【正文】 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀 14 。 ? 2020 年至 2020 年，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率預計將保持目前的水準；在 2020年奧運召開時和奧運召開后兩年， 由于新增供應非常有限， 北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會有較大上升 。 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀 13 市場表現(xiàn)分析小結(jié)： ? 近年來，北京 5星級和 4 星級酒店的入住 率基本在 67%68%和70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 圖 ： 實際入住率與回歸預測入住率表較圖 50%55%60%65%70%75%1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020入住率 預測入住率 ? 我們將未來幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應量預測數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預測的 20202020年 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）入住率如下： 圖 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預 測 2 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 綜合上兩種方法得出的結(jié)論，我們可以看出，正常情況下，北京市的優(yōu)質(zhì)酒店市場將會維持一個良好的市場表現(xiàn)，其入住率將會維持在 70%以上，在 08 年奧運召開后兩年，由于優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的新增供應有限 （此報告中我們假定沒有新增供應） ，我們預計奧運會后的優(yōu)質(zhì)酒店入住率不但不會下跌，而且會有較大幅度上升。 對未來優(yōu)質(zhì)酒店市場表現(xiàn)的預測 我們用兩種方法來完成對未來北京優(yōu)質(zhì)酒店的入住率預測： 利用經(jīng)驗數(shù)據(jù)預測未來酒店需求，加上我們統(tǒng) 計估算出來的供應量，可以推算出未來的入住率； 線性回歸預測：即把入住率對歷史海外人士入京旅行數(shù)據(jù)、國內(nèi)人士入京 旅行 人數(shù)、以及酒店供給 量 數(shù)據(jù)作線性回歸，得出優(yōu)質(zhì)酒店入住率的計算方程，再利用未來的旅游人數(shù)預測數(shù)據(jù)和未來供應 量 數(shù)據(jù)預測出未來優(yōu)質(zhì)酒店入住率。 ? 北京高檔酒店的收入中，客房的收入一般僅占 40％至 60％，而餐飲約占到 40％左右的水平，而且這一比例隨項目檔次的上升而上升。 ? 近年來，北京市的優(yōu)質(zhì)酒店價格總體趨勢是穩(wěn)中有升， 2020 年由于 SARS 的影響，無論 4 星級酒店還是 5 星級酒店都有小幅回落，但幅度不大。 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀 11 酒店房價 ? 5星級酒店的平均房價在 1999年達到 610元 /天的低位后，逐步趨于上升， 2020年達到 717元 /天的高點水平，同期 4星級酒店的平均房價從 406 元 /平方米上升到 459元 /平方米。各酒店入住率水平很大程度上取決于該酒店的檔次，知名度以及其設(shè)備設(shè)施情況，比如新建或者重新裝修的酒店入住率一般較高，而租金水平不是入住率的決定性因素。 ? 從上表分析來看，近年來北京 5 星級酒店平均入住率都超過60%（ 2020 年除外），高于全國平均水平，但與廣東、上海等地有一定差距，還有較大提升空間。 ? 總體而言，北京市各行政區(qū)之間存在發(fā)展不平衡及規(guī)劃職能不同的區(qū)位差異，這差異在 4 星級 以上 酒店的入住率方面表現(xiàn)的更為明顯，這說明越高檔的酒店越具有全市市場的影響力。 ? 從入住率的區(qū)域表現(xiàn)來看 ， 2020 年（這是一個對北京酒店業(yè)而言比較正常的年份）朝陽、東城、海淀、西城 5 星級酒店分別為 71％、 71％、 69％、 65％，依次下降的趨勢基本同各區(qū)的商務(wù)、旅游實力相當。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店 ( 5星 )入住率走勢（ 19952020） 71%67%65%64% 64%71% 71%72%56%66%65%60%68% 68%67%52%50%55%60%65%70%75%1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 20204 星級酒店入住率 5 星級酒店入住率資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 總的來看， 5 星級酒店的入住率較 4 星級酒店穩(wěn)定。 酒店入住率 ? 北京酒店的入住率水平同星級有很大的關(guān)系，近年來， 5 星級和 4 星級酒店的入住率基本在 67%68%和 70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 圖 ： 境內(nèi)旅客及旅游收入（ 19962020） 7 6 8 2 .9 98 2 2 0 .88731 926010186888512400115001100710048649304968 8 7 .74504 2 4 .5 33 9 1 .3 1359020204000600080001000012020140001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020020040060080010001200接待國內(nèi)人數(shù) ( 萬人 ) 旅游收入（億元）資料來源：依 據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 據(jù)旅游部門預測，國內(nèi)外地來京旅游人數(shù)在 2020 年以前將以年平均 56%的幅度遞增（我們?nèi)?5%），預計到 2020 年，北京接待國內(nèi)旅游人數(shù)達到 億人次。 ? 據(jù)旅游部門預測， 20202020，北京接待海外旅游者人數(shù)將以年均 78%左右的幅度遞增（我們?nèi)?%）；預計到 2020 年，增幅會達到 13%，接待海外游客人數(shù)將達到 440 萬人，舉辦奧運會期間 (2020 年 7 月 8 月 )：預計的入境旅游者人數(shù)為 80 萬人次 ,其中因奧運會而額外增加 25 萬人次；奧運會后： 2020 年至2020 年仍將以 10%的速度增長。 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)