠植 微地形 符合圖紙要求 工程部、設(shè)計部 造型、土質(zhì)、高程、位置 苗木 符合圖紙要求 品種、規(guī)格、底肥量 草坪 符合圖紙要求 初期養(yǎng)護(hù) 鋪裝 整潔 工程部 石材防護(hù)劑的類別 苗木 成活 施肥、灌水 路面 完整 是否有裂縫 26 附件三：銷售策略及節(jié)奏安排 現(xiàn)狀： 產(chǎn)品類別 總銷售面積 (平米 ) 各類產(chǎn)品面積 (平米 ) 所占比例 已售面積 (平米 ) 未售比例 一類 59092 33% 76% 二類 43% 73% 三類 24% 84% 27 產(chǎn)品類別 分類原則 具體產(chǎn)品 一類 位于小區(qū)中心，南北樓間距較大，視野開闊，擁有極佳景觀效果 ,戶型設(shè)計較好 4 號樓 2 門 3 門 2 號樓 13 門 二類 周邊存在現(xiàn)狀住宅，采光影響不大，舒適度稍差 4 號樓 1 門 5 號樓 1 門 2 門 6 號樓 1 門 2 門 3 號樓 0 02 1 號樓 2 門 8 號 0103 三類 位于小區(qū)兩側(cè)，遠(yuǎn)離項(xiàng)目中心景觀，距離周邊建筑物較近，采光影響較 大 6 號樓 3 門 3 號樓 0 04 1 號樓 1 門 產(chǎn)品、價格策略 尚未推出的產(chǎn)品有 1 號樓、 2 號樓、 3 號樓 0 02 單元 以多產(chǎn)品線入市，并且保證兩室與三室合理供給量。 工程部、設(shè)計 部、審算部 燈具位置、規(guī)格、系統(tǒng)試驗(yàn) 25 景觀工程 事項(xiàng) 內(nèi)容 要 求 控制部門 控制重點(diǎn) 管線 水專業(yè)管線 3. 無滲漏； 4. 連接方式符合要求。 材質(zhì)、管材壁厚、連接、打壓 消防控制中心系統(tǒng) 設(shè)備完整、功能完備符合設(shè)計要求。 審算部 線纜材質(zhì)、系統(tǒng)試驗(yàn) 樓外低壓供電系統(tǒng) 消 防工 程 消火栓系統(tǒng) 1. 無滲漏； 2. 連接方式符合要求； 3. 火災(zāi)報警靈敏、有效； 4. 水壓符合要求 工程部 材料、接頭、系統(tǒng)試驗(yàn) 樓外消防管線（給水） 1. 無滲漏； 2. 連接方式符合要求。 工程部 設(shè)備間靜電地板、是否有水暖管道（如有不得有接頭、閥門，并做保溫）、線纜材質(zhì)、接頭 有線網(wǎng)絡(luò) 智能化系統(tǒng) 1. 安防報警靈敏； 2. 可視對講無干擾。 工程部 材質(zhì)、管材壁厚、焊縫、打壓、防腐層、回填土 低 壓線 熱力工 程 供暖供水管 1. 無滲漏； 2. 保溫層完整。 工程部 埋深、坡度、接口、基礎(chǔ)、回填土 雨水系統(tǒng) 工程部 埋深、坡度、接口、基礎(chǔ)、回填土 燃 氣 工 程 調(diào)壓站 1. 防爆功能完備； 2. 報警系統(tǒng)靈敏； 3. 周圍環(huán)形道路通暢。 23 市政工程 事項(xiàng) 內(nèi)容 要 求 控制部門 控制重點(diǎn) 給 水工 程 生活冷水 1. 無滲漏； 2. 連 接方式符合要求。 3．各系統(tǒng)調(diào)試能正常運(yùn)行。產(chǎn)品合格證和有關(guān)技術(shù)資料齊全。 7．電梯運(yùn)行功能應(yīng)符合設(shè)計要求，指令、召喚、選層、定向、程序轉(zhuǎn)換、起制動速度、開車、截車、停車、平展精度等均應(yīng)正確可靠，聲光信號顯示應(yīng)清晰正確。 5．導(dǎo)軌安裝位置必須符合土建布置圖要求；兩列導(dǎo)軌面的距離偏差為：轎箱導(dǎo)軌 0～ +2mm，對重導(dǎo)軌 0～ +3mm；導(dǎo)軌支架在井道壁上安裝要固定可靠，預(yù)埋件要符合圖紙要求；每列導(dǎo)軌工作面與安裝基線每 5m 的偏差均不大于下列數(shù)值：轎箱導(dǎo)軌和設(shè)有安全鉗的對重為，不設(shè)安全鉗的對重導(dǎo)軌為 。電氣絕緣電阻和接地電阻測試 。 3．試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、電壓、電流、運(yùn)行速度、溫升、空載、滿載、超載、平衡系數(shù)、稱量裝置、運(yùn)行功能等資料及時、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、會簽手續(xù)齊全。 2．應(yīng)有設(shè)備開箱檢查記錄，設(shè)備、零部件數(shù)量完好情況、損傷程度及處理結(jié)果與驗(yàn)收記錄。 12．隱檢、通電安全檢查、漏電開關(guān)模擬試驗(yàn)、避雷卡子拉力試驗(yàn)、電氣絕緣電阻、接地電阻測試、建筑電氣照明試運(yùn)行和電動設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄等資料及時、數(shù)據(jù)正確、會簽手續(xù)齊全。 11．燈具、開關(guān)、插座安裝要牢固，燈具、開關(guān)、插座規(guī)格、型號、安裝位置、標(biāo)高符合施工圖紙要求。其余避雷網(wǎng)均要刷兩道銀粉漆。 同一直線段上的避雷卡子間距必須均勻一致，避雷網(wǎng)安裝完后必須進(jìn)行調(diào)直。 10．鍍鋅圓鋼規(guī)格符合施工圖紙要求，鍍鋅圓鋼采用熱鍍鋅圓鋼，鍍鋅均勻。線槽敷設(shè)要平直整齊，水平或垂直允許偏差為其長度的 2‰，且全長允許偏差為 20mm；線槽接口處應(yīng)平直、嚴(yán)密、槽蓋應(yīng)齊全、平整、無翹角；并列安裝時，槽蓋應(yīng)便于開啟。 8．配電箱（或柜）安裝位置、標(biāo)高符合施工圖紙要求；配電箱（或 21 柜）鐵皮厚度不得小于 2mm；無開口壓線鼻子；箱、柜內(nèi)配線排列整齊，導(dǎo)線壓接頭必須涮錫；箱、柜內(nèi)開關(guān)標(biāo)識齊全。 7． BV 導(dǎo)線并頭連接必須采用爪型連接，并涮錫均勻，箱、柜內(nèi) BV線熱縮管相色分明，銅壓線鼻子一律不允許采用開口銅壓線鼻子。 5．所有電線、