【正文】 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 48 根據(jù)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第三版 )中有關(guān)現(xiàn)行全國房地產(chǎn)行業(yè)平均內(nèi)部收益率為 12%的參考指數(shù)，設定該項目的現(xiàn)金流量折現(xiàn)率為 12%，上表中列出了折現(xiàn)率為 12%時的動態(tài)現(xiàn)金流量情況，經(jīng)計算該項目（ i=12%） 的財務凈現(xiàn)值為 0， FIRR=%12% 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 \年份 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 。 轉(zhuǎn)售收入 該項目自營期考慮為 16 年， 16 年后整個項目實行轉(zhuǎn)售，按周邊房地產(chǎn)目前價格計算，考慮折 舊 、通貨膨脹 等相關(guān)因素，該項目整體出售收入約為 3200萬元。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 42 三、四層 商場 出租收入 ① 三、四層公寓月租金確定 用市場比較法確定該項目三、四層 商場 月租金價格為 40元 / ,十年后增長率至 50元 / 。 一、二層商場租賃收入 ① 一、二層商場月租金確定 用市場比較法確定 該項目一、二層商場月租金價格為 50元 / ,十年后增加至 70元 / 。 管理費用 (480+++170) %= 不可預見費 (480+++170) 2%= 萬元 開發(fā)期稅費 ① 契稅 :480萬元 5%=24萬元 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 40 開發(fā)建設投資估算表 項目名稱 費用金額（萬元） 單位成本 備注 土地征用費 480 前期工程費 建安工程費 基礎設施配套費 170 行政事業(yè)性收費 經(jīng)營性收費 財務費用 0 管理費用 不可預見費用 開發(fā)期稅費 24 合計 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 41 八 、項目總收入 地下停車位 出租收入 ① 地下停車位月租金確定 用市場比較法確定該地下停車場出租價格 ，經(jīng)過市場調(diào)查與項目所在區(qū)域較接近的天成大廈地下停車位為 500元 /位，經(jīng)過分析確定本項目測算的地下停車位價格為 500 元 /位 ,十年后增至 700 元 /位 。雖然 項目建成后 ，人 流增 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 32 大 ，污水排放和燃燒廢氣有所增加，但由于 商場周邊會建設 大量的綠地、綠化植物、有組織、有系統(tǒng)的雨水和污水排放系統(tǒng)，反而使此處的各種環(huán)境得到了長足的改善，對區(qū)域生態(tài)環(huán)境的好轉(zhuǎn)有積極的促進作用，應 該說建設此項目，以環(huán)境的角度是益大于弊的。 染分析 產(chǎn)生的固體廢物主要為生活垃圾，包括廢棄蔬菜、廢棄包裝材料等，人均日產(chǎn)生量約 ，商場排放廢物 30噸 /年 ,年產(chǎn)生固體廢物總量約 80噸。 本項目將建設后綠化用水 50噸 /年，商場用水 /年。 （三）項目建成后環(huán)境影響分析 作為商業(yè) 項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 另外，未經(jīng)批準在城區(qū)內(nèi)禁止在晚間 22:00 至次日的 6:00 之間從事有噪聲的建筑施工作業(yè)。根據(jù)國家建設施工環(huán)境保護管理規(guī)定，城市建成區(qū)內(nèi)的所有建筑工地必須達到國家規(guī)定的環(huán)保標準。 小結(jié)： 本項目建設期主要環(huán)境問題及治理措施總結(jié)如下： 房地產(chǎn)項目進入施工期后，將采用人工和機械拆除舊房、平整土地，開挖地基，樁孔等土石方施工，進行結(jié)構(gòu)和裝修施工，道路構(gòu)筑等。住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準，有質(zhì)量檢驗合格證明和有中文標識的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號、生產(chǎn)廠廠名、廠址等。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 30 ⑵室內(nèi)污染防治措施 從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動必須嚴格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染。苯在各種建筑材料的有 機溶劑中大量存在，主要來自于合成纖維、塑料、燃料、橡膠等。長期吸入苯還能導致再生障礙性貧血。輕度中毒會造成嗜睡、頭痛、頭暈、惡心、嘔吐、乏力、胸部緊束感、意識模糊等，并可能有輕度粘膜刺激癥狀；重度中毒可出現(xiàn)視物模糊、震顫、呼吸淺而快、心律不齊、抽搐和昏迷。苯除了易燃易爆外，可導致中樞神經(jīng)系統(tǒng)麻醉。室內(nèi)的氡主要來源有：從房基土壤中析出，從建筑材料中析出等。暴露在高濃度氡的環(huán)境下，機體出現(xiàn)血細胞的變化。 (氡是由鐳衰變產(chǎn)生的自然界唯一的天然放射性惰性氣體，它沒有顏色，也沒有任何氣味，常溫下氡及子體在空氣中能形成放射性氣溶膠而污染空氣。室內(nèi)的氨主要來自建筑 本身，在建筑施工中使用的混凝土外加劑和氨水為主要原料的混凝土防凍劑。氨被吸入肺后容易通過肺泡進入血液，與血紅蛋白結(jié)合，破壞運氧功能。它的溶解度極高，所以對動物或人體的上呼吸道有刺激和腐蝕作用，減弱人體對疾病的抵抗力。室內(nèi)的甲醛主要來自于：用做室內(nèi)裝飾的膠合板、細木工板、中密度纖維板和刨花板等人造板材；貼墻紙、貼墻布、化纖地毯、泡沫塑料、油漆和涂料等各類含有甲醛并可能向外界散發(fā)的裝飾材料。吸入高濃度的甲醛可發(fā)生喉痙攣、聲門水腫等，長期的低濃度吸入甲醛可以導致胃癌、鼻涕咽癌等。 ⑴主要污染物質(zhì)及其來源 室內(nèi)環(huán)境污染的有害物質(zhì)主要是：甲醛、氨、氡、苯和石 材的放射性，對人體的危害很大。 固體廢棄物的環(huán)境影響分析 項目固體廢棄物來源于建筑施工中產(chǎn)生的過量的挖方、廢棄磚石、木材和材料，產(chǎn)生量約 800 噸，建筑垃圾經(jīng)分類收集回收后應委托專業(yè)公司及時運出，在合理處置、分類利用的情況下，可實現(xiàn)對環(huán)境無排放，對環(huán)境不產(chǎn)生影響。 施工期間開挖大量的土方，破壞地表植被，打井泥沙水，在雨季可造成部分水土流失，對周圍環(huán)境產(chǎn)生一些影響，管理不當可能使泥沙流入下水道，會使雨水管道淤積泥沙、增加河道的懸浮物，因此在施工場地應加強管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距離，盡量避免流入下水道，工地施工污水需先經(jīng)沉淀后排入雨水管道。此外，在施工過程中，噪聲源應盡量設置在遠離居民區(qū)的地方，減少擾民現(xiàn)象的發(fā)生。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 27 e、在操作過程中，應隨時注意檢查鋸片壓盤的垂直度和鋸齒形狀的均勻度，避免失重，減少振動負荷。 c、在機腔內(nèi)四壁和軸承座平面上貼附吸聲材料，使機內(nèi)變成多 層阻性消聲器。根據(jù)上述分析，建議采取以下治理措施： a、取消滑架上的集屑斗，降低旋轉(zhuǎn)噪聲。 （ 4）、對主要發(fā) 聲設備電鋸的噪聲治理措施 施工現(xiàn)場的電鋸在運轉(zhuǎn)時，空載噪聲為 98100dB(A)，負載時噪聲為 100105 dB(A)。 （ 2）、降低聲源的噪聲強度 對基礎施工過程中主要發(fā)聲設備：空壓機、風鎬以及氣錘打樁機等在條件允許情況下，應考慮采用以下措施進行代替，如使用水力混凝土破碎機代替風鎬，使用水力撞錘代替打樁機，這將都將大大降低噪聲源強。相比之下，裝飾期間的噪聲相對較弱，一是卷揚機和攪拌機運轉(zhuǎn)頻率減少，另外一些噪聲較強的木工機械又可搬入已建成的主體建筑內(nèi)進行操作。基礎施工階段設備多屬高噪聲機械。此外，應對產(chǎn)生噪 聲的施工設備加強維護和維修工作。 減緩環(huán)境影響措施：其控制應對產(chǎn)生高噪聲設備盡量安排在白天使用，深夜 (22:006:00)不得使用強噪聲設備。施工現(xiàn)場的噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸、碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段主要噪聲源及其聲級見下表： 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機 7896 電鉆 100115 沖擊 機 95 電錘 100105 空壓機 7585 手工鉆 100105 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 24 打樁機 95105 裝修、安裝階段 無齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階段 混凝土輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機 100110 電據(jù) 100110 云石機 100110 電焊機 9095 多角磨光機 100115 空壓機 7585 交通運輸車輛聲級 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。同時，施工單位應與交通管理部門應協(xié)調(diào)一致，采取響應的措施，做好施工現(xiàn)場的交通疏導，避免壓車和交通阻塞，最大限度的控制汽車尾氣的排放。對不慎灑落的沙土和建筑材料，應對地面進行清理。建議多用商品（濕）水泥和水泥預制品，盡量少用干水泥。 （ 2）對作業(yè)面和臨時土堆應適當?shù)貫⑺蛊浔３忠欢ǖ臐穸?，減小起塵量，施工便道應進行夯實硬化處理，減少起塵量。在建設場地的四周應設有圍護裝備，房屋建筑要實行封閉式施工以防止揚塵的擴散。主要影響建筑工地周圍等。施工期污染以揚塵和噪聲為主。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 21 五 、環(huán)境影響評價 （一）環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查 項目擬建場址位于 礦物局科研所院內(nèi)， 域內(nèi)倉房、各種違章房，私搭亂建情況嚴重， 科 研所廠房已停產(chǎn)多年， 基本無樹木 植被 。 應提高 區(qū)內(nèi) 綠化、景觀用水的效率，設立水循環(huán)系統(tǒng)，提高用水的效率 ， 栽種少灌或免灌的綠化群落。 門窗選 用節(jié)能效果較好的塑鋼門窗，門窗均為中空雙玻，其傳熱系數(shù)為 () ≤ ()。 地面采用 30 厚苯板隔熱，一樓地面導熱系數(shù) = W/() ≤()。 本項目準備通 過以下幾種措施，達到節(jié)能、節(jié)水的目的： 屋面采用 100 厚苯板保溫，材料密度為 18kg/m3,屋面導熱系數(shù)=() ≤ ()。 電視、電話、信息系統(tǒng)： 公寓 室內(nèi)設有線電線插口，電話插口，寬帶高速上網(wǎng)接口， 內(nèi)建局域網(wǎng)，可供公寓樓內(nèi)所有顧客 使用。 給水：商場 內(nèi)建有二次供水設備，變頻式供水。 窗：復合節(jié)能塑鋼窗 門： 鈦金大門，外為防護門 。 ② 室內(nèi) 內(nèi)墻： 高級環(huán)保內(nèi)墻乳漆 。 ⑵ 建筑標準 ① 室外 外墻： 設計高檔玻璃幕墻，保證室內(nèi)陽光充沛，寬敞明亮。 地下一層為停車場，擬設計車位 60個。 (四 )、 市場風險 今后幾年，市內(nèi) 商業(yè) 工程 建設增長很快 ， 僅市政府周邊 2020年開工建設的就有三處，分別為隆府大廈（影劇院周邊改造）、合興大廈改造、渾江大街地下人防商場，面積總計超為 15萬平方米，這對白山市政府周邊的商業(yè)經(jīng)營格局會造成很大的沖擊，如何進行項目的后期經(jīng)營，選擇經(jīng)營方向 ， 對項目的成敗有直接影響， 市場風險較大，應仔細搞好項目策劃，充分考慮市場風險，謹慎投資。 綜合所述，對本項目在整個白山市房地產(chǎn)市場中的發(fā)展前景較為樂觀。 威脅與劣勢 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山