【正文】 最后，我要感謝我的家人和朋友，是他們的支持鼓勵和幫助讓我成功的度過人生這段最有意義的學習歷程！謝謝大家！ 。在此，我深深地感謝王老師對我的關(guān)心和指導。對于我在論 文寫作過程中遇到的問題，王老師總是耐心細致的為我講解。 參考文獻 [1]倪婧婕．從房價看中國經(jīng)濟 [A].經(jīng)濟研究導刊 ,20xx（ 3） ． [2]王可 .房地產(chǎn)市場的拐點論 [N].房地產(chǎn)報， 20xx0125（ 2）． 17 [3]胡楠 .中國房地產(chǎn)價格之我[EB/OL].(20xx519)[20xx0515]． ． [4]山水 .20xx 年中國城市 GDP 排 名 [J/OL]． 宜居城市 ,(20xx318)[20xx0525]． . [5]dancute． 20xx 年中國大陸主要城市房價收入 比排名 Top60[J/OL]．中華城市吧 ,(20xx221)[20xx0525]． [6]朱富強．當前房價問題的本質(zhì)．廣州日報 ,20xx114（ 12）． [7]張雪梅 .我國房價居高不下問題探究 [A].研究與探索 ， 20xx(7）． [8]夏婧 .我國商品房價格影響因素與對策實證研究 [A].財經(jīng)視線， 20xx（ 12） . [9]劉潤秋 .論房價決定地價一兼論當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 ,社會科學研究 ,20xx(6) [10]郭為力 .當前我國房價虛高的影響及對策探究 [A].20xx（ 6）． 18 致 謝 四年的大學生活轉(zhuǎn)瞬即逝，面對這篇最終定稿的畢業(yè)論文，不由得讓我想到我敬愛的導師王洪霞老師。 (4)加強銀行監(jiān)管，防范房地產(chǎn)金融風險。對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度。 (2)加大交易秩序監(jiān)管力度。政府部門要嚴格查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè) 新購置土地。另外，要積極發(fā)展住房租賃市場，倡導建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，形成合理的買房和租房比例。政府還應強化合理消費觀念，引導居民根據(jù)自己的收入水平量力而行、逐步過渡。商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在增加經(jīng)濟適用房和廉租房和供給之后，使普通老百姓買得起房，而不需要盲目跟從去搶購高價房，這樣讓高價房無所適從開發(fā)商也就無法為商品房定出天價了。 (2)調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地 ，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。由此，對房價上漲的治理，就是要控制項目開發(fā)成本的增幅，增加住房有效供給，抑制不合理住房需求，以實現(xiàn)對房價漲幅的控制。所以適當?shù)目刂品績r漲幅，使之和國民經(jīng)濟的增長速度相適應，和人民群眾的購買能力相適應，就成為我們治理房價上漲的基本目標。一線城市和二線城市之間、沿海城市和內(nèi)陸城市之間、大城市和中小城市之間呈現(xiàn)出輪番上漲的格局?，F(xiàn)房樓盤空置比也一直居高不下，很多交付兩年以上的樓盤其空置率超過了 30%，特別是近幾年交付的樓盤中，很多樓盤 15 的裝修比例不足 50%。 據(jù)美聯(lián)物業(yè)京滬深三地各取樣 20xx 個購房者需求分析顯示， 62%的登記購房者表示如果手上有剩 余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標 (上海為 51%)。三是“二手房和新房價格倒掛”。二是“房地價格倒掛”。 一是“住商價格倒掛 ”。 五、 我國房價上漲的治理措施 （一）我國房價上漲的特點 衡量一個國家住房絕對價格水平的高低，房價收入比是個很重要的指標。因此材料價格和機械價格的波動將會引起房地產(chǎn)供給成本較大的波動，從而引起供給曲線較大的變動。建筑物建造成本則主要由材料費、人工費、施工機械使用費，以及施工企業(yè)管理費、施工企業(yè)稅金、利潤等組成。 住宅開發(fā)成本從理論上可將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。土地出讓金是國 14 有土地使用權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。 （二） 影響房屋供給的因素 構(gòu)成房屋商品成本的 各個因素就是影響房屋供給的因素，房屋生產(chǎn)成本的構(gòu)成可做如下劃分：土地取得成本、開發(fā)和管理成本。 我國部分消費者不合理的消費價值觀，導致人們普遍急于買房、買大房、買好房，從而形成對房地產(chǎn)市場的過高期望和強大壓力。當漲幅下降到資金成本水平時，投資者退出市場，導致房價暴跌。當條件具備時，房價和投資資金相互促進，輪翻上漲。 資與投機 房產(chǎn)是一種特殊形態(tài)的財產(chǎn)，具有明顯的增值性能。 13 表 42 20xx20xx 年我國城鎮(zhèn)人口情況表 單位：萬人 年份 城 鎮(zhèn)人口數(shù) 比重（ %） 20xx 58288 20xx 60633 20xx 62403 20xx 64512 20xx 66978 20xx 69079 20xx 71182 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒 20xx 城市化進程加快導致少數(shù)農(nóng)村人口變成了城鎮(zhèn)人口；總的說來，我國城鎮(zhèn)人口總數(shù)保持較快的增加。居民購房能力的增強直接導致購房需求增加，住房需求 增加 ，房價上漲。表 41 顯示了近 8 年各年我國人均可支配收入情況。下面就以上因素展開分析。所以，本章從影響需求和影響供給兩個方面來分析房地產(chǎn)價格的影響因素。 四、 房地產(chǎn)價格的影響因素分析 房地產(chǎn)價格的形成具有眾多的影響因素，房地產(chǎn)的價格是由這些因素交互影響匯聚而成的。這也提示我在看待問題時，僅憑理性的思維還不夠，還需要充分利用我們所學的統(tǒng)計學知識 和技術(shù)，以及合理利用一些軟件如 Excel、 SPSS 等，這樣，我們的論據(jù)和觀點將更有說服性。這些城市大都是沿海城市，相對來說環(huán)境較好，外來人口流入較多，可能這也是導致房價過高的一個因素。 、石家莊、徐州、長春、南通、合肥、鄭州、唐山、灘坊、泉州、西安、濟南、武漢、沈陽、成都、大連、福州、重慶、煙臺這些城市無論在 GDP 總量、人均 GDP、房價收入比、還是在家庭人均可支配收入的指標上，大體上都處于中間位置，同時，這些城市的房價基本上也是如此。但是，石油是 屬于國家的資源，而不是大慶人民私人所有，所以大慶的人均可支配收入 28500 元 /㎡并不高，它的房價收入比是 ，基本符合合理的房價收入比區(qū)間 67。 大慶是個特殊的城市，大慶的 GDP 和人均 GDP 都很高但它的房價卻很低，大慶的房價合理嗎 ?答案是合理的。 用 SPSS 完成以上運算步驟給出聚類分結(jié)果的聚類 譜系圖如圖 24 所示。 （ 5）下一階，新類下次出現(xiàn)步驟。如第六步中該欄第一列顯示值為 1 表示進行合并的兩項中第一項是在第一步第一次生成的新類。 （ 4）首次出現(xiàn)階群集，指新類首次出現(xiàn)的步驟。 （ 3）相似系數(shù)（系數(shù)）。 （ 2）群集組合，也叫個案合并。 表 23 聚類表 階 群集組合 系數(shù) 首次出現(xiàn)階群集 下一階 群集 1 群集 2 群集 1 群集 2 1 25 29 .045 0 0 2 2 25 32 .119 1 0 7 8 3 24 28 .205 0 0 9 4 9 15 .261 0 0 13 5 26 31 .327 0 0 11 6 10 12 .378 0 0 18 7 25 27 .391 2 0 14 8 18 34 .416 0 0 12 9 23 24 .526 0 3 21 10 19 20 .605 0 0 11 11 19 26 .623 10 5 14 12 16 18 .635 0 8 16 13 8 9 .888 0 4 20 14 19 25 11 7 17 15 13 17 0 0 18 16 11 16 0 12 24 17 19 33 14 0 21 18 10 13 6 15 25 19 3 4 0 0 33 20 8 14 13 0 22 21 19 23 17 9 22 22 8 19 20 21 23 23 8 30 22 0 26 24 6 11 0 16 28 25 5 10 0 18 28 26 7 8 0 23 29 27 1 2 0 0 33 28 5 6 25 24 30 29 7 21 26 0 31 30 5 22 28 0 31 31 5 7 30 29 32 32 5 35 31 0 34 33 1 3 27 19 34 34 1 5 33 32 0 （ l）階（聚類步驟）。對表 21 進行數(shù)據(jù)標準化處理，得到表 22 表 22 數(shù)據(jù)標準化 序號 城市 Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 1 上海 2 北京