【正文】 其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目中期進(jìn)行預(yù)算。 08 年金融危機(jī)就是一個(gè)很好的例子，不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致資金鏈斷裂企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)蔷o張的、脆弱的。 資金預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。并且房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業(yè)資金鏈的一個(gè)重要因素。 稅收籌劃是建立在銷售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上的。同樣盈利預(yù)測(cè)的精確度是由銷售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)決定的。那么對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解又包括：銷售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、其他主要發(fā)展商情況等； 盈利預(yù)測(cè)是建立在銷售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是判斷項(xiàng)目可行性的重要環(huán)節(jié)。 首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)初期進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，包括：銷售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)、稅收籌劃、資金預(yù)測(cè)。 第五篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與稅收 淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性 房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速 ,逐漸成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。 1)微機(jī)存檔的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a)《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》； b)《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》； c)現(xiàn)場(chǎng)勘察數(shù)碼照片。 估價(jià)報(bào)告的臺(tái)帳建立，應(yīng)自接受委托時(shí)開始逐項(xiàng)登記。 公司每季度不定期對(duì)各業(yè)務(wù)部門的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量進(jìn)行檢查，對(duì)把關(guān)不嚴(yán)、出現(xiàn)質(zhì)量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布，并給相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處罰；對(duì)質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟块T，對(duì)相關(guān)人員將予以表彰。 四、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公布制度 量要求 對(duì)估價(jià)報(bào)告的總體要求是全面、客觀、公正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報(bào)告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)）。 三、估價(jià)報(bào)告的復(fù)核制度 為保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)審核程序，固定式報(bào)告必須有專人全面復(fù)核；對(duì)于自由式報(bào)告，必須先由專人對(duì)報(bào)告的文字、詞句、計(jì)算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，方可出具正式估價(jià)報(bào)告。 。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。報(bào)告交付時(shí)，應(yīng)由委托方在簽收欄內(nèi)簽字。 ： 具體要求見“ 三、估價(jià)報(bào)告的復(fù)核制度”。 b)自由式報(bào)告的技術(shù)報(bào)告，要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行分析和測(cè)算?？蓞⒄找韵聵?biāo)準(zhǔn)采用： 1)固定式報(bào)告 a)類似交易實(shí)例較多的單套普通住宅估價(jià)； b)類似交易實(shí)例較多的成套商業(yè)門面估價(jià)； c)評(píng)估價(jià)值在 100 萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估價(jià)； d)對(duì)整體房地產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)分割的分戶報(bào)告； e)城市房屋拆遷評(píng)估的分戶報(bào)告。 各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報(bào)告格式。不論何種估價(jià)目的和估價(jià)項(xiàng)目類型，存檔的估價(jià)報(bào)告必須附有《房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘察表》和現(xiàn)場(chǎng)照片，并由勘察人、委托方相關(guān)人員在勘察表上簽字 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，對(duì)同一對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，宜選用兩種以上的估 價(jià)方法（城市房屋拆遷評(píng)估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場(chǎng)比較法的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要估價(jià)方法。對(duì)技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時(shí)間緊迫的估價(jià)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請(qǐng)調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報(bào)告。 通過對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)初步預(yù)測(cè)，對(duì)存在較大風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門對(duì)可預(yù)見的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)上報(bào)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受委托，簽訂委托估價(jià)協(xié)議書。 特別強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁以個(gè)人名義承接業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；不得隨意對(duì)委托人或當(dāng)事人作出任何有損公司利益和聲譽(yù)的承諾。 一、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理 為促進(jìn)估 價(jià)業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場(chǎng)調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價(jià)技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括： 、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格； 、征地補(bǔ)償費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及配套文件； ； ； 、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件； 。 這些附件既是必要的依據(jù)，也是估價(jià)描述與分析的重要素材。 （四）抵押估價(jià)的附件 包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。 合理使用評(píng)估價(jià)值； 正常的評(píng)估價(jià)值； 謹(jǐn)慎前提下的評(píng)估價(jià)值。 風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容包括： 關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明；近期同類房地產(chǎn)價(jià)值下跌狀況，各期變化情況； 評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明； 原抵押評(píng)估總值，貸出部分的貸款額度、期限，已償還比重和具體數(shù)額；近期本地房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生的主要變化 估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地 產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；估價(jià)對(duì)象在產(chǎn)權(quán)、物質(zhì)狀況變化；本類房地產(chǎn)近期的價(jià)格變化?？煞治龅乃悸放c方式：快速變現(xiàn)的可能性有多大； 市場(chǎng)需求程度判斷－有效需求的購買力、需求偏好？在什么時(shí)間才能把賣出去？變現(xiàn)時(shí)能賣成什么樣的價(jià)格？ 要估計(jì)變現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短 (依市場(chǎng)而定 ) 按一次性變現(xiàn)需要的時(shí)間 多次分別變現(xiàn)需要的時(shí)間 要說明變現(xiàn)費(fèi) 用、稅金的種類，需要變現(xiàn)的數(shù)額和清償順序 本次抵押權(quán)人可得價(jià)款＝拍賣或變賣的最可能價(jià)格－法定優(yōu)先受償款－拍賣或變賣的稅費(fèi)；變現(xiàn)費(fèi)用種類：拍賣或變賣的最可能價(jià)格、拍賣或變賣的費(fèi)用訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用；稅金種類：營(yíng)業(yè)稅及附加，其他稅費(fèi)； 清償順序：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值、法定優(yōu)先受償款；已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額；拖欠建設(shè)工程價(jià)款，其他法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值； 變現(xiàn)能力分析要有針對(duì)性。 此問題相對(duì)較難。如：綜合性大樓、住宅樓有較強(qiáng)可分割性；而大戶型住宅、獨(dú)幢別墅可分割性差。 (2)獨(dú)立使用性： 使用中不受影響不受干擾，單獨(dú)形成綜合使用效果或獨(dú)立形成生產(chǎn)能力，易變現(xiàn)。若抵押房地產(chǎn)是普通住宅，易被購房地產(chǎn)青睞。 (1)房地產(chǎn)通用性： 抵押房地產(chǎn)的用途、功能被市場(chǎng)接受的程度。 常見險(xiǎn)來源： 政策風(fēng)險(xiǎn)：由行業(yè)、金融等政策的變動(dòng)引發(fā)的 16 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：由市場(chǎng)供求關(guān)系引起的法律變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：頒布及法律條文變動(dòng)引起的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：在估價(jià)報(bào)告技術(shù)方面隱含 的報(bào)告使用風(fēng)險(xiǎn)：未能正確使用估價(jià)報(bào)告產(chǎn)生的 管理風(fēng)險(xiǎn)：事務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)；事務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)；事務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn) （二）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 分析基本要求：內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對(duì)性強(qiáng) 要對(duì)抵押房地產(chǎn)的通用性（強(qiáng)弱）、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓（可能）性進(jìn)行分析。市值可為評(píng)估值； 知悉法定優(yōu)先受償款款結(jié)合工作查詢過程、措施、結(jié)果說明； 抵押價(jià)值視前二者去確定。 包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款以及抵押價(jià)值。 （二）估價(jià)方法的適用性分析方法 結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象用途與市場(chǎng)條件描述估價(jià)技術(shù)路線； 已選用的各估價(jià)方法的理由描述要充分； 說明已選用各估價(jià)方法的主要步驟及主要計(jì)算公式； 未選用估價(jià)方法的理由未表述或表述不充分的，扣 ～ 1 分。該類分析在估價(jià)實(shí)務(wù)中具有推廣意義。 (計(jì)算過程與結(jié)果保留二位小數(shù) )分析方法一： 估價(jià)對(duì)象總建筑面積： 10000 5=5（萬 M）部分基本成本確定：土地購買稅費(fèi)： 建安費(fèi)用： 1500 5=7500（萬元）專業(yè)費(fèi)用： 7500 6%=450（萬元）管理費(fèi)用 :(7500+450) 3%=（萬元）建安費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用 =（ 7500＋ 450＋ ） =（萬元）建安費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用 +管理費(fèi)用的折現(xiàn)值 2 222 22 60% 40% (萬元 )(1 18%)(1 18%)1. 5設(shè)清水房狀況下的土地價(jià)值為 V1 開發(fā)完成后價(jià)值： 120215=60000（萬元）銷售費(fèi)用： 60000 3%=1800（萬元）銷售稅費(fèi)： 60000 6%=3600（萬元） 14 V1 60000 36001800 (萬元 )(1 18%)2(1 18%) 5設(shè)精裝修 公寓狀況下的土地價(jià)值為 V2 開發(fā)完成后價(jià)值： 15000 5=75000（萬元） 裝修及相關(guān)費(fèi)用： 1000 5=5000（萬元）銷售費(fèi)用： 75000 3%=2250（萬元）銷售稅費(fèi)： 75000 6%=4500（萬元） V2 75000 45002250 5000 (萬元 )2(1 18%)(1 18%) 5設(shè)賓館狀況下的土地價(jià)值為 V3 66001 1 (萬元 )10% (1 10%) 660011 (萬元 ) 10%(1 18%) (1 10%) 因賓館開發(fā)完成后價(jià)值小于精裝修公寓開發(fā)完成后價(jià)值，而且賓館的成本投入大，所以由按鈕求出的土地價(jià)值 V3 必然小于由精裝修公寓求出的土地價(jià)值 V2 或 V3=（萬元） 估價(jià)結(jié)論 (1)根據(jù)最高最佳利用分析中的價(jià)值最大化，估價(jià)對(duì)象評(píng)估的土地合理價(jià)值為 萬元； (2)估價(jià)對(duì)象的最佳用途為精裝修狀況下的公寓。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的 3%和 6%，銷售費(fèi)用在清水房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購買土地的契稅為地價(jià)的 4%，折現(xiàn)率為 18%。由清水房裝修成精裝修需半年 時(shí)間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為 1000 元 /M；精裝修公寓的售價(jià)為15000元 /M。預(yù)計(jì)取得土地后建成清水房需 2 年時(shí)間，市場(chǎng)上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)（包括外裝修 )為 1500 元 /M，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 6%，管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的 3%。在抵押價(jià)值估價(jià)中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)物特征 等因素確定。所以，估價(jià)中只能假設(shè)估價(jià)對(duì)象在不被拆遷的條件下，保持原有用途持續(xù)使用為前提，顯然這種用途已經(jīng)不需要按估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用去分析。 根據(jù)謹(jǐn)慎原則，抵押價(jià)值一般是以當(dāng)前使用價(jià)值為基礎(chǔ)確定，當(dāng)使用價(jià)值高于最高最佳利用為 13 前提的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)確定。當(dāng)規(guī)劃允許拆除重建時(shí)，其分析應(yīng)包括假設(shè)為空地的土地最高最佳利用分析。如分析停建是資金問題使項(xiàng)目擱淺，還是建設(shè)手續(xù)不完備停建，也還是違規(guī)行為以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理等。 為在建工程中續(xù)建項(xiàng)目時(shí)，其分析深度不僅同建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，完整性應(yīng)結(jié)合既定設(shè)計(jì)方案和圖紙進(jìn)行再深入賬分析，因?yàn)橐话沩?xiàng)目續(xù)建須尊重原設(shè)計(jì)方案與圖紙。 (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓估價(jià) ①單純的建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓。 ②結(jié)合估價(jià)對(duì)象周邊狀況進(jìn)行分析。規(guī)劃條件是對(duì)估價(jià)對(duì)象最高最佳利用深入分析的法律依據(jù)，包括：地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、建設(shè)時(shí)間等，當(dāng)是綜合用地時(shí)，要求明確各類具體用途、所占面積及各自出讓年期。 （四）不同估價(jià)目的最高最佳利用分析應(yīng)用 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓，無論采取何種方式出讓，價(jià)值類型均為市場(chǎng)價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向或未來市場(chǎng)的價(jià)格為目標(biāo)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而最高最佳利用也是以估價(jià)對(duì)象每一種潛在用途的未來收益現(xiàn)值或開發(fā)完成后價(jià)值為目標(biāo)，所以盡管在估價(jià)中兩者的分析方 法不同，但分析目的具有一致性。 (2)收益法中的應(yīng)用 ①根據(jù)收益遞增遞減原理，結(jié)合不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行最高最佳利用分析； ②根據(jù)不同生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式選擇相應(yīng)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)和數(shù)學(xué)模型，利用收益法測(cè)算最高凈現(xiàn)值， 12 以此確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方案； （ 3）分析不同的投入時(shí)間和經(jīng)營(yíng)狀況，尋求估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式。兩者的原理有許多相同之處。經(jīng)濟(jì)上的可行性不僅是最高最佳利用分析的必要條件，而且通過收益法的分析與測(cè)算也能夠得到很好的驗(yàn)證。即不僅考慮它的一次性投入，還要充分考慮投入使用期間運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的多少。其物質(zhì)構(gòu)成要受到費(fèi)用的制約。 (2)最高最佳利用分析在成本法中的具體應(yīng)用 ①按收益遞增遞減原理，結(jié)合建筑物的層數(shù)、面積，進(jìn)行成本與效益的分析，可以體現(xiàn)費(fèi)用與收益的關(guān)系； ②按均衡原理，可結(jié)合建筑物不同組合方式，進(jìn)行成本與效益的分析。同時(shí)，不同的開發(fā)建造方式和使用狀況，都與估 價(jià)對(duì)象的建造成本與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用密不可分。 成本法中的應(yīng)用 (1)一般認(rèn)識(shí)：物質(zhì)構(gòu)成是決定估價(jià)對(duì)象功能效果的基本條件，也是估價(jià)對(duì)象實(shí)現(xiàn)最高最佳利用的物質(zhì)保障和基礎(chǔ)。但對(duì)于土地的最高最佳分析應(yīng)