【正文】 耘思堂 精銳策劃供應商 105 。耘思堂 精銳策劃供應商 103 物業(yè)接管工作流程 物業(yè)公司接管初驗 物業(yè)竣工驗收 施工單位對初驗存在的問題進行整改 物業(yè)正式接管驗收 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 相關(guān)文件 《前期物業(yè)服務委托協(xié)議》 《前期物業(yè)服務合同》 《保修協(xié)議 書》 本指導書內(nèi)容由物業(yè)公司新項目部負責修改、解釋。 資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時，應充分征求物業(yè)公司意見。 因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用或工業(yè)用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即 實際存在的收支價差和量差，應由地產(chǎn)公司承擔補差責任。 若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施 的開戶費用 ，地產(chǎn)公司應在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費用。 其他 代墊款項和代收代付業(yè)務按照相關(guān)財務管理規(guī)定執(zhí)行。耘思堂 精銳策劃供應商 102 . 為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔。空置房的管理費及水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔。 地產(chǎn)公司項目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》） 地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實， 應與施 工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務質(zhì)量標準、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務質(zhì)量進行評估和扣罰。 集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。 保潔開荒 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任，地產(chǎn)公司應監(jiān)督各施 工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。 ，報地產(chǎn)公司審核。耘思堂 精銳策劃供應商 101 和周邊活動設(shè)施等因素。辦公場所具體位置的規(guī)劃應充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要 ，可從服務輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應根據(jù)項目具體情況確定。 管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應按照項目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。 如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米 2～ 3 元），以便物業(yè)公司正常開展工作 。 物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇?準和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應承擔相應虧損。 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內(nèi)容、管理服務標準、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期 物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應和地產(chǎn)珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理服務合同 ： 由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草《前期物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主臨時公約》。 . 2 項目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司 相關(guān) 人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。 在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。 營銷配合過程的控制。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。 工程接 管驗收過程的控制。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見 提交《工程整改珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 施工過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計說明會，說明相關(guān)設(shè)計內(nèi) 容、提供相關(guān)技術(shù)資料。 方法和過程控制 項目前期介入 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出 建設(shè)性意見。 物業(yè)移交 是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。 房屋 交付使用 是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司 應按照已 確定 的 各項委托業(yè)務費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標準 進行結(jié)算 。 在業(yè)務關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需 建立清晰的業(yè)務流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系 ，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關(guān)系。 職責 物業(yè) 公司新項目 管理部 、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。耘思堂 精銳策劃供應商 97 目的 以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關(guān)系。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤本項目利潤隨著山體獨立別墅的推出會逐漸 扭轉(zhuǎn)。耘思堂 精銳策劃供應商 95 2）現(xiàn)金流量表 項目在 2020 年 79 月份達到最高負債為 8744 萬元，在 2020 年底累計利潤率為 2261 萬元。 ? 根據(jù)別墅物業(yè)季節(jié)性銷售周期的影響，兩期物業(yè)在強銷季節(jié)達到銷售高峰。 ? 2020 年開始，二期可以逐步動工，由于有一期的示范作用，二期部分建筑在封頂后就可以銷售。由于未來的價格及不可預見性太大，所以我司只針對 20202020 兩年時間做資金流量測算，后期資金安排可相應調(diào)整。耘思堂 精銳策劃供應商 93 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 92 所得稅前利潤為： 萬元 利潤率為： % 由附表可得出，項目在此定價下利潤率是不錯的， 隨著前期產(chǎn)品形象的進一步塑造，相信后期價格會更上一個臺階，利潤率將比較可觀。 2） 銷售收入 根據(jù)市場調(diào)查分析，我司將各類別墅定價如下：