【正文】 合理的資金管理和利用對于企業(yè)抗風險能力和盈利能力都起到了保障作用。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè) ,其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。為什么說它是建立在前兩個預測以上呢？因為， 只有知道了項目的收入情況和盈利情況才能有針對性的籌劃。盈利預測的精確度是決定了項目能否順利完成的重要保證。面對激烈的市場競爭和國家不斷推出的調控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的重要性顯得尤為重要。 ，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。嚴禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內(nèi)容缺少等質量問題。 ：僅適應于自由式估價報告，由項目負責人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結。 出具報告的份數(shù)要求： 1)技術報告一份； 2)結果報告的份數(shù)，一般根據(jù)估價目的和當?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求： 課稅 2 份；抵押 2 份；拆遷、拍賣均為 3 份。 2)報告的編號和要求： 公司的估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下： xx 估字（ 200X）第（ XXXX）號 3)報告及附件的紙張必須 A4紙打印或復印。 估價報告的撰寫形式，應根據(jù)估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種。 實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴肅處理，并追究有關人員的經(jīng)濟和法律責任。 第四篇：房地產(chǎn)估價公司估價質量管理制度 房地產(chǎn)估價公司估價質量管理制度 為維護利益和各方當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價報告質量，做到估價結果的客觀、公正、科學、合理，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國家、省市的相關規(guī)定，制訂評估質量管理制度。 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估等； 是否需要再評估，應盡早確定，并說明理由。（形成需求的可能性，以住宅為例，本身功能、位置、檔次、可改造性等） （三）抵押 估價的風險提示 估價要求內(nèi)容要完整，分析要合理，針對性要強，風險提示要具體、有針對性。 要分析假定在估價時點拍賣或者變賣時，估價對象最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度。又如抵押房地產(chǎn)有著廣泛的可改造性，也易變現(xiàn)。主要從實物與產(chǎn)權方面進行考慮。 分三個方面進行。 2. 52=－ － 1500 六、估價方法的適用性分析 （一）估價方法的適用性分析要求： 技術路線表述清晰、明確 通過估價方法排查，選取估價方法，排查過程要完整、合理； 已選用估價方法理由充分 未選用估價方法理由充分。要求：（ 1）根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大?。唬?2）判斷該宗土 地的合理價值，確定最佳使用方式。上述三項費用第一年投入 60%，第二年投入 40%，在各年內(nèi)均勻投入；清水房建成時的銷售價格為 12021元 /M。 在拆遷補償中，當被拆除房屋占用的土地已經(jīng)被規(guī)劃為新用途的開發(fā)用地時，無論是從合法的角度，還是從技術與經(jīng)濟的角度分析，都應該按規(guī)劃確定的新用途和容積率作為最高最佳利用，故應進行最高最佳利用分析。 (3)房地產(chǎn)抵押估價 在抵押設立時，無論估價對象房地產(chǎn)是否處于最高最佳利用狀況，從謹慎原則出發(fā)，抵押價值的確定應以目前使用狀況為基礎確定，不需要以最高最佳利用為前提。 在建工程若為停建項目，要分析停建的原因。如現(xiàn)狀下的經(jīng)濟地理位置、未來可能發(fā)生的變化、整個城市建發(fā)展規(guī)劃較大變動可能產(chǎn)生的影響。 ①利用建設用地出讓的規(guī)劃條件進行分析。 假設開發(fā)法中的應用 (1)一般認識 預期原理不僅是收益法的理論基礎，也是假設開發(fā)法的理論基礎。估價對象價值的最大化也是兩者在估價中試圖追求的目標。所以利用該原理通過成本法展開分析很有意義； ③根據(jù)保持現(xiàn)狀前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析；④根據(jù)裝飾裝修改造前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析；⑤根據(jù)改變用途前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析；⑥根據(jù)重新開發(fā)前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析； ⑦據(jù)全壽命周期費用理論，進行估價對象最高最佳利用分析利用成本法中分析。因此，估價中成本法的運用與最高最佳利用分析有著多方面的廣泛聯(lián)系。 11 222 2 2(2)最高最佳利用分析在市場法中的具體應用 ①在技術報告的市場因素分析中，應結合當?shù)厥袌銮闆r并通過必要的經(jīng)濟技術指標及數(shù)據(jù)，對估價對象進行最高最佳利用分析； ②對于選取的可比實例，不僅要符合估價規(guī)范中選取的條件要求，而且應分別說明各可比實例成交價格是否是在最高最佳利用 狀況下的交易價格； ③在交易時間因素調整中，應說明各可比實例經(jīng)調整后的比準價格，仍是估價對象最高最佳利用狀況下的價格； ④在區(qū)位因素、個別因素、權益狀況等因素調整中，應說明各可比實例經(jīng)調整后的比準價格，仍是估價對象在最高最佳利用狀況下的價格。 價值量判斷公式 估價對象現(xiàn)有價值≤ [重新利用完成后實現(xiàn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物費用－重新建造擴大建筑面積補地價－重新建造建 安費用－重新建造管理費用－重新建造前期費用－重新建造財務費用－稅費與利潤－重新建造期間經(jīng)營損失等 ]此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應用 （三）最高最佳利用結合估價方法的運用分析 市場法中的應用 (1)最高最佳利用是市場價值形成的基礎 在所有的房地產(chǎn)估價業(yè)務中，房地產(chǎn)的價值確定都以特定的用途為基礎。這部分費用新買或改造是都需要 ,如果將改造辦公樓節(jié)省的費用于室內(nèi)裝飾裝修還節(jié)省許多資金。而當?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地 4600平方米，地下二層，地上 21 層，房屋原建筑面積 23069m，取得該房地產(chǎn)的投資總額為 2021 萬元。 該前提價值量判斷： 估價對象裝飾裝修改造后價值增加額≥估價對象裝飾裝修改造所需費用進一步展開講。 公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值≥新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物 拆除費用－建造新建筑物費用－拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營損失 當上述條件成立時，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進行估價。如老 字號店、品牌店等。 該前提價值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值≥推倒重建時新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物拆除費用－建造新建筑物費用－建造期間經(jīng)濟損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （ 1）新投入使用的房地產(chǎn)。 （二）估價對象利用前提分析。 國家及本地社會、經(jīng)濟發(fā)展、政策因素描述與分析 (1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實施，經(jīng)濟結構調整對房價的影響 (2)金融政策對房價的影響 (3)稅收政策對房價的影響 (4)土地政策對房價的影響 (5)住房保障政策變化對房價的影響。以住宅為例： (1)全國 1 年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經(jīng)濟適用房價格的同比變化、環(huán)比變化； (2)影響全國住房價格變化的相關因素：全國 GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、 宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設情況、住房空置率等； (3)當?shù)?1 年來住房價格的變化狀況：包括新建住宅市場價格、二手房價格、經(jīng)濟適用房價格變化、同比變化、環(huán)比變化； (4)影響當?shù)刈》績r格變化的相關因素：當?shù)?GDP增長、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當?shù)厝司≌ㄖ娣e；當?shù)亟?jīng)濟政策影響、當?shù)厝司芍涫杖胨?、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設情況，外地人購房數(shù)量、均價、占當?shù)刈≌N售比例，住房空置率等； 本地本 類房地產(chǎn)狀況描述與分析 (過去、現(xiàn)在和未來 )(1)本地本類房地產(chǎn)的細分市場狀況，是市場分析的重點，應當利用權威性數(shù)據(jù)和準確的文字進行描述。 .進一步講，房地產(chǎn)市場分析中要從宏觀、細分二個房地產(chǎn)市場層面分析。①結合法律與法規(guī)，分析估價對象使用的合法性； ②結合估價對權益狀況分析在已確定用途、年限條件下對價值的影響；③權益狀況不同與估價方法運用分析； ④估價目的不同，權益狀況對估價結果的影響分析； 估價對象區(qū)位狀況描述與分析 (1)估價對象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括：①位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項、描述清楚、準確；② 交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項；③周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項、描述清楚、準確；④外部配套設施狀況包括基礎設施、公共服務設施 ,不缺項、描述清楚、準確； 7(2)區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價對象類型針對性要強。 ①形狀不同對土地的利用及價值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形；②臨街狀況不同對土地的利用及價值的影響分析；③地質情況不同對土地的利用及價值的影響分析；④土地可分割或合并對土地的利用及價值的影響分析；⑤不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要求。如周邊景觀環(huán)境與設施等； 市場背景描述與分析不得要領 (1)沒有按三方面要求去分析；(2)描述內(nèi)容扯得太遠； (3)與本次估價的估價對象房地產(chǎn)市場類型結合不緊密。 （十二）估價人員 要求：人員姓名、個人情況內(nèi)容要齊全、準確； 人員情況內(nèi)容描述應注意的問題 (1)應注明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、資格、注冊號并簽名； (2)應注明協(xié)助估價的人員姓名、資格（職稱）并簽名； (3)有重要專業(yè)幫助的，要注明幫助估價的專業(yè)人員的姓名、資格(職稱 )、幫助內(nèi)容并簽名。 估價方法選取應注意的問題： (1)估價報告估價思路先于估價方法； (2)估價方法選擇主要取決于三方面：估價對象性質或用途、估價目的和市場發(fā)育狀況； (3)不要表述與估價方法選取無關的內(nèi)容； (4)在本部分要注意與技術報告中的“估價方法適用性分析”的協(xié)調性。 (7)可持續(xù)發(fā)展性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素的組合是否均衡來判定。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限投資而能獲得最大收益的使用方式。要展開 —— 如層高大的沿街商鋪加層可增收益 (2)技術上的可能性。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理的論證、能使估價對象的價值達到最大的一 種最可能的使用。 (1)必要的法律法規(guī)依據(jù)排序 ①全國人民代表大會通過的法律，如：《民法》、《憲法》、《物權法》等； ②全國人大常委會通過的法律，如：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等； ③國務院制定的行政法規(guī)，如：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地 使用稅暫行條例》等； ④司法解釋，如：“最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋”、《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償?shù)臋鄦栴}的批復》、《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》等。 （五）估價時點（及其確定理由） 要求：估價時點確定正確，確定理由簡要明確； 內(nèi)容：表達估價時點具體日期的年月日，要用大寫或阿拉伯數(shù)字表示；說明確定估價時點的具體理由。 (三 )估價目的 要求：表述準確、具體，與經(jīng)濟行為相對應； 內(nèi)容：各類不同的估價目的表述 （四）估價對象（及其范圍） 要求：描述范圍明確、界定準確，具體是指估價對象的基本狀況內(nèi)容屬實、確定、具體、全面、簡明，估價對象狀況基本內(nèi)容不缺少、不重復、不交叉。 其他重要內(nèi)容 缺失：包括致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設與限制條件及附件等內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。有關部門在開展涉稅房地產(chǎn)交易價格認定工作中，不得以任何名義向納稅人收取費用。申報價格高于評估價的以申報價格 作為計稅價格； 申報價格明顯低于評估價又無正當理由的以評估價作為計稅價格。 三、穩(wěn)步實施 ,完善體系 制訂適合本地的房地產(chǎn)交易價格評估技術標準，區(qū)地稅局會同區(qū)發(fā)改委、城鄉(xiāng)建委、財政、國土、房管、規(guī)劃等有關部門。 協(xié)助開展評估技術標準制訂及相關評估參數(shù)論證等工作。 區(qū)地稅局：負責組織開展房地產(chǎn)市場稅源調查、數(shù)據(jù)