【正文】 （二）估價對象變現(xiàn)能力分析 分析基本要求：內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對性強 要對抵押房地產(chǎn)的通用性（強弱）、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓（可能）性進行分析。主要從實物與產(chǎn)權(quán)方面進行考慮。 (1)房地產(chǎn)通用性： 抵押房地產(chǎn)的用途、功能被市場接受的程度。通用性好，易被買者接受，容易變現(xiàn)。若抵押房地產(chǎn)是普通住宅，易被購房地產(chǎn)青睞。又如抵押房地產(chǎn)有著廣泛的可改造性，也易變現(xiàn)。 (2)獨立使用性： 使用中不受影響不受干擾，單獨形成綜合使用效果或獨立形成生產(chǎn)能力，易變現(xiàn)。如綜合性大樓，功能完整易變現(xiàn)；戶型較小的住宅也易變現(xiàn)； (3)可分割轉(zhuǎn)讓性： 通過垂真按單元或戶分割進行相對獨立空間容易變現(xiàn)。如：綜合性大樓、住宅樓有較強可分割性；而大戶型住宅、獨幢別墅可分割性差。 要分析假定在估價時點拍賣或者變賣時，估價對象最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度。 此問題相對較難。差異程度是量化概念，從價格在估價時點時拍賣或者變賣與最可能實現(xiàn)價格差異來看，差異絕對值不易有確定?？煞治龅乃悸放c方式：快速變現(xiàn)的可能性有多大； 市場需求程度判斷－有效需求的購買力、需求偏好？在什么時間才能把賣出去？變現(xiàn)時能賣成什么樣的價格？ 要估計變現(xiàn)時間的長短 (依市場而定 ) 按一次性變現(xiàn)需要的時間 多次分別變現(xiàn)需要的時間 要說明變現(xiàn)費 用、稅金的種類，需要變現(xiàn)的數(shù)額和清償順序 本次抵押權(quán)人可得價款＝拍賣或變賣的最可能價格－法定優(yōu)先受償款－拍賣或變賣的稅費；變現(xiàn)費用種類：拍賣或變賣的最可能價格、拍賣或變賣的費用訴訟費用、估價費用、拍賣費用；稅金種類：營業(yè)稅及附加，其他稅費； 清償順序：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值、法定優(yōu)先受償款；已抵押擔保債權(quán)數(shù)額；拖欠建設(shè)工程價款，其他法定優(yōu)先受償款，抵押價值； 變現(xiàn)能力分析要有針對性。（形成需求的可能性，以住宅為例，本身功能、位置、檔次、可改造性等） （三）抵押 估價的風險提示 估價要求內(nèi)容要完整，分析要合理，針對性要強，風險提示要具體、有針對性。 風險提示的內(nèi)容包括： 關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明；近期同類房地產(chǎn)價值下跌狀況，各期變化情況； 評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明； 原抵押評估總值，貸出部分的貸款額度、期限，已償還比重和具體數(shù)額；近期本地房地產(chǎn)價格發(fā)生的主要變化 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地 產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；估價對象在產(chǎn)權(quán)、物質(zhì)狀況變化；本類房地產(chǎn)近期的價格變化。 抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點； 信貸規(guī)模變化、利率政策變化形成的風險 房地產(chǎn)市場影響價格、總量變化的影響。 合理使用評估價值； 正常的評估價值； 謹慎前提下的評估價值。 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估等； 是否需要再評估，應(yīng)盡早確定，并說明理由。 （四）抵押估價的附件 包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。要求提供法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄的。 這些附件既是必要的依據(jù)，也是估價描述與分析的重要素材。 第四篇：房地產(chǎn)估價公司估價質(zhì)量管理制度 房地產(chǎn)估價公司估價質(zhì)量管理制度 為維護利益和各方當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價報告質(zhì)量，做到估價結(jié)果的客觀、公正、科學、合理，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國家、省市的相關(guān)規(guī)定，制訂評估質(zhì)量管理制度。 一、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理 為促進估 價業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括： 、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格； 、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件； ； ； 、補償標準及配套文件； 。 二、評估技術(shù)操 作要求 業(yè)務(wù)受理 接受委托之前，應(yīng)對委估項目的估價風險進行初步預(yù)測，著重從以下幾點把握： 1)委托方是否對將來的估價結(jié)論提出明顯不合理的要求； 2)委托方提供的權(quán)證及相關(guān)資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價報告的假設(shè)與限制條件中對資料失實的責任已作說明）； 3)項目的技術(shù)難度與委托方的時間要求； 4)預(yù)計應(yīng)收、實收評估費與評估成本的比較； 5)預(yù)計該業(yè)務(wù)可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。 特別強調(diào)，嚴禁以個人名義承接業(yè)務(wù)；嚴禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；不得隨意對委托人或當事人作出任何有損公司利益和聲譽的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴肅處理，并追究有關(guān)人員的經(jīng)濟和法律責任。 通過對估價風險初步預(yù)測，對存在較大風險的項目，業(yè)務(wù)部門對可預(yù)見的估價風險要及時上報，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。 主要包括擬選定的估價技術(shù)路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進度安排。對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。 實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有《房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關(guān)人員在勘察表上簽字 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估 價方法（城市房屋拆遷評估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要估價方法。 重點是 當采用不同估價方法時的估價結(jié)果有明顯偏差時，對所選取的估價參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結(jié)果達到客觀、公正、合理。 各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報告格式。 估價報告的撰寫形式，應(yīng)根據(jù)估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種?？蓞⒄找韵聵藴什捎茫? 1)固定式報告 a)類似交易實例較多的單套普通住宅估價； b)類似交易實例較多的成套商業(yè)門面估價； c)評估價值在 100 萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估價； d)對整體房地產(chǎn)進行析產(chǎn)分割的分戶報告； e)城市房屋拆遷評估的分戶報告。 2)自由式報告 a)評估價值在 100萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價； b)司法鑒定類估價； c)房地產(chǎn)糾紛類估價； d)析產(chǎn)、分割的房地產(chǎn)整體估價； e)城市房屋 拆遷類整體房地產(chǎn)估價； f)當事人對評估結(jié)果有異議而申請復(fù)核的房地產(chǎn)估價； g)無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產(chǎn)估價； 7.估價報告的組成和內(nèi)容 1)估價技術(shù)報告要求： a)固定式報告的技術(shù)報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程，并對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情按季度進行市場背景分析。 b)自由式報告的技術(shù)報告，要嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定項目進行分析和測算。 2)報告的編號和要求： 公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下： xx 估字（ 200X）第（ XXXX）號 3)報告及附件的紙張必須 A4紙打印或復(fù)印。 ： 具體要求見“ 三、估價報告的復(fù)核制度”。 房地產(chǎn)估價報告一般只交付委托方估價結(jié)果報告，技術(shù)報告存檔。報告交付時，應(yīng)由委托方在簽收欄內(nèi)簽字。 出具報告的份數(shù)要求： 1)技術(shù)報告一份； 2)結(jié)果報告的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求： 課稅 2 份；抵押 2 份；拆遷、拍賣均為 3 份。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。 。 。 ：僅適應(yīng)于自由式估價報告，由項目負責人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術(shù)問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結(jié)。 三、估價報告的復(fù)核制度 為保證估價報告的質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)審核程序，固定式報告必須有專人全面復(fù)核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，方可出具正式估價報告。 公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核： 1)格式與完整性； 2)技術(shù)路線選擇是否正確、界定、描述； 3)估價對象環(huán)境因素、界定、描述； 4)市場背景分析； 5)評估方法選擇運用； 6)技術(shù)參數(shù)選擇； 7)文字； 8)整體。 四、估價報告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公布制度 量要求 對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質(zhì)量（報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計）。嚴禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。 公司每季度不定期對各業(yè)務(wù)部門的估價報告質(zhì)量進行檢查，對把關(guān)不嚴、出現(xiàn)質(zhì)量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布，并給相關(guān)責任人以相應(yīng)處罰；對質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴謹?shù)牟块T，對相關(guān)人員將予以表彰。 五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度 要建立格式和內(nèi)容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結(jié)果等事項，其欄目要與房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案中的“估價項目基本情況”內(nèi)容 保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。 估價報告的臺帳建立，應(yīng)自接受委托時開始逐項登記。 ，應(yīng)及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。 1)微機存檔的估價報告，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a)《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》； b)《房地產(chǎn)估價技術(shù)報告》； c)現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。 2)書面存檔的估價報告，下列資料必須完善： a)《房地產(chǎn)估價委托書》； b)《房地產(chǎn)估價報告》（必須附有技術(shù)報告）： c)《房 地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表》； d)《房地產(chǎn)估價收費通知單》存根聯(lián)； e)房地產(chǎn)估價《業(yè)務(wù)流程單》； f) 委托人提供的相關(guān)權(quán)證資料等附件。 第五篇：房地產(chǎn)財務(wù)管理與稅收 淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要性 房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速 ,逐漸成為影響國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)。面對激烈的市場競爭和國家不斷推出的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的重要性顯得尤為重要。 首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)初期進行財務(wù)預(yù)算管理，包括：銷售預(yù)測和盈利預(yù)測、稅收籌劃、資金預(yù)測。 銷售預(yù)測是在對市場總體情況進行了解和把握后，做出的預(yù)計銷售額。那么對市場總體情況進行了解又包括：銷售情況、價格、區(qū)域分布、其他主要發(fā)展商情況等； 盈利預(yù)測是建立在銷售預(yù)測和成本費用預(yù)測的基礎(chǔ)上進行的，是判斷項目可行性的重要環(huán)節(jié)。盈利預(yù)測的精確度是決定了項目能否順利完成的重要保證。同樣盈利預(yù)測的精確度是由銷售預(yù)測和成本費用預(yù)測決定的。因此他們是環(huán)環(huán)相扣的，一個環(huán)節(jié)的偏差，可能會帶來整個項目的失敗。 稅收籌劃是建立在銷售預(yù)測和盈利預(yù)測的基礎(chǔ)上的。為什么說它是建立在前兩個預(yù)測以上呢？因為， 只有知道了項目的收入情況和盈利情況才能有針對性的籌劃。并且房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業(yè)資金鏈的一個重要因素。因此，一個好的稅收籌劃方案，應(yīng)在稅收收益、資金鏈和稅收風險三個方面進行考慮并且采取不同的財務(wù)核算方法和項目開發(fā)方案產(chǎn)生的稅收支出差異會很大。 資金預(yù)測是房地產(chǎn)行業(yè)一個最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè) ,其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈是緊張的、脆弱的。一旦預(yù)測不準，輕則會導(dǎo)致項目難以進 行，重則會導(dǎo)致企業(yè)無法經(jīng)營。 08 年金融危機就是一個很好的例子，不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時進行應(yīng)對，導(dǎo)致資金鏈斷裂企業(yè)破產(chǎn)。合理的資金管理和利用對于企業(yè)抗風險能力和盈利能力都起到了保障作用。 其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目中期進行