【正文】 同時(shí)， 也 希望 集團(tuán)公司、 各 項(xiàng)目 公司的領(lǐng)導(dǎo)和同 仁 對(duì)本指引多多提出寶貴意見，我們 將 結(jié)合大家的意見和建議，借鑒外部 專家和同行在 這 方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 進(jìn)一步完善 本指引，為 規(guī)范集團(tuán) 精裝修工程管理 作出努力。 哈爾濱工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 62 后 語(yǔ) 限于篇幅的原因，本指引 未 對(duì)精裝修工程管理的各個(gè)方面進(jìn)行一一闡述，但項(xiàng)目開發(fā)人員組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目運(yùn)作模式、內(nèi)外關(guān)系及相關(guān)專業(yè)的協(xié)調(diào)等等內(nèi)容在實(shí)際工程管理過程中同樣重要。 在業(yè)主驗(yàn)收之前，項(xiàng)目公司需對(duì)精裝修產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行再次保潔和綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 61 成品包裝，諸如，對(duì)電器、潔具、進(jìn)戶門等進(jìn)行貼膜保護(hù)，對(duì)室內(nèi)及公共區(qū)進(jìn)行保潔，對(duì)交付鑰匙及各種證書進(jìn)行打包包裝等。（對(duì)于一些在交付前無法整改完成或整改代價(jià)難以接受的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司應(yīng)及早準(zhǔn)備預(yù)案） 精裝修工程竣工驗(yàn)收完成后，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，精裝修工程交付前，必須委托室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)公司，按地方規(guī)定的檢測(cè)比例進(jìn)行室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)，并出具《建筑工程室內(nèi)環(huán) 境質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告》。 項(xiàng)目公司組織相關(guān)單位及部門參加竣工驗(yàn)收（甲方驗(yàn)收），驗(yàn)收應(yīng)按照國(guó)家、行業(yè)、地區(qū)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，雙方在施工合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，以及集團(tuán)公司《一房一驗(yàn)程序內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)住宅及公共空間進(jìn)行驗(yàn)收。 項(xiàng)目公司要求裝修施工單位將自驗(yàn)和監(jiān)理驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行匯總上報(bào)，并進(jìn)行限期整改。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 59 一戶一驗(yàn)的主要檢查內(nèi)容 按地面、 門窗、吊頂、飾面板磚、涂飾、 裱糊與軟包、建筑給水、排水及采暖、 建筑電氣、細(xì)部、建筑智能化 、 通風(fēng)與空調(diào) 、 室內(nèi)空氣質(zhì)量交付證書等項(xiàng)目分類，從使用功能和表觀質(zhì)量入手，對(duì)室內(nèi)工程全方面檢查；項(xiàng)目 公司 需在驗(yàn)收前完成對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)。 一戶一驗(yàn)的實(shí)施 一戶一驗(yàn) 當(dāng)精裝修工程竣工，經(jīng)施工單位自檢和監(jiān)理單位復(fù)檢合格后，我方應(yīng)分階段組織人員對(duì)工程“一戶一驗(yàn)”，一戶一驗(yàn)的時(shí)間設(shè)定應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況靈活考慮，但最遲應(yīng)早于交房時(shí)間 前 2 個(gè)月，以滿足整改所需時(shí)間。 交付的側(cè)重點(diǎn)不同 以往毛坯房交付，客戶更多對(duì)質(zhì)量的關(guān)注表現(xiàn)在通水通電，外窗及外墻的密閉性，墻地面粉刷是否空鼓等，而精裝修的交付，由于是完成面交付，裝修已經(jīng)部分遮蓋了原結(jié)構(gòu)的內(nèi)容，質(zhì)量問題的反映也更多體現(xiàn)在裝飾完成面上，如家具的成品保護(hù)問題 \大理石的紋路色差問題 \瓷磚是否空鼓 \石膏板吊頂是否存在開裂等細(xì)節(jié)問綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 58 題。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 57 第 4章 精裝修工程交付驗(yàn)收管理 精裝修的驗(yàn)收與交付的特點(diǎn) 精裝修工程與毛坯房的交付存在著一定 的區(qū)別，主要表現(xiàn)在交付的內(nèi)容、交付的側(cè)重點(diǎn)、交付的配套及后續(xù)服務(wù)等方面。 項(xiàng)目公司的精裝修管理部門需對(duì)精裝修工程資料進(jìn)行單獨(dú)備份。 集團(tuán)公司精裝修管理部和相關(guān)職能部門為隱蔽工程驗(yàn)收和中間驗(yàn)收的重點(diǎn)提出指導(dǎo)意見，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)通知集團(tuán)公司參與驗(yàn)收過程。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 56 項(xiàng)目公司定期組織文明施工的專項(xiàng)檢查和專題會(huì)議，檢查結(jié)果和會(huì)議紀(jì)要下發(fā)施工單位，并對(duì)其落實(shí)情況由專人跟蹤落實(shí)。 集團(tuán)公司 精裝修管理部就精裝修施工單位與分包單位的管理關(guān)系理順為項(xiàng)目公司提供指導(dǎo)意見。 ③裝修施工變更應(yīng)按集團(tuán)公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ①對(duì)于不涉及造價(jià)、效果和功能改變的 設(shè)計(jì)變更，經(jīng)設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目公司確認(rèn)后 即 可實(shí)施。 集團(tuán)公司精裝修管理通過對(duì)各精裝修項(xiàng)目的檢查與巡視，就施工人員的保證情況向項(xiàng)目公司提供建議。 集團(tuán)公司精裝修管理部結(jié)合現(xiàn)行施工工藝及施工質(zhì)量要求擬訂精裝修施工必備機(jī)械設(shè)備一覽表，以便項(xiàng)目公司進(jìn)行檢查時(shí)參照。 項(xiàng)目公司應(yīng)在施工階段對(duì)精裝修施工單位資金投入與使用情況進(jìn)行監(jiān)督，關(guān)注精裝修施工單位是否把甲方支付的工程款全部投入到了本工程中，是否有抽調(diào)資金到其它項(xiàng)目的情況，一旦發(fā)現(xiàn)此種狀況，且已影響到本工程，應(yīng)急時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。 集團(tuán)公司精裝修管理部不定期組織集團(tuán)相關(guān)部門人員對(duì)各個(gè)精裝修項(xiàng)目的安全 施工進(jìn)行 專項(xiàng)檢查。 當(dāng)項(xiàng)目公司根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況需增加成本時(shí)，應(yīng)有相對(duì)詳細(xì)的品質(zhì)提升的相關(guān)分析，在集團(tuán)公司成本管理部、精裝修管理部會(huì)簽意見后，報(bào) 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審核， 集團(tuán) 董事長(zhǎng)審批。 項(xiàng)目公司根據(jù)事先核定的合理的精裝修成本限額，在設(shè)計(jì)階段實(shí)施限額設(shè)計(jì)，對(duì)于個(gè)別施工前未予明確確認(rèn)價(jià)格的材料、施工中變更的材料、新增施工費(fèi)用及由于甲方原因引起的返工費(fèi)用，與集團(tuán)公司成本管理部、精裝修管理部、材料設(shè)備部協(xié)調(diào)，合理控制相關(guān)費(fèi)用，保證不至突破限額成本。 集團(tuán)公司精裝修管理部根據(jù)對(duì)精裝修項(xiàng)目的檢查情況，對(duì)進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行考核，并提出相關(guān)指導(dǎo)意見。 ④ 利用 集團(tuán) 資源與施工單位高層溝通，進(jìn)行進(jìn)度干預(yù) 。 ② 制定詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度對(duì)照表， 及時(shí)發(fā)現(xiàn) 滯 后的工序、部位；并采用相應(yīng)的措施。 ④根據(jù)集團(tuán)公司要求，項(xiàng)目公司 應(yīng)在工程開工前，將經(jīng)過內(nèi)部審核的施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)集團(tuán)精裝修管理部審批、備案，并以月為單位及時(shí)將工程的真實(shí)進(jìn)度上報(bào)相關(guān)部門。 ②分析施工單位進(jìn)度計(jì)劃的合理性、可行性、提出調(diào)整意見。項(xiàng)目公司應(yīng)在精裝修項(xiàng)目隱蔽驗(yàn)收、中間驗(yàn)收、預(yù)驗(yàn)收的時(shí)間節(jié)點(diǎn)書面通知集團(tuán)公司相關(guān)部門安排檢查，集團(tuán)根據(jù)檢查結(jié)果填寫質(zhì)量評(píng)價(jià)意見表。 項(xiàng)目公司精裝修的主管人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常巡視，對(duì)施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題及整改情況進(jìn)行跟蹤、作相應(yīng)記錄，并定 期反映在過程控制記錄中的質(zhì)量報(bào)告里。 在工程全面開展前，項(xiàng)目公司應(yīng)首先組織樣板房、樣板層的施綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 50 工，待樣板房、樣板層施工完成后組織集團(tuán)評(píng)審，充分發(fā)現(xiàn)施工、設(shè)計(jì)及專業(yè)配合問題并制定解決措施，為工程全面順利開展提供技術(shù)保證。 為準(zhǔn)確控制裝飾效果，項(xiàng)目公司對(duì)裝飾材料的封樣工作應(yīng)高度重視，集團(tuán)公司精裝修管理部將根據(jù)各精裝修項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況會(huì)同集團(tuán)公司材料設(shè)備部等相關(guān)部門對(duì)精裝修各子分部工程中使用的主要材料（石材、木飾面、油漆）與封樣的符合程度進(jìn)行比對(duì)檢查，并逐步建立與完善材料設(shè)備采購(gòu)與驗(yàn)收管理辦法，為材料管理提供有效指導(dǎo)。對(duì)于要求抽樣檢驗(yàn)、復(fù)驗(yàn)的材料及其它過程產(chǎn)品，項(xiàng)目公司應(yīng)督促施工單位按規(guī)范要求進(jìn)行取樣，委托監(jiān)理單位封樣、送檢 ； 對(duì)于數(shù)量、價(jià)值大，對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量有關(guān)鍵影響的材料控制，項(xiàng)目公司應(yīng)派專人對(duì)其采購(gòu)、加工、運(yùn)輸?shù)拳h(huán)節(jié)全過程信息綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 49 跟蹤，并定期對(duì) 各環(huán)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。 ⑨ 采購(gòu)計(jì)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是否合理，是否可以滿足施工進(jìn)度要求。 ⑦ 材料、設(shè)備的成品保護(hù)措施是否到位。 ⑤ 采購(gòu)方是否按合同約定的付款時(shí)間支付材料款。 ③ 材料、設(shè)備的安裝使用條件是否與現(xiàn)場(chǎng)條件符合。無論是對(duì)于甲供材料、甲定乙供材料的管理，還是對(duì)乙供材料的管理，綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 48 項(xiàng)目公司對(duì)材料供應(yīng)的管理重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： ① 材料的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否適用項(xiàng)目使用要求 。 ③ 為方便施工單位采購(gòu)，對(duì)一些施工輔材，可采用裝飾公司直接采購(gòu)的方式（簡(jiǎn)稱“乙供”），例如：膠水、螺栓、老粉、鋼材等。 ① 為確保工程質(zhì)量，對(duì)降低工程成本起到積極的作用，對(duì)一些安裝相對(duì)獨(dú)立的成品材料及設(shè)備宜采取甲方直接采購(gòu)或另行分包的方式（簡(jiǎn)稱“甲供”），例如：電器、潔具龍頭、櫥柜、臺(tái)面、廚房設(shè)備、進(jìn)戶門、進(jìn)戶門鎖燈具等。 ⑥ 石材到場(chǎng)后應(yīng)小心存放，并嚴(yán)格控制背面網(wǎng)格布處理、六面防護(hù)等環(huán)節(jié)，施工前進(jìn)行預(yù)排版，對(duì)石材的品相色差再次調(diào)整 . ⑦ 石材施工完成后，如受到損壞，修復(fù)的成本很大且很難恢復(fù)到原來的施工效果，所以石材施工完成后，必須做好成品保護(hù)。 ④ 石材供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)裝飾施工計(jì)劃，制定詳細(xì)的石材供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。 ② 石材供應(yīng)前，應(yīng)搭設(shè)石材樣板間，明確石材的品相選用標(biāo)準(zhǔn)綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 46 和使用部位的選擇。 7． 石材加工、安裝控制 石材工程在室 內(nèi)裝飾中是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的內(nèi)容，即是設(shè)計(jì)亮點(diǎn)、也是施工難點(diǎn)，應(yīng)制定專項(xiàng)控制方案，石材工程在加工、運(yùn)輸、保管、安裝的過程中，存在很多配合問題，所以石材宜定為甲定乙供。 ⑤ 成品木制品發(fā)貨前，對(duì)其最終質(zhì)量應(yīng)認(rèn)真檢查，不合格品不得發(fā)貨，查明原因后對(duì)后序生產(chǎn)及時(shí)調(diào)整。 ③ 木制品大批量生產(chǎn)前，應(yīng)先試樣生產(chǎn)，對(duì)其功能性、觀感、綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 45 與基層的連接固定方式及與設(shè)備的匹配性進(jìn)行最后的評(píng)定。 ① 木制品加工廠應(yīng)具有成熟的生產(chǎn)工藝、先進(jìn)的設(shè)備和穩(wěn)定的供貨能力，一個(gè)實(shí)力強(qiáng)管理好的加工工廠是工廠化裝修實(shí)施成功的前提條件，加工工廠的整體實(shí)力包括硬件和軟件兩大塊，硬件看其廠房規(guī)模、機(jī)械設(shè)備數(shù)量及好壞，工人數(shù)量多少等等；軟件主要看其工廠管理水平及其工廠技術(shù)水平；對(duì)木制品加工廠的選擇，我方需對(duì)其各方面指標(biāo)進(jìn)行評(píng)定，經(jīng)綜合評(píng)定合格，方可選用。 ⑤ 施工完成后及時(shí)保護(hù)， 并 進(jìn)行 蓄水 試驗(yàn) ，試驗(yàn)合格方可進(jìn)行下道工序施工。 ③ 根據(jù)不同的使用部位和重要性，選取合理的工法施工。 5． 防水工程 ① 對(duì)影響室內(nèi)使用功能且必須做防水的部位提前進(jìn)行綜合考慮，加強(qiáng)結(jié)構(gòu)自防水控制和特殊部位構(gòu)造防水的研究，防水部位陰陽(yáng)角應(yīng)做圓弧形， 以利于 防水涂料的 施工效果 ，建立有技術(shù)保證的防水系統(tǒng)。 ④ 地面石材施工，石 材應(yīng)在完全干燥后做六面防護(hù)，否則，易形成水影而難以處理，淺色石材為防止污染，應(yīng)采用白水泥做結(jié)合層施工。 ② 對(duì)地面材料的選擇應(yīng)盡量避免多孔、吸水率高、易污染的材料。 ⑥ 木飾面安裝結(jié)構(gòu)基層應(yīng)有可靠的防潮措施，對(duì)成品木飾面與基層的連接構(gòu)造 需認(rèn)真審核，應(yīng)保證安裝牢固、平整，面層不允許綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 42 使用槍釘固定。 ④ 石材的墻柱面飾面施工方法主要有干掛、濕貼和灌漿等，應(yīng)根據(jù)使用部位的不同要求而選擇合理的施工方法和轉(zhuǎn)角石材拼接方式，天然石材施工前應(yīng)預(yù)派排版，保證紋路及品相的匹配。 ② 根據(jù)設(shè)計(jì)風(fēng)格及材料選擇合理的縫處理方式（ V 形、 U 形、平縫）和陰陽(yáng)角處理方式，仔 細(xì)推敲其施工的可行性，并提前做出調(diào)整。 ⑤ 隔墻與地面濕作業(yè)交接處，隔墻根部應(yīng)有防潮措施，防止隔墻基層及飾面受潮。 ③ 對(duì)隔音要求 比較高的隔墻，骨架應(yīng)與結(jié)構(gòu)頂面連接，并填充隔音綿至結(jié)構(gòu)頂面。 2． 隔墻工程 ① 根據(jù)不同的使用條件（高度、環(huán)境），選擇不同的骨架材料，如：木龍骨、輕鋼龍骨、型鋼等，骨架材料必須做防銹、防腐處理。 ⑥石膏板吊頂需開槽固定玻璃時(shí)，必須預(yù)嵌入“ U”形不銹鋼，以確保固定牢固。 ④ 吊桿、龍骨的間距規(guī)格必須滿足規(guī)范要求，吊頂調(diào)平后吊桿上下螺絲應(yīng)旋緊并要求垂直受力， 3KG 以上重 型設(shè)備應(yīng)有獨(dú)立的支撐，以保證整體支撐系統(tǒng)的平衡。 ② 對(duì)各部位吊頂標(biāo)高與現(xiàn)場(chǎng)條件、設(shè)備安裝提前綜合考慮，相矛盾處及時(shí)進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，避免后期造成工期延誤。 施工過程應(yīng)嚴(yán)格按照《裝飾工程 施工手冊(cè) 》 、 《裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《集團(tuán)精品工程標(biāo)準(zhǔn)》、《集團(tuán)細(xì)部節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)》 等相關(guān) 規(guī)定進(jìn)行控制 。 (9)細(xì)部整改、驗(yàn)收。 (7)開關(guān)、面板、潔具、龍頭、電器、五金燈具安裝調(diào)試。 (5)成品木制品安裝（門套、固定家具等），墻面修整打磨及面層處理。 施工過程工藝技術(shù)管理 裝飾施工過程大致為： (1)現(xiàn)場(chǎng)放線 (2)水、電及室內(nèi)機(jī)電設(shè)備安裝及試壓調(diào)試 (3)吊頂及隔墻基層施工，廚房衛(wèi)生間防水施工，及隱蔽工程驗(yàn)收。 樣板層 應(yīng) 保 持比其它樓層提前兩周以上的進(jìn)度，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙與現(xiàn)場(chǎng)的矛盾之處。 通過樣板層的施工， 可 規(guī)范各道工序的施工工藝和方法，并形成標(biāo)準(zhǔn)要求各家施工單位 遵照?qǐng)?zhí)行； 樣板層的施工，要求標(biāo)注每個(gè)的開關(guān)的位置、高度、名稱。 現(xiàn)場(chǎng)樣板間、樣 板層的施工 通過 樣板房 的施工 ， 并 不能完全反映每一個(gè)戶型在裝修過程中可能遇見的問題，在精裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)后， 應(yīng) 要求每個(gè)施工單位在各自的標(biāo)段內(nèi)進(jìn)行所有戶型的樣板間 、及 確定 施工 樣板層 的施工 。 (6)排水管三通位置需符合裝飾要求，排水系統(tǒng)經(jīng)過通球試驗(yàn)，給水管通過試壓。 (4)管道洞口、地面閉水試驗(yàn)。 (2)土建施工質(zhì)量（垂直度、平整度、煙道暢通性等）檢查。 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)室內(nèi)裝修施工單位及其他與室內(nèi)裝修工程相關(guān)的甲方指定分包單位之間的配合事宜（諸如與廚柜、進(jìn)戶門、空調(diào)、弱電等），并要求雙方簽訂相關(guān)協(xié)議。 樣板房施工完成后，項(xiàng)目公司應(yīng)在 10 日內(nèi)，組織集團(tuán)相關(guān)部門綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 35 對(duì)其評(píng)審，認(rèn)真分析設(shè)計(jì)、材料、施工方法等的大面積施工可行性，并仔細(xì)研究設(shè)計(jì)、材料、聯(lián)系單等變更因素對(duì)工程成本的影響，發(fā)現(xiàn)矛盾后，及時(shí)調(diào) 整，確保大面積施工的工藝合理和成本控制。 施工實(shí)施階段 樣板房施工 精裝修工程在大面積施工之前，首先應(yīng)進(jìn)行樣板房的施工，通過樣板房的施工，明確材料選用、明確施工方法，并可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行調(diào)整，保證大面積施工的順利進(jìn)行。