【正文】 我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責(zé)任心維護(hù)他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營(yíng)運(yùn)成本，我們?cè)概c客戶一起共同謀求發(fā)展，最終達(dá)到互惠互利的長(zhǎng)遠(yuǎn)合作目的。五、結(jié)束語(yǔ)我們的服務(wù)宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進(jìn)的管理方式方法和本地的實(shí)際情況，制定出一套行之有效的管理方案。關(guān)于白云綠水項(xiàng)目的維修基金的提取的問(wèn)題，特此提醒開(kāi)發(fā)商按國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。開(kāi)發(fā)商需要無(wú)償撥管理用房224平方米并裝修完好給予使用。為開(kāi)發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，進(jìn)而輻射到周圍片區(qū)。為將白云綠水項(xiàng)目能夠順利的開(kāi)發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開(kāi)發(fā)商回籠資金，同時(shí)打造一個(gè)良好的房產(chǎn)品牌。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開(kāi)發(fā)商都能多贏的局面。社保15﹪設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)（垃圾袋裝化） 安保費(fèi)用 辦公費(fèi) 管理處固定資產(chǎn)折舊（3年折清） 低值易耗品攤消（2年攤清） 專項(xiàng)費(fèi)用 保險(xiǎn)費(fèi) 1﹪ 全年總支出為 ，則 46100平方米**12月*90﹪＝ 白云綠水小區(qū)的全年管理費(fèi)收入為：全年收支相抵。 ﹪。詳細(xì)測(cè)算如下：人員工資： 物業(yè)經(jīng)理 2500元/月*（1+﹪）*12月*1人 40950元事務(wù)助理兼任安保主任 1800元/月*（1+﹪）*12月*1人 29484元客戶服務(wù)中心:主任1人、管理員2人主任 1200元/月*（1+﹪）*12月*1人 19656元 財(cái)務(wù)/文員： 1000元/月*（1+﹪）*12月*1人 16380元管理員/環(huán)保主任 1000元/月*（1+﹪）*12月*1人 16380元安保隊(duì)：主管1人事務(wù)助理兼、班長(zhǎng)3人、隊(duì)員12人班長(zhǎng): 800元/月*（1+﹪）*12月*3人 39312元安保員: 700元/月*（1+﹪）*12月*12人 137592元工程維修主任：班長(zhǎng)1人、維修員3人主任: 1200元/月*（1+﹪）*12月*1人 19656元維修員: 800元/月*1人*（1+﹪）*12月*3 人 39312元環(huán)保部:主管1人（管理員1人兼）、保潔員3人、綠化員1人保潔員: 600元/月*（1+﹪）*12月*3人 29484元綠化員: 600元/月*（1+﹪）*12月*1人 9828元 加班費(fèi)：每年有10天帶薪假期，工資3倍，則加班費(fèi)為（平均值）每人的1個(gè)月工資額。二、后期管理費(fèi)用測(cè)算本投標(biāo)書(shū)中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安保費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；專項(xiàng)費(fèi)用；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，針對(duì)實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)計(jì)了此個(gè)方案。四、預(yù)算方案一、前期開(kāi)辦費(fèi)用本著節(jié)約使用、據(jù)需添置的原則，對(duì)白云綠水項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算。在參閱本投標(biāo)書(shū)后，懇請(qǐng)發(fā)展商能委任****作為白云綠水項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)者。****物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡力為開(kāi)發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)，****物業(yè)愿為白云綠水小區(qū)的發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)做出貢獻(xiàn)。****為白云綠水小區(qū)提供的駐場(chǎng)全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開(kāi)湖北內(nèi)陸荊州的市場(chǎng),愿意和荊州****公司一道做個(gè)市場(chǎng)先鋒,假如荊州****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與我公司進(jìn)行合作，同時(shí)為進(jìn)行長(zhǎng)期合作的考慮,白云綠水項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求以表示我公司進(jìn)入荊州開(kāi)展二線品牌的誠(chéng)意。物業(yè)管理服務(wù)期限：****物業(yè)為白云綠水小區(qū)所提供的全權(quán)委托管理，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止。七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式****將根據(jù)白云綠水小區(qū)的前期開(kāi)發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對(duì)今后的物業(yè)管理工作非常重要，****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項(xiàng)目資料，通過(guò)自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫(kù)，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算。隨以后各期投入使用，物業(yè)管理費(fèi)收入增加時(shí)，再逐步配置到位。 10 路燈完好率85%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù) 11 小區(qū)治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練1次，每次2小時(shí)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 8 雨水井、污水井完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 6 保潔清潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物為主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。 4 管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。 2 房屋零修、包修及時(shí)率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長(zhǎng)期受聘使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面企業(yè)的長(zhǎng)效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。（8）通過(guò)長(zhǎng)效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長(zhǎng)效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對(duì)和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序：程序工 作備注獲知故障接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警做好記錄趕赴現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪維修更換查清原因，進(jìn)行維修，無(wú)法維修的設(shè)備或零件，進(jìn)行更換盡量減少對(duì)客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說(shuō)明原因，向客戶致欠影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報(bào)告撰寫(xiě)特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠E、日常報(bào)修維修程序****將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。公司總部工程人員，將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時(shí)指正。B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃除電梯及部分弱電設(shè)備由專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，****將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配置的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。（7）房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)房屋及公用設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期保持完好的狀態(tài)，對(duì)物業(yè)的保值升值意義重大，****將制定短、中及長(zhǎng)期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并及時(shí)完成各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，通過(guò)制定相關(guān)的管理制度進(jìn)行落實(shí)，經(jīng)常性地對(duì)員工進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)和地震等緊急情況時(shí)，通過(guò)緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時(shí)做好人員疏散或防范工作。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。e）電子巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點(diǎn)，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來(lái)設(shè)點(diǎn)。d）閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場(chǎng)合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會(huì)通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理和解決。b）樓宇多方對(duì)講門禁系統(tǒng)考慮到該項(xiàng)目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)但非居住此項(xiàng)目的人員進(jìn)行檢查和控制，樓宇多方對(duì)講門禁系統(tǒng)通過(guò)門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對(duì)話將主要起到控制人員進(jìn)入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對(duì)外來(lái)人員進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對(duì)可疑人員和衣著不整或大宗物品進(jìn)出進(jìn)行詢問(wèn)盤查；對(duì)夜間要求進(jìn)入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。以****的技術(shù)力量和管理能力，一定能使發(fā)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。C、做好節(jié)日布置****結(jié)合小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營(yíng)造舒適的生活環(huán)境。利用會(huì)所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競(jìng)賽活動(dòng)，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。從而通過(guò)高科技手段在寧?kù)o中實(shí)現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。（5）營(yíng)造合適的社區(qū)文化****將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開(kāi)展各項(xiàng)文娛體育活動(dòng)的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時(shí)，作為服務(wù)者，****將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過(guò)建立和業(yè)主之間的互動(dòng)聯(lián)系，開(kāi)展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會(huì)公益單位，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺(jué)，而且還能體會(huì)社區(qū)的和睦，更能體會(huì)高尚生活帶來(lái)的樂(lè)趣。****將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。****將有計(jì)劃地定期進(jìn)行上述的滅蟲(chóng)工作，定期對(duì)垃圾箱（筒）周圍進(jìn)行清潔和消毒。A、清潔標(biāo)準(zhǔn)****根據(jù)白云綠水小區(qū)的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物、沒(méi)有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場(chǎng)（庫(kù)）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒(méi)有垃圾和殘枝。（4）物業(yè)的清潔、滅蟲(chóng)和綠化管理做好小區(qū)的清潔、滅蟲(chóng)和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。D、突發(fā)事件處理****對(duì)每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。C、小區(qū)出入口管理通過(guò)可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強(qiáng)小區(qū)的出入口控制，門崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進(jìn)出車輛號(hào)碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來(lái)訪人員必須出示證件進(jìn)行登記，阻止可疑人員、流動(dòng)商販、拾荒、錐銷人員及無(wú)關(guān)車輛進(jìn)入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。B、制定保安管理方案****在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過(guò)制定嚴(yán)格的管理制度，加強(qiáng)對(duì)安保人員的管理。作業(yè)程序圖(略) （3）物業(yè)治安防范管理做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù)金利達(dá)花園的高科技安保技防設(shè)施和場(chǎng)地實(shí)際情況，****將擬定保安崗位設(shè)置和巡邏路線計(jì)劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)管理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的《支付使用通知書(shū)》，正式接收住宅單元，當(dāng)場(chǎng)填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行：工作經(jīng)辦部門內(nèi)容備注確認(rèn)業(yè)主客服中心核實(shí)發(fā)展商簽發(fā)《交付使用通知書(shū)》若有疑問(wèn)需向發(fā)展商證實(shí)交接文本客服中心遞交《物業(yè)管理公約》、《用戶手冊(cè)》、《住