【正文】 二、投資利潤率和投資利稅率 本項(xiàng)目投資利潤率和投資利稅率如下： 年利潤總額 投資利潤率＝ ――――――――――――――― =% 項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動(dòng)資金） 年利潤總額＋銷售稅金及附加 投資利稅率 =――――――――――――――― ＝ % 項(xiàng)目總投。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為 25%，正常年所得稅為 ，所得稅后利潤提取 10%的盈余公積金和 5%的盈余公益金，正常年盈余公積金為 萬元，盈余公益金為 。 三、總成本費(fèi)用構(gòu)成 本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為 5321萬元。 銷售費(fèi)用 參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費(fèi)用水平測(cè)算。 維修費(fèi)用 維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的 10%估算。 折舊、攤銷費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊按照國家有關(guān)規(guī)定，采用分類直線折舊計(jì)算，房 屋建筑按 35年折舊，殘值率為 4%，機(jī)器設(shè)備按 10 年折舊，殘值率為 4%。 職工工資及福利 項(xiàng)目投入營業(yè)后預(yù)計(jì)定員 1800人，其中配送中心職工為 150人、批發(fā)交易中心職工為 200人，職工均年工資福利按 計(jì)。 二、成本費(fèi)用估算依據(jù) 外購燃料、動(dòng)力費(fèi)用 參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)按配送及裝卸收入的 5%估算，水電費(fèi)按營業(yè)收入 %估算。 第二節(jié) 總成本費(fèi)用估算 一、成本費(fèi)用估算范圍 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括運(yùn)營成本、外購燃料費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、職工工資及福利、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。 三、營業(yè)稅金及附加估算 根據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項(xiàng)目裝卸費(fèi)收入營業(yè)稅 率為3%，庫房倉儲(chǔ)、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨、批發(fā)交易中心租金及管理服務(wù)等收入營業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的 4%計(jì)算。 食品加工配送區(qū) 本項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，建成試營業(yè)之后，主要營業(yè)收入在廠房的出租和管理，按 /天 /m2，預(yù)計(jì) 5年以后年收入為2900萬元。本項(xiàng)目正常年配送業(yè)務(wù)收入共計(jì)為2949萬元。 配送業(yè)務(wù)收入 本項(xiàng)目貨物配送分短途及長途配送，短途配送主要為哈爾濱市區(qū)，長途配送主要考慮周邊輻射，平均半徑以 160公里計(jì)算。估算可知本項(xiàng)目正常年庫房倉儲(chǔ)收入為 2897萬元。 在 XX市周邊 200公里的輻射范圍內(nèi)，有周邊 200公里左右 ,大概范圍 :有 XXXX、鄂爾多斯、焦作、烏海、白云鄂博、二連浩特等城市及山西、陜西、河北、北京的部分地區(qū)覆蓋圈，按照 1：2 的比例擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)覆蓋，該項(xiàng)目每年的營業(yè)額交易額約達(dá)到108億元。其中，農(nóng)副產(chǎn)品銷售占所有食品總額的 50%，即約有 114 億元的市場(chǎng)規(guī)模。 一、營業(yè)額估算 20xx年， XX市區(qū)人口 220多萬人，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 420億元，食品支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）為 34. 4%。 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定計(jì)算期為 11年，其中：建設(shè)期 1年，經(jīng)營期 10年。本項(xiàng)目投資的資金來源有：公司自有資金 ，銀行貸款 。 本項(xiàng)目流動(dòng)資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流動(dòng)資金需求量為 億元人民幣。 六、固定資產(chǎn)及流動(dòng)資金投資總額構(gòu)成 本項(xiàng)目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為 ，其中：工程及設(shè)備費(fèi)用 億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的%；工程建設(shè)其它費(fèi)用 2600萬元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的 4%。 1建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 白蟻防治費(fèi)按 元 /m2 計(jì)算。 結(jié)建人防費(fèi)按 40 元 /m2 計(jì)算。 新型墻體材料發(fā)展基金按 18 元 /m2 計(jì)算。 本項(xiàng)目電增容 5000KVA，供電貼費(fèi)按 300 元 /KVA估算；水增容費(fèi)按 Dn300 計(jì)，需水增容費(fèi) 240 萬元。 土地費(fèi)用的構(gòu)成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備，總面積 500畝。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平方米130元估算；電氣工程包括消防電設(shè)施按每平方米 380元估算；暖通工程按每平方米 450元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費(fèi)用之和的 12%估算。 表 10－ 2 輔助配套設(shè)施工程功能與面積分配表 序號(hào) 名稱 單位 面積 備注 一 配套設(shè)施用房 m2 1 冷凍機(jī)房 m2 700 2 變電室 m2 800 3 泵房 m2 650 4 鍋爐房 m2 1000 5 發(fā)電機(jī)房 m2 850 6 行政辦公大樓 m2 8000 7 餐飲娛樂設(shè)施 m2 4200 * 小計(jì) m2 16200 二 其它 1 多功能廣場(chǎng) m2 3000 2 室外停車場(chǎng) m2 800 40 個(gè)停車位 ** 小計(jì) 3800 五、投資估算說明 根據(jù)工程建設(shè)方案，本項(xiàng)目需新建物流配送中心建筑面積約 2萬 m2；冷藏中心 4萬 m2；批發(fā)展示中心 8萬 m2；食品加工園 8 萬 m2；冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等輔助配套設(shè)施用房 4 萬 m2。 表 10－ 1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備注 一 主 要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 畝 500 2 總建筑面積 萬 m2 26 冷藏中心 萬 m2 4 物流配送中心 萬 m2 2 批發(fā)展示中心 萬 m2 8 食品加工園 萬 m2 8 輔助配套設(shè)施用房 萬 m2 4 包括行政辦公樓、變電室、泵房、發(fā)電機(jī)房等用房 3 綠化率 % 20 4 建設(shè)周期 年 5 勞動(dòng)定員 人 1800 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總投資 億元 8 2 固定資產(chǎn)投資總 額 億元 3 鋪底流動(dòng)資金 億元 4 營業(yè)收入 萬元 21000 正常年 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 正常年 6 總成本費(fèi)用 萬元 5321 正常年 7 利潤總額 萬元 正常年 8 所得稅 萬元 正常年 9 稅后利潤 萬元 正常年 10 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1 年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1 年 自有資金內(nèi)部回收期 年 含建設(shè)期 1 年 盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力） % 備注 為方便核算，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已折合成人民幣 四、主體及輔助配套設(shè)施工程 擬建設(shè)的 XX林?，F(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約 26萬 m2，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，包括倉儲(chǔ)及配送、辦公等用房。本項(xiàng)目流動(dòng)資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流動(dòng)資金需求量為 億元人民幣 。 一、投資估算 編制依據(jù) 《內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程概算定額》； XX市對(duì)建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定； XXXX物流集團(tuán)有限公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。所需人員除部分中高級(jí)管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會(huì)上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動(dòng)合同制。董事會(huì)決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會(huì)確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議和日常經(jīng)營管理工作。 本項(xiàng)目建設(shè)單位為 XXXX物流集團(tuán)有限公司，項(xiàng)目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國內(nèi)外招標(biāo)方式落實(shí)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施 工進(jìn)度計(jì)劃，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價(jià)。本項(xiàng)目中環(huán)境保護(hù)工作接受 XX市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為： 《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》【國務(wù)院（ 98） 253 號(hào)令】 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【 GB16297－ 1996】 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【 GB8978－ 1996】 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【 GB3095－ 1996】 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【 GBZB1－ 1999】 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》【 GB3096－ 93】 本項(xiàng)目屬一般公用民用建筑，集物流和辦公于一體，建設(shè)基地位于哈爾濱市區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、污水、固體廢棄物及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會(huì)產(chǎn)生環(huán)境污染。考慮 到該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢(shì)、周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)方案的總體設(shè)計(jì)有原則是： 充分考慮我國物流配送的特點(diǎn)和發(fā)展需要，建設(shè)成為集冷藏、食品展示、物流配送、食品加工等一體的現(xiàn)代化綜合性農(nóng)副產(chǎn)品物流基地； 建筑造型新穎，具有時(shí)代特色，體現(xiàn)出物流建筑的內(nèi)涵及鮮明個(gè)性； 總體科學(xué)規(guī)劃，布局合理，功能齊全，最大限度的提高土地利用率，考慮適當(dāng)?shù)幕顒?dòng)空間，創(chuàng)造優(yōu)美怡人、與周邊協(xié)調(diào)的環(huán)境； 各功能用房設(shè)計(jì)既具科學(xué)性和合理性，又要注意實(shí)際效益； 結(jié)構(gòu) 、給排水、消防、強(qiáng)弱電、暖通等專業(yè)功能設(shè)計(jì)具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性； 第二節(jié) 總平面布置 總平面設(shè)計(jì)原則： 功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便，留有一定發(fā)展余地； 基地與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，各運(yùn)動(dòng)流線保持順暢、短捷； 建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)； 便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤?、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。 二、其它設(shè)備 考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，還需采購設(shè)備包括：營業(yè)設(shè)備、公用工程設(shè)備及其它設(shè)備（包括自動(dòng)扶梯、垂直電梯、辦公用具等）。 在計(jì)算機(jī)具體配置上，擬通過服務(wù)器 IBM AS400,PC+POS機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。 采用三點(diǎn)定位原則，方便貨物提取。 每一類儲(chǔ)存貨品都有相對(duì)固定儲(chǔ)位，貨品不能互相儲(chǔ)位，因此必須規(guī)劃每一項(xiàng)貨品的儲(chǔ)位容量不得小于其可能的最大在庫量。 三、儲(chǔ)存策略 儲(chǔ)存策略主要是指儲(chǔ)位（ Dedicated Location）的指派原則。準(zhǔn)時(shí)配送合理化重要內(nèi)容。 實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)庫存數(shù)據(jù)至少每 1小時(shí)更新 1次。 樹立機(jī)械化、自動(dòng)化的觀念，注重先進(jìn)設(shè)備、技術(shù)、人才的引進(jìn)與開發(fā)，重視規(guī)范化管理，這是物流配送中心功能充分發(fā)揮的關(guān)健。 主要管理制度包括： 凡是須放入庫內(nèi)存放的物品必須辦理入庫手續(xù)方可入庫，凡是須出庫的物品必須辦理出庫手續(xù)方可出庫。利用公司的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和資源整合能力，迅速取得行業(yè)領(lǐng)先地位。 條碼和電子標(biāo)簽設(shè)備 高頻貨物采用數(shù)字揀選系統(tǒng)（ DPS），其余貨架和貨位，均以條碼標(biāo)識(shí)。但從其流程來看，設(shè)備由四部分組成：一是園區(qū)設(shè)備、二是園區(qū)外運(yùn)輸設(shè)備、三是信息管理系統(tǒng)設(shè)備、四是公用設(shè)備。 公司根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展和形勢(shì)的變化，利用自身資源整合能力和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建成以冷藏中心、配送中心、批發(fā)展示中心為基礎(chǔ)，輔助食品加工中心 的區(qū)域性農(nóng)副產(chǎn)品物流中心，力爭成為物流行業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)制定者之一。雖然物流網(wǎng)絡(luò)資源豐富，但利用和管理水平較低，缺乏有效的物流經(jīng)營方式。 第六章 項(xiàng)目經(jīng)營方案及設(shè)備系統(tǒng) 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容由冷藏中心、物流配送中心、批發(fā)展示中心、食品加工中心四大功能區(qū)組成。鴻基面粉、轉(zhuǎn)龍液白酒、騎士乳品、呱呱叫主副食品等，在 XX及其周邊地區(qū)享有很高聲譽(yù)。 燕京啤酒 （ XX 雪鹿）股份公司生產(chǎn)的雪鹿牌啤酒、金鹿油脂公司生產(chǎn)的金鹿牌 葵花 籽油，被評(píng)為“中國優(yōu)質(zhì)名牌”。食品飲品 ： 食品、飲品工業(yè)在 XX 有糧油加工、制 糖 、制酒 、釀造、 豆制品 、肉制品、 乳制品 等 20多個(gè)門類。他們生產(chǎn)的鑄管模、超高壓鋼管、高壓釜、稀土永磁電機(jī)、螺旋焊管機(jī)、火車掛鉤、搖枕側(cè)架、掘進(jìn)機(jī)等產(chǎn)品受到用戶的廣泛好評(píng)。內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造（ 集團(tuán)）有限公司，積極開發(fā)鐵路車輛及備件、工程機(jī)械、石油機(jī)械、冶金機(jī)械、專用汽車等民品系列，中重型傳操裝置、高新技術(shù)模具、機(jī)電一體化產(chǎn)品等也都呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，該公司生產(chǎn)的鐵路罐車、高原型推土機(jī)、大地牌抽油桿、防彈運(yùn)鈔車等產(chǎn)品都已具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競爭力。 誠信設(shè)計(jì)網(wǎng) : 產(chǎn)品不僅廣泛應(yīng)用在國內(nèi)各項(xiàng)重點(diǎn)工程和礦山建設(shè)中，而且批量出口國外，享有較高信譽(yù)。原內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造廠引進(jìn)德國奔馳公司成套技術(shù)組建的北方奔馳重型汽車有限責(zé)任公司，原內(nèi)蒙古第二機(jī)械制造總廠與 英 、 美 合資組建的北方重型汽車股份有限公 司，經(jīng)過十余年建設(shè)都已進(jìn)入規(guī)模生產(chǎn)，成為我國生產(chǎn)重型汽車的骨干企業(yè)。 電力 （待完善）： XX及其周邊地區(qū)電力工業(yè)發(fā)達(dá)，蒙西電網(wǎng)電力供應(yīng)十分充足。特別是正在建設(shè)的壓延微晶板材填補(bǔ)了國家 4項(xiàng)空白，居世界領(lǐng)先水平。建材 ：建材工業(yè)是 XX一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主要產(chǎn)品有水泥、墻地磚、耐火材料、水泥制品、玻璃等。最近