【正文】 第四章 盜竊和破壞事件應急預案任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報警后，應立即查清樓號、單元號、樓層，通知協(xié)防部或當班保安領班派員前往現(xiàn)場查驗，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動向。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門前來救護或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。工程部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助協(xié)防部施救。第三章 天然液化氣泄漏應急預案接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應立即通知協(xié)防部經(jīng)理或當班領班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。2) 管理處應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭，以防停電。詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損失。安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大門。管理處立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。若系內(nèi)部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知管理處辦公室。在接到停電通知的情況下，管理處應事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時，工程部應做好停電前的應變工作。第二章 突發(fā)停電應急預案一般情況下，采取雙向供電，以保證電梯、消防供水系統(tǒng)等公用設施設備的運行和居民日常辦公生活用電所需。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。被困者救出后，工程部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。被困者救出后，協(xié)防部經(jīng)理或當班領班應當立即向他們表示慰問，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。向公安、消防部門求助前應征得公司總經(jīng)理或值班領導的同意。若自己無法解救，應設法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來解救。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經(jīng)理或值班領導匯報。協(xié)防部經(jīng)理或當班領班接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。第五部分 廣豐麗都物業(yè)應急預案第一章 電梯困人應急預案任一員工接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應立即通知保安消防監(jiān)控室，同時記錄接報和發(fā)現(xiàn)時間。（9） 葉色大小基本正常，有黃葉的株數(shù)在15%以下。（7） 株形豐滿、整齊，姿態(tài)均勻。（5） 綠籬上下部位枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊。（3） 枝干無損傷，葉色、葉片大小、厚度正常，無黃葉、膠葉，無非正常落葉。 樹木養(yǎng)護（1） 生長勢強，生長超過該樹種、該規(guī)格樹木的平均年生長量。四、綠化養(yǎng)護作業(yè)標準草坪養(yǎng)護（1） 覆蓋率在95%以上，基本上做到“黃土不見天”（2） 基本上無雜草、生長茂盛，顏色正常，不枯黃。垃圾中轉(zhuǎn)站封閉良好，無散落。每日最少收集垃圾兩次，重點部位每2—3小時收集一次。（5）墻角、墻頂、墻面保潔a、每周用撣帚撣清墻角、墻頂、墻面，保持墻上四周無灰塵。巡 回一 次沖 刷外圍立柱之清潔無積塵、無污垢、光亮。一 次抹 塵一 次擦 洗玻璃幕墻清潔（2米以下）玻璃面上污跡、無水跡，清潔后用紙巾檫拭50厘米無灰塵。第四章 環(huán)境管理部作業(yè)標準項目及內(nèi)容（包括但不僅限于）保潔要求實施方案日周月季清掃地面垃圾、樹葉等無瓜果皮殼、紙屑等雜物，無積水、污漬、煙蒂巡 回二 次沖 洗清倒、洗擦垃圾桶內(nèi)部垃圾及時清理、外表無污漬、無沾有物及 時一 次 沖 洗撿拾綠地內(nèi)外垃圾目視無枯枝、果皮和軟料罐巡 回行人路/車路面之清掃無明顯泥沙、污垢、每100平方米內(nèi)煙蒂、紙屑不超過2個，無1厘米以上石子。所有人員必須遵守國家消防法律法規(guī)和公司有關消防管理的規(guī)定。動火前的“七不”、火，滅火設施不落實不動火；、周圍的易燃雜物未清不動火；、附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火；、凡盛裝過油類等易燃物品的容器，未經(jīng)洗刷干凈及排放干凈的不動火；、凡儲存有易燃物品的場所中，未經(jīng)排除易燃易爆物品的不動火；、在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面可燃物品未清理或未采取安全防護的不動火；、未配備相應滅火器材的不動火；動火中的“四要”、動火前要指定現(xiàn)場安全負責人；、現(xiàn)場安全負責人和動火人員必須隨時注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，要立刻停止動火；、發(fā)生火災爆炸等事故時，要及時處理；、動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。動火必須做到“七不四要一清”。對私自動火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)對施工單位讓其補辦動火作業(yè)手續(xù)外，還要對施工個人及負責人處以罰款，一旦造成事故，除加重處罰外，還應追究其法律責任。監(jiān)控系統(tǒng)設備設施運行檢查標準見表序號項目檢查內(nèi)容檢查標準備注1監(jiān)視屏圖像、亮度、電源開關圖像清晰、附件完好2攝像機圖像、光圈、變焦圖像清晰、附件完好3錄像機快進、快倒、時鐘、錄放功能完好、能錄像放像 四、消防崗作業(yè)標準把預防火災視作自己的日常職責，人人都是義務消防員，本單位或外單位在管理區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應及時報修。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯，未經(jīng)同意不得私自外借。對有事進出機房人員，按要求如實填寫設備機房進出登記表。監(jiān)控保安員在當班期間應認真，準確如實地填寫中控室設備運行記錄表，當監(jiān)控視屏顯示異常情況立即報告當班班長。三、監(jiān)控崗作業(yè)標準物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)24小時開啟，由專人值班，對可疑情況進行跟蹤監(jiān)視，同步錄像，監(jiān)控錄像最少保留一周。1無停車證車輛應經(jīng)管理處同意方可進車庫，但不得占用業(yè)主車位。1督促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在小區(qū)內(nèi)學習駕駛和洗車。引導施工人員將建筑垃圾袋裝完后放在指定部位。遇到緊急情況按應急預案執(zhí)行。巡邏中遇到業(yè)主要求及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理。確保夜間及節(jié)日不產(chǎn)生裝修燥音。為防盜、防火、防災和維持物業(yè)區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保兩小時巡遍全部公共區(qū)域，對重點部位做到每小時巡視一次，并做好巡查記錄。1交接崗時按時規(guī)范操作，在指定處休息，做好門崗處清潔工作。禁止攜帶易燃、易爆、有毒有害及其他污染物品進入物業(yè)管理區(qū)域。對進出小區(qū)裝修施工人員、服務人員實行臨時出入證管理，對可疑人員進行盤問。嚴禁廢品回收人員、小攤販、推銷人員及發(fā)傳單人員進入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的側(cè)門7：00~21：00實行開啟服務，21：00~次日7：00關閉。物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時值班，正門16小時立崗保安服務。第三章 協(xié)防部作業(yè)標準一、門崗作業(yè)標準在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗。有運行記錄、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、二次供水許可證、水質(zhì)定期化驗報告，操作人員健康合格證齊全。1電壓泵房，設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善。路面，（人行道、車行道、廣場、停車場）路面平滑，無凹坑；邊角整齊無缺口，無污漬。戶外分線盒，有線電視、電話分線箱標識清楚、關鎖良好、電纜不外露。明暗溝，溝渠通暢無阻塞，溝體完好。綠化地用水閥關閉靈活，無滴漏。消防槍、消火栓、消防泵接口完好，消火栓閥門關閉靈活。二、日常工作標準給排水管道，單元供水總閥及水表等連接處無滴漏，無銹蝕，閥門關閉靈活；排污管、雨水管、消防水管無滴漏、堵塞、銹蝕，排、入口通暢，無私搭亂接水管。（2）出門應面向業(yè)主后退幾步，到門口轉(zhuǎn)身說再見。請業(yè)主驗收不論修水、修電，修理完畢必須請業(yè)主驗收，取得業(yè)主認可，不然不能認為修好。（2）電工必須隨身攜帶刷子，把散落在地上、踢腳線上的墻粉、線頭清掃干凈。水工在維修過程中為防止?jié)B水、垃圾散落，應事先鋪上自己帶來的報紙、毛巾，防止?jié)B水、灰塵散落。修理（1）電氣修理必須按照“低壓電氣操作規(guī)程”進行?？蛻糸_門后，應招呼一聲“您好！”說明自己的身份，告訴客戶我是來維修什么東西的，在客戶的認可下：（1）脫鞋，把自己帶的鞋套穿上方可進入。從接到報修開始，如無其它特殊情況，應在15分鐘內(nèi)到達維修現(xiàn)場。接待報修業(yè)主（1）客戶來維修服務處報修，應先說聲“您好！您有什么事需要幫忙嗎？”并應起立和業(yè)主說話。第二章 工程部維修服務作業(yè)標準一、維修接待和上門維修服務作業(yè)標準報修電話 （1）拿到電話講“您好，我是工程部，先生（小姐）有什么事情請講？” （2）記錄好報修內(nèi)容、門牌號，并告訴客戶上門時間。每年進行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率大于20%，并對簿弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。十、適應業(yè)主需求，開展多項經(jīng)營服務項目。八、企業(yè)廣泛使用計算機管理（業(yè)主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。六、特種作業(yè)人員100%持有政府或?qū)I(yè)部門的有效證書上崗。四、項目經(jīng)理具備5年以上物業(yè)管理及酒店管理經(jīng)驗。二、制定完善的物業(yè)管理方案，并規(guī)范簽訂物業(yè)管理合同。注:供暖期不使用暖氣的業(yè)戶，應交納供暖基本費用。）收取物業(yè)管理費。二、裝飾裝修期間費用標準建筑垃圾清運及裝修管理費： 3元/平方米三、空置房管理納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，從第一位物業(yè)買受人辦理交房手續(xù)之日起至交房結(jié)束之日止。⑤停車管理服務費：（根據(jù)項目停車場符合的級別，按照政府標準，上報物價局批準后執(zhí)行。平方米②電梯運行費： 無③暖 氣 費：集中供熱費用+加收小區(qū)熱交換占成本，并報物價局備案后進行收取。戶⑦停車管理服務費：（根據(jù)項目停車場符合的級別，按照政府標準，上報物價局批準后執(zhí)行。平方米③暖 氣 費：集中供熱費用+加收小區(qū)熱交換占成本，并報物價局備案后進行收取。根據(jù)廣豐麗都項目實際情況，陜西廣豐物業(yè)管理有限公司今年過高認真仔細測算，投標報價如下：一、物業(yè)管理服務收費住宅部分收費項目及標準①物業(yè)管理服務費 45150㎡=㎡次30天/月費用合計136400元/年11450元/月電梯運行費：㎡年2電梯維保費43200元/年3600元/月6部600元/部52310平方米=（見下頁詳表）序號指標名稱全國指標承諾指標1A類特別緊急項目開始服務時間24小時10分鐘2B類緊急項目開始服務時間20分鐘3C類影響一般性活動開始服務時間1小時4D類非影響一般性活動開始服務時間72小時24小時內(nèi)5報修接待365天24小時同左6維修及時率95%以上98%以上7維修質(zhì)量合格率90%以上98%8客戶基本滿意率90%以上95%以上9保潔率99%10綠化完好率95%以上95%以上11停水、停電提前24小時通知12客戶投訴處理率95%以上99%13檔案建立于完好率98%14房屋及配套設施完好率95%以上95%15道路完好率98%16業(yè)務接待受理周一至周六一周七天第十章 廣豐麗都物業(yè)費用測算及標準結(jié)合實際情況，就物業(yè)運行應產(chǎn)生的相關費用限測算如下：一、人員工資序號崗 位人數(shù)工資標準（元/月）月工資（元/月）年工資總計（元/年）1管理處主任120002000240002主任助理兼客服主管115001500180003收費兼客服員210002000240004文員1900900108005工程主管115001500180006工程人員810008000960007保安領班212002400288008保安人員25900225002700009保潔領班1800800960010保潔人員9600540064800合 計5147000564000二、辦公、培訓及服裝費用序號項 目年費用總計每月費用小計備 注1辦公耗材6000元/年500元/月2招待費6000元/年500元/月3交通費用6000元/年