【正文】 .............................................................................. 12 四、 房地產(chǎn)價格的影響因素分析 .............................................................................. 12 （一）影響房屋需求變動的因素 ............................................................................ 12 1. 人均可支配的提高 ......................................................................................... 12 2. 城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的 增加 ..................................................................................... 12 3. 房產(chǎn)投資與投機 ............................................................................................. 13 4. 部分消費者不合理的消費觀 ......................................................................... 13 （二）影響房屋供給的因素 .................................................................................... 13 1. 土地取得成本 ................................................................................................. 13 2. 開發(fā)和管理成本 ............................................................................................. 14 五、 我國房價上漲的治理措施 .................................................................................. 14 （一）我國房價上漲的特點 .................................................................................... 14 IV 1. 住房絕對價格偏高 ......................................................................................... 14 2. 房地產(chǎn)價格倒掛 ............................................................................................. 14 3. 投資投機性購房比例升高 ............................................................................. 14 4. 房價上漲具有時段性和區(qū)域性特點 ............................................................. 15 （二 ）治理措施 ........................................................................................................ 15 1. 增加住房有效供給 ......................................................................................... 15 2. 抑制不合理住房需求 ..................................................................................... 15 3. 加強市場監(jiān)督管理 ......................................................................................... 15 參考文獻(xiàn) ...................................................................................................................... 16 致 謝 .......................................................................................................................... 18 1 一、 引 言 （一）房價上漲問題的提出 居住是國民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定的關(guān)鍵所在，也是社會發(fā)展水平的綜合表現(xiàn)，歷來都受到國家重視。當(dāng)一個國家或城市區(qū)的經(jīng)濟水平發(fā)展到一定程度以后，房地產(chǎn)業(yè)就會贏來一段快速增長時期，并進(jìn)一步刺激和帶動整個國家的經(jīng)濟增長，促進(jìn)社會的穩(wěn)定和繁榮。然而，隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問 題。過去的幾年各省城市房價不斷攀升，截止到 20xx年 5 月統(tǒng)計局房價指數(shù)連續(xù)上升，創(chuàng)下新高。不斷走高的房地產(chǎn)價格，尤其在一些大城市，已遠(yuǎn)超大多數(shù)居民的購買能力，房地產(chǎn)價格的快速上漲已成為我國經(jīng)濟平穩(wěn)運行中的突出問題。為了反映房價的變動情況，這里引出房屋銷售價格指數(shù)，它是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數(shù)，通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。通過房屋銷售價格指數(shù)可以看出，房價一直在漲，見表 （附：為更好地滿足各方面的需要，國家統(tǒng)計局 20xx 年發(fā)布的《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》增加 了計算定基價格指數(shù)的內(nèi)容，首輪基期確定為 20xx 年。選擇 20xx 年作為對比基期，主要有三個方面的考慮：一是與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃期保持一致。二是 20xx 年的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料較為完整并且易于獲取，可操作性強。三是與 CPI、 PPI 定基價格指數(shù)的對比基期保持一致，方便數(shù)據(jù)分析和使用） 20xx 年 4 月 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況（簡表取前十八個） 表 20xx年 4 月新建住宅價格指數(shù) 城市 環(huán)比 同比 定基 城市 環(huán)比 同比 定基 北京 唐山 天津 秦皇島 石家莊 100 包頭 太原 丹東 100 呼和浩特 100 116 錦州 100 沈陽 吉林 大連 牡丹江 長春 無錫 100 103 哈爾濱 100 揚州 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 20xx 年 5月 18 日發(fā)布《 20xx 年 4月份 70個大中城市 房屋銷 2 售價格變動情況》 與上月相比， 70 個大中城市價格下降的有 8 個，持平的有 18 個，上漲的有44 個，與去年同月相比，價格下降的有 1 個，上漲的有 69 個 。 表 20xx年 4 月二手住房 價格指數(shù) 城市 環(huán)比 同比 定基 城市 環(huán)比 同比 定基 北京 唐山 天津 秦皇島 100 石家莊 包頭 太原 丹東 100 呼和浩特 102 錦州 沈陽 105 吉林 大連 100 牡丹江 100 長春 106,2 無錫 哈爾濱 揚州 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 20xx 年 5月 18 日發(fā)布《 20xx 年 4月份 70個大中城市房屋銷售價格變動情況》 與上月相比，二手房價格下降的有 22 個，持平 13 個，上漲的 35 個，與去年同月相比，下降的有 2 個，持平 1 個，上漲的 67 個。由此可以看出，中國近年的房價普遍上漲，下面，我們就用聚類分析法分析當(dāng)前房價的合理性。 （二）研究思路和方法 本文主要選擇聚類分析的方法進(jìn)行研究分析。首先，要合理選擇反映房價問題的幾個指標(biāo)，因為指標(biāo)的選擇對深入的探討又有決定的意義。其次，用聚類分析的方法，對 31 個省市的房價問題聚類分析。然后，對聚類分析的結(jié)果進(jìn)行分析，最后得出結(jié)論并提出一些合理的建議。論文中涉及到的分析數(shù)據(jù)，一部分來自歷年的中國統(tǒng)計年鑒，還有一些來自報刊、雜志上的報導(dǎo)性數(shù)據(jù)。 二、聚類分析簡介 （一）聚類分析的概念