【正文】 第二節(jié) 物業(yè)管理費構成及比例 蘇州規(guī)劃展示館物業(yè)管理費測算匯總 序號 項目名稱 單位 數量 年費用（萬元） 比例(%) 備注 1 項目部管理費用 年 詳見表 1 2 工程維保管理費用 年 詳見表 2 3 保潔綜服管理費用 年 詳見表 3 4 安保管理費用 年 詳見表 4 5 不可預見費 (1%) 年 6 公司管理費用（ 3%） 年 7 物業(yè)管理利潤（ 8%） 年 8 營業(yè)稅（ %） 年 9 合計 年 一、 分類測算表匯總 ? 項目人員配置清單： 見表 0 ? 項目部管理費用： 見表 1 ? 工程維保管理費用： 見表 2 ? 保潔綜合服務費用： 見表 3 ? 安保管理費用： 見表 4 ? 月成本人工標準： 見表 5 ? 資產預算明細： 見表 6 ? 保潔耗材月費用： 見表 7 ? 保潔工具清單： 見 表 8 表 0 規(guī)劃展示館項目人員配置清單 部門 職位名稱 人數 備 注 人員總編制 / 現場負責人 綜合服務 綜服主管 領班 綠化員 保潔員 廚師 客服中心 保安服務 保安主管 領班 保安員 工程服務 工程主管 技工 表1 規(guī)劃館項目部管理費用 序號 項目名稱 單位 數量 單價（元） 月費用（元） 年費用（元） 備注 一 項目部管理費用 合計（ 1+2+…13 ） 1 管理人員人工成本 項目經 理 人 4 工作服 人 5 工作餐 人 6 項目公關聯絡 7 資產折舊 8 項目辦公用品 9 項目印刷資料費 10 節(jié)假日加班費（ 110元 *10 天） /年 11 項目招聘、培訓費 12 項目節(jié)假日美化費 13 項目社區(qū)活動費 14 項目通訊費 15 項目日雜支出 16 項目宣傳廣告費 17 項目保險費 18 項目審計及律師費 0 表2 規(guī)劃館工程維保管理費用 序號 項目名稱 單位 數量 單價（元） 月費用（元） 年費用（元） 備注 二 工程維保管理費用 合計（ 1+2+…22 ） 1 管理人員人工成本 工程部主管 人 領班 人 3 維修技工 人 4 工作服 人 5 工作餐 人 6 資產折舊 7 日常維修輔料 8 師生房間水表 維修 9 電費 10 水費 11 凈化水系統(tǒng)維保費 12 污水、排水系統(tǒng)維保費 13 電梯外委保養(yǎng) 0 14 機電設備（暖通）維保費 0 15 消防系統(tǒng)外委保養(yǎng) 0 16 樓宇自控系統(tǒng)維護 0 17 VRV 空調系統(tǒng)維護 0 18 區(qū)域內道路系統(tǒng)維護費 0 19 電梯年檢 0 20 消防年檢 0 21 供電系統(tǒng)維保費 0 22 供電系統(tǒng)年檢費 0 23 公共區(qū)域燈具檢查和維護費 0 24 油漆粉飾費 0 25 水泵維護費 0 26 水箱清洗、檢測費 0 表3 規(guī)劃館保潔綜服部管理費用 序號 項目名稱 單位 數量 單價（元） 月費用（元） 年費用（元） 備注 三 保潔綜服管理費用 426950 合計（ 1+2+…12 ） 1 管理人員人工成本 保潔主管 人 領班 人 綠化員 人 保潔員 人 廚師 人 3 客戶服務 人 4 工作服 人 5 工作餐 人 6 資產折舊 7 清潔用品費 8 衛(wèi)生防疫消殺滅 0 0 9 工具 10 衛(wèi)生紙 11 布草清洗 12 外包費用 (外墻清洗 ) 0 0 13 垃圾外運、化糞池清掏 0 14 綠化農藥、化肥、藥械費用 0 15 花壇植草植花更換、增補 0 表4 規(guī)劃館安保管理費用 序號 項目名稱 單位 數量 單價（元） 月費用（元） 年費用（元） 備注 四 安保管理費用 合計（ 1+2+…6 ） 1 管理人員人工成本 保安主管 人 領班 人 3 保安員 人 4 工作服 人 5 工作餐 人 6 資產折舊 7 監(jiān)控 系統(tǒng)維護費 0 表 5 規(guī)劃館月人工成本標準 部門 職位 職位工資標準 （稅前） 保險福利（ 35﹪） 公積金 （ 8﹪） 年終雙薪 月人工成本 項目負責人 綜合服務 綜服主管 領班 綠化員 保潔員 廚師 客戶服務 保安服務 保安主管 領班 保安員 工程服務 工程主管 技工 表 6 資產預算明細 序號 名稱 單位 數量 單價 金額 (RMB) 攤銷年限 年攤銷額 一 項目管理部辦公設備 1 臺式電腦 2 激光打印機 3 傳真機 4 辦公桌椅 5 文件柜 6 更衣衣柜 接送客車 7 對講機 二 工程維保 1 沖擊鉆 （博士牌） 2 電 錘 （博士牌） 。 ● 圍繞“服務指標”和“客戶需求” 兩個導向，系統(tǒng)開展各項服務管理工作； ● 強化蘇州國泰南園物業(yè)管理有限公司價值理念，加強團隊的整體建設； ● 管理服務程序、質量標準依據 ISO： 9001 質量管理體系要求執(zhí)行。深入探索與開拓，從而進一步形成一套獨特、系統(tǒng)的物業(yè)管理模式、服務質量標準和工作程序。 (十)服務規(guī)范用語 溝通禮貌用語 5 您好，謝謝，對不起，請原諒，歡迎光臨，請當心，打擾了，請留步，您走好，再見 5 節(jié)日快樂，祝賀您工作愉快，祝您好運，新年好，圣誕快樂 5 小姐，先生，女士，夫人 5 讓您久等了，給您添麻煩了，希望您滿意，有什么可以幫您？我再給您想想辦法 5 請問您有什么事？請問您找誰？有什么需要我?guī)兔?？請您登記，歡迎光臨本小區(qū) 5 很樂意為您服務，這是我應該做的，請隨時與我們聯系，請您多提寶貴意見 60、 請您登記，請您出示停車卡，請您鎖好車門。 2 垃圾日產日清，公共垃圾每天清理一次； 2 地面部分無垃圾雜物、無積水，自行車棚整潔無雜物、無蜘蛛網，無亂張貼標 語、小廣告，無亂堆亂放； 2 公共區(qū)域每天隨時清掃，保潔； 2 外圍路面定期沖洗； 2 清潔工統(tǒng)一著裝，佩帶胸卡； (五)保安服務 公共秩序管理服務 2 24 小時值班巡邏制度； 2 巡視時發(fā)生火警事故或隱患及治安、交通等事故，及時處理并上報相關部門； 年度無刑事案件、火災和交通事故發(fā)生； 3 遇突發(fā)案件，保安人員 5 分鐘內趕到現場，第一時間采取防范措施，危險處設有明顯標記和防范措施； 3 保安人員著裝有明顯標志和工作規(guī)范； 3 各類治安事件處理及回訪率 100％； 3 定期安排消防培訓及演習 (每年不少于 1 次 )； 3 社區(qū)夜間進出實施人員控制、登記； 3 無償為客戶預訂出租車； 3 內保著裝同管理處 (西裝領帶 )，外保統(tǒng)一制服，佩帶胸卡； (六)消防管理 消防管理 3 消防設施完好率 100％； 3 定期檢查維護消防報警系統(tǒng)，對消防供水系統(tǒng)定期試水試壓； 定期進行安全教育、培訓，保證工作人員掌握基本消防技能，合格率達到 100％； 4 制定防火責任制并嚴格執(zhí)行，消防設施有明顯標記，不得挪做它用，放置合理，定期巡視檢查，使之合格有效。 (二)設備設施管理 公共設施設備管理及維修服務 公用設備、設施圖紙、資料檔案完善齊全，完整； 設備設施保養(yǎng)、檢修制度完備； 消防系統(tǒng)設備完好無損壞，可隨時啟用； 道 路路面無積水，無塌陷：完好使用率 99％以上； 排水管排水通暢，無堵、冒現象，定期疏通，無積水、塌陷、殘缺，檢查一次／月； 路燈、庭院燈燈具完好率 98％，每月定期維護保養(yǎng)一次，保持清潔。 第二十一章 第九章 服務 指標及保障措施 一、服務指標及承諾 服務項目 服務內容 服務標準 (一)工程服務 報修管理服務 1. 小修：完成日常小修任務指標； 小修、急修：及時 率 100%；接到維修單１ 5分鐘到達作業(yè)現場；小修及時 (24 小時 )完成，急修不過夜；維修合格率達 100％； 水、電維修不超過 24 小時，土建維修不超過 5 天。 掌握烹飪技術，排好每周菜單，全心全意為全體員工服務。 廚師 ● 經 驗 有三年以上相應崗位從業(yè)經驗； ● 技能 、 素質 身體健康，具有高中畢業(yè)學歷或同等文化程度及三級以上廚師職稱。 掌握養(yǎng)護技 術措施，及時有效地做好病蟲害的防治。 最佳年齡： 30～ 45 周歲。 保潔員 ● 經驗 有一年以上相應崗位從業(yè)經驗； ● 技能 、 素質 身體健康，具有高中畢業(yè)學歷或同 等文化程度。 保安員 ● 經驗 有一年以上相應崗位從業(yè)經驗； ● 技 能、素質 身高在 米以上，身體健康，形象端正； 主要骨干由退伍軍人和本市人員組成；（本市人員年齡適當放寬） 具有很強的組織性、紀律性； 經培訓，熟悉規(guī)劃展示館的工作內容，能按有關禮儀要求進行工作； 思想道德品格良好； 中控室值班由相應的上崗合格證。 ● 經驗 有一年以上相應崗位從業(yè)經驗； ● 技能、素質 身高在 米以上，身體健康，形象氣質較好； 具有較強的組織、協(xié)調、溝通能力； 經培訓，熟悉規(guī)劃展示館的工作內容，懂得講解接待的有關禮儀要求，并能在工作中靈活應用； 不斷學習，努力提高自身業(yè)務、文化素養(yǎng)。 ● 經驗 有三年以上相應崗位從業(yè)經驗，從事過酒店會議服務工作； ● 技能、素質 身高在 米以上，身體健康； 具有良好的形象、性格開朗、善于與人溝通； 熟悉 會議服務程序，能遵守規(guī)定的禮儀服務準則，具有團隊合作； 最佳年齡： 25～ 35 周歲。 具有團隊合作精神、吃苦耐勞、不斷學習；