【正文】 結(jié)合估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)狀況，看當(dāng)前是否能成為空地或者是已經(jīng)具有改良物房地產(chǎn)的最高最佳利用。估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用分析可以使我們對(duì)某宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)參與者們心理中的競(jìng)爭(zhēng)地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。 重新利用前提（屬推倒重來(lái)類型，是對(duì)土地的重新使用） 該前提基本判斷：估價(jià)對(duì)象重新開(kāi)發(fā)再予以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況利用價(jià)值較低。 轉(zhuǎn)換用途前提 (既改用途又重新裝修改 造此類較多 ) 該前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)值增加額≥估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 （ 1）原（設(shè)計(jì)）用途本來(lái)不合理，須改變用途； （ 2）城市經(jīng)濟(jì)地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； （ 3）經(jīng)濟(jì)地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應(yīng)改變用途； （ 4）通過(guò)分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。因此，此改造項(xiàng)目費(fèi)用 4701 元，比買新辦公樓節(jié)?。? 4000元 /m 24026m－ 4701萬(wàn)元＝ 另外，該辦公樓室內(nèi)裝飾裝修及部分室外工程費(fèi) 2500萬(wàn)元。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過(guò)植筋擴(kuò)建，裝修改造后建筑面積為 24026m，外墻為干掛安溪紅 623 理石，鏤藝中空玻璃幕、中空熱斷鋁窗、中空大玻固定窗等。 據(jù)了解，在 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上清水房狀況的下新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為 4000 元 /m，故需支付總房?jī)r(jià) 9600 萬(wàn)元。該前提的價(jià)值量判斷公式： [估價(jià)對(duì)象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值－現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 ]≥ [(1)裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用＋ (2)現(xiàn)有建筑物裝 修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用＋ (3)改造(包括擴(kuò)建 )工程費(fèi)用＋ (4)裝飾裝修工程費(fèi)用＋ (5)新設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用＋ (6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)＋ (7)工程監(jiān)理費(fèi)＋ (8)工程造價(jià)詢咨費(fèi)用＋ (9)招投標(biāo)費(fèi)用＋ (10)質(zhì)檢費(fèi)＋ (11)環(huán)保監(jiān)測(cè)測(cè)評(píng)費(fèi)＋ (12)業(yè)主管理費(fèi)用＋（ 13）財(cái)務(wù)費(fèi)用＋ (14)裝修改造期間經(jīng)營(yíng)損失 ]裝飾裝修改造使用分析舉例： 實(shí)例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積 24000m。 按裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型： （ 1）房屋原裝修折舊年限已到且再維修無(wú)意義 （ 2）雖使用年限不長(zhǎng)，但近期明顯感覺(jué)原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)； （ 3）已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； （ 4）規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不改變用途的房屋； （ 5）檔次需要提升，風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； （ 6）已使用多年，認(rèn)為未來(lái)若能取得更大效益，只有進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。否則，按其他情況考慮。(4)建筑立面設(shè)計(jì)效果(5)建材與設(shè)備的選用 (6)施工適用技術(shù) 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值分析方法：通過(guò)市場(chǎng)法、收益法或成本法等測(cè)算分析證明，估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值最高，即為最高最佳利用。 保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析 (1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的合理性：如： 1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除； 3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風(fēng)格：人文、生態(tài)、景觀等。 （ 3）雖已使用多年，但實(shí)踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估介對(duì)象保持 9 現(xiàn)狀使用為前提。由于是新方案、新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提； （ 2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。即：不改變用途、不擴(kuò)大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。一般為四種利用前提的分析。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭(zhēng)取的最高最佳利用。 未來(lái)趨勢(shì)變化分析 (1)市場(chǎng)供給與需求分析 (2)居民收入變化分析 (3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢(shì)分析 (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化分析 (5)未來(lái)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析。 (4)住房空置情況 住宅空置率的幾種類型；住宅空置率分析。以普通商品住宅為例： (2)本地本類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：新建普通住宅不同月、季、年均價(jià)，價(jià)格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片普通住宅價(jià)格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤住宅價(jià)格變化狀況，其他類型住宅價(jià)格變化等； 二手房?jī)r(jià)格變化、租賃住房?jī)r(jià)格變化、租售價(jià)格之間關(guān)系等； 本地本類住宅市場(chǎng)供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供 應(yīng)情況，本地本類房屋本年 8 度施工面積、本開(kāi)工面積、本竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。 國(guó)家、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析 分析中宜以供需規(guī)模是否基本均衡、市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價(jià)格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn)行。第一層面宏觀市場(chǎng)要以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體 分析為主，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題、原因與走勢(shì)。本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析不能籠統(tǒng)； (2)本地本類房地產(chǎn)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)狀況描述與分析針對(duì)性要強(qiáng)、具體、透徹； (3)國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素描述與分析與當(dāng)?shù)厍闆r結(jié)合緊密； (4)估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值要有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持。①區(qū)位四個(gè)方面的分析均應(yīng)有針對(duì)性； ②區(qū)位分析要為估價(jià)方法中的測(cè)算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；③要進(jìn)行區(qū)位未來(lái)變化趨勢(shì)的分析； ④區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對(duì)象外部性分析加以區(qū)別。民用、工業(yè)用途建筑物實(shí)物狀況描述與分析舉例 估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析 (1)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述，要求依據(jù)可全面、翔實(shí)、明晰，內(nèi)容包括： ①土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約限制、其他權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述； ②建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；(2)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。 建筑物實(shí)物狀況描述與分析 (1)建筑物實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、具體、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括： 估價(jià)對(duì)象建筑物的 名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施 (水、電、氣等 )、室外公共配套設(shè)施完備程度等，不能缺項(xiàng)； (2)建筑物實(shí)物狀況分析：要求要求客觀、透徹。 （二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)描述與估價(jià)分析 土地實(shí)物狀況描述與分析 (1)土地實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括： 估價(jià)對(duì)象土地的名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、 6 地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，不能缺項(xiàng)； (2)土地實(shí)物狀況分析：要求客觀、透徹。 最高最佳利用分析不得要領(lǐng) 多數(shù)報(bào)告沒(méi)有按三方面的基本要求去分析。 (5)缺少外部性分析。 四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析 （一）技術(shù)報(bào)告估價(jià)描述與估價(jià)分析存在的常見(jiàn)問(wèn)題 實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析與結(jié)果報(bào)告重復(fù)； 實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述不全面、不翔實(shí)、不具體； 估價(jià)對(duì)象狀況專業(yè)分析空缺 (1)缺少維護(hù)、使用狀況描述與分析； (2)缺少估價(jià)對(duì)象功能狀分析。 （十一）其它需要說(shuō)明的問(wèn)題 如：如估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告有效使用期、特殊目的估價(jià)等，應(yīng)酌情進(jìn)行說(shuō)明。 （十）估價(jià)結(jié)果 要求：描述完整清晰，這里的估價(jià)結(jié)果要與致估價(jià)委托人函、技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果要一致； 內(nèi)容：估價(jià)結(jié)果（幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫）表述完整；估價(jià)結(jié)果相關(guān)事項(xiàng)（與估價(jià)假設(shè)、限制條件一致，扣除相關(guān)費(fèi)用及稅金應(yīng)說(shuō)明）要清晰。 （九）估價(jià)方法 要求：采用的估價(jià)方法要完整，定義要準(zhǔn)確； 內(nèi)容：說(shuō)明估價(jià)思路和估價(jià)方法種類，描述出已采用估價(jià)方法的名稱與定義。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定使用。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。如建筑物與土地在區(qū)位、面積是否相匹配，裙房與塔樓之間等是否具有投資集約度。 (5)土地與建筑物的均衡性。如經(jīng)營(yíng)方式 (4)價(jià)值最大化。 (3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。如產(chǎn)權(quán)限制、規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。 舉例：估價(jià)要以最高最佳使用為前提進(jìn)行。 ⑤部門規(guī)章或省、市、區(qū)規(guī)章，如：《城市房屋抵押管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房屋登記辦法》等； ⑥所在城市（指地市級(jí)或縣）相關(guān)規(guī)定，如大連市國(guó)土資源和房屋局文件《大連市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施細(xì)則》大 國(guó)土房屋發(fā) [2021]18號(hào)； (2)必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)（主要指行業(yè)內(nèi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）如： 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 GB/T50291－ 1999 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（ GB/T179862021）、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》建住房 [2021]234 號(hào)、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》建住房 [2021]8號(hào)、房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》 DBG/T01－ 103－ 2021（北京市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）等； (3)估價(jià)委托人提供的資料依據(jù) 如：產(chǎn)權(quán)資料、優(yōu)先受償款資料、房屋租賃合同資料、土地與房屋狀 況統(tǒng)計(jì)資料、房屋工程設(shè)計(jì)圖紙資料、建安工程費(fèi)資料、房屋維護(hù)、改造工程設(shè)計(jì)圖紙與費(fèi)用資料等； (4)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料依據(jù)（略） （八）估價(jià)原則 要求：原則內(nèi)容要完整但不交叉，各原則描述要準(zhǔn)確； 內(nèi)容完整：是指應(yīng)分別列明獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。價(jià)值類型一是分為市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值非市場(chǎng)價(jià)值的五種形式 （七）估價(jià)依據(jù) 要求：依據(jù)完整、明確、合法有效； 內(nèi)容：必要的法律法規(guī)要完整、名稱要準(zhǔn)確； 必要的估價(jià)技術(shù)依據(jù)要完整、名稱要準(zhǔn)確；估價(jià)委托人提供依據(jù)、資料要完整、具體；估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的依據(jù)、資料要完整、具體。估價(jià)時(shí)點(diǎn)描述常見(jiàn)理由： 3(1)根據(jù)法規(guī)或技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； (2)根據(jù)合同約定確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； (3)根據(jù)估價(jià)對(duì)象即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為之需要確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； (4)結(jié)合估價(jià)需要在征得估價(jià)委托人同意后確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 (2)估價(jià)對(duì)象估價(jià)范圍包含是否存在裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)等，其界定應(yīng)清楚。 內(nèi)容： (1)估價(jià)對(duì)象描述的基本狀況。 三、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告描述的基本要求 (一 )估價(jià)委托人 要求：描述內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確； 內(nèi)容：要有委托單位或個(gè)人名稱、地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人名稱等 (二 )估價(jià)機(jī)構(gòu) 要求：描述內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確； 內(nèi)容： 估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書編號(hào)、資質(zhì)有效期等。 （二）估價(jià)報(bào)告的原則性錯(cuò)誤（估價(jià)報(bào)告存在下列情形之一的，為原則性錯(cuò)誤） 估價(jià)報(bào)告中沒(méi)有 2 名以上（含 2 名）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名的； 估價(jià)報(bào)告中沒(méi)有加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章的； 估價(jià)報(bào)告出具日期不在估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的； 估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可范圍的； 隨意編造估價(jià)假設(shè)的； 估價(jià)對(duì)象不符合估價(jià)目的相應(yīng)的處分要求的； 估價(jià)對(duì)象范圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 虛構(gòu)、編造估價(jià)對(duì)象狀況的； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說(shuō)明理由的； 價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 1虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的。 技術(shù)報(bào)告重要內(nèi)容缺失：包括估價(jià)對(duì)象描述與分析（實(shí)物狀況描述與分析、權(quán)益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析）、市場(chǎng)背景描述與分析、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果確定內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。 第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析王全民 一、估價(jià)報(bào)告實(shí)例點(diǎn)評(píng) 實(shí)例一 目前正常的封面做法主要有二種： (1)估價(jià)報(bào)告題目＋六項(xiàng)內(nèi)容 (2)分二部分 封面－－企業(yè)自選紙類型和自行設(shè)計(jì) 扉頁(yè)－－估價(jià)報(bào)告題目＋六項(xiàng)內(nèi)容 封面（或扉頁(yè)）六項(xiàng)內(nèi)容舉例 1： 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱： A2市 XXXX酒店房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：A2 市 XXXX 酒店投資管理有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)： XXXX 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： XXXXXXXXX估價(jià)作業(yè)日期 ： 2021年 3月 10 日至2021 年 3