【正文】 成國家級衛(wèi)生城、國家級優(yōu)秀旅游城、適合人居佳城、國家級園林城等“四城” 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 10 申報，加強了經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境建設(shè)，吸引了大量的外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涌入白山，促使房地產(chǎn)項目投資規(guī)模的不斷擴大；尤其是自 2020年起，吉林省的九個地市州同時啟動了棚戶區(qū)改造項目，政府的政策扶持，促使房地產(chǎn)投資快速增加，較 2020增長 %。 近幾年房地產(chǎn)施工竣工情況 020200040000060000080000010000001202000140000016000002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年施工面積(平 方米)竣工面積(平 方米) 2020— 2020年，白山市商品房施工面積比較平穩(wěn)， 2020年開始出現(xiàn)大幅增加， 2020年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)到 135萬平方米（其中棚戶區(qū)改造面積 萬平方米），房地產(chǎn)開工施工面積同比增加 萬平方米 ,增幅為 172%,創(chuàng)歷史最高水平。商品房屋竣工面積在 836萬平方米區(qū)間波動，在 01 年出現(xiàn) 8 萬平方米的低谷， 0 03 年平穩(wěn)增長， 20 2020 年竣工面積有所下降，至 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 13 萬平方米，竣工面積同比減少 13 萬平方米，減幅 50%，主要由于國家相關(guān)政策的調(diào)整， 2020 年竣工面積回升到 27 萬平 方米，預(yù)計隨著棚戶區(qū)改造項目的陸續(xù)完工，竣工面積在 07年會出現(xiàn)爆發(fā)性增長。 近幾年商品房價格走勢 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 11 近幾年，白山市經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長， 2020年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %，全市人均 GDP 達(dá)到 14746 元 ,居民可支配收入增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造加速，住房消費信貸支持力度的加大，使居民的購房能力不斷增加，居民對住房的需求增長較快。在這些因素的作用下，白山市商品房供求比例基本穩(wěn)定，房價保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。多層住宅由 2020年的 1219元 /平方米上漲到2020年的 1522元 /平方米，截止 2020 年 5月最新統(tǒng)計數(shù)據(jù) ,多層住宅上漲至 1568元 /平方米，較上年同期上漲 3%。小高層自 2020年出現(xiàn)，售價由 2020年的 1890元 /平方米上漲至 2150元 /平方米，較上年上漲%。 由于白山市的整體房價水平仍然較低，擁有相當(dāng)?shù)纳悼臻g，同時受建筑材料、土地成本的上漲因素，以及國家宏觀調(diào)控政策的影響，2020年白山市住房價格在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍然會維持上升趨勢不變。 近幾年商品房銷售情況 ① 、總量分析 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 12 0500001000001500002020002500003000002020年 2020年 2020年 2020年商品房銷售面積( 平方米) 010000202003000040000500002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年商品房銷售額(萬元) 通過上面兩個圖表可以看出，白山市商品房銷售可分為兩個階段，第一階段： 20202020 年，各年商品房銷售面積及銷售額比較平穩(wěn)，呈緩慢下降趨勢， 20202020 年為第二階段， 2020 年商品房銷售出現(xiàn)重大拐點，當(dāng)年商品房銷售面積達(dá)到 229354平方米、銷售額達(dá)到 29031萬元，紛紛創(chuàng)下歷史新高，分別較 2020年增長 81%、 110%，隨后幾年的商品房銷售面積及銷售額穩(wěn)中有升，將保持相當(dāng)長的一段時間。雖然國家在 20202020 年間出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但是，白山市房地產(chǎn)市場受這些政策的影響較小，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，增長潛力巨大。 ② 、價位分布 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 13 05001000150020202020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年商品房售價( 元/ 平方米) 通過上表可以看出，白山市自 2020年以來的房價基本處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 20 2020年兩年的漲幅較大，分別較上年漲 %、 %，2020年的商品房價格上漲因素包括以下幾個方面：第一，與全國的房價走勢基本相同，正常漲幅。第二， 2020年上市了一批 高層 住宅，銷售單價較多層高出了一大截，一般較多層高 500700元 /平方米之間，這在以前年度并未出現(xiàn)，由此相應(yīng)拉高了商品房平均銷售單價。第三，人工、材料、機械價格上漲導(dǎo)致的房價上漲。從 2020年全年的交易情況看，多層住宅銷售量占總住宅銷售量的 78%，截止 2020年 5月，白山市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：多層住宅均價為 1568 元 /平方米， 高層住宅均價為 2150元 /平方米。 ③ 、房型比例 2020年以前的戶型比例數(shù)據(jù)不具有討論意義，我們這里 只 對 2020年數(shù)據(jù)進行分析，根據(jù)白山市 統(tǒng)計局 統(tǒng)計 數(shù)據(jù)，受 2020年棚戶區(qū)改造影響，白山市全部在建項目戶型比例見下圖： 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 14 16%36%16%32%50平方米以下50~70平方米70~90平方米90平方米以上 在商品住房的可售房源中，中、小房型成為市場供應(yīng)的主體。如圖所示，在累計可售商品住宅中， 90平方米以下中小房型占總量的 84%（其中 50 平方米以下占 16%， 5070 平方米占 36%， 7090 平方米占16%， 90平方米以上的大戶型占 32%，且大戶型主要集中在小高層樓盤中。由于外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強勢進入，預(yù)計 20 2020年白山市戶型比例會發(fā)生較大變化，首先，會出現(xiàn)獨棟別墅、聯(lián) 體別墅、越層住宅等新戶型，除安置拆遷戶的回遷樓依然以小戶型為主外， 2020年戶型比例中大面積戶型比例將會加大，尤其是中高檔樓盤如春江花園、黃金海岸等。但受控于建設(shè)部的“ 165號文”的規(guī)定，商品住宅 90平方米以下面積仍然會嚴(yán)格執(zhí)行 70%比例，市場上 7090 平方米會成為絕對主流，比例將呈現(xiàn)逐年遞增，小戶型熱銷的背景將使今后中小房型的比例仍會繼續(xù)增加。 （二）、區(qū)域市場環(huán)境 白山市的區(qū)域劃分以市政府為中心，可劃分為五個區(qū)域，分別為中心區(qū)域，（東風(fēng)橋 向陽路 鐵南街 濱江街形成為圍合區(qū)域，城東區(qū)（東風(fēng)橋以東），城 西區(qū)（向陽路以西），南山區(qū)（鐵路線以南），江北 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 15 區(qū)（渾江以北）。下面我們針對底層商鋪價格進行分析：中心區(qū)由于靠近市政府，周邊積聚了大量的商場、商鋪、貿(mào)易市場等，商業(yè)氛圍濃郁，樓價市內(nèi)最高，商鋪價位在 400015000 元 /平方米 ； 城東區(qū)、城西區(qū)以住宅底層商鋪為主，主要集聚在渾江大街兩側(cè)，人流量較高，價格上有一定的支持，價格位于 40005000元 /平方米 ； 南山區(qū)的居為多為低收入者，購買力差， 但區(qū)域人口密集，大型批發(fā)中心已經(jīng)進駐此地， 商鋪及住宅的銷售前景 看好； 江北區(qū)是新區(qū)，人氣不旺，但銷售前景看好，價格為 30004000 元 /平方米。 總的來看，由于白山市最近幾年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐 加快 ,隨著南部新城區(qū)的規(guī)劃工作的完成，政策上的傾斜將使該區(qū)域的建設(shè)步伐大大加快， 受此帶動， 無論商鋪還是住宅都 已開 始 預(yù)熱 ， 升 值 空間 逐年 增大 。 （ 三 ）、本項目競爭能力分析 (SWOT 分析 ) 機會與優(yōu)勢 a) 有交通優(yōu)勢 ，距市政府不足 ，位置好、地段佳，交通方便。 b) 周邊人流集中、建筑密集，適宜發(fā)展商業(yè) 。 c) 毗鄰白山市第 一 中學(xué)、第二十一中學(xué) 、 礦物局第二 小學(xué)， 書香氣息濃郁 ，有利于公寓出租 。 d) 適逢棚戶區(qū)改造 ,政府會給予更多的政策支持 。 e) 經(jīng)營種 類有特點，市內(nèi)尚沒有同類經(jīng)營方向的商場，有先入優(yōu)勢。 威脅與劣勢 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 16 a) 項目建設(shè)場址北側(cè)不鄰建設(shè)街，周邊建筑圍擋情況比較嚴(yán)重，入口不夠開闊 。 b) 項目各種類型的商場、超市密集，這無形中限制了項目的經(jīng)營方向。 綜合所述，對本項目在整個白山市房地產(chǎn)市場中的發(fā)展前景較為樂觀。雖然受白山市地產(chǎn)市場自身的不規(guī)范運做及國家宏觀政策調(diào)整等因素的影響，使項目存有一定的潛在市場風(fēng)險，但隨著白山市政府“四城”申報建設(shè) 規(guī)劃的推動， 地方 整體經(jīng)濟的快速增長，整個白山市樓市 將進入 升溫 快車道 ， 為 本項目 帶來了 非常廣闊的 商業(yè) 前 景。 (四 )、 市場風(fēng)險 今后幾年，市內(nèi) 商業(yè) 工程 建設(shè)增長很快 ， 僅市政府周邊 2020年開工建設(shè)的就有三處，分別為隆府大廈（影劇院周邊改造）、合興大廈改造、渾江大街地下人防商場，面積總計超為 15萬平方米，這對白山市政府周邊的商業(yè)經(jīng)營格局會造成很大的沖擊，如何進行項目的后期經(jīng)營，選擇經(jīng)營方向 ， 對項目的成敗有直接影響， 市場風(fēng)險較大，應(yīng)仔細(xì)搞好項目策劃，充分考慮市場風(fēng)險，謹(jǐn)慎投資。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 17 三 、建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積： 6387m2 其中： 地下車庫 ： 1680（約 60個車位） m2 商場 ： 3300m2 三、四層公寓 ： 1377 m2 公廁 ： 30 m2 規(guī)劃占地面積： 2448 m2 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 18 容積率： 產(chǎn)品方案 ⑴ 規(guī)劃方案 項目為地下一層、地上四層（局部二層）建筑物。 地下一層為停車場，擬設(shè)計車位 60個。 地上一至四層均為商場，主要經(jīng)營花、鳥、魚、蟲、寵物等。 ⑵ 建筑標(biāo)準(zhǔn) ① 室外 外墻： 設(shè)計高檔玻璃幕墻，保證室內(nèi)陽光充沛，寬敞明亮。 屋面： 造形坡屋頂，有利于排水 。 ② 室內(nèi) 內(nèi)墻： 高級環(huán)保內(nèi)墻乳漆 。 地面： 全瓷超潔亮拋光磚。 窗：復(fù)合節(jié)能塑鋼窗 門： 鈦金大門，外為防護門 。 ③ 配套設(shè)備 采暖：集中供熱、分戶控制地?zé)彷椛洳膳? 給水：商場 內(nèi)建有二次供水設(shè)備，變頻式供水。 電氣配置：普通燈具、樓道內(nèi)設(shè)有聲控?zé)簟? 電視、電話、信息系統(tǒng)： 公寓 室內(nèi)設(shè)有線電線插口，電話插口，寬帶高速上網(wǎng)接口， 內(nèi)建局域網(wǎng)，可供公寓樓內(nèi)所有顧客 使用。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 19 四 、節(jié)能、節(jié)水措施 我國人均擁有能源、可利用水量都低于世界平均水平，相對匱乏，國家為了節(jié)約能源、制止浪費水資源相繼出臺了《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國節(jié)約能源法》等一系列法律法規(guī)，因此在本設(shè)計中要嚴(yán)格貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 20 能，降低建筑全年能耗，積極采用對環(huán)境污染小的可再生資源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率，最