【正文】 既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 2）向個人借款的利息：國稅函 【 2021】 777號文 ? 3）銀行轉(zhuǎn)貸的利息 ? 4）關(guān)聯(lián)方借款利息 ? 5）信托公司的利息 ? 6）利息支出的發(fā)票 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （四類預(yù)提成本） ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第三十二條 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 企業(yè)所得稅條例第三十八條：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除： ? （一） 非金融企業(yè)向金融企業(yè) 借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出； ? （二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照 金融企業(yè)同期同類貸款利率 計算的數(shù)額的部分。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十一條 企業(yè)的利息支出按以 ? （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按 企業(yè)會計準(zhǔn)則 的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 ? 供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤ɡ玫叵禄A(chǔ)形成的車庫）。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分?jǐn)倿橹鳎D(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品再轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本時是按照可售面積來進行分?jǐn)?，可售面積是可以銷售的房產(chǎn)，建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑，兩者是有區(qū)別的。 ? 國稅發(fā) [2021]172號規(guī)定，面積計算，不按套內(nèi)面積。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 國稅發(fā) 〔 2021〕 142號：總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 （ 1）占地面積法（土地的分?jǐn)?，原則用占地面積法） （ 2）建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法） （ 3）預(yù)算造價法（已完工與未完工共同負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價法來分?jǐn)偅? （ 4）直接成本法。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 1） 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第 29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象 。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第六款：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第四款：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 ? 本公告自 2021年 5月 1日起施行。 ? 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。 ? 2）甲供材問題：是否需要轉(zhuǎn)換發(fā)票？ ? 3）材料供應(yīng)商同時提供建安勞務(wù)如何取得發(fā)票？ China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 國家稅務(wù)總局 2021年第 23號公告 ? 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照 《 中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則 》 第六條及 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》 第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。 ? 1） 《 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》 第四條 ? 2） 財稅 【 2021】 111號文件 ? （ 2） 企業(yè)所得稅 ? 1） 國家稅務(wù)總局第 19號局長令 ? 2） 國稅發(fā) 【 2021】 19號文件第 7條 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （ 3） 雙邊稅收協(xié)定 ? 1） 國稅發(fā) 【 2021】 75號 （ 中新稅收協(xié)定 ） ? 2） 國稅發(fā) 【 2021】 124號 ? 3） 國稅函 【 2021】 290號 （ 124號文件的補充規(guī)定） ? 4） 國稅函 【 2021】 507 ? 5） 國稅函 【 2021】 46號 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第三款：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 問題： ，只有整體規(guī)劃的建筑面積，沒有全部建筑物的占地面積，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆? ? ，裙樓是商鋪，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆? ? ，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆? China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第二款：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 第二棟樓分?jǐn)偟耐恋爻杀?=*10000/10=1670萬 公共配套負(fù)擔(dān)的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進行分?jǐn)偂? 一期： 2/6 １０ = 二期： 3/6 １０ =5萬平米 公建： 1/6 １０ = China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 一期土地面積為 第一棟樓負(fù)擔(dān)占地面積 =。道路、綠化等面積為 4萬平方米。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 2）問題： （ 1） “ 土地出讓金 ” 和 “ 買價 （差額征稅的規(guī)定） ” （ 2） “ 以地補路 ” （南京土地增值稅問答第 17條） （ 3）返還的土地出讓金（ 青地稅發(fā) 【 2021】 100號第 22條 ） （ 4）直接減免的土地出讓金是否繳納企業(yè)所得稅？ （ 5）股權(quán)溢價問題（通過購買股權(quán)購買土地） （ 6）大市政配套費與契稅（ 財稅 【 2021】 134號 ） （ 7）土地使用費與土地使用稅（海南、青島等省規(guī)定） （ 8）土地閑置費（ 國稅函 【 2021】 220號 ） （ 9）拆遷補償支出（ 合作建房 、一級土地開發(fā)） China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 3）分?jǐn)偡椒? ? 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第三十條第一款：土地成本，一般按占地面積法進行分配。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： ? （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： ? 、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 ? （ 6）權(quán)益區(qū)分原則（代建房屋） China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 1）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十七條第一款：土地征用費及拆遷補償費。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整 當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額 。 第三十三條 企業(yè)單獨建造的 停車場所 ，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 (二 )屬于①營利性的，②或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，③ 或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的 ，④或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)工商變更信息，督促該企業(yè)繳納稅款 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 八、成本歸集和分?jǐn)? 包括當(dāng)期實際發(fā)生的成本（ 31號文件第 27條 ）；預(yù)提費用（新文件 30條、 32條 中列舉了 4類預(yù)提費用）；待攤費用（前期已經(jīng)實際發(fā)生的公共配套設(shè)施費用，應(yīng)當(dāng)由本期來負(fù)擔(dān)） 1）計稅成本：國稅發(fā) 【 2021】 31號文第二十五條：計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照 稅收規(guī)定 進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。境內(nèi)機構(gòu)和個人在向主管稅務(wù)機關(guān)提出申請時 ,應(yīng)當(dāng)填寫 《 服務(wù)貿(mào)易等項目對外支付出具 〈 稅務(wù)證明 〉 申請表 》 ，并附送下列資料： ? （一）合同、協(xié)議或其他能證明雙方權(quán)利義務(wù)的書面資料（復(fù)印件）； China Taoism Consulting 全國連鎖