【正文】 929 新政后市場有所調(diào)整與回落； （ 2） 價格預(yù)測 本項目 保利西海岸 中海金沙灣 中糧萬科金域藍灣 時代糖果 恒大御景半島 權(quán)重 毛坯均價 11500 13000 13500 10500 11500 地理位置 100 90 90 100 70 100 交通情況 100 100 100 100 85 100 周邊配套 100 100 110 100 80 110 項目規(guī)模 100 115 120 110 90 125 景觀情況 100 90 90 110 70 110 贈送面積 100 100 110 100 100 110 發(fā)展商品牌 100 100 100 100 70 85 綜合評分 700 695 720 720 565 740 比較價格 11583 12639 13125 13009 10878 （毛坯） 目標地塊價格 12034 根據(jù)當前周邊競爭項目價格比準，項目當前價格水平在 12021 元 /平米左右，考 慮到市場增長 ， 與片區(qū)居住價值進一步提升， 片區(qū)價格水平有望進一步提高，預(yù)計項目未來入市有可能 實現(xiàn)12500~13000 元 /平米 的 均價。 威脅： 片區(qū)內(nèi)不少大項目明年有大體量的大面積產(chǎn)品推出，競爭激烈 。 項目規(guī)模與周邊項目相比偏小，較難有規(guī)模優(yōu)勢取勝 ； 項目內(nèi)部有高壓線經(jīng)過，并且西面后山 附近有一座小型變電站。 劣勢： 項目周邊以村民自建村屋、廠房等 為主，形象較雜亂。 （ 1） SWOT分析 優(yōu)勢： 項目交通便利，與廣州接壤， 3 分鐘車程即進入廣州金沙洲地區(qū) 。 里水片區(qū)周邊的企業(yè)主、公務(wù)員也是重要客戶： 項目距離 里水鎮(zhèn)中心僅 5 分鐘車程，并同時具有一線江景與后山資源，對里水、和順、獅山、黃岐等地的私人企業(yè)主及公務(wù)員有一定的吸引力 。 在物業(yè)類型的配比上，建議全部興建 高層洋房。 因 此，項目檔次定位建議為“廣佛濱江 山水 豪宅 ”，參照 恒大綠洲 的江邊資源 物業(yè)形象， 加入靠山的資源 進行 融合 改良。 項目江岸景觀線長2021 米，江岸景觀資源非常豐富，交通便捷，配套完善 N/A 品牌開發(fā)商 、一線江景、地段優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢 目標客戶 大良 新城 及周邊剛需客戶 群為主 ，其次為投資客戶 容桂區(qū)剛需客戶為主， 其次周邊客戶 良桂剛需客戶為主，其 次 為投資客戶 N/A 廣州市區(qū)東部的占 66%為主，其次周邊地區(qū)約占 22% 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 27 頁 共 30 頁 銷售均價 13000 元 /方 8500 元 /方 6000 元 /方 N/A 14500（帶 3000 裝修） 目標地塊定位 （ 1）物業(yè)檔次： 項目景觀資源豐富，參考里水周邊以及金沙洲板塊，擁有山水景觀稀缺資源的中大型項目（如恒大御景半島、 中海金沙灣、保利西海岸 ）均以“景觀山水豪宅 ” 定位， 其中不少 160 ㎡以上的豪宅單位 ， 且銷售情況理想。 競爭項目分析 分析指標 保利中環(huán) 保利外灘 水悅云天 萬科 F04 開發(fā)商 佛山市保利恒信房地 產(chǎn)有限公司 佛山市順德區(qū)保利房地 產(chǎn)有限公司 佛山市龍光房地產(chǎn)有 限公司 萬科企業(yè)股份有限 公司 廣州恒大集團 項目位置 大良新城區(qū)，祥和路以東、彩 虹路以南 容桂街道小黃圃社區(qū)居委會外環(huán)路 2 號（容里水廠西側(cè)） 順德眉蕉河與德勝河兩江匯合處（新高 1 橋側(cè)） 佛山市順德區(qū)大良新城區(qū) F041號地塊之一 南海里水金沙洲大橋沿江北段 占地面積 228230 平方米 12584 平方米 83000 平方米 平方米 公頃 容積率 N/A 產(chǎn)品類型 住宅、公寓、寫字樓 高層 、花園洋房 ,酒店式公寓 住宅、別墅 板樓 特色別墅 ,花園洋房 小高層 、 高層 、 住宅、別墅 N/A 高層、獨棟別墅、聯(lián)排 別墅 主力戶型 洋房：以 90140㎡的三 四 房為主 洋房： 75134 ㎡ 的三四房 洋房： 75150 ㎡的三四房 N/A 洋房：以 140180㎡的三 四 房為主 周邊配套 娛樂 休閑 ： 順德展 覽中心、圖書館、農(nóng)商行、高級西餐廳、高級酒吧、 嘉信城市廣場、 德勝廣場 中、小學(xué)： 嘉信西山小學(xué)、順德一中 小區(qū)內(nèi)部配套： 主題生態(tài)園林、私屬花園、主題式會所、泳池、商業(yè)中心 中、小學(xué)： 黃圃小學(xué)、華僑中學(xué)、順德第一中學(xué)、蓬沙小學(xué)、容里中學(xué)、容里小學(xué) 綜合商場： 高黎市場 小區(qū)配套： 小區(qū)園林泳池 ，會所 生活休閑： 小黃圃市場、眉蕉河公園等 學(xué)校： 容山中學(xué)、小黃圃小學(xué)、 娛樂 休閑 ： 喜來登酒店、 順德展覽中心、圖書館、農(nóng)商行、 嘉信城市廣場、 德勝廣場 中、小學(xué)： 嘉信西山小學(xué)、順德一中 學(xué)校： 華師附小， 2所國際幼兒園 購物 休閑 ： 金碧國際大酒店、金碧海岸會所 醫(yī)院： 里水醫(yī)院 娛樂： 8500 ㎡風(fēng)情商業(yè)街 項目亮點 位于 大良 CBD 區(qū)域中心，是德勝商務(wù)區(qū)啟動期的首個大型綜合體項目，順德未來商務(wù)發(fā)展中心。經(jīng)過近幾年發(fā)展，由于大發(fā)展商云集且開發(fā)的項目大多屬于中高端水平，里水板塊樓盤價值逐漸滲透廣州客戶，不少廣州客戶開始到里水板塊置業(yè) 。 產(chǎn)品附加值情況： 通過 打造產(chǎn)品附加值提高項目競爭力已是佛山房地產(chǎn)項目的常用舉措，開發(fā)商在規(guī)范許可的范圍內(nèi)，普遍在戶型設(shè)計上提升產(chǎn)品附加值， 入戶花園、 室內(nèi)花園、露臺、 陽臺、飄窗等 是較為常見的 贈送面積 方式。世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺顯示 2021 年佛山全市約有 40%成交戶型為 3 房， 30%為 2 房， 14%為 4房。其他的一些中小型發(fā)展商則主要開發(fā)一些中高端的城市住宅。萬科、中海、金地、招商、雅居樂以及保利等全國知名發(fā)展商已進駐佛山市場，開發(fā)了一系列高端樓盤，主要聚集在千燈湖板塊、亞藝板塊、東平新城板塊，產(chǎn)品大多為高層洋房或高層洋房搭配小量城市別墅，其外立面、園林景觀以及戶型設(shè)計都有其獨特性并被客戶認可。 佛山 整體樓市 產(chǎn)品質(zhì)素與 檔次： 但就目前情況來看，里水缺乏中端 。 價格： 里水商品房均價逐年上升，兩極分化十分明顯，一是例如中信山語湖等高端項目，最低價達 萬 /㎡，最高高達 6 萬 /㎡；二是針對本地居民為主的剛需產(chǎn)品，均價約 4000— 5000元 /㎡。2021 年 6 月份起，佛山整體市場出現(xiàn)明顯回暖趨勢， 成交開始止跌回升 ，成交價格也在高位基礎(chǔ)上出現(xiàn)逐步攀升趨勢。 縱觀 里水今年 成交走勢， 1 月與 4 月 是兩大成交高峰，從 4 月到 9 月成交呈現(xiàn)下滑趨勢， 10月才整體回升。 保利地產(chǎn) 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 24 頁 共 30 頁 2 0 0 5 2 0 1 0 . 1 0 里水商品房住宅成交均價統(tǒng)計 ( 元 / ㎡ )3 1 5 7 . 5 87 1 5 8 . 8 38 6 9 5 . 6 51 0 3 2 9 . 7 93 2 2 1 . 0 71 2 2 7 6 . 9 48 0 . 1 0 %2 . 0 1 %2 8 1 . 1 4 %1 8 . 7 9 %2 1 . 4 7 % 4 1 . 6 9 %020214000600080001000012021140002021 2021 2021 2021 2021 2 0 1 0 （1 1 0 月） 1 0 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %3 0 0 . 0 0 %成交均價 增長率 2021 年 1 1 0 月里水新建商品房成交均價統(tǒng)計9 4 7 6 . 9 4 1 0 4 9 6 . 7 61 1 4 3 4 . 2 11 1 3 6 3 . 2 61 1 9 7 8 . 6 91 0 6 3 9 . 4 61 0 6 0 4 . 61 0 4 9 9 . 18 3 7 7 . 2 38 3 4 9 . 5 3020214000600080001000012021140001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月成交均價( 元/ ㎡) 小結(jié) ：廣佛經(jīng)濟圈的強勁經(jīng)濟實力、佛山市 明確的城市規(guī)劃、廣佛同城化加速、 政府大力推進廣佛地鐵以及城市快速道路建設(shè)等因素，讓佛山房地產(chǎn)市場保 持良好的發(fā)展環(huán)境。 2021 年 1 1 0 月南海區(qū)成交均價統(tǒng)計844472087559813583918547896673508473892202021400060008000100001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月成交均價 ( 元 / ㎡ ) 里水 商品房銷售均價 ： 佛山市南海區(qū)住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局數(shù)據(jù)顯示，里水 2021 年商品房住宅成交均價僅為 元 /㎡，到 2021 年達到最高值， 2021 年受市場調(diào)整及推售產(chǎn)品等因素影響，成 交均價大幅度下滑，然而從 2021 年開始至今，里水商品房住宅成交均價一路高歌，截止至今年 10 月份，受高端別墅拉動成交均價再次突破萬元水平，達 元 /㎡。 2021 年前三季度成交均價達 7264 元 /㎡，同比上漲 28%，根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2021年第三季度佛山市商品房銷售均價為 7437 元 /㎡ ，達到本年度銷售均價最高峰。 2 0 0 5 2 0 1 0 . 1 0 里水新建商品房成交金額統(tǒng)計1 . 6