【正文】 （ 3）裝修出入證費(fèi)： 為確保本商務(wù)樓內(nèi)使用人（業(yè)主）安全，本住宅樓在裝修過程中實(shí)行出入證管理制度，進(jìn)入本商務(wù)樓的裝修工人，必須辦理裝修出入證，出入證工本費(fèi) 10 元 /證 /人，出入證保證金 50 元 /證 /人（出入證保證金在使用人裝修完畢后，憑出入證證件及物業(yè)公司開具的原始票據(jù)，由物業(yè)公司一次性無(wú)息退還）。 自我司進(jìn)場(chǎng)之日起，凡未辦理裝修手續(xù)的業(yè)主均按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取裝修期間費(fèi)用： （ 1）裝修保證金： 使用人（業(yè)主）在進(jìn)行房屋裝修時(shí)，應(yīng)向物業(yè)公司按 200 元 /平方米繳納裝修保證金（該費(fèi)用在使用人（業(yè)主）裝修完畢經(jīng)物業(yè)公司對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收合格三個(gè)月后，并在裝修過程中無(wú)違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生的情況下，憑物業(yè)公司開具的原始票據(jù)，由物業(yè)公司如數(shù)無(wú)息退還該保證金）。 計(jì)算方式：?jiǎn)为?dú)電表度數(shù)每度電費(fèi)247。（此項(xiàng)費(fèi)用的據(jù)實(shí)公攤情況每季度由物業(yè)公司進(jìn)行公示）。 三、其它費(fèi)用收取說明： 每月公共用水、用電據(jù)實(shí)分?jǐn)傎M(fèi)：該費(fèi)主要指用于道路燈、樓道燈的照明用電、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行電費(fèi)、公共用水的總費(fèi)用。 (不包含電梯運(yùn)行電費(fèi)、年檢費(fèi) ) 辦公用房常規(guī)性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為： 元 /m178。 14 檔案建立 完好率 98% 檔案齊全，管理完善，清晰可查 15 供水、供電正 常率 99% 除供電、供水部門和物業(yè)公司搶修外，無(wú)一隨便停水，停電現(xiàn)象 16 環(huán)保建設(shè) 按 ISO14000 審核標(biāo)準(zhǔn)核定 17 市優(yōu)建設(shè) 按重慶市示范住宅商務(wù)樓驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn) 18 國(guó)優(yōu)建設(shè) 按全國(guó)示范住宅商務(wù)樓驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn) 19 安全建設(shè) 按 OHSAS18000 審核標(biāo)準(zhǔn)核定 第十章 重慶碧景園小區(qū)項(xiàng)目服務(wù)要點(diǎn)管理措施 物業(yè) 要點(diǎn) 管理措施 類型 商務(wù)樓 ●對(duì)環(huán)境保潔要求較高 ●對(duì)照明、中央空調(diào)要求較高 ●對(duì)電梯運(yùn)行要求較高 ●對(duì)消防安全管理要求較高 ●商務(wù)服務(wù)需求大 ●服務(wù)細(xì)小過程要求高 ●上下班期間人流集中 ●辦公時(shí)間外來人員出入頻繁 ●裝修工作的不定期性較大 ●個(gè)性化需求較大 ●通信、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備要求較高 ●建立業(yè)主 /用戶檔案，收集完善商務(wù)樓竣工資料 ●制定上崗培訓(xùn)教材，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后上崗 ●建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，完善工作流程，提高工 作效率 ●嚴(yán)格按照設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)管理規(guī)定進(jìn)行日常保養(yǎng)及巡視工作 ●制定符合當(dāng)?shù)叵拦芾硪?guī)定及裝修管理規(guī)定的裝修準(zhǔn)則，并給予宣傳 ●協(xié)助客戶對(duì)涉及屐消防設(shè)備的裝修范圍向主管理單位申報(bào) ●積極開展各項(xiàng)商務(wù)服務(wù)，滿足客戶需求 ●制定符合市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的清潔、綠化作業(yè)規(guī)程，并監(jiān)督執(zhí)行效果 ●導(dǎo)入 ISO9001:2020 體系，使各項(xiàng)工作得到持續(xù)改進(jìn) ●加強(qiáng)對(duì)分包單位 (電梯、外墻清洗 )的監(jiān)管，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行 ●統(tǒng)一完善公共區(qū)域的種類標(biāo)識(shí)， 搞好寫字樓物業(yè)形象 ●定期進(jìn)●認(rèn)真對(duì)待客戶投訴，及時(shí)給予解決、回訪 ●人防與技防 相結(jié)合，確保商務(wù)樓安全 (設(shè)施、設(shè)備、資料 ) ●定期開展消防，制定社會(huì)活動(dòng)事件處理程序，明確主要責(zé)任人 ●積極配合、公安、衛(wèi)生防疫等政府部門工作，做好各項(xiàng)預(yù)防工作 第十一章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項(xiàng)目管理服務(wù)物資裝備配備 設(shè)備名稱及型號(hào) 數(shù)量 大約經(jīng)費(fèi) (元 ) 備注 電話 1 部 168 電腦 1 臺(tái) 4500 辦公 辦公桌椅 3 套 800 工具柜 1 個(gè) 200 維修工 資料柜 2 個(gè) 800 員工服裝 2 套 400 管理人員 1 名，按每人春、秋裝 各兩套 36 套 5400 操作人員 9 名，按每 人春、秋裝各兩套 辦公用品 估算 1000 飲水機(jī) 1 臺(tái) 300 辦工使用 熱水器 1 臺(tái) 500 保安員宿舍使用 對(duì)講機(jī) 2 個(gè) 800 保安、維修工用 橡皮棍 2 根 100 保安員執(zhí)勤使用 日常清潔、綠化工具 1000 清潔及綠化工作人員使用 鋁合金梯 1 架 400 水電工工具 1 套 2020 合計(jì) 18269 第十二章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)及說明 一、成本測(cè)算 （每月） 管理成本： 員工工資（見附件）： 元 公共設(shè)施 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)： 元 衛(wèi)生費(fèi)； 元（含綠化費(fèi)、殺蟲消毒費(fèi)） 折舊費(fèi)： 元 辦公費(fèi)： 元 法定稅費(fèi)： 元 相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)： 元 1不可預(yù)見費(fèi)； 元 合計(jì)： 元（大寫：壹萬(wàn)貳仟貳佰陸拾元正） 附件 :人員工資 二、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)說明： 根據(jù)我公司所編制的人員配備標(biāo)準(zhǔn)、工資標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及其他相關(guān)費(fèi)用支出成本構(gòu)成，特測(cè)算出雅豪麗景商務(wù)樓物業(yè)管理 常規(guī)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 如下 : 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) (元 ) 合計(jì) (元 ) 備注 管理處主任 1 人 1500 1500 保安班長(zhǎng) 1 人 1100 1100 保安員 4 人 1000 4000 清潔工 3 人 800 2400 維修工 1 人 1000 1000 合計(jì) 10 人 10000 商業(yè)房常規(guī)性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為： 元 /m178。 8 重大投訴率 ≤ 1% 讓住戶生活得舒心，滿意 9 住戶投訴 處理率 98% 99% 10 業(yè)主滿意率 98% 98% 業(yè)主滿意；主管單位滿意；社會(huì)各界滿意 11 綠化完好率 95% 96% 區(qū)域內(nèi)綠化物保持優(yōu)美 12 道路、車場(chǎng) 完好率 90% 95% 道路暢通無(wú)損壞，無(wú)隨意占道或改變使用功能。 對(duì)精神病、酒醉出丑鬧事人員的處理 保安部值班人員接到報(bào)警后，應(yīng)做好以下工作： 予以勸阻和誘導(dǎo)，讓其離開； 在可能危及他人人身安全和公私財(cái)產(chǎn)安全時(shí)可采取強(qiáng)制手段，迅速將鬧事人員帶離現(xiàn)場(chǎng)； 查明鬧事者身份、目的、工作單位及家庭住址； 通知鬧事者家屬領(lǐng)回，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)護(hù)； 對(duì)情形嚴(yán)重者應(yīng)向公安派出所報(bào)告，并移交公安機(jī) 關(guān)處理； 在處理此類事件時(shí)應(yīng)注意說話得體，態(tài)度和藹、冷靜。 保安部處理案件時(shí)應(yīng)做好以下幾方面工作： 組織警力； 攜帶必要的器材； 布置警戒線； 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照； 配合公安機(jī)關(guān)做好相關(guān)工作； 協(xié)助搶救傷員。 保安部值班員作完登記后，應(yīng)通知以下部門（單位）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 工作要求 沉著、冷靜； 不輕易接近、移運(yùn)可疑爆炸物； 聽從指揮，堅(jiān)守崗位。 布置以可疑爆炸物或爆炸地點(diǎn)為中心的警戒線； 啟動(dòng)消防設(shè)施設(shè)備 ,使其進(jìn)入戰(zhàn)備狀態(tài)； 報(bào)告公安機(jī)關(guān)派出所； 配合公安部門做好有關(guān)工作； 做好人員疏散工作及搶救工作 。 工程維修組、管理處； 醫(yī)務(wù)人員； 案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的單位負(fù)責(zé)人； 公司領(lǐng)導(dǎo)。 對(duì)爆炸及可疑爆炸物的處理 保安部值班人員接到報(bào)警作好如下登記： 發(fā)生爆炸的時(shí)間、地點(diǎn)； 與案件相關(guān)的其它情況； 報(bào)案人姓名、身份、聯(lián)系電話； 立即向管理處報(bào)告 。 商務(wù)樓樓頂、車庫(kù)； 商務(wù)樓周邊 。 商務(wù)樓 /大廈可翻越的缺口及薄弱環(huán)節(jié)； 處警 保安部值班接到報(bào)警后作好以下幾方面工作； 組織警力，攜警具趕赴現(xiàn)場(chǎng)； 盡量抓獲現(xiàn)行、吸毒販毒者； 將吸毒、販毒人員及證據(jù) 帶到保安部處理； 清理現(xiàn)場(chǎng)查看，有無(wú)遺留物及公物完好情況； 通知公安派出所； 將嫌疑人移交公安機(jī)關(guān)處理。重點(diǎn)部位指： 商務(wù)樓空置房間； 閑置工地、工棚； 地下停車場(chǎng)。 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù) ,防止斗歐人員逃跑。 在帶離肇事者過程中應(yīng)注意 警惕性要高； 查看肇事者有無(wú)兇器，有應(yīng)及時(shí)收繳； 防止肇事者逃跑。 報(bào)警 凡遇到突發(fā)事件發(fā)生，任何人都有責(zé)任和義務(wù)報(bào)警。 E、消防器材放置在指定位置，嚴(yán)禁隨意挪動(dòng)，機(jī)房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點(diǎn)，掌握消防器材使用方法，負(fù)責(zé)補(bǔ)救初期火災(zāi)。 C、嚴(yán)禁使用汽油等易燃液體清洗件。 （ 2）電梯機(jī)房防火制度 A、機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，禁止存放各油料、紙張和易燃、易爆物品，嚴(yán)禁兼作庫(kù)房和其他工作間。 C、泵房?jī)?nèi)禁止有明火。 設(shè)備機(jī)房、消防泵房管理 （ 1）消防泵房防火制度 A、嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入泵房，泵房?jī)?nèi)不準(zhǔn)私人會(huì)客。 （ 10）施工總的工程材料須符合防火規(guī)范要求，不得違章施工。工程駿工后須經(jīng)公安消防監(jiān)督機(jī)關(guān)檢查驗(yàn)收， 合格后方可批使用。 （ 7）各部位需要進(jìn)行施工改造及內(nèi)裝修工程進(jìn)，須事先將施工方案及有關(guān)圖紙報(bào)一份交管理處備案，另一份報(bào)消防局審批。 （ 5）各班組、各崗位對(duì)自己工作范圍內(nèi)的消防設(shè)備在責(zé)任配合安全部進(jìn)行維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)。 （ 3）各消防安全通道必 須保持通暢，任何人不得破壞和堵塞。 防設(shè)備管理與檢查 （ 1）管理處內(nèi)安裝，配置的各類消防設(shè)施、設(shè)備是一旦出現(xiàn)火情時(shí)滅火之用的，必須保持完好靈敏的狀態(tài)，任何人不得無(wú)故拆損、破壞、也不許挪作它用，否則將按消防獎(jiǎng)懲條例及消防法嚴(yán)肅處理。 d、隱患的解決，要嚴(yán)格按照消防部門提出的要不去做。 b、部門能解決的不交管理處。 d、定實(shí)施整改期限，根據(jù)整改隱患因素定出解決隱患所需的最短時(shí)間。 b、定整改措施：根據(jù)隱患性質(zhì)采取相應(yīng)整改措施。 （ 5） 隱患整改制度 A、對(duì)消防機(jī)關(guān)及保衛(wèi)部門發(fā)出的火險(xiǎn)隱患通知書，或是自己查出的隱患要做到“四定，三不交”。 B、以各種消防法規(guī)、消防管理制度為準(zhǔn)繩，有法必依，違章必究，有獎(jiǎng)有賞。 F、查器材：是否完好無(wú)損，位置是否變動(dòng)。 D、查隱患：是否存在，提出后是否整改。 B、查思想：是否具有消防議事。 C、崗位、班組每日班后進(jìn)行防火自查。 安全三級(jí)檢查 制 （ 1）實(shí)行三級(jí)檢查制 A、管理中心防火安全委員會(huì)每月組織一次防火安全檢查。 ●組織和領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)以及的消防安教育。 ●負(fù)責(zé)消防制度的建立和落實(shí)。 三、消防管理 消防管理重點(diǎn) （ 1）施工期消防控制 （ 2）裝修期消防動(dòng)火 （ 3）消防監(jiān)控控制 （ 4）消防設(shè)施設(shè)備管理 （ 5）消防制度建立 消防管理組織建設(shè)和職責(zé)分配 （ 1）根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，物業(yè)管理處應(yīng)建立防火安全委員會(huì)，并明確一名物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)為防火責(zé)任人，組織和領(lǐng)導(dǎo)管理處消防安全 工作。在日常管理工作中，保安不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。 （ 2）建立行之有效的規(guī)章制度，作為保安的行為準(zhǔn)則和工作標(biāo)準(zhǔn)，并建立注重才干、配套考核的機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣 汰。提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)與客戶間的溝通和了解，加強(qiáng)治安防范。 （ 4）崗位培訓(xùn)內(nèi)容：形勢(shì)教育、法律基本常識(shí)、專業(yè)基礎(chǔ)和消防知識(shí)、緊急情況處理、擒拿格斗知識(shí)、隊(duì)列、文明、職業(yè)道德、職業(yè)紀(jì)律、敬業(yè)精神等。 （ 2）培訓(xùn)方式：理論講授、制度學(xué)習(xí)、經(jīng)驗(yàn)介紹、操作、模擬訓(xùn)練等。在不增加人員的情況下，實(shí)行早晚班、機(jī)動(dòng)班人員互補(bǔ)支援的辦法，在上班高峰期 7:308:30，下午下班高峰期 17:3018:30 的各一個(gè)小時(shí)內(nèi)除早晚班正常人員外，由隊(duì)長(zhǎng)帶隊(duì)加強(qiáng)秩序維護(hù)力量，互相調(diào)配支援。管理每月組織進(jìn)行一次綜合安全檢查，大節(jié)假日五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)前進(jìn)行綜合大檢查。 樓層隱患點(diǎn)的安全管理要點(diǎn) 管理處加強(qiáng)對(duì)安全工作的宣傳，在各樓層及室內(nèi)顯要位置設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，提醒使用人注意安全。 （二）安全管理總體思路 公司針對(duì)”重慶雅豪麗景商務(wù)樓”的地理環(huán)境、功能布局、物業(yè)特點(diǎn)，在對(duì)物業(yè)及周邊環(huán)境詳細(xì)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，針對(duì)“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”安全管理的特點(diǎn)，設(shè)置層級(jí)安全屏障，對(duì)每一處安全關(guān)鍵 點(diǎn)設(shè)設(shè)有相對(duì)應(yīng)管理防范措施，4 滅蠅 5 白蟻防治 以周密、細(xì)致的工作安排確?！爸貞c雅豪麗景商務(wù)樓”的公共安全秩序。 D、為辦公室提供保潔委托服務(wù) 三、消殺管理 序號(hào) 項(xiàng)目 消殺方式 消殺頻率 1 滅鼠 滯留消殺 煙霧消殺 藥物誘捕 辦公區(qū)、衛(wèi)生間： 2 次 /月 墻基、通道、底部、梯間： 4 次 /月 大堂、通道口： 4 次 /月 外圍、垃圾站： 3 次 /月 2 滅蟑 3 滅蚊 第四節(jié) 安全、消防管理 一、安全管理 （一）安全管理特點(diǎn)分析 人流、車流、物流量大； 本商務(wù)樓地處重慶沙坪壩區(qū)，商業(yè)氣息現(xiàn)較濃，交通四通八達(dá)，人流、車流、物流量大，周邊環(huán)境復(fù)雜。 質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 嚴(yán)格檢查是保障保潔工作質(zhì)量的必要手段，有關(guān)保潔檢查標(biāo)準(zhǔn)可參照以下辦法執(zhí)行： A、墻面：用衛(wèi)生紙擦拭 80CM，檢查衛(wèi)生紙無(wú)明顯灰塵及污漬； B、樓梯：抽查 2 至 3 層，無(wú)痰漬、煙頭、垃圾等； C、玻璃或鏡面：抽查不同位置 3 到 5 外，每處檢查約 1 平方米，無(wú)水漬、手印、