【正文】 云南新邦華營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)紀(jì)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部趙耀 2021 年 12月 22 日 。 從 對(duì)麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查可知，麗江房地產(chǎn)雖起步較晚，但近年一出現(xiàn)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，反觀麗江市二手房市場(chǎng)，由于資料信息不全，可折射出麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未到成熟區(qū)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，借助麗江完善的旅游配套設(shè)施，能對(duì)樓盤(pán)有更大的價(jià)值提升 。 麗江房地產(chǎn)現(xiàn)集中開(kāi)發(fā)麗江古城區(qū)，麗江古城區(qū)位于麗江市北部，將有極大可能造成麗江北部區(qū)域過(guò)快達(dá)到飽和狀態(tài)，屆時(shí)麗江房地產(chǎn)有可能向南或向東發(fā)展。 第七章 總結(jié) 通過(guò)對(duì)麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行初步調(diào)查，可得出如下結(jié)論： 隨著麗江旅游產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，居民人均收入有大幅提高，2021 年至 2021 年人口將有極大可能從 120 萬(wàn)增加至 134 萬(wàn)，麗江房地34 產(chǎn)市場(chǎng)將有較大需求量，其中麗江商品房供應(yīng)量及銷(xiāo)售額大幅增加就是最具說(shuō)服力的依據(jù)。 麗江二手房市場(chǎng)資料信息不全，估計(jì)其工作重心處于古城區(qū)內(nèi)，從租金方面看，古城區(qū)商鋪價(jià)格應(yīng)該與商鋪所處區(qū)位有重大關(guān)系，同時(shí)也可折射出麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未到達(dá)成熟期，有巨大發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r(shí)也可認(rèn)為，麗江房地產(chǎn)現(xiàn)期升值空間仍然很大，但如何投資，以何種方式投資將成為未來(lái)麗江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重大課題。數(shù)據(jù)顯示， 2021 年商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 975 元 /㎡，到 2021 年年底，價(jià)格為 2731 元 /㎡。 第六章 麗江房地產(chǎn)市場(chǎng) 信息 ? 新樓盤(pán) 信息 樓盤(pán)名稱 物業(yè)地址 開(kāi)發(fā)商 售價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 大研上瑞柏華住宅小區(qū) 祥和麗城 （ 麗江古城、麗江新城、玉龍縣新縣城三城連合的中心區(qū) ） 麗江大研房地產(chǎn) 4000 元 /平方米 2021 年 5月 18日 雪山納里 麗江市古城區(qū)香格里 拉大道北端（鉑爾曼酒店對(duì)面） 麗江德成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 13000 元 /平方米 暫無(wú) 麗江別院（精裝修） 麗江市 古城區(qū) 香格里拉大道中段（官房花園別墅酒店對(duì)面） 麗江新華文化廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 22021 元 /平方米 2021年 11月 玉泉西園 古城區(qū)東干河南段主干道西邊 麗江玉泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 待定 暫無(wú) 玉和苑 古城區(qū)玉龍新城 昆鋼房地產(chǎn)公司 4000 元 /平方米 暫無(wú) 一米陽(yáng)光快樂(lè)家園 古城區(qū)麗江市玉龍縣蛇山腳下 麗江恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 5700 元 /平方米 2021 年 9月 24日 麗江天堂 古城區(qū)麗江玉龍 云南大港旺寶集團(tuán)有限公司 800萬(wàn) /套（最低價(jià)） 暫無(wú) 32 ? 二手房信息 商品房住宅（公寓）市場(chǎng)價(jià) 古城區(qū) 4000—— 6000 元 /m2 束河古鎮(zhèn) 4600—— 8000 元 / m2 永勝 3000—— 4900 元 / m2 華坪 4800—— 6600 元 / m2 玉龍 5500—— 6700 元 / m2 寧蒗 6600—— 7000 元 /m2 商鋪市場(chǎng)價(jià) （ 因網(wǎng)絡(luò)信息有限，數(shù)據(jù)存在缺失， 故只能提供如下兩組數(shù)據(jù)） 古城區(qū) 19000—— 30000 元 /m2（ 租 13—— 500 元 /m2 不等 ） 玉龍 6300—— 11000 元 / m2 ? 分析 麗江市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示：在 2021~2021 年這 10 年間，全市商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格年均上漲 10%左右，與城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度基本持平。時(shí)間從 7： 0015： 00。 ? 麗江長(zhǎng)途汽車(chē)站 昆明到麗江，行程 527 公里 麗江到下關(guān) 行程 3 小時(shí)。 麗江房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向仍將以保護(hù)自然環(huán)境和歷史文化遺產(chǎn)為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟(jì)利益更快發(fā)展為目標(biāo)，重視旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，重視工業(yè)園區(qū)建設(shè) ，重視保障性住房的建設(shè) ， 跨過(guò)生態(tài)隔離廊道向東發(fā)展 。同時(shí)，發(fā)展玉龍縣城，文化和南口工業(yè)園區(qū)。 ? 近期建設(shè)規(guī)劃 近期重點(diǎn)跨過(guò)生態(tài)隔離廊道向東發(fā)展，建設(shè)新 團(tuán)片區(qū)。 建設(shè)控制地帶 (緩沖區(qū) ) 建設(shè)控制地帶包括保護(hù)區(qū)外圍允許建設(shè)，但是嚴(yán)格控制其建 (構(gòu) )22 筑物的性質(zhì)、體量、高度、色彩及形式的地段。最終形成 “三園區(qū) +服務(wù)于網(wǎng)絡(luò)各功能區(qū)的配送中心 ”組成的貨物運(yùn)輸體系。片區(qū)以新型建材產(chǎn)業(yè)為主體，不斷提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的科技含量與聚集效益，向高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，以謀求更好的發(fā)展。片區(qū)依托機(jī)場(chǎng)高速公路、鶴慶 —麗江公路，重點(diǎn)發(fā)展生物資源創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。旅游用地采取低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)模式，提高休閑度假品質(zhì)，盡量降低對(duì)自然山體景觀的影響。 ? 中心城區(qū)旅游發(fā)展用地規(guī)劃 獨(dú)立于城市建設(shè)用地九大類之外，針對(duì)麗江產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊性和民族文化的獨(dú)特性，設(shè)立旅游發(fā)展用地。 南口工業(yè)組團(tuán) 城市主要功能區(qū)，全省重點(diǎn)工業(yè)園區(qū) ——南口工業(yè)園區(qū)的重要組成部分，麗江市重要的加工工業(yè)基地，是以生物資源創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和信息化新型工業(yè)為重點(diǎn)，帶動(dòng)周邊村莊發(fā)展，具有田園化特征的城市工 業(yè)片區(qū) ? 中心城區(qū)住房發(fā)展與居住用地規(guī)劃 規(guī)劃居住用地由主城區(qū)和新團(tuán)片區(qū)、玉龍縣縣城組成。 文化組團(tuán) 城市主要功能區(qū)，主要功能包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域物流。 玉龍組團(tuán) 玉龍納西族自治縣縣城，玉龍縣的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 新團(tuán)組團(tuán) 城市重要功能區(qū)，形成科技文教、物流中心。 “一廊 ”指的是各片區(qū)之間的生態(tài)廊道； “五組團(tuán) ”分別為主城區(qū)、新團(tuán)組團(tuán)、玉龍組團(tuán)、文化組團(tuán)、南口工業(yè)組團(tuán)，成為與城 市中心有著緊密職能分工、承擔(dān)特色職能的城市功能地域。 19 ? 城市發(fā)展方向 麗江中心城區(qū)的空間拓展方向選擇為跨過(guò)生態(tài)廊道向東、向南發(fā)展。 ? 中心城區(qū)用地布局規(guī)劃 通過(guò)適宜生態(tài)保護(hù)區(qū)劃定，以及區(qū)域生態(tài)格局的認(rèn)識(shí)，將規(guī)劃區(qū)分為生態(tài)基底及大生 態(tài)斑塊、生態(tài)戰(zhàn)略點(diǎn)和生態(tài)廊道三類。 第四環(huán)：指為麗江城市環(huán)山生態(tài)文化保護(hù)發(fā)展帶。 第二環(huán)：指以新城建設(shè)為主的榮華文化體育發(fā)展區(qū)、尚義及白華居住片區(qū)、玉龍新縣城區(qū)及新團(tuán)高?？蒲袇^(qū)。 “一核 ”：指以麗江古城為核心形成的遺產(chǎn)文化展示中心。城市舊城改造按照統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、集中改造原則，重點(diǎn)改善城市交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、綠地景觀系統(tǒng)以18 及居住環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)宜居城市。 已建區(qū) 已建區(qū)是規(guī)劃基期確定的現(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地的地區(qū)。 適建區(qū) 適建區(qū)，指城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的空間增長(zhǎng)邊界或規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)除禁止建設(shè)區(qū)和限制建設(shè)區(qū)以外的區(qū)域。 限建區(qū)內(nèi)原則上禁止城鎮(zhèn)建設(shè)，確需建設(shè)的交通、市政、軍事設(shè)施和農(nóng)村住宅需要進(jìn)行規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度控制。 禁建區(qū)包括：河湖濕地、森林公園內(nèi)的珍貴景物和風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)、自然保護(hù)區(qū)的核心區(qū)和緩沖區(qū)、基本農(nóng)田、地質(zhì)遺跡一級(jí)保護(hù) 區(qū)、飲用水源一級(jí)保護(hù)區(qū)、水工程保護(hù)范圍、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)區(qū)、工程建設(shè)不適宜區(qū)、大于 25 度的陡坡地、行洪通道、防洪工程設(shè)施保護(hù)范圍。 ? 規(guī)劃區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃 禁建區(qū) 禁建區(qū)，指基于生態(tài)環(huán)境保護(hù)、資源利用和公共安全要求所依法劃定的區(qū)域。 客運(yùn)綜合交通樞紐 根據(jù)麗江市鐵路客運(yùn)站和新區(qū)建設(shè)，結(jié)合麗大鐵路復(fù)線以及公路長(zhǎng)途客運(yùn)站，優(yōu)化城市客運(yùn)綜合樞紐布局，共規(guī)劃 4 個(gè)客運(yùn)綜合樞紐，分別位于新團(tuán)片區(qū)、玉龍片區(qū)、祥和片區(qū)及長(zhǎng)水路西段交叉口處。創(chuàng)造條件對(duì)中心城區(qū)周邊的一般公路予以整治，打通城市的各個(gè)門(mén)戶。 公路 規(guī)劃將逐步構(gòu)筑城際間快速現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，支持城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社16 會(huì)全面發(fā)展。 高速公路與出入口 規(guī)劃新建環(huán)城路，實(shí)現(xiàn)與外圍高速公路的聯(lián)系，同時(shí)也作為各城市組團(tuán)間 的快速聯(lián)系通道。緊緊抓住麗江目前作為云南第二大航空吞吐量的條件，推進(jìn)云南省次航空樞紐及支線航空樞紐基地建設(shè)，形成以麗江機(jī)場(chǎng)為主、瀘沽湖機(jī)場(chǎng)為輔，布局合理、運(yùn)力適當(dāng)、航線覆蓋面廣的航空運(yùn)輸體系。 15 航運(yùn) 圍繞金沙江中游水電開(kāi)發(fā)和麗江創(chuàng)建國(guó)際精品旅游勝地目標(biāo)，結(jié)合麗江水運(yùn)實(shí)際，按照云南省金沙江中下游航道 “一干線、七庫(kù)區(qū) ”的規(guī)劃方案，重點(diǎn)建設(shè)金沙江庫(kù)區(qū)航運(yùn)項(xiàng)目，形成以庫(kù)區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)渡口碼頭及庫(kù)湖的停靠點(diǎn)為支撐 的航運(yùn)體系。 ? 市域交通體系 公路 實(shí)現(xiàn)昆明至麗江城公路高速化，連接周邊州市公路高速化，縣縣通高等級(jí)公路 (一級(jí) )，國(guó)省干道公路等級(jí)化和路面瀝青 (水泥 )化，縣鄉(xiāng)公路標(biāo)準(zhǔn)化，鄉(xiāng)村公路等級(jí)化，連接旅游景區(qū)公路舒適、安全化，建成科學(xué)合理完 善的交通網(wǎng)絡(luò)。 一帶：金沙江產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 一主：麗江城市規(guī)劃區(qū)，市域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主核，以發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主。 玉龍縣城：玉龍納西族自治縣的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是以山水田園和納西族文化為特色的麗江市的豪華休閑、度假和高新生物產(chǎn)業(yè)片區(qū)。 永勝城市：永勝的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，滇西北重要交通通道和水能資源基地；集農(nóng)特產(chǎn)品加工和生物資源開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)；傳承歷史民族文化和具有云南山水特色的現(xiàn)代園林縣級(jí)市。 ? 市域城鎮(zhèn)體系職能結(jié)構(gòu) 中心城市：麗江中心城市：世界遺產(chǎn)地，國(guó)家歷史文化名城，滇西北中心城市，具有鮮明地方民族特色、融 “山水田城村 ”為一體的國(guó)際精品旅游城市。 “3”——建設(shè) 30 個(gè)特色城鎮(zhèn)，即金安、大東、九河、龍?bào)?、大具、黎明、程海、濤源、仁和、片角、六德、順州、大安、榮將、永興、13 新莊、紅橋、西布河、跑馬坪鎮(zhèn)等。 “1”——1 個(gè)核心，即麗江市中心城區(qū) (含玉龍 ) “3”——3 個(gè)次中心，即永勝城市、 華坪城市、寧蒗縣城 “4”——四條發(fā)展軸線：即 214 國(guó)道和大麗鐵路重點(diǎn)發(fā)展軸，麗攀公路重點(diǎn)發(fā)展軸，以及永寧 寧蒗 永勝 期納 片角、大具 —中心城區(qū) —鶴慶 —大理次級(jí)發(fā)展軸。 ? 各區(qū)、縣撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn) 古城區(qū)：金山鄉(xiāng)、七河鄉(xiāng)、金安鄉(xiāng) 玉龍縣：拉市鄉(xiāng)、大具鄉(xiāng)、白沙鄉(xiāng)、九河鄉(xiāng)、黎明鄉(xiāng) 永勝縣：新設(shè)大安鄉(xiāng)、片角鄉(xiāng)、順州鄉(xiāng)、 華坪縣：石龍壩鄉(xiāng)、永興鄉(xiāng)、新莊鄉(xiāng) 寧蒗縣：永寧鄉(xiāng)、戰(zhàn)河鄉(xiāng)、西布河鄉(xiāng)、紅橋鄉(xiāng)、跑馬坪鄉(xiāng) 以上鄉(xiāng)集鎮(zhèn)撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)。 ? 城鎮(zhèn)化水平 2021 年麗江市域城鎮(zhèn)人口為 54 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平 40%； 2030 年麗江市域城鎮(zhèn)