【正文】 同曦公 寓 南京首創(chuàng)地鐵出口與地下小區(qū)入口合二為一，地鐵一號南延線勝太路站的出入口就設臵在小區(qū)的商業(yè)地下層，便捷的地鐵交通帶給業(yè)主完美 的舒適生。 個案研究 ■□ 同曦公寓 項目地址 ： 江寧開發(fā)區(qū)雙龍大道 1355 號 開發(fā)商： 南京同曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：南京同曦物業(yè)管理有限公司 建筑面積： 60472 ㎡ 銷售均價： 6000 元 /㎡（精裝） 銷售率： 75% 銷售火爆原因： 同曦公寓位于江寧開發(fā)區(qū)核心地段，建筑立面高貴獨特，景觀設計精致有序，色彩配臵簡潔明快。 ■□ 單身公寓單價將不斷上漲、戶型設計將更為合理化、人性化 隨著政府對江寧規(guī)劃的實施，目前江寧的交通、配套等已經(jīng)大為改善，房價也在不斷上漲，并且這種上漲趨 勢還未止步，單身公寓產(chǎn)品作為特殊的極具居住和投資價值的住宅產(chǎn)品銷售單價也將不斷上漲，特別是今后地鐵 1 號線后沿線的開通必將江寧的住宅價格特別是單身公寓價格帶上一個新的臺階。 通過分析，我們認為年輕群體是江寧單身公寓市場的主力軍，他們購房主要是以居住為主，對總價、交通、配套等方面的要求較高，他們希望在城市中有屬于自己的居住場所，有良好的經(jīng)濟頭腦和收入支撐，由于他們年輕且家庭人員少因此小面積的單身公寓就成了他們的首選。與第四類客戶相同的是他們都有居家生活的要求， 而經(jīng)濟承受力有限。 江寧單身公寓消費者研究 通過調(diào)查，我們得知江寧的單身公寓客戶群主要有以下幾類： ■ 外地在寧工作的單身白領，對生活質(zhì)量有一定要求； ■ 江寧本地喜歡獨居的時尚青年； ■ 剛結(jié)婚的年輕夫婦； ■ 部分老年人：需要安靜、舒適的居所； ■ 一些投資客。 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項目研究 板塊 項目名稱 價格（ 元 /m2） 體量 主力面積（ m2） 開盤時間 銷售情況 電話 在售單身公寓 開發(fā)區(qū) 同曦新貴之都 6000 46 2020/01/31 75% 精裝修 52121288 科學園 印湖山莊 39004300 254 套 3570 2020/01/01 91% 毛坯房 52715888 科學園 萊茵東郡花園 4700 4060 毛坯房 52165888 三山 百家湖 百家湖西花園 4800 192 套 4050 2020/02/10 售罄 毛坯房 52100222 三山 百家湖 同曦公寓 6000 836 套 46 2020/02/08 50% 裝修 52121288 三山 百家湖 托樂嘉 5400 1350 套 3362 2020/05/12 78% 裝修 52129988 麒麟 銀河灣 4700 4555 毛坯房 84121888 祿口 頤家春天 2250 97 套 40 2020/04/16 50% 毛坯 52349199 后續(xù)上市項目 東山 市政天元城 —— —— 5070 —— —— 5 月底推出 2棟小高層，毛坯房 52133888 東山 天元吉第 —— —— —— —— —— 預期推出小戶型，時間未定 52173688 東山 廣匯花園 —— —— —— —— —— 預計明年推出部分單身公寓 52189888 通過對目前江寧在售項目的調(diào)查我們認為：江寧的單身公寓總價越少的產(chǎn)品去化越快，整體市場呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，幾乎所有的單身公寓產(chǎn)品去化都很快，目前在售的基本為近半年推出的產(chǎn)品，后續(xù)上市產(chǎn)品也較多。 ■□ 2020 年和 2020 年，由于江寧住宅價格的飛速上漲、地鐵的施工建設以及國家宏觀政策的影響，江寧出現(xiàn)了大批的單身公寓項目，這些項目由于總價低、入住方便（精裝修房）、交通便利等因素深受市場喜愛，因此市場反映很好、去化速度很快，當然其單價也隨著市場的發(fā)展不斷提高。 ■□ 江寧從 2020 年起就由同曦鳴城推出了一批單身公寓，此后盈嘉恒升推出了盈家春天?青春渡單身公寓。但隨著市區(qū)繁華地段土地資源的匱乏，“單身公寓”開始逐漸偏離市中心。 —— 商業(yè)項目綜合開發(fā)水平等將大幅提高 隨著江寧商業(yè)市場形式的日趨嚴峻和消費需求的限制，開發(fā)項目要想在日趨激烈的市場中提高自己的競爭力、最大化的占有市場，就必須在項目定位、租售方式、管理水平、項目營銷等方 面加以改善，未來江寧的商業(yè)市場開發(fā)水平將大幅提高。 —— 部分大型商業(yè)問題凸顯、 區(qū)域商業(yè)中心短期內(nèi)難以形成 目前在江寧片區(qū)內(nèi)分為幾個子板塊，各個板塊之間均有大型的商業(yè)存在，如東山的明月黃金海岸廣場、岔路口的武夷商城、將軍路的托樂嘉街區(qū)，以及翠屏國際廣場等，每個區(qū)域都想成為江寧新的商業(yè)中心，但按照一般的理論，江寧這樣一個區(qū)級的城市，它的商業(yè)中心通常只有一個，分散的結(jié)果，必然導致部分區(qū)域大型商業(yè)可能出現(xiàn)問題；而消費者對社區(qū)配 套商業(yè)需求的增加以及政府的規(guī)劃將帶動此類型商業(yè)的不斷增多。 —— 銷售價格依然會保持上漲態(tài)勢、但漲幅緩慢 商業(yè)的銷售價格主要于地段和人氣有關，隨著江寧人口的不斷增多和地鐵 1 號線的建設，未來該區(qū)域與城中的交通問題將大為改善，消費者對該區(qū)域也越來越認可，因此受區(qū)位和人氣的影響以及開發(fā)成本的不斷增加，未來江寧商業(yè)銷售價格將保持上漲態(tài)勢。 一季度，江寧和江北的商業(yè)配套用地有所加大，江寧上市的地塊中，有兩幅為純商業(yè)用地，體量達 10 萬平米以上；從出讓情況來看，政府為了加快區(qū)域配套設施的建設，緩解主城區(qū)住宅用地的需求壓力，引導購房者向主城邊緣疏 散，還將會在未來增加對江寧的商業(yè)用地供應，這些地塊的上市必將給江寧的商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊，競爭將越來越激烈。期間全市土地公開出讓公告 4 次。 從目前的整體情況來看，市場對于商業(yè)地產(chǎn)的需求較為旺盛主要是商業(yè)地產(chǎn)的投資性價值推動的。 —— 江寧商業(yè)地產(chǎn)市場進入市場細分階段 江寧商業(yè)地產(chǎn)主題商業(yè)步行街、大型購物中心、產(chǎn)權(quán)式商場、大型批發(fā)市場開始逐漸成為商業(yè)載體的新趨勢。 —— 江寧商業(yè)銷售情況良好，后續(xù)競爭激烈、集中型規(guī)模商業(yè)后續(xù)經(jīng)營存在阻力 從江寧商業(yè)供求情況來看，雖然整體銷售情況良好，但從近期出讓地塊以及前期未開發(fā)項目來看，江寧后續(xù)商業(yè)體量依然較大，市場后續(xù)競爭將更為激烈。 —— 商業(yè)地產(chǎn)金融工具化推動大型室內(nèi)建筑 ■ 街區(qū)式小商鋪普遍受市場歡迎； ■ 商業(yè)物業(yè)目前存在較大的非理性消費行為，投資市場雖然能夠支持但是商業(yè)消費市場已經(jīng)難以消化，這一點從已經(jīng)修建完成經(jīng) 營效果不佳的商業(yè)地產(chǎn)項目可以得到驗證； ■ 通過修建大型的室內(nèi)建筑將商業(yè)物業(yè)體量放大，在實現(xiàn)自然銷售存在困難的情況下導入統(tǒng)一經(jīng)營的概念，并承諾投資回報。長期以來，江寧商業(yè)的規(guī)模小、檔次低、以服務本地居民基 本生活需求為特色的便利性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)為主體，規(guī)?；?、常規(guī)型的、地區(qū)中心性質(zhì)的商業(yè)難以在短期形成。 租售火爆的原因： ? 小面積分割，合理控制總價 ? 項目規(guī)模大，有利于口碑宣傳和品牌積累 ? 江寧此類型專業(yè)市場存在空白 ? 交通便利，有利于商業(yè)物流 項目的問題： ? 區(qū)域較為偏遠，周邊人氣配套不足 ? 業(yè)主過多，不易溝通 —— 萊茵小鎮(zhèn)（一期已交付） 項目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)天元東路 228 號 開發(fā)商： 南京萊茵達臵業(yè)有限公司 建筑面積： 5 萬平米左右 銷售招商情況：引入部分名品點，全部對外銷售。 預計人流量： 開業(yè)初期： 5000 人左右 開業(yè)穩(wěn)定期： 10000 人左右 高峰期： 20200 人左右 銷售火爆的原因： ? 地段，位于江寧黃金地段，目前就有足夠的人流量支 撐 ? 小面積分割，合理控制總價 ? 目前周邊商業(yè)經(jīng)營良好，有很好的帶動作用（ KFC、麥當勞、世紀聯(lián)華） ? 雙低層的概念提升了商業(yè)的價值 ? 地段、項目的不可復制性 項目的問題： ? 項目小面積分割，沒有收回經(jīng)營權(quán)，后期運作很難統(tǒng)一進行 ? 業(yè)主過多，不易溝通 ? 開發(fā)商缺乏大型商業(yè)的運營能力，很有可能導致后期放棄運作，投資者所受的道德風險較大。 C 區(qū)一樓為名 品店，二樓為潮流時尚用品專區(qū)，運動城和電玩城； AB 區(qū)一樓為無煙品牌餐飲與 西點屋，二樓為休閑娛樂家居軟裝潢，三樓為健身美容、婚紗攝影，四五樓為美食 廣場，休閑娛樂區(qū)。 ■□ 個案研究 —— 華意泰富商業(yè)（即將開業(yè)） 項目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)上元大街 485 號 開發(fā)商： 南京華意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：南京富匯物業(yè)管理有限公司 商管公司：南京優(yōu)派克司商業(yè)管理公司 建筑設計：王孝雄建筑設計事務所 占地面積： 17426 平米 建筑面積： 3 萬平米左右（商業(yè)部分，總建 平米） 銷售招商情況：引入部分名品點，全部對外銷售。 —— 休閑娛樂部分： 以租賃為主，暫不銷售，統(tǒng)一招商?？蛻魮碛兴袡?quán)，開發(fā)商提供 8%/年租金回報。 （ 5） 銷售價格漲幅明顯 圖 2020 年 3 月 2020 年 3 月銷售均價比較 48545822 44234994601451256012 4659 57246499679558875773300040005000600070008000 江寧均價(元/平米) 數(shù)據(jù) 來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 江寧居住人群的增多帶動了商業(yè)銷售價格的上漲，雖然 2020 年以來有所回落，但與 2020 年同期相比商業(yè)銷售價格上漲近千元 /平方米，漲幅明顯，總體來說江寧商業(yè)銷售均價受季節(jié)波動性較大。 （ 3）銷售周期較長 商業(yè)項目銷售周期較長，一般以二萬平米為一個銷售單元，其銷售周期需一年左右。它有很多年的歷史了，占地大約有 100畝。有同曦假日百貨，同曦步行街和同曦小商品市場 中國女人街 江寧女人街是一個以經(jīng)營女士服飾用品為主的大型市場。另一個商業(yè)區(qū)分布在江寧開發(fā) 區(qū)，這是新開發(fā)的商業(yè)中心，主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街。 根據(jù)規(guī)劃，未來江寧的配套型商業(yè)將很大，將給居住人群的日常生活帶來便利。 此次規(guī)劃主要加強了樓盤密集區(qū)的生活配套， 10 個大中型超市中有一半分布在百家湖片區(qū)，其中 3 個大型超市， 2 個中型超市；另外東山鎮(zhèn)、岔路口片區(qū)、九龍湖片區(qū)、機場片區(qū)再各新增 1 個大型超市，科學園片區(qū)由于是工業(yè)園區(qū)因此規(guī)劃為 1 個中型超市。據(jù)統(tǒng)計，江寧商業(yè)面積加上 2020 年以前的存量， 5 年以后江寧板塊商 業(yè)面積將會在 200萬平方米左右。 ■ 2020 年以來，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，近幾年來 已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國女人街、汽車商貿(mào)城、 21 世紀商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項目在江寧開發(fā)經(jīng)營，這些商業(yè)項目總規(guī)模達 110 萬㎡并且各具特色。早期主要銷售的商業(yè)物業(yè)分為兩種，一是開發(fā)住宅時順帶開發(fā)的沿街底商，這種商業(yè)物業(yè)體量一般較小并著重強調(diào)家?guī)У甑男再|(zhì)，商業(yè)部分只是作為附屬設施。 江寧商業(yè)市場發(fā)展研究 ■□ 發(fā)展概況 ■ 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的混沌期 —— 裙樓和臨街底商。 圖 2020 年 3 月－ 2020 年 3 月各月銷售、上市對比 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 0612182430 單位：萬平方米銷售面積 上市面積圖 累計供銷比 34567至2006.2至2006.3至2006.4至2006.5至2006.6至2006.7至2006.8至2006.9至2006.10至2006.11至2006.12至2007.1至2007.2至2007.3累計供銷比 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 從 2020 年 3 月至 2020 年 3 月銷售面積、上市面積以及累計供銷比我們不難看到，雖然在 2020 年底和 2020 年初銷售面積和上市面積有上揚態(tài)勢，但總體 南京商業(yè)市場供求呈下降趨勢，目前南京的商業(yè)市場不容樂觀。 2 月商業(yè)銷售面積 萬，受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。開發(fā)商意識到問題以后，對于新商業(yè)的開發(fā)持謹慎的態(tài)度，不再盲目追 求開發(fā)利潤而不顧市場實際，近半年江寧的商業(yè)上市量在 10 萬平方米左右，銷售則比較穩(wěn)定，使供銷比從 左右下降到目前的 ；江北市場也存在同樣的情況，隨著滬江商貿(mào)城一期完成銷售，江北商業(yè)市場逐漸趨于穩(wěn)定，價格也回到原有水平，維持在 500