【正文】 會的房交會上，我們進(jìn)行了比較細(xì)致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人，初步得出以下結(jié)論：　一些多次置業(yè)的投資客也嘗到了甜頭，激發(fā)了更多資金走向單身公寓產(chǎn)品。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安24小時(shí)巡邏。單身公寓投資回報(bào)的曙光初現(xiàn)，不少投資客都看好單身公寓市場，紛紛進(jìn)入?！懊總€(gè)人都有自己的舞臺”,如此個(gè)性十足的樓盤口號,還能有誰不愛呢?新青年廣場以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價(jià)比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏。而且整體設(shè)計(jì)也相當(dāng)時(shí)尚, 3幢連為一體、風(fēng)格現(xiàn)代的高層建筑，由法國國家建筑師Thierry Corre擔(dān)綱主創(chuàng)，專為當(dāng)代青年量身打造。所謂抽象概念,即前面所講的“小戶型群落”,新事物,即以新青年廣場為代表的第四代單身公寓!在新青年的宣傳上,它主要采用了平面和動(dòng)漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)絡(luò)媒體上對其樓盤進(jìn)行報(bào)道,因?yàn)槠溽槍Φ闹饕褪菃紊戆最I(lǐng)和因經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足而選擇過渡性購房的年輕家庭,而這些人絕對和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報(bào)紙等媒體上的房產(chǎn)信息,又因?yàn)榕c網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信息必定是其主要手段。因此，小戶型群落將成為市場中一個(gè)新的熱點(diǎn)。目前，杭州的新青年廣場邀請著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)師從功能、材質(zhì)、設(shè)備等多個(gè)角度進(jìn)行小戶型物業(yè)的室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)，營造出一個(gè)充滿異域氛圍的生活、工作空間。四、高品位精裝修小戶型物業(yè)的戶型面積較?。ㄒ话阍?0—80平方米左右），客戶定位為年輕的單身人士，為了方便居住，小戶型群落要求房子必須是精裝修。上塘路上的新青年廣場在毗鄰上塘路的一側(cè)設(shè)置了6000多平方米的城市廣場；在商業(yè)裙房的屋頂、辦公樓的局部設(shè)置了公共活動(dòng)空間，從而形成了立體化的公共空間結(jié)構(gòu)。目前杭州乃至全國很少有此專業(yè)化配套，可喜的是，作為杭州第一個(gè)“小戶型群落”產(chǎn)品，位于德勝地區(qū)的新青年廣場，已經(jīng)率先引入了這一發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)配套理念，較好的滿足了入住年輕人士的日常生活要求。健身中心、酒吧、網(wǎng)吧、球類活動(dòng)室等休閑娛樂設(shè)施，這些屬于引導(dǎo)配套設(shè)施。二、配套專業(yè)化杭州前三代的小戶型物業(yè)在配套設(shè)施方面雖然有了較大的改進(jìn)，但存在著小戶型物業(yè)專用配套少、功能不夠完善等諸多問題。從杭州城市格局來看，德勝地區(qū)由于緊鄰上塘高架，周邊擁有多家超市，其他配套設(shè)施也十分齊全，該地區(qū)的小戶型群落具有極佳的“便捷度”。即地段周邊配套、交通、服務(wù)設(shè)施對居住人群的支撐能力。對于小戶型群落來說，地段的優(yōu)勢同樣重要。即將開盤的新青年廣場，首倡“小戶型物業(yè)群落”，將為杭州市民呈現(xiàn)出一種新的小戶型物業(yè)概念，引領(lǐng)杭州小戶型物業(yè)走向一個(gè)新的臺階。所謂群落是指生存在一起并與一定的生存條件相適應(yīng)的動(dòng)植物的總體。 市場推廣的現(xiàn)狀及未來――代表杭州小戶型物業(yè)市場未來發(fā)展趨勢的第四代產(chǎn)品小戶型群落(以新青年廣場、中冠?現(xiàn)代印象廣場等為代表的第四代單身公寓的建設(shè))新青年廣場、中冠?現(xiàn)代印象廣場等是繼產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的SOHO等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品之后杭州第四代小戶型物業(yè)，在房價(jià)動(dòng)輒上萬的杭州，單身公寓因總價(jià)低，深受市場的追捧。下沙仍然給人一種希望，未來的五年時(shí)間里，高教園區(qū)的建設(shè)將基本成熟，人口也將比現(xiàn)在翻番，學(xué)院概念仍將會成為下沙房產(chǎn)的一張王牌。和城西的文教區(qū)相比，讓人留戀的個(gè)性小店、人氣十足的大賣場都還沒有，因此，下沙規(guī)劃已經(jīng)成熟，具備了一個(gè)新區(qū)的雛形，但還是缺少人氣，或者說缺少聚集人氣的東西。他追求的理念是“不僅僅是居住而是生活”、 “優(yōu)雅、人性、自然、和諧的社區(qū)環(huán)境”依托于大學(xué)城的福雷德廣場緊緊高舉學(xué)院派旗幟，竭力體現(xiàn)開發(fā)商打造智能化、人性化、高品位的社區(qū)生活。福雷德廣場是由澳大利亞（FRID）投資發(fā)展公司在華全資企業(yè)——福雷德（杭州）置業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)的現(xiàn)代化國際社區(qū)。下沙區(qū)塊的投資性購房比例偏少，大部分集中于小戶型、單身公寓，此外，購買人群還包括經(jīng)濟(jì)條件較好的在校學(xué)生、高新區(qū)的年輕職員等。『下沙區(qū)塊』福雷德廣場：學(xué)院派房產(chǎn)是杭州房地產(chǎn)界比較成功的一個(gè)概念，從城西文教區(qū)到小和山，許多樓盤借助學(xué)院概念打開市場，培養(yǎng)了一批學(xué)院派房產(chǎn)的追隨者?！八鼞?yīng)是：都市休閑的，綠色生態(tài)的，風(fēng)情浪漫的，時(shí)尚簡約的；更應(yīng)是：設(shè)施配套的，生活完善的，交通便捷的，人車分流的。人居環(huán)境的保障性與健康性、自然環(huán)境的唯一性與親和性，都是盛元?慧谷的獨(dú)特優(yōu)勢。運(yùn)動(dòng)型主題社區(qū)在其他城市已經(jīng)有人提出并實(shí)施，杭州這幾年各樓盤的開發(fā)也比較注意運(yùn)動(dòng)設(shè)施的一些基本配套，如在小區(qū)里配備網(wǎng)球場、游泳池，但真正將運(yùn)動(dòng)作為主題來開發(fā)的，無疑是旅游?水印城。以它完備的健身設(shè)施組成了南岸健康生活的風(fēng)景線，雖然在可售面積和利潤空間上有所損失，但卻為陽光一代的業(yè)主生活打造了配套基礎(chǔ)，代表了先進(jìn)開發(fā)商對于生活品質(zhì)的長遠(yuǎn)思考。最后，提出“運(yùn)動(dòng)在彼岸，精彩在水印城”，直接表達(dá)了運(yùn)動(dòng)型社區(qū)的主題。水印城將江景與生活景觀結(jié)合起來做，人是生活的一部分，運(yùn)動(dòng)著的人、生活著的人本身也應(yīng)該是一道景觀。在樓盤的推廣上，水印城的第一步推廣主題是“超越江的想像”，先給受眾一個(gè)地域上的定位，水印城是一個(gè)江景樓盤。從前期濱江一帶的實(shí)地調(diào)查情況來看，整個(gè)濱江的置業(yè)人群年齡偏向于中青年，他們的生活理念較為時(shí)尚，對于配套的要求比較高，對于生活也充滿了各種各樣的想像和追求，這要求樓盤要營造一種健康、時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)的生活態(tài)度。但城市不應(yīng)該只是一種風(fēng)格，南岸給人的整體風(fēng)格又比較時(shí)尚、有現(xiàn)代感，與北岸春江花月相對而立，更需要另一種風(fēng)格。杭州的住宅，一向崇尚古典主義，體現(xiàn)在樓盤外立面的線條感覺上，一般都用橫線條。『濱江區(qū)塊』旅游?水印城：建筑面積近30萬㎡的旅游?水印城也是單身公寓的積極推廣者。尊貴的業(yè)主可享受物業(yè)的價(jià)值和杭州錦繡天地皇冠假日酒店高品質(zhì)的服務(wù)。而主打的酒店銷售部分－－酒店式套房更讓受眾倍感尊貴。毗鄰西湖的黃金地理位置使其毫無疑問地以“置業(yè)西湖，枕湖而居”為口號，底氣十足，主打“尊貴”牌。『主城區(qū)塊』目前，杭州的單身公寓的分布主要集中在兩塊區(qū)域：一是老城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以西、文三路以南、學(xué)院路以東、曙光路以北、環(huán)城西路湖濱路以西、解放路以北的“７”字形區(qū)域集中了現(xiàn)有單身公寓量的４０％和未來的3年內(nèi)開發(fā)量的５０％以上，成為杭州單身公寓的重陣之一；另外，錢江南岸濱江區(qū)，高新、文教產(chǎn)業(yè)的集中，也為單身公寓孕育了成長的土壤?！癝OHO”、商務(wù)小套房等概念的推出也得到了市場的認(rèn)同。而現(xiàn)在一些黃金地段的單身公寓則更強(qiáng)調(diào)創(chuàng)業(yè)辦公，小小的空間正適合一些成長型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)辦公需求。正是因?yàn)檫@種買房目的的多樣性導(dǎo)致單身公寓產(chǎn)品不斷翻新，市場不斷擴(kuò)容。第三代的單身公寓發(fā)展差異化趨勢明顯，一時(shí)間讓消費(fèi)者眼花繚亂、應(yīng)接不暇。 市場推廣的發(fā)展期――2002年以后，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的SOHU等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品紛紛在市場中出現(xiàn)，成為杭州小戶型物業(yè)的第三代產(chǎn)品。象云河大廈單身公寓的換手率比較高，很多房東都是三房東或者四房東。大型SHOPPING MALL的落成，各式餐廳的加入和精彩紛呈的娛樂設(shè)施給單身公寓的年輕人們提供了更多的生活空間，在挖掘其消費(fèi)潛力的同時(shí)，也成為了他們妥貼的“生活保姆”。精裝修的單身公寓固然最大限度地為業(yè)主提供了方便，但是從人性化角度出發(fā)的完善物業(yè)配套也同樣重要。今天的單身并不意味著永久的單身，告別單身的年輕住家很可能在未來搖身一變以投資家的身份出現(xiàn)，因此那些地理位置優(yōu)越，生活機(jī)能成熟的單身公寓理當(dāng)成為投資客心儀的對象。單身公寓是單身貴族的安樂窩，情侶愛的小巢，自由職業(yè)者的SOHO室，商務(wù)人員臨時(shí)的住所，投資者的賺錢工具。位置好、面積小，總價(jià)低等獨(dú)有優(yōu)勢被開發(fā)商竭力突出著，因此受到不少追求獨(dú)立的年輕單身貴族的青睞。此外,開發(fā)商在市場推廣中更告別以往一味堅(jiān)持“大戶型”的手段，因?yàn)檫@已經(jīng)遭到了漸趨年輕化的消費(fèi)主體市場的冷落。而成品房裝修價(jià)為每平方米不超過850元，省心又省錢，這樣的性價(jià)比怎能讓人不心動(dòng)？ 有人說成品房是方便，但以后出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題或設(shè)備壞了找誰？華門自由21公寓在其各式廣告中非常聰明地及時(shí)承諾，以后成品房業(yè)主裝修及設(shè)備維修服務(wù)問題只需找物業(yè)公司，設(shè)備及材料該有的保修期及優(yōu)惠應(yīng)有盡有，能避免采購不同設(shè)備、建材后引起多家維修的麻煩。 裝修材料和設(shè)備上的選擇又是每個(gè)客戶最關(guān)心的問題之一。他們的成品房是幫助業(yè)主完成裝修部分，是工程的、技術(shù)的、物化的過程，要求簡約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、公眾化；而反映居住者本人的興趣、喜好、文化修養(yǎng)、經(jīng)濟(jì)水平、職業(yè)特征等等綜合表現(xiàn)的裝飾是極富個(gè)性、表現(xiàn)力極強(qiáng)的階段，這個(gè)階段由不同住戶自己完成。華門自由２１公寓在其軟文廣告中向受眾灌輸了這樣的信息：裝修是指建筑物表面的美化和各種設(shè)備的安裝和完善，以達(dá)到滿足基本功能使用要求的施工工藝過程。二是工程類裝修設(shè)計(jì)公司均從事寫字樓、賓館等大型工建項(xiàng)目的裝修，有著規(guī)范的施工管理體系，有豐富的大型項(xiàng)目的施工管理經(jīng)驗(yàn)和良好的人才隊(duì)伍，相比于新發(fā)展的家庭裝修公司，其優(yōu)勢非常明顯。它以“中小戶型特別適合我”為口號，集中推廣由上海的兩家著名工程類裝修設(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)施工的成品房。因此，這一階段單身公寓的市場廣告推廣訴求集中在對物業(yè)配套設(shè)施的完善上。 市場推廣的成長期――小戶型物業(yè)發(fā)展的第二代代表國都公寓、華門自由21公寓、云河大廈國都公寓、華門自由21公寓、云河大廈是繼雙牛大廈后杭州第二代小戶型物業(yè)，此時(shí)的杭州已經(jīng)開始接受“單身公寓”這一新鮮事物,給第二代物業(yè)的發(fā)展提供了良好的意識基礎(chǔ)和越來越大的市場需求。但是在宣傳中忽略了雙牛單身公寓的本質(zhì)功能，即它仍然是寫字樓，所在土地是建寫字樓的公建用地，使用期限只有50年，不能建設(shè)煙道、污水管、管道煤氣等生活設(shè)施，不能有外挑陽臺，水費(fèi)、電費(fèi)、按揭成數(shù)均按公建相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，當(dāng)推向市場以住宅為宣傳基點(diǎn)后，吃飯、停車、購物……這些在原先城市規(guī)劃中，已按部就班的城市功能，如今不得不擴(kuò)容，原本只能容納幾百號人的樓不得不多承載幾倍的人口，大大超過了本身的承載能力，垃圾處理、污水排放等問題日漸突出，原本追隨的業(yè)主抱怨不迭，最終導(dǎo)致這匹 “黑馬”在輝煌了5年后成為市場的泡沫，風(fēng)光不再。 然而作為杭城單身公寓市場第一個(gè)吃螃蟹的開發(fā)商，雙牛在產(chǎn)品的廣告市場推廣上存在著不可忽略的弊端。其實(shí)當(dāng)初雙牛的出現(xiàn)很大程度上是為了解決杭州寫字樓市場長期萎靡不振的問題的，經(jīng)過把大量的“爛尾樓”改建成小戶型再重新包裝上市，并冠以單身公寓這個(gè)新