【正文】 0 元 /平方米左右。 ■ 大型銷售型商業(yè)明顯減少，門(mén)面房再次成為商業(yè)銷售的熱點(diǎn) 從近幾個(gè)月的銷售明細(xì)看，前 2 年開(kāi)發(fā)較熱的大型商業(yè)項(xiàng)目基本退出商業(yè)銷售的市場(chǎng)， 主要由于一方面大型商業(yè)項(xiàng)目銷售以后大部分面臨經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題，投資者對(duì)于這類物業(yè)投資熱情不高，開(kāi)發(fā)商目前也了解到了這個(gè)情況。 江寧商業(yè)市場(chǎng)分析 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ■□ 總體市場(chǎng)綜述 ■ 存量商業(yè)過(guò)大，商業(yè)規(guī)劃量縮小，推盤(pán)速度放緩 目前南京市場(chǎng)上大量的商業(yè)項(xiàng)目銷售面臨較大壓力，因此開(kāi)發(fā)商延緩了商業(yè) 部分的開(kāi)發(fā)和推出時(shí)間，導(dǎo)致今年 3 月商業(yè)上市量萎縮；同時(shí)目前南京住宅市場(chǎng)火爆，價(jià)格不斷上揚(yáng)，而且銷售速度也較快，商業(yè)帶來(lái)的超額利潤(rùn)越來(lái)越小，使開(kāi)發(fā)商在做項(xiàng)目規(guī)劃的時(shí)候，盡量少的開(kāi)發(fā)商業(yè)，這樣既能快速消化，形成良好的現(xiàn)金流，同時(shí)也可以避免商業(yè)開(kāi)發(fā)所面臨的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為總價(jià)不變，單價(jià)的提升以減小面積為代價(jià)。江寧房?jī)r(jià)也由 2020年初的 2400元 /㎡上漲到年末的 3000 元 /㎡。 2020 年 24003000 （ 2800） 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲。由于當(dāng)時(shí)江寧剛納入南京市區(qū)，相對(duì)于南京主城區(qū)房?jī)r(jià)仍較低，江寧也一度以低價(jià)吸引南京市區(qū)客源，其中又以市區(qū)拆遷戶占較大比例。 天元吉第 30 萬(wàn) 武夷綠洲 至少還有 40 萬(wàn)的供應(yīng)量 市政天元城 四期 16 棟普通公寓加上一些規(guī)劃未定的小高層，至少還有 10 萬(wàn)㎡ 如月康城 二期 5 萬(wàn) 天印花園 3 將軍山 托樂(lè)嘉 55 —— 其它幾家樓盤(pán)的供量不大，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)100 萬(wàn)㎡左右 香山美墅 15 翠屏灣花園 25 （ 3）板塊供應(yīng)量對(duì)比 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）75100265100050100150200250300岔路口 百家湖 東山鎮(zhèn) 科技園 將軍山 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái) 2— 3 年內(nèi)，民營(yíng)科技園幾乎占到了未來(lái)市場(chǎng)的一半供應(yīng)量，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。200 3 200 6 江寧商品房供銷比141 .7281 .76195 .5688 .04145 .8 161 .23177 .5104 .49589 .0201002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 6 月 四年累計(jì)比預(yù)售許可面積（萬(wàn)㎡） 銷預(yù)售面積（萬(wàn)㎡） 供需比010203040單位：萬(wàn)m2上市量 銷售量上市量 14. 16. 12. 30. 22. 22. 26. 14. 15. 12. 12.銷售量 19. 13. 11 12. 13. 24. 18. 22. 16. 30. 14. 14.6月 7月 8月 9月 10 11 12 200 2月 3月 4月 5月 6月■□ 區(qū)域各個(gè)板塊特征 （ 1） 片區(qū)分布 片 區(qū) 市場(chǎng)形象 產(chǎn)品特征 價(jià)格特征 資源分析 發(fā)展趨勢(shì) 岔路口片區(qū) 市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū)，入住 率較高，第一居所特征明顯 經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅 前期價(jià)格較低后期價(jià)格上揚(yáng)較快，目前均價(jià)已達(dá)3500 元 /㎡ 自然資源缺乏，配套設(shè)施落后，但公共交通便捷，是板塊最大的競(jìng)爭(zhēng)力 后續(xù)土地儲(chǔ)備不多，供應(yīng)量逐漸減少，板塊開(kāi)發(fā)進(jìn)入中期，逐漸與市區(qū)融合 百家湖片區(qū) 中高收入白領(lǐng)階層第二居所聚集地，隨著時(shí)間推進(jìn)入住率開(kāi)始提高 舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有 前期為江寧高檔住宅代表片區(qū)，價(jià)格中等偏上 百家湖獨(dú)特的自然環(huán)境是此板塊的最大支撐點(diǎn)，目前交通、生活 配套都欠佳 可開(kāi)發(fā)用地少，周邊湖景住宅基本面市售出，板塊開(kāi)發(fā)已近尾聲 東山鎮(zhèn)片區(qū) 江寧本地居民生活區(qū) 工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主 價(jià)格相對(duì)適中，成為江寧本地居民臵業(yè)安家的首選，但供應(yīng)量的減少促使價(jià)格上漲較快 自然資源缺乏但公共交通便利，生活配套設(shè)施完善 板塊內(nèi)土地資源有限，板塊開(kāi)發(fā)已近尾聲，逐步向民營(yíng)科技園延伸 民營(yíng)科技園片區(qū) 江寧 最具發(fā)展?jié)摿εc活力的現(xiàn)代化中檔居住區(qū) 舒適實(shí)用型物業(yè)，普通公寓產(chǎn)品為主 前期項(xiàng)目以低質(zhì)低價(jià)入市，隨著 萊茵東郡、武夷綠洲為代表的新一代項(xiàng)目推出，價(jià)格逐步 走高 自然資源一般，但 江寧大學(xué)城、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富 板塊形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好 將軍山片區(qū) 高檔低密度景觀休閑居住區(qū) 高檔、低密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主，兼有少量公寓 現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域 將軍山、翠屏山、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但生活配套設(shè)施缺乏 成為南京市最熱門(mén)的高檔景觀休閑住宅區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮? 九龍湖 不為人所熟知的陌生區(qū) 規(guī)劃公寓產(chǎn)品為主 還未開(kāi)發(fā)，沒(méi)有代表項(xiàng)目 九龍湖資源 百家湖向南衍生的又一板塊， 規(guī)劃以產(chǎn)、科、教、衛(wèi)一體的居住中高檔生活區(qū) （ 2）片區(qū)供應(yīng)情況（面市主要項(xiàng)目與潛在項(xiàng)目） 片 區(qū) 項(xiàng) 目 未來(lái)供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 潛在項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)㎡） 岔路口 明月港灣 10 中馳汽車園一帶 未來(lái) 13 年岔路口市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì) 60 萬(wàn)㎡左右 天地新城 10 武夷商城 8 名嘉佳園二期 5 南方花園楓彩園 15 左鄰右里 15 百家湖 東山鎮(zhèn) 同曦鳴城 15 鳳凰港 預(yù)計(jì)未來(lái) 13 年供應(yīng)量會(huì)超過(guò) 100 萬(wàn)㎡。 3 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 江寧房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 ■□ 商品房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) —— 供應(yīng)旺盛，需求平穩(wěn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 2020 年前，江寧市場(chǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不夠規(guī)范，房產(chǎn)數(shù)據(jù)不夠全面， 市場(chǎng)供需一直呈現(xiàn)兩旺的局面。 ? 06 年的區(qū)劃調(diào)整，是將江寧資源進(jìn)一步的強(qiáng)化與優(yōu)化，促進(jìn)原先資源的集聚和流動(dòng)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。 小 結(jié)：雙城記 —— 江寧，一座挑戰(zhàn)主城南京的新城，其發(fā)展前景廣闊 ? 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟(jì)龍頭，未來(lái)發(fā)展的重要腹地。通過(guò)區(qū)劃調(diào)整，實(shí)施鎮(zhèn)街撤并，進(jìn)一步壯大鎮(zhèn)街規(guī)模，提高城市建設(shè)和管理水平，充分激活中心城區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)的潛能，進(jìn)一步拉開(kāi)城市框架、提升城市形象，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。 ■□ 打破行政區(qū)劃的體制性束縛，讓經(jīng)濟(jì)全面提速 2020 年 3 月江寧調(diào)整了鎮(zhèn)街行政區(qū)劃方案，江寧由原先的 9 個(gè)街道、 11 個(gè)鎮(zhèn)調(diào)整為 7 個(gè)街道、 2 個(gè)鎮(zhèn)，撤并幅度超過(guò) 50%， 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市規(guī)劃局 鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量（個(gè)） 平均面積（平方公里） 人口（萬(wàn)人） 調(diào)整前 20 78． 56 3． 92 調(diào)整后 9 在調(diào)整前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量多，面積小，人口少，管理起來(lái)相對(duì)復(fù)雜，合并后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口與地域面積的增加，資源得到有效優(yōu)化，打破行政區(qū)劃的束縛，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。 快速干道規(guī)劃增強(qiáng)了江寧到達(dá)各區(qū)域的便利性，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)道，帶來(lái)區(qū)域發(fā)展的全面解決方案。 ■ 4 條主干道 為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路。 ■ 2 條高速路 為寧杭高速和機(jī)場(chǎng)高速。 短期內(nèi)地鐵 1 號(hào)南延線暫不停靠大學(xué)城，而本案距離底站城東路站約有 . 公里左右。 ■□ 多條快速線路規(guī) 劃 —— 為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間 南京主城與東山新市區(qū)通道最終確定了 “ 4 軌 2 高 4 快 4 主 2 次” 的方案。 ■□ 快速公交干道系統(tǒng) —— 改善區(qū)域交通環(huán)境 根據(jù)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動(dòng)快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)是投資省、見(jiàn)效快，一般造價(jià)是同等長(zhǎng)度地鐵建設(shè)成本的 1/10， 運(yùn)營(yíng)速度可達(dá) 40 公里／小時(shí)，單向運(yùn)送能力每小時(shí)可達(dá) 2 萬(wàn)－ 4 萬(wàn)人。它的規(guī)模將是現(xiàn)有南京站的 6 倍左右，屆時(shí)接送的旅客量也將是規(guī)劃中的南京新站的 9 倍， 80％以上的客流將在南站被分流。整個(gè)南站站場(chǎng)將由三部分組成，分別是高速車場(chǎng)、普速車場(chǎng)及城際車場(chǎng)。人口總量雖 多，但考慮到大學(xué)城人口相對(duì)分散，以學(xué)生為主，客流周期性明顯，平時(shí)客流少，周末客流多，即便遠(yuǎn)期也難形成大量、穩(wěn)定的客流，從經(jīng)濟(jì)角度分析，不宜延伸到大學(xué)城內(nèi)部。 根據(jù)規(guī)劃，地鐵南延線應(yīng)延伸至江寧大學(xué)城內(nèi)。 2020 年即將開(kāi)工， 09 年完工的地鐵南延線將使南京主城與江寧形成有效對(duì)接，極大拉近江寧與主城的時(shí)間與空間距離，江寧也將真正與南京融為一體，形成真正的大南京版圖。 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成 ■□ 地鐵 1 號(hào)南延線 —— 拉近江寧與主城的時(shí)空距離 根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，地鐵一號(hào)線南延線將從 安德門(mén)站出發(fā)，全長(zhǎng) 公里。 根據(jù)規(guī)劃，江寧大學(xué)城將建成 15 所高校、 20 萬(wàn)學(xué)生。 2020 年江寧新批三資企業(yè) 180 家，其中千萬(wàn)美元以上項(xiàng)目 100 個(gè)，協(xié)議注冊(cè)外資 億美元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)際使用外資 億美元，同比口徑增長(zhǎng) %。 江寧自 2020 年底撤縣改區(qū)后，近幾年來(lái)，周邊郊區(qū)人口明顯向城區(qū)遷移。 （ 2）外來(lái)人口 ■ 周邊郊縣的吸納力有所增加 在城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)不斷向外擴(kuò)張，郊區(qū)土地逐漸融入城市，郊區(qū)人口也隨之向城區(qū)遷移。 ■□ 人口結(jié)構(gòu)變化 —— 吸納與消化并舉 （ 1）本地人口 ■ 人口的增加 截止到 2020 年底江寧區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到了 萬(wàn)人，參照江寧新東山遠(yuǎn)景規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)江寧會(huì)容納到 85 萬(wàn)人口，未來(lái)的發(fā)展空間十分廣闊。 —— ■□ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力雄厚。 地區(qū)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局） 投資建設(shè)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局） 地區(qū)生產(chǎn)總值 （ 億元 ）1402780501001502002503002020 2020 2020 2020 2020地區(qū)生產(chǎn)總值（ 億元 ） 72 0501001502002503003502020 2020 2020 2020 2020全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 （ 億元 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（ 億元 ） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例（數(shù)據(jù)來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局） 江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)以下特征： —— ■□ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)。 ■□ 2020 年至今受國(guó)家政策和市場(chǎng)影響，江寧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型戶型大幅增多，同時(shí)地鐵 1 號(hào)線南延的開(kāi)工也給江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新一輪活力。 ■□ 根據(jù)最新的南京市一城三區(qū)（河西、仙林、東山）發(fā)展戰(zhàn)略，東山新市區(qū)將成為南京中心城區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，確 立了江寧板塊在南京樓市中的重要地位。 ■□ 2020 年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號(hào)，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無(wú)法跟的上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展。 2020 年提出一城三區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，江寧的發(fā)展有了政策的支撐，江寧的發(fā)展開(kāi)始第一次加速。 區(qū)域特征 發(fā)展引擎 發(fā)展階段 河西新城 政府全力打造區(qū)域，但產(chǎn)業(yè)支撐尚未成型，區(qū)域正處于發(fā)展成熟期 十運(yùn)會(huì)（光環(huán)已過(guò)）、軌道交通（價(jià)值尚未體現(xiàn)）、 CBD（有待時(shí)日） 北部開(kāi)發(fā)接近尾期，中部奧體時(shí)代正在發(fā)展中調(diào)整 仙林新市區(qū) 自然環(huán)境優(yōu)美，依托大學(xué)城 教育產(chǎn)業(yè)為主 大學(xué)城開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期 江北新市區(qū) 重化工基地，城市發(fā)展滯后，發(fā)展機(jī)遇難以確定 重化工產(chǎn)業(yè) 處于啟動(dòng)發(fā)展初期 東山（江寧）新市區(qū) 布局分散， 多板塊并存發(fā)展 雄厚產(chǎn)業(yè)支撐、綠色環(huán)境、軌道交通 各板塊分階段快速發(fā)展 2 江寧市場(chǎng)背景 發(fā)展沿革 —— 自然起步，政策加速 ■□ 1990 年江寧啟動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域?qū)儆诔鞘袛U(kuò)張的自然延伸，除少數(shù)高檔第二居所外，大部分作為被迫出城的中低收入者集散地。 ? 飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，增加了居民收入水平，也為城市創(chuàng)造了多種生活方式并存的可能。 三大新市區(qū)中：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后）；仙林單一優(yōu)勢(shì)明顯；東山（江寧）經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展優(yōu)勢(shì)日趨明顯。 城市總體規(guī)劃 —— 多核心發(fā)展的城市格局 在主城的基礎(chǔ)上重點(diǎn)發(fā)展河西次 核心，重點(diǎn)培育三個(gè)新市區(qū)，即東山、仙西和江北三個(gè)新市區(qū)的次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局。 ■□ 同時(shí)，南京經(jīng)濟(jì)的