【文章內(nèi)容簡介】 形式與交通對建筑物的利用及價值影響分析；③不同裝飾裝修建筑物的利用及價值影響分析； ④維護使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實、具體； ⑤折舊分析要與建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備實際狀況較緊密的結(jié)合；⑥外部狀況描述與分析要進行酌情分析。民用、工業(yè)用途建筑物實物狀況描述與分析舉例 估價對象權(quán)益狀況描述與分析 (1)估價對象權(quán)益狀況描述，要求依據(jù)可全面、翔實、明晰，內(nèi)容包括： ①土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約限制、其他權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述； ②建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；(2)估價對象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。①結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價對象使用的合法性； ②結(jié)合估價對權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對價值的影響；③權(quán)益狀況不同與估價方法運用分析； ④估價目的不同，權(quán)益狀況對估價結(jié)果的影響分析； 估價對象區(qū)位狀況描述與分析 (1)估價對象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括：①位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項、描述清楚、準(zhǔn)確；② 交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項；③周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項、描述清楚、準(zhǔn)確；④外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施 ,不缺項、描述清楚、準(zhǔn)確； 7(2)區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價對象類型針對性要強。①區(qū)位四個方面的分析均應(yīng)有針對性； ②區(qū)位分析要為估價方法中的測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；③要進行區(qū)位未來變化趨勢的分析； ④區(qū)位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區(qū)別。 （三）市場背景的描述與分析 市場背景的描述與分析的要求 (1)宏觀房地產(chǎn)市場、當(dāng)?shù)毓纼r對象細分房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素的描述與分析要簡明、準(zhǔn)確、透徹，針對性強。本地整體房地產(chǎn)市場狀況分析不能籠統(tǒng)； (2)本地本類房地產(chǎn)細分房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述與分析針對性要強、具體、透徹； (3)國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素描述與分析與當(dāng)?shù)厍闆r結(jié)合緊密； (4)估價分析結(jié)論及估價參數(shù)取值要有市場數(shù)據(jù)支持。 .進一步講，房地產(chǎn)市場分析中要從宏觀、細分二個房地產(chǎn)市場層面分析。第一層面宏觀市場要以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體 分析為主，如房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢。第二層面是當(dāng)?shù)乇绢惣毞值姆康禺a(chǎn)市場情況。 國家、本地房地產(chǎn)市場的宏觀分析 分析中宜以供需規(guī)模是否基本均衡、市場供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價格是否基本穩(wěn)定為主線進行。以住宅為例： (1)全國 1 年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經(jīng)濟適用房價格的同比變化、環(huán)比變化； (2)影響全國住房價格變化的相關(guān)因素：全國 GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、 宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等； (3)當(dāng)?shù)?1 年來住房價格的變化狀況：包括新建住宅市場價格、二手房價格、經(jīng)濟適用房價格變化、同比變化、環(huán)比變化； (4)影響當(dāng)?shù)刈》績r格變化的相關(guān)因素：當(dāng)?shù)?GDP增長、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌ㄖ娣e；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨?、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價、占當(dāng)?shù)刈≌N售比例，住房空置率等； 本地本 類房地產(chǎn)狀況描述與分析 (過去、現(xiàn)在和未來 )(1)本地本類房地產(chǎn)的細分市場狀況，是市場分析的重點，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進行描述。以普通商品住宅為例： (2)本地本類房地產(chǎn)市場價格：新建普通住宅不同月、季、年均價，價格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區(qū)片普通住宅價格變化狀況、熱點樓盤住宅價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等； 二手房價格變化、租賃住房價格變化、租售價格之間關(guān)系等； 本地本類住宅市場供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供 應(yīng)情況，本地本類房屋本年 8 度施工面積、本開工面積、本竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。 (3)本類房地產(chǎn)市場需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。 (4)住房空置情況 住宅空置率的幾種類型；住宅空置率分析。 國家及本地社會、經(jīng)濟發(fā)展、政策因素描述與分析 (1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實施，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整對房價的影響 (2)金融政策對房價的影響 (3)稅收政策對房價的影響 (4)土地政策對房價的影響 (5)住房保障政策變化對房價的影響。 未來趨勢變化分析 (1)市場供給與需求分析 (2)居民收入變化分析 (3)投資與消費理念變化趨勢分析 (4)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化分析 (5)未來社會、經(jīng)濟發(fā)展分析。 五、估價對象最高最佳利用分析 （一）合法性分析 合法性分析的內(nèi)容；估價對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性； 合法性分析方法與思路。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭取的最高最佳利用。 （二）估價對象利用前提分析。一般為四種利用前提的分析。 保持現(xiàn)狀前提 該利用前提基本判斷：指估價中經(jīng)分析認(rèn)為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：不改變用途、不擴大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。 該前提價值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值≥推倒重建時新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物拆除費用－建造新建筑物費用－建造期間經(jīng)濟損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （ 1）新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提； （ 2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達到甚至超過原設(shè)計的效果。 （ 3）雖已使用多年，但實踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估介對象保持 9 現(xiàn)狀使用為前提。如老 字號店、品牌店等。 保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析 (1)規(guī)劃設(shè)計方案的合理性：如： 1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除； 3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風(fēng)格：人文、生態(tài)、景觀等。 (2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性： 1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式； 2)根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式； 3)結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式； 4)按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型； (3)建筑平面設(shè)計的適用性： 1)建筑物功能與平面布置的關(guān)系（如平面交通、各類房間安排、潔污分 區(qū)； 2）不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置； 3)商業(yè)零售項目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排； 4）工業(yè)項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運輸、企業(yè)間協(xié)作等； 5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等 。(4)建筑立面設(shè)計效果(5)建材與設(shè)備的選用 (6)施工適用技術(shù) 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值分析方法：通過市場法、收益法或成本法等測算分析證明，估價對象的現(xiàn)狀價值最高，即為最高最佳利用。 公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值≥新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物 拆除費用－建造新建筑物費用－拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營損失 當(dāng)上述條件成立時，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進行估價。否則，按其他情況考慮。 裝飾裝修改造前提 該前提基本判斷：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 按裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型： （ 1）房屋原裝修折舊年限已到且再維修無意義 （ 2）雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)； （ 3）已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； （ 4）規(guī)模需要適當(dāng)擴大但不改變用途的房屋； （ 5）檔次需要提升，風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； （ 6）已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有進行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 該前提價值量判斷： 估價對象裝飾裝修改造后價值增加額≥估價對象裝飾裝修改造所需費用進一步展開講。該前提的價值量判斷公式： [估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ]≥ [(1)裝修改造設(shè)計費用＋ (2)現(xiàn)有建筑物裝 修及設(shè)備部分拆除費用＋ (3)改造(包括擴建 )工程費用＋ (4)裝飾裝修工程費用＋ (5)新設(shè)備購置安裝費用＋ (6)擴建補地價＋ (7)工程監(jiān)理費＋ (8)工程造價詢咨費用＋ (9)招投標(biāo)費用＋ (10)質(zhì)檢費＋ (11)環(huán)保監(jiān)測測評費＋ (12)業(yè)主管理費用＋（ 13）財務(wù)費用＋ (14)裝修改造期間經(jīng)營損失 ]裝飾裝修改造使用分析舉例： 實例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積 24000m。一種方案是對一幢閑置多年的房地 210 產(chǎn)建筑物適當(dāng)改造并進行裝飾裝修后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。 據(jù)了解，在 當(dāng)?shù)厥袌錾锨逅繝顩r的下新開發(fā)房地產(chǎn)為 4000 元 /m，故需支付總房價 9600 萬元。而當(dāng)?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地 4600平方米，地下二層，地上 21 層，房屋原建筑面積 23069m，取得該房地產(chǎn)的投資總額為 2021 萬元。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過植筋擴建，裝修改造后建筑面積為 24026m，外墻為干掛安溪紅 623 理石，鏤藝中空玻璃幕、中空熱斷鋁窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半時間改造完成，共發(fā)生費用內(nèi)容為：房屋工程加固設(shè)計、改造設(shè)計費，砼梁等拆除與建筑垃圾運費，土建改造擴建費用，普通 裝修費，外墻干掛理石、玻璃幕、熱斷鋁中空窗、大型固定窗等裝修費，水暖電工程費，零星工程費，其它費用（監(jiān)理費用、質(zhì)檢費用、工程保險費、工程造價咨詢費用、招投標(biāo)代理費等），計發(fā)生費用 2701 萬元。因此，此改造項目費用 4701 元，比買新辦公樓節(jié)?。? 4000元 /m 24026m－ 4701萬元＝ 另外，該辦公樓室內(nèi)裝飾裝修及部分室外工程費 2500萬元。這部分費用新買或改造是都需要 ,如果將改造辦公樓節(jié)省的費用于室內(nèi)裝飾裝修還節(jié)省許多資金。 轉(zhuǎn)換用途前提 (既改用途又重新裝修改 造此類較多 ) 該前提價值量判斷：估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額≥估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費用 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 （ 1）原（設(shè)計）用途本來不合理，須改變用途； （ 2）城市經(jīng)濟地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； （ 3）經(jīng)濟地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應(yīng)改變用途； （ 4）通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。 價值量判斷進一步展開分析公式： [估價對象轉(zhuǎn)換用途后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ]≥ [(1)轉(zhuǎn)換用途設(shè)計費用＋ (2)轉(zhuǎn)換用建造工程費用＋ (3）轉(zhuǎn)換用途補地價＋ (4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費用＋ (5)業(yè)主管理費用＋ (6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等 ]。 重新利用前提（屬推倒重來類型，是對土地的重新使用） 該前提基本判斷：估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。 價值量判斷公式 估價對象現(xiàn)有價值≤ [重新利用完成后實現(xiàn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物費用－重新建造擴大建筑面積補地價－重新建造建 安費用－重新建造管理費用－重新建造前期費用－重新建造財務(wù)費用－稅費與利潤－重新建造期間經(jīng)營損失等 ]此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用 （三）最高最佳利用結(jié)合估價方法的運用分析 市場法中的應(yīng)用 (1)最高最佳利用是市場價值形成的基礎(chǔ) 在所有的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的價值確定都以特定的用途為基礎(chǔ)。估價對象的最高最佳利用分析可以使我們對某宗房地產(chǎn)在市場參與者們心理中的競爭地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。 最高最佳利用分析的重點是將土地設(shè)想為空地時的潛在用途。但對于土地的最高最佳分析應(yīng)結(jié)合估價對象現(xiàn)實狀況，看當(dāng)前是否能成為空地或者是已經(jīng)具有改良物房地產(chǎn)的最高最佳利用。 11 222 2 2(2)最高最佳利用分析在市場法中的具體應(yīng)用