【正文】 深圳鼎銘投資策劃有限公司柳州分公司 “香森 麗園”項目組 2021 年 10 月 25 日 。 由此可以推斷，在香森（倉儲式）平價商城以超市（倉儲式）為主力店帶動人氣，附以設(shè)立服裝、鞋帽、精品飾物、皮具箱包主題批零市場是可行的。月 飛鵝市場 1 號樓 免租一年 － 飛鵝市場 2 號樓 免租一年 － 飛鵝市場 3 號樓 免租一年 － 廣雅綜合市場 免租三個月 目前免工商稅務(wù)、物業(yè)管理等費 用 順達通批發(fā)市場 免租半年 － 溫州商貿(mào)城 租一年免三個月 － 天富華庭 免租一年或包租一年 － 江南明珠 購鋪返還三年租金；租一年免三個月租金，且打 9折；零星租打 9折。 勝利夜市屬低檔次的市場，無法與香森（倉儲式）平價商城作比較，但它的長久繁榮說明，勝利路的商業(yè)基礎(chǔ)相當雄厚，擁有巨大的消費市場。租金為： 150 元 /月消費者是周邊的國有企業(yè)職工和老師，整體消費能力不是很高，夜市迎合了目標消費群體低檔次消費需求。勝利小區(qū)及周邊居名民 達 5 萬多人。 勝利夜市行業(yè)調(diào)查統(tǒng)計表： 行業(yè)類別 數(shù)量（間） 備注 成衣 228 攤位一般為寬 2米，月租金為 150元 /月 香森（倉儲式）平價商城目標客戶群體投資意向調(diào)查統(tǒng)計表 問題序號 答案 A（人） 答案 B（人） 答案 C（人） 答案 D（人） 1 3 33 43 3 2 46 34 2 3 18 18 46 4 27 55 5 75 7 6 37 38 7 7 36 27 19 8 30 35 17 9 54 23 1 4 10 44 28 6 4 11 37 26 19 12 49 23 10 對現(xiàn)在的經(jīng)營場所是否滿意？ 4%40%52%4%A、 非常滿意B、 滿意C、 不滿意D、 不清楚 所在商場月租金價格是否偏高？ 57%41%2%A、 偏高B、 一般C、 不清楚 是否想搬離原商場或是在其他市場開分店？ 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 21 14%14%72%A、想B、不想C、看情況 是否想過要購買商鋪？ 33%67%A、 想B、 不想 選擇新的地址開店最關(guān)注的因素？ 91%9%A 、有無生意做B 、租金水平高低 對飛鵝市場、新時代商業(yè)港一帶市場租金看法？ 45%46%9%A 、太高了B 、可以接受C 、難以接受 香森（倉儲式）平價商城設(shè)立服裝、鞋帽、精品飾物是否可行？ 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 22 44%33%23%A 、肯定行B 、不行C 、不清楚 香森（倉儲式）平價商城在租金有絕對優(yōu)勢，能否壓制其他市場 ? 37%42%21%A、 能B、 不能C、 不清楚 香森（倉儲式）平價商城定為服裝鞋帽商城第一年每平方米月租金多少為宜？ 66%28%1%5%A、 20元B、 30元C、 50元D、 不清楚 香森（倉儲式）平價商城成熟后每平方米月租金能達到多少？ 54%34%7%5%A、 50元B、 70元C、 80元D、 不清楚 1是否看好香森（倉儲式）平價商城的商業(yè)前景？ 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 23 45%32%23%A、 看好B、 不看好C、 不清楚 1對柳北區(qū)的商業(yè)環(huán)境是否有信心？ 60%28%12%A、 有信心B、 沒信心C、 不清楚 調(diào)查七：勝利夜市調(diào)查 調(diào)查對象：勝利夜市 地 址：勝利小區(qū)內(nèi) 調(diào)查時間： 2021 年 11 月 6 號 勝利小區(qū)夜市位于勝利小區(qū)內(nèi)， 市場形成于 90 年代初，是柳州是最早的夜市。 調(diào)查六：香森（倉儲式）平價商城目標客戶群體投資意向調(diào)查 （時間： ） 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 20 本次抽樣調(diào)查客戶共 82 戶 ，其中飛鵝市場 3 號樓共 50 戶，新時代商業(yè)港 17 戶，南天鞋城 7 戶，銀龍大廈 8 戶。月左右，只有最熱的小區(qū)門口和車站價格稍高，達到 6080 元 /㎡ 調(diào)查五：項目周邊街鋪租金水平調(diào)查 調(diào)查對象：臨街商鋪 地 址 ：項目周邊的躍進路、勝利路等路段 日 期： 香森（倉儲式）平價商城周邊街鋪租金水平調(diào)查表 街鋪位置 租金水平（元 /㎡香森（倉儲式）平價商城可以考考慮引進規(guī)模大一點的超市，因為這樣可以吸引勝利轄區(qū)內(nèi)的顧客，畢竟從勝利小區(qū)到柳北佳用超市距離較遠。 調(diào)查四：對項目周邊超市行業(yè)的調(diào)查 調(diào)查對象：香森麗園項目周邊超市、便利店 日 期： 2021 年 10 月 19 日 香森（倉儲式）平價商城周邊超市行業(yè)的調(diào)查 名稱 所屬公司 面積（㎡） 地址 營業(yè)狀況 中聯(lián)超市 私營 60 勝利小區(qū)內(nèi) 一般 故莊便利店 私營 70 勝利中路 良好 工貿(mào)大廈勝利便利店 工貿(mào)大廈 110 勝 利中路 良好 佳用柳北超市 佳用公司 3500 北雀路（柳鋼附近） 較好 星星超市 五星商廈 3000 北雀路（柳北汽車站 旁） 較好 佳用勝利店 佳用公司 200 勝利路 良好 長林購物中心 私營 2500 躍進路 清淡 市調(diào)分析： 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 19 從上表可以看出在香森（倉儲式）平價商城周圍有 8家超市及便利店，其中有四家是私人經(jīng)營，另外四家分屬于柳州市的幾個大型的零售企業(yè)，柳州佳用、五星商廈、柳州工貿(mào)，從經(jīng)營面積上來看，幾家大型零售企業(yè)在柳北的超市都具規(guī)模，其中柳北佳用和星星超市是整個柳北經(jīng)營面積最大的兩 家超市，這兩家超市的銷售覆蓋面遍及整個北雀路。江南明珠為新生代 主題商城，未開業(yè)，但租金定得比較高。 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 18 三、調(diào)查對象：溫州商貿(mào)城 調(diào)查內(nèi)容：地下商城商鋪 開 發(fā) 商： 柳州萬豐房地產(chǎn)有限公司 地 址： 柳州市飛鵝路 50 號 商鋪總數(shù) 面積 產(chǎn)權(quán) 月租金 （元 /㎡） 市場定位 租價 優(yōu)惠政策 102 間 20多㎡為主 無產(chǎn)權(quán) 約 40 服裝城 10年租 ： — 4萬元不等； 一年租 ：約 500元 /月租一年免三個月租金，且打 9 折； 一層： 起，最高價 二層： 起 三層： 起 調(diào)查三：對部分商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)查 （ 2021 年 10 月 19 日） 一、調(diào)查對象：天富華庭 調(diào)查內(nèi)容：臨街商鋪 開發(fā)商： 柳州市天地輝煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址： 柳州市