【正文】 .............................................................................. 12 四、 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 .............................................................................. 12 （一）影響房屋需求變動(dòng)的因素 ............................................................................ 12 1. 人均可支配的提高 ......................................................................................... 12 2. 城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的 增加 ..................................................................................... 12 3. 房產(chǎn)投資與投機(jī) ............................................................................................. 13 4. 部分消費(fèi)者不合理的消費(fèi)觀 ......................................................................... 13 （二）影響房屋供給的因素 .................................................................................... 13 1. 土地取得成本 ................................................................................................. 13 2. 開(kāi)發(fā)和管理成本 ............................................................................................. 14 五、 我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的治理措施 .................................................................................. 14 （一）我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn) .................................................................................... 14 IV 1. 住房絕對(duì)價(jià)格偏高 ......................................................................................... 14 2. 房地產(chǎn)價(jià)格倒掛 ............................................................................................. 14 3. 投資投機(jī)性購(gòu)房比例升高 ............................................................................. 14 4. 房?jī)r(jià)上漲具有時(shí)段性和區(qū)域性特點(diǎn) ............................................................. 15 （二 ）治理措施 ........................................................................................................ 15 1. 增加住房有效供給 ......................................................................................... 15 2. 抑制不合理住房需求 ..................................................................................... 15 3. 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理 ......................................................................................... 15 參考文獻(xiàn) ...................................................................................................................... 16 致 謝 .......................................................................................................................... 18 1 一、 引 言 （一）房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題的提出 居住是國(guó)民安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在，也是社會(huì)發(fā)展水平的綜合表現(xiàn)，歷來(lái)都受到國(guó)家重視。當(dāng)一個(gè)國(guó)家或城市區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到一定程度以后，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)贏來(lái)一段快速增長(zhǎng)時(shí)期，并進(jìn)一步刺激和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和繁榮。然而，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房?jī)r(jià)問(wèn) 題。過(guò)去的幾年各省城市房?jī)r(jià)不斷攀升，截止到 20xx年 5 月統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)上升，創(chuàng)下新高。不斷走高的房地產(chǎn)價(jià)格，尤其在一些大城市，已遠(yuǎn)超大多數(shù)居民的購(gòu)買能力，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行中的突出問(wèn)題。為了反映房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況，這里引出房屋銷售價(jià)格指數(shù)，它是反映一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)，通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。通過(guò)房屋銷售價(jià)格指數(shù)可以看出，房?jī)r(jià)一直在漲，見(jiàn)表 （附：為更好地滿足各方面的需要，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年發(fā)布的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》增加 了計(jì)算定基價(jià)格指數(shù)的內(nèi)容，首輪基期確定為 20xx 年。選擇 20xx 年作為對(duì)比基期，主要有三個(gè)方面的考慮：一是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃期保持一致。二是 20xx 年的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料較為完整并且易于獲取，可操作性強(qiáng)。三是與 CPI、 PPI 定基價(jià)格指數(shù)的對(duì)比基期保持一致，方便數(shù)據(jù)分析和使用） 20xx 年 4 月 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況（簡(jiǎn)表取前十八個(gè)） 表 20xx年 4 月新建住宅價(jià)格指數(shù) 城市 環(huán)比 同比 定基 城市 環(huán)比 同比 定基 北京 唐山 天津 秦皇島 石家莊 100 包頭 太原 丹東 100 呼和浩特 100 116 錦州 100 沈陽(yáng) 吉林 大連 牡丹江 長(zhǎng)春 無(wú)錫 100 103 哈爾濱 100 揚(yáng)州 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 5月 18 日發(fā)布《 20xx 年 4月份 70個(gè)大中城市 房屋銷 2 售價(jià)格變動(dòng)情況》 與上月相比， 70 個(gè)大中城市價(jià)格下降的有 8 個(gè)，持平的有 18 個(gè)，上漲的有44 個(gè)，與去年同月相比，價(jià)格下降的有 1 個(gè)，上漲的有 69 個(gè) 。 表 20xx年 4 月二手住房 價(jià)格指數(shù) 城市 環(huán)比 同比 定基 城市 環(huán)比 同比 定基 北京 唐山 天津 秦皇島 100 石家莊 包頭 太原 丹東 100 呼和浩特 102 錦州 沈陽(yáng) 105 吉林 大連 100 牡丹江 100 長(zhǎng)春 106,2 無(wú)錫 哈爾濱 揚(yáng)州 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 5月 18 日發(fā)布《 20xx 年 4月份 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格變動(dòng)情況》 與上月相比，二手房?jī)r(jià)格下降的有 22 個(gè)，持平 13 個(gè)，上漲的 35 個(gè)，與去年同月相比，下降的有 2 個(gè)，持平 1 個(gè)，上漲的 67 個(gè)。由此可以看出，中國(guó)近年的房?jī)r(jià)普遍上漲，下面，我們就用聚類分析法分析當(dāng)前房?jī)r(jià)的合理性。 （二）研究思路和方法 本文主要選擇聚類分析的方法進(jìn)行研究分析。首先，要合理選擇反映房?jī)r(jià)問(wèn)題的幾個(gè)指標(biāo)，因?yàn)橹笜?biāo)的選擇對(duì)深入的探討又有決定的意義。其次，用聚類分析的方法，對(duì) 31 個(gè)省市的房?jī)r(jià)問(wèn)題聚類分析。然后，對(duì)聚類分析的結(jié)果進(jìn)行分析，最后得出結(jié)論并提出一些合理的建議。論文中涉及到的分析數(shù)據(jù)，一部分來(lái)自歷年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，還有一些來(lái)自報(bào)刊、雜志上的報(bào)導(dǎo)性數(shù)據(jù)。 二、聚類分析簡(jiǎn)介 （一）聚類分析的概念