【正文】 本項目區(qū)域價值確定：膠南新區(qū)的“ 前廣場 ”；黃島開發(fā)區(qū)板塊的“ 后花園 ” 案例 ?成都：高新技術開發(fā)區(qū) ?無錫：新區(qū) ?常州：新北區(qū) ?連云港：連云區(qū) 根據(jù)世聯(lián)的研究，我們發(fā)現(xiàn)： ?城市新區(qū)的發(fā)展受政府與產(chǎn)業(yè)的合力作用巨大 ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部借助其不斷注入的高素質(zhì)人口的需求會逐漸形成勻質(zhì)的城市人文高端住宅區(qū)； ?園區(qū)周邊通常會形成兩類房地產(chǎn)板塊：“前廣場”和“后花園”： ?老城區(qū)中產(chǎn)客戶被新區(qū)的發(fā)展?jié)摿λ?，并根?jù)各自的需求在周邊各個房地產(chǎn)區(qū)域進行選擇置業(yè)； 位置 價值 價格規(guī)律 “ 前廣場” 園區(qū)與城市中心接近的區(qū)域 聯(lián)系園區(qū)和青島城市的交通要道，區(qū)域發(fā)展門戶 遵循城市中心房地產(chǎn)價格規(guī)律 “ 后花園” 園區(qū)與城市中心背離的區(qū)域 休憩、宜居價值 在園區(qū)價值的基礎上，遵循泛景觀物業(yè)的價值規(guī)律 價值確定策略： 本項目 vs黃島開發(fā)區(qū)板塊： 利用臨海背山的還未受工業(yè)污染的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，及比鄰水城的優(yōu)越地理環(huán)境，打造 回家就是度假 的新生活模式環(huán)境 STRATEGY1 本報告是嚴格保密的。位處青島海濱大道，青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)與膠南經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)交接處。位處青島海濱大道膠南路段，膠南市行政、經(jīng)濟、金融中心，膠南市委、市政府辦公大樓之側(cè)。 第三極之區(qū)域價值 2：重新定義膠南濱海新城區(qū)的區(qū)域價值 —— 臨濱海區(qū)生活第三極 ?第一極 處在 新行政中心 的邊緣 ，政府辦公設施已搬遷使用 ?第二極 以臨港工業(yè)園區(qū)為 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長點 ?第三極 建立 “ 西海岸生活居住區(qū) ” 的 高檔生活區(qū) 標桿地位 ， 成為膠南板塊 、 開發(fā)區(qū)板塊生活組團的至高點 STRATEGY1 本項目 黃島開發(fā)區(qū) 膠南板塊 行政、經(jīng)濟、金融中心的輻射圈內(nèi) 本報告是嚴格保密的。 針對核心問題的發(fā)展戰(zhàn)略 對于 島外 市場：跳出膠南板塊，重新定義 大青島濱海帶 價值，創(chuàng)造 第三極 概念 STRATEGY2 對于 島內(nèi) 市場：面對區(qū)域板塊內(nèi)外的競爭策略 STRATEGY3 啟動成功，保證項目持續(xù)競爭力 STRATEGY 1 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)目標解析 市場及目標客戶分析 項目定位 規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議 Part. 5 Part. 4 Part. 2 Part. 1 啟動區(qū)戰(zhàn)略 Part. 6 市場分析 客戶容量及偏好分析 項目核心問題及發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 3 本報告是嚴格保密的。 通過市場和目標客戶的分析，我們發(fā)現(xiàn)： ?本項目所處板塊已形成 “ 最適宜生活居住板塊 ” 認知，吸引了膠南和開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)及內(nèi)陸城市的中產(chǎn)人士，且隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和板塊的逐漸成熟，中產(chǎn)人群將源源不斷流向板塊。 客戶價值取向 —— 高性價比 高附加值 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于市內(nèi) 控制總價 享受自然 登山道 /觀海亭 /外圍山地公園 天然海景 /人工湖 建筑依山勢而建 自然休閑的園林 城市的便利 商業(yè)配套 交通配套 生活配套 濱海新生活 風情園林 /商業(yè) /建筑 低容積率的私密生活 高品質(zhì)物業(yè)管理 濱海、坡地生活 泛會所、泳池 高性價比 ■ 便利 ■ 濱海新生活 ■ 既城市的又自然的 本報告是嚴格保密的。 總結(jié)濱海新區(qū)域大規(guī)模項目成功開發(fā)的 KPI體系，得出本項目的發(fā)展策略 ?物業(yè)類型 ： 多種物業(yè)類型組合， 有效降低市場風險； 多種戶型面積 ，有效控制總價，提高性價比，擴大購買客戶群； 預留產(chǎn)品價值和投資空間及可見價值附送，吸引大盤投資客需求 不斷賦予新的概念組團，建筑風格隨之不斷演變轉(zhuǎn)化 ?配套設施 ： 多元生活配套設施 ，滿足不同客戶需求； 分散布臵 小型配套設施，提升周圍物業(yè)價值，實現(xiàn)價值均好； 分期完善社區(qū)配套，強調(diào)具有生活濃郁氛圍的設施和建筑細節(jié) ?通過各種 營銷渠道 ，吸引客戶； ?客戶的 臵業(yè)驅(qū)動因素 是資源稀缺、升值空間、高性價比 客戶策略 開發(fā)策略 規(guī)劃策略 ?啟動期極盡展示風情，使 項目立勢 ； ?聚集人氣 ，改善區(qū)域陌生感，增強消費者對本區(qū)域的認知度； ?首期產(chǎn)品種類和戶型創(chuàng)新入市，一至二期在高形象拉動中端產(chǎn)品大量售賣； ?總體規(guī)劃考慮大規(guī)模濱海度假生活社區(qū)的關鍵因素，拔高項目形象和立意，建立區(qū)域價值體系； ?社區(qū)規(guī)劃具較大彈性以滿足客戶和定位的演變； ?規(guī)劃完善的配套設施，展示未來生活場景 產(chǎn)品策略 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 憑借什么打動這撥客戶 ？ 如何成功啟動 ？ 如何持續(xù)發(fā)展 ？ 抓什么市場大機會 ——尋找主流客戶 ？ 本報告是嚴格保密的。 ?完善社區(qū)配套，在二至三期建設。價格直接與周邊區(qū)隔，與廈門市區(qū)建立聯(lián)系。 ?關注首期產(chǎn)品的投資性（性價比、贈送面積型創(chuàng)新戶型（空中花園）、少量市區(qū)短缺的高檔小戶公寓）。 ?首期復合產(chǎn)品入市，一至二期在高形象拉動中端產(chǎn)品大量售賣。 水岸 townhouse示范區(qū) ?沿水岸的外立面全部做出來，后面繼續(xù)施工 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)休憩空間構(gòu)成元素： 帆布遮陽傘、 格子布小木桌、 休閑椅 本報告是嚴格保密的。 ? 設置小型餐廳，家庭聚會，戶外商談處所 本報告是嚴格保密的。 5 7 1 2 8 本報告是嚴格保密的。 沙灘泳池。 示范區(qū)的重點展示節(jié)點設計建議 9 3 4 6 廣場綠化：作邊界界定。 ?啟動期多種物業(yè)開發(fā)，展現(xiàn)風情為主，實驗市場為輔 ?借類別墅展示帶動整體形象，以該形象拉動下的公寓走量為本期目標； ?通過 生活場景、產(chǎn)品品質(zhì)展示、創(chuàng)新贈送 吸引關注建發(fā)、關注海滄的投資者和先行者。 產(chǎn)品發(fā)展定位模式：以綜合品質(zhì)超出期望為核心驅(qū)動力；輔助產(chǎn)品創(chuàng)新、贈送及區(qū)域營銷 產(chǎn)品：澳大利亞柏濤作品、高品質(zhì) 高尚社區(qū)：別墅類、多層等低密度的社區(qū)意向 獨特資源：山居、坡地、人工湖、看海 位臵、距離、區(qū)域發(fā)展、環(huán)境等 發(fā)展商品牌 —— 建發(fā)：信任、優(yōu)質(zhì)社區(qū) 超值：優(yōu)質(zhì)、可承受、未來升值 生活氛圍：大規(guī)模、配套完善、松散、生態(tài)、人的關系 行政區(qū)劃、戶口、學校和交通條件等 品牌 產(chǎn)品 超值 劣勢 環(huán)境 項目價值點解析 + + 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 龍池 龍池的門戶地位 案例 3 本報告是嚴格保密的。 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資吸引力的沉寂 —— 早期投資利好已逐漸淡化。 項目在位臵上屬于漳州龍池，但地理位臵更靠近廈門；屬于門戶地位，距市區(qū)車程 20分鐘，但心理距離較遠 ?龍池：連通漳州角美的門戶。 總結(jié)日照教授花園成功開發(fā)的 KPI體系，得出 ?客戶的 臵業(yè)驅(qū)動因素 是資源稀缺、升值空間、高性價比； ?通過客戶的趨眾心理，吸引北京、山西以及山東內(nèi)陸各縣市的投資、養(yǎng)老型客戶； 客戶 營銷 規(guī)劃 ?外地分展場營銷：到潛在目標客戶所在地進行推廣； ?知名度營銷：確定一條細分營銷路線，提升知名度； ?羊群效應營銷：通過引導一部分高端人群購房臵業(yè)，使其他客戶慕名而來。 羊群效應營銷戰(zhàn)略 ?受“物以類聚，人以群分”的傳統(tǒng)思想的影響，會出現(xiàn)小眾傳播的現(xiàn)象； ?對于外地項目來說，通過自己的信任換取別人對自己的信任，并通過朋友之間的信任達到營銷的目的是很高明的。 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃注重園林景觀的設計，用細節(jié)展示項目形象 ?貫穿社區(qū)小而淺的流動水系； ?在核心景觀節(jié)點處設臵淺水游池，而不是大水面； ?海濱風情的南方水景園林風格，且具有核心景觀； ?規(guī)劃整合周邊資源，使資源利用發(fā)揮到極致 流動水系 景觀節(jié)點 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)進度 本報告是嚴格保密的。 教授花園三期 教授花園 海水浴場 案例 2 本報告是嚴格保密的。 ?客戶來源：高校教授 ,其中北大教授約有 300位，東北及河南等地 。 ?資源：泄湖公園、森林公園、離大海僅有 100米，一線海景資源，充分體味近距離觀海的怡然心情。 總結(jié)西海岸的案例揭示的 KPI體系：產(chǎn)品品質(zhì)、升值空間和總價是客戶最為關注的核心 長信海岸水城 西海岸高爾夫 美視高爾夫 地理位置 與海之間隔了濱海大道和長信海景花園 與海之間只隔了濱海大道，有面向海的獨棟別墅，也有建在果嶺上的距離海較遠的類別墅 物業(yè)類型 多層＋小高層 別墅＋類別墅 均價 4000元 /平米 類別墅（ TH+聯(lián)排） 9000元 /平米，別墅 1000－ 2023萬 戶型 小戶型 60－ 80平米占 20％， 主力戶型 120平米占 70％ 大戶型 330平米占 10％ 類別墅 100－ 300平米 別墅 600－ 800平米 總價 小戶型 25－ 30萬 主力戶型 48萬 大戶型 120萬 類別墅 90－ 270萬 別墅 1000－ 2023萬 美視高爾夫別墅 270萬－ 370萬 配套 多元化的生活配套 多功能的商務配套 無 本報告是嚴格保密的。 美視高爾夫濱?；▓@失敗原因 ?產(chǎn)品品質(zhì)差； ?無生活配套設施； ?戶型面積偏大，總價高，受眾面較窄； ?物業(yè)類型單一，未能滿足不同客戶的需求。 美視高爾夫濱?；▓@戶型面積偏大，總價高，目前社區(qū)內(nèi)無生活配套 ?規(guī)劃指標： 建面 11036平米，容積率 ； ?物業(yè)類型： 32棟純獨立別墅，主力戶型 330平米，另有 450平米大戶型，總價 270370萬 ?配套設施： 目前社區(qū)內(nèi)沒有基本的生活配套 ?銷售狀況： 2023年開盤至今銷售出去 12套，其中 9套為內(nèi)部認購，銷售情況非常不理想。 美視高爾夫濱海花園 與長信海岸水城位于同一區(qū)位，但資源較好，為一線海景 ?區(qū)域 ：處在?？谑形骱０稁罟珗@地帶，在假日海灘對面，西鄰西海岸高爾夫，北面 可直接看到海； ?交通 ：北面濱海大道，可達性好，距離市中心 15分鐘車程； ?資源 ：假日海灘、貴族游艇會、國家帆板訓練基地、新國賓館盡在周圍。 長信海岸水城的成功關鍵因素 ?產(chǎn)品品質(zhì)好； ?通過多種物業(yè)類別來滿足不同客戶的需求； ?通過控制戶型來最終控制總價，滿足了大量島外中端消費者的需求； ?多元化的生活配套，滿足日常消費需求； ?品牌價值，長信通過海景花園的開發(fā)奠定了其在?？谄放崎_發(fā)商的地位。 客戶臵業(yè)目的以投資、養(yǎng)老、度假為主，占 70%。 40%20%20%15%3% 2%上海江浙客戶 新?？谌?北方人老客戶 海歸 高層宿舍臵業(yè)目的以投資度假養(yǎng)老為主，島外客戶占 80%，以區(qū)域價值、產(chǎn)品品質(zhì)（包括社區(qū)配套）、總價及未來升值潛力為驅(qū)動因素 ?客戶來源： ?外資企業(yè)提供給高管的宿舍，占 2％ ?長信海景花園的客戶及關系戶 ,占 15% ?新?？谌?,包括海口大企業(yè)的老板 (力加啤酒 )及私營業(yè)主等 ,占 20% ?來?？诼糜味燃俚谋狈饺耸?,占 20% ?來海口工作的海歸 ,占 3% ?上海 ,江浙客戶 ,占 40％，各占 20% ?一期 2023年 8月開盤至今已經(jīng)銷售完畢。 充分運用“ 5分鐘步行圈”規(guī)劃思想，多元生活配套突破西海岸生活配套瓶頸 ?130米風情商業(yè)街 ：業(yè)態(tài)類型有西餐廳、風情酒吧、健身中心、美容中心、洗衣店、醫(yī)藥店、中國移動代辦點、中國聯(lián)通代辦點、中國銀行； ?商務服務中心： 面積 3709平米，內(nèi)設有氧健身中心、多功能廳、文化藝術博覽中心、棋牌室、兒童益智中心、 500平米多功能游泳池； ?大型購物中心、合資的大型醫(yī)院、社區(qū)內(nèi)國際雙語藝術幼兒園在 規(guī)劃建設中。 ?物業(yè)類型：以多層為主，另附有小高層，戶型有 68318平米疊加 /平層花園洋房 ,從 1房 1廳到 5房 2廳。 長信海岸水城 西海岸高爾夫 貴族游艇會 新國賓館 熱帶海洋世界 美視高爾夫 長信海景花園 濱海大道 濱海大道 本報告是嚴格保密的。 ?交通： 北面濱海大道路況非常好。 案例 1 本報告是嚴格保密的。 ??？谂c青島的泛客戶群體類似，因此選取?？谂c本項目屬性相類似的西海岸片區(qū)樓盤案例進行分析。 區(qū)域板塊內(nèi)外的競爭策略：挖掘中高端客戶訴求，尋找突破區(qū)域價值的關鍵因素 濱海區(qū)大規(guī)模濱生活社區(qū)開發(fā)共通的成功關鍵因素分析 我們研究了類似項目，包括?？谖骱０镀瑓^(qū)、日照教授花園，廈門龍池項目，試圖尋找類比案例成功的關鍵要素 案例選取條件： ?濱海新區(qū)；