【正文】 （二）估價對象變現(xiàn)能力分析 分析基本要求：內容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對性強 要對抵押房地產的通用性（強弱）、獨立使用性、可分割轉讓（可能）性進行分析。主要從實物與產權方面進行考慮。 (1)房地產通用性： 抵押房地產的用途、功能被市場接受的程度。通用性好，易被買者接受，容易變現(xiàn)。若抵押房地產是普通住宅，易被購房地產青睞。又如抵押房地產有著廣泛的可改造性，也易變現(xiàn)。 (2)獨立使用性： 使用中不受影響不受干擾，單獨形成綜合使用效果或獨立形成生產能力，易變現(xiàn)。如綜合性大樓，功能完整易變現(xiàn)；戶型較小的住宅也易變現(xiàn)； (3)可分割轉讓性： 通過垂真按單元或戶分割進行相對獨立空間容易變現(xiàn)。如：綜合性大樓、住宅樓有較強可分割性；而大戶型住宅、獨幢別墅可分割性差。 要分析假定在估價時點拍賣或者變賣時，估價對象最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度。 此問題相對較難。差異程度是量化概念，從價格在估價時點時拍賣或者變賣與最可能實現(xiàn)價格差異來看，差異絕對值不易有確定?？煞治龅乃悸放c方式：快速變現(xiàn)的可能性有多大； 市場需求程度判斷－有效需求的購買力、需求偏好？在什么時間才能把賣出去？變現(xiàn)時能賣成什么樣的價格？ 要估計變現(xiàn)時間的長短 (依市場而定 ) 按一次性變現(xiàn)需要的時間 多次分別變現(xiàn)需要的時間 要說明變現(xiàn)費 用、稅金的種類，需要變現(xiàn)的數(shù)額和清償順序 本次抵押權人可得價款＝拍賣或變賣的最可能價格－法定優(yōu)先受償款－拍賣或變賣的稅費；變現(xiàn)費用種類：拍賣或變賣的最可能價格、拍賣或變賣的費用訴訟費用、估價費用、拍賣費用；稅金種類：營業(yè)稅及附加，其他稅費； 清償順序：假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值、法定優(yōu)先受償款；已抵押擔保債權數(shù)額；拖欠建設工程價款，其他法定優(yōu)先受償款，抵押價值； 變現(xiàn)能力分析要有針對性。（形成需求的可能性，以住宅為例，本身功能、位置、檔次、可改造性等） （三）抵押 估價的風險提示 估價要求內容要完整，分析要合理，針對性要強，風險提示要具體、有針對性。 風險提示的內容包括： 關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素進行分析說明；近期同類房地產價值下跌狀況，各期變化情況； 評估續(xù)貸房地產的抵押價值時，對房地產市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明； 原抵押評估總值，貸出部分的貸款額度、期限，已償還比重和具體數(shù)額；近期本地房地產價格發(fā)生的主要變化 估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地 產抵押價值可能產生的影響；估價對象在產權、物質狀況變化；本類房地產近期的價格變化。 抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點； 信貸規(guī)模變化、利率政策變化形成的風險 房地產市場影響價格、總量變化的影響。 合理使用評估價值； 正常的評估價值； 謹慎前提下的評估價值。 定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估等； 是否需要再評估，應盡早確定，并說明理由。 （四）抵押估價的附件 包括法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄。要求提供法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄的。 這些附件既是必要的依據(jù)，也是估價描述與分析的重要素材。 第四篇：房地產估價公司估價質量管理制度 房地產估價公司估價質量管理制度 為維護利益和各方當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價報告質量，做到估價結果的客觀、公正、科學、合理，根據(jù)《房地產估價規(guī)范》和國家、省市的相關規(guī)定，制訂評估質量管理制度。 一、估價基礎數(shù)據(jù)的搜集、整理 為促進估 價業(yè)務的順利開展，做好估價基礎數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產市場行情，掌握地方相關規(guī)定，并通過市場調查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價技術參數(shù)、基礎數(shù)據(jù)，包括： 、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產的市場價格和租賃價格； 、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件； ； ； 、補償標準及配套文件； 。 二、評估技術操 作要求 業(yè)務受理 接受委托之前，應對委估項目的估價風險進行初步預測，著重從以下幾點把握： 1)委托方是否對將來的估價結論提出明顯不合理的要求； 2)委托方提供的權證及相關資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設與限制條件中對資料失實的責任已作說明）； 3)項目的技術難度與委托方的時間要求； 4)預計應收、實收評估費與評估成本的比較； 5)預計該業(yè)務可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。 特別強調，嚴禁以個人名義承接業(yè)務；嚴禁轉讓業(yè)務；不得隨意對委托人或當事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴肅處理，并追究有關人員的經(jīng)濟和法律責任。 通過對估價風險初步預測，對存在較大風險的項目，業(yè)務部門對可預見的估價風險要及時上報，經(jīng)公司領導同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。 主要包括擬選定的估價技術路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進度安排。對技術復雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務部門應及時向公司領導說明情況，申請調配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。 實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有《房地產估價現(xiàn)場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關人員在勘察表上簽字 根據(jù)《房地產估價規(guī)范》要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估 價方法（城市房屋拆遷評估按照相關規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應以市場比較法為主要估價方法。 重點是 當采用不同估價方法時的估價結果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結果達到客觀、公正、合理。 各業(yè)務部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。 估價報告的撰寫形式，應根據(jù)估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種。可參照以下標準采用： 1)固定式報告 a)類似交易實例較多的單套普通住宅估價； b)類似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價； c)評估價值在 100 萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產估價； d)對整體房地產進行析產分割的分戶報告； e)城市房屋拆遷評估的分戶報告。 2)自由式報告 a)評估價值在 100萬元以上的各種類型房地產估價； b)司法鑒定類估價； c)房地產糾紛類估價； d)析產、分割的房地產整體估價； e)城市房屋 拆遷類整體房地產估價； f)當事人對評估結果有異議而申請復核的房地產估價； g)無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產估價； 7.估價報告的組成和內容 1)估價技術報告要求： a)固定式報告的技術報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程，并對當?shù)胤康禺a市場行情按季度進行市場背景分析。 b)自由式報告的技術報告，要嚴格按照《房地產估價規(guī)范》中規(guī)定項目進行分析和測算。 2)報告的編號和要求： 公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下： xx 估字（ 200X）第（ XXXX）號 3)報告及附件的紙張必須 A4紙打印或復印。 ： 具體要求見“ 三、估價報告的復核制度”。 房地產估價報告一般只交付委托方估價結果報告，技術報告存檔。報告交付時，應由委托方在簽收欄內簽字。 出具報告的份數(shù)要求： 1)技術報告一份； 2)結果報告的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求： 課稅 2 份；抵押 2 份；拆遷、拍賣均為 3 份。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。 。 。 ：僅適應于自由式估價報告，由項目負責人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結。 三、估價報告的復核制度 為保證估價報告的質量，規(guī)范技術審核程序，固定式報告必須有專人全面復核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內容先行復核，并報公司領導審核后，方可出具正式估價報告。 公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核： 1)格式與完整性； 2)技術路線選擇是否正確、界定、描述； 3)估價對象環(huán)境因素、界定、描述； 4)市場背景分析； 5)評估方法選擇運用； 6)技術參數(shù)選擇； 7)文字； 8)整體。 四、估價報告的質量要求和質量問題定期公布制度 量要求 對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設計）。嚴禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內容缺少等質量問題。 公司每季度不定期對各業(yè)務部門的估價報告質量進行檢查，對把關不嚴、出現(xiàn)質量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內予以公布，并給相關責任人以相應處罰；對質量管理到位、技術操作規(guī)范、審核工作嚴謹?shù)牟块T，對相關人員將予以表彰。 五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度 要建立格式和內容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結果等事項，其欄目要與房地產估價機構信用檔案中的“估價項目基本情況”內容 保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。 估價報告的臺帳建立，應自接受委托時開始逐項登記。 ，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。 1)微機存檔的估價報告，應包括以下內容： a)《房地產估價結果報告》； b)《房地產估價技術報告》； c)現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。 2)書面存檔的估價報告，下列資料必須完善： a)《房地產估價委托書》； b)《房地產估價報告》（必須附有技術報告）： c)《房 地產估價現(xiàn)場勘察表》； d)《房地產估價收費通知單》存根聯(lián)； e)房地產估價《業(yè)務流程單》； f) 委托人提供的相關權證資料等附件。 第五篇：房地產財務管理與稅收 淺談房地產財務管理的重要性 房地產行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速 ,逐漸成為影響國民經(jīng)濟的產業(yè)。面對激烈的市場競爭和國家不斷推出的調控政策，房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的重要性顯得尤為重要。 首先，在房地產開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)初期進行財務預算管理，包括：銷售預測和盈利預測、稅收籌劃、資金預測。 銷售預測是在對市場總體情況進行了解和把握后，做出的預計銷售額。那么對市場總體情況進行了解又包括：銷售情況、價格、區(qū)域分布、其他主要發(fā)展商情況等； 盈利預測是建立在銷售預測和成本費用預測的基礎上進行的，是判斷項目可行性的重要環(huán)節(jié)。盈利預測的精確度是決定了項目能否順利完成的重要保證。同樣盈利預測的精確度是由銷售預測和成本費用預測決定的。因此他們是環(huán)環(huán)相扣的，一個環(huán)節(jié)的偏差，可能會帶來整個項目的失敗。 稅收籌劃是建立在銷售預測和盈利預測的基礎上的。為什么說它是建立在前兩個預測以上呢？因為， 只有知道了項目的收入情況和盈利情況才能有針對性的籌劃。并且房地產行業(yè)所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業(yè)資金鏈的一個重要因素。因此，一個好的稅收籌劃方案，應在稅收收益、資金鏈和稅收風險三個方面進行考慮并且采取不同的財務核算方法和項目開發(fā)方案產生的稅收支出差異會很大。 資金預測是房地產行業(yè)一個最重要的環(huán)節(jié)。房地產行業(yè)作為一個資金密集型產業(yè) ,其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。房地產開發(fā)企業(yè)的資金鏈是緊張的、脆弱的。一旦預測不準，輕則會導致項目難以進 行，重則會導致企業(yè)無法經(jīng)營。 08 年金融危機就是一個很好的例子，不少房地產企業(yè)沒有及時進行應對，導致資金鏈斷裂企業(yè)破產。合理的資金管理和利用對于企業(yè)抗風險能力和盈利能力都起到了保障作用。 其次，在房地產開發(fā)企業(yè)的項目中期進行