【正文】 17日為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)后至 8月 15日下誠(chéng)意金者認(rèn)購(gòu)日 216戶 5 155 5 3 30 153 5 3 30 152 5 2 20 151 6 3 36 3 137 6 。 ※ 其出發(fā)點(diǎn)有四： 一是，北向組團(tuán)動(dòng)工早，客戶可及早看到工程形象，有助于信心的提升； 二是，北向組團(tuán)臨近富民橋，富民橋與河畔新城之間有較寬的綠化帶，對(duì)客戶對(duì)較大的吸引力； 三是，北向組團(tuán)臨近公路，并部分樓體靠近小高層及高層，視線受到阻礙，價(jià)格相對(duì)南向組團(tuán)較低，有助于吸引前期客戶購(gòu)買； 四是，南向組團(tuán)綜合素質(zhì)相對(duì)較高，價(jià)格較高，在河畔新城首次公開發(fā)售成功后，市場(chǎng)熱度達(dá)到一個(gè)高度，再推出方可確保此部分的銷售速度與銷售價(jià)格。 ※ 對(duì)于單位推售策略，通常有兩種作法： 一是，分小組團(tuán)推出，避免將小區(qū)或大組團(tuán)賣散； 二是，基本依據(jù)整體各戶型的配比，從每個(gè)小組團(tuán)中抽出數(shù)組推出市場(chǎng)。 ※ 原則 10:與主流媒體進(jìn)行深度合作 聯(lián)合政府，通過(guò)與沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、時(shí)代商報(bào) 等主流媒體深層次的合作，聯(lián)手對(duì)河畔新城大肆炒作 。 舉行公關(guān)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離。 做事： 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)。 開展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、面對(duì)面的推廣。 做市： 通過(guò)整合各種 營(yíng)銷途徑，將市場(chǎng)啟動(dòng)出來(lái)。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 53 ※ 原則 8:造勢(shì)策略： 做勢(shì)，做市，做事，三者同步進(jìn)行。如樣板間應(yīng)采用有品質(zhì)保證的裝飾材料，才彰顯樓盤的形象與定位，還要注重細(xì)節(jié)，放置各式精致小飾物，如廚房的小砧板、菜刀、還有放置在桌上 的準(zhǔn)備好的晚餐材料：南瓜、大白菜、還有新鮮的魚等，這些都能引導(dǎo)參觀的人進(jìn)入模擬的居住環(huán)境氛圍內(nèi)。 注重生活細(xì)節(jié)。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 52 ? 付款方式一覽表： 付款方式 一次性付款 銀行按揭 簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí) 付 定金人民幣壹萬(wàn)元 簽署訂購(gòu)書十天內(nèi) (扣除壹萬(wàn)元定金 ) 樓價(jià) 30% 并簽署買賣合同 樓價(jià) 20% 簽署買賣合同及辦理銀行按揭手續(xù) 一個(gè)月內(nèi)付 樓價(jià) 40% —— 兩個(gè)月內(nèi)付 樓價(jià) 30% —— ※ 原則 7:現(xiàn)場(chǎng)包裝策略： 營(yíng)造國(guó)際生活氛圍。 徹底地打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和粉碎消費(fèi)群的心理防線，必須在性價(jià)比上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，才能形成“羊群效應(yīng)”，從而盡快形成“沈陽(yáng)第一名盤”的市場(chǎng)現(xiàn)狀。 經(jīng)驗(yàn)證明，讓前期買家有所回報(bào)往往是項(xiàng)目口碑最好的傳播方式。 另一方面，本項(xiàng)目總占建筑面積 100 萬(wàn)平方米的規(guī)模，開發(fā)周期長(zhǎng)，若在一期入市時(shí)的價(jià)格未形成強(qiáng)而有力的吸引力，將會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者等待社區(qū)成熟，等到河畔新城二期推出才購(gòu)買的情況。 促使消費(fèi)者及早購(gòu)買。對(duì)此，也要求河畔新城以理性的價(jià)位入市，促使首期快速銷售。河畔新城必須通過(guò)極佳的銷售速度延續(xù)“河畔神話”。河畔新城合理的價(jià)格定位，將直接影響銷售旺勢(shì)是否形成。（消費(fèi)者目前對(duì) SR新城的價(jià)格尚不認(rèn)同） 綜上所述，本策劃報(bào)告認(rèn)為中高檔樓盤目前需求有限，必然帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，4000 元 /平方米為臨界點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)樓盤的綜合質(zhì)素需求較高，并持謹(jǐn)慎的購(gòu)買態(tài)度。 消費(fèi)群心理價(jià)位： 4根據(jù)本策劃報(bào)告的 市場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)階段市民對(duì)渾南項(xiàng)目的心理接受均價(jià)，一般在 30003200 元 /平方米之間。即使如此，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)時(shí)的渾南地段居住信心仍然不足。 2包括萬(wàn)科金色家園、金科名苑在內(nèi)，沈陽(yáng)的在售高檔地產(chǎn)項(xiàng)目，毛坯房?jī)r(jià)格超過(guò) 4000 元 /平方米的以上的，銷售速度均較為 緩慢。 2成龍花園、金科名苑、府苑名都 及同 檔次的樓盤，近年來(lái)價(jià)格皆呈下滑的態(tài)勢(shì)，由 7000 多元 /平方米下降為 45005000 元 /平方米左右。 1明年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的中高檔樓盤數(shù)量將明顯超過(guò)以往，呈幾何級(jí)的上升趨勢(shì)，因此，河畔新城面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將更大，對(duì)價(jià)格的制訂要更為謹(jǐn)慎。 ※ 原則 6:綜合性價(jià)比優(yōu)于對(duì)手： 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 49 一期銷售均價(jià)為 元 /平方米（含精裝修） ? 市場(chǎng)依據(jù)： 河畔新城的價(jià)格制訂，必須以市場(chǎng)為基本依據(jù)，遵照以下四個(gè)重要參考因素科學(xué)制訂，方可保證河畔新城的 價(jià)格具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，成功提高首期的銷售速度。 ※ 原則 4:充足的客戶儲(chǔ)備與管理，開盤前達(dá)到： 強(qiáng)烈購(gòu)買意愿者： 500 個(gè)以上； 較強(qiáng)的購(gòu)買意愿者： 1000 個(gè)以上； 意向登記者： 3000 個(gè)以上。 ※ 原則 3:一期不宜過(guò)強(qiáng)包裝，以免混淆受眾對(duì)項(xiàng)目整體 的感知。 不能提前透支賣點(diǎn)，必須結(jié)合工程進(jìn)度和市政配套進(jìn)行推售。 銷售后期為項(xiàng)目明年發(fā)展打好鋪墊。 銷售前期以河畔品牌、發(fā)展商與國(guó)際生活理念作為推廣重點(diǎn)。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 48 二、十大推售原則： ※ 原則 1:以河畔與企業(yè)品牌作為切入點(diǎn)。 設(shè)立社區(qū)網(wǎng)站，引領(lǐng)“ e時(shí)代”社區(qū)新生活，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活互動(dòng)智能化。 成立“河畔新城置業(yè)會(huì)”，業(yè)主獨(dú)享購(gòu)房?jī)?yōu)惠 /商業(yè)聯(lián)盟消費(fèi)優(yōu)惠。 提供家政服務(wù)，提高業(yè)主生活品質(zhì)，免除家庭瑣事困擾。 提供物業(yè)理財(cái)服務(wù)，為業(yè)主提供租賃專業(yè)代理，幫助業(yè)主獲得超值投資收益。 業(yè)主子女與不同膚色、不同語(yǔ)種的各國(guó)兒童歡樂(lè)有約、聚首一堂，從小養(yǎng)成全球意識(shí)。 緊依大學(xué)城，校園文化濡染書墨飄香，孟母不必再三遷。 為子女出國(guó)提供咨詢與便利，開通留學(xué)直通車。 ※ 生活計(jì)劃 7：國(guó)際英才計(jì)劃 —— 國(guó)際化的教育體系 子女成才一條龍，起步就與世界同步 首期配套三千余平米小哈津（國(guó)際）幼兒園，幼兒教育與國(guó)際接軌。 以運(yùn)動(dòng)為平臺(tái)，增進(jìn)人際溝通與交流，構(gòu)筑融洽的鄰里關(guān)系。 園區(qū)全方位智能安防系統(tǒng)、 24 小時(shí)保安，居家生活安枕無(wú)憂。 商業(yè)獨(dú)立于居住、機(jī)動(dòng)分離于步行的交通系統(tǒng)，創(chuàng) 造最大的安全性和暢通性。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 44 ※ 生活計(jì)劃 6： 和諧居住計(jì)劃 —— 國(guó)際化的社區(qū)文化 一方水土一方人 美善生活永相隨 以人為本的四重社區(qū)空間規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)公共與私密、開放與歸屬的完美統(tǒng)一。 競(jìng)技與大眾體育分類配置，滿足老中青業(yè)主不同的運(yùn)動(dòng)需求。 籃、羽、乒、泳等八大標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)館，實(shí)現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)就在家門口”。 宅間綠地前的健康休閑區(qū)，生活與自然更親近。 專屬少兒活動(dòng)的 二級(jí)運(yùn)動(dòng)區(qū) ，讓下一代自由健康成長(zhǎng)。 ※ 生活計(jì)劃 5： 運(yùn)動(dòng)健身計(jì)劃 —— 國(guó)際化的配套設(shè)施 奧運(yùn)精神打造健康生活，讓生活在運(yùn)動(dòng)中更精彩。 建設(shè)部東北首家“健康住宅”試點(diǎn)社區(qū)，健康環(huán)境一生一世。 依托建筑錯(cuò)落的圍合式空間，構(gòu)建立體化多層次綠化景觀。 項(xiàng)目周邊綠色環(huán)抱，與超百萬(wàn)平米五里河公園、超 80米寬綠化景觀帶和諧共生。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 43 ※ 生活計(jì)劃 4：綠色健康計(jì)劃 —— 國(guó)際化的健康環(huán)境 崇尚自然，崇尚健康，讓生活在綠色中舞動(dòng)。 近三千平米小哈津（國(guó)際）幼兒園一期 同時(shí)交付，教育配套與國(guó)際接軌。 超萬(wàn)平米大型運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部與一期同時(shí)交付，健康運(yùn)動(dòng)配套一步到位。 百分百的環(huán)保 /品牌建材，一流裝修品質(zhì)。 青年大街、沈南大道、渾南大道及即將開通的富民橋，構(gòu)建渾河?xùn)|西南北快速干道 。獨(dú)特的廚房防倒煙總體系統(tǒng) 設(shè)計(jì) ※ 生活計(jì)劃 3：精裝社區(qū)計(jì)劃 —— 國(guó)際化的社區(qū)品質(zhì) 別人造房，我們?cè)斐牵瑒e人造城，我們?cè)靿?mèng)。防銹、防腐銅鋁散熱器 短肢框架剪力墻結(jié)構(gòu) 國(guó)際高級(jí)衛(wèi)浴潔具 美國(guó)保溫隔音板 日本彩色雙玻中空塑鋼窗 國(guó)際品牌建筑材料，百年質(zhì)量信心保證。 職業(yè)經(jīng)理人、技術(shù)專家團(tuán)隊(duì) ，遠(yuǎn)赴歐、美、日、俄、法等國(guó)巡訪與采集國(guó)際生活元素，薈萃世界各地建筑之精華。 國(guó)際化戶型設(shè)計(jì)， 3米層高，原創(chuàng)“四明戶型”之王 —— “會(huì)呼吸的房子”。 北歐建筑風(fēng)格、三級(jí)規(guī)劃空間、院落圍合式布局， 構(gòu)筑超百萬(wàn)平米規(guī)模的國(guó)際級(jí)社區(qū)。 著名的英國(guó)阿特金斯規(guī)劃設(shè)計(jì)所、留法多年的 中國(guó)色彩研究所所長(zhǎng)宋建明教授、留日?qǐng)@林景觀設(shè)計(jì)大師章俊華博士等 國(guó)際級(jí)大師強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手設(shè)計(jì)。 河畔新城 —— 源自東北首座 涉外 國(guó)際名園“河畔花園”十二年輝煌。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 41 十一、河畔新城產(chǎn)品力深化與提升方案 國(guó)際生活八大計(jì)劃為實(shí)現(xiàn)國(guó)際生活提供現(xiàn)實(shí)的支持，更明確構(gòu)筑河畔新城的銷售競(jìng)爭(zhēng)力。 ※ 在品牌發(fā)展與深化的過(guò)程中，不 斷創(chuàng)造河畔新城的美譽(yù)度。 根據(jù)銷售及工程進(jìn)度的推進(jìn)，河畔新城將一步步展現(xiàn)完美的篇章，以此為基礎(chǔ)，將項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)及特質(zhì)有效地傳播予客戶，使之對(duì)河畔新城的輪廓愈來(lái)愈清晰及突出，形象也更為鮮明與獨(dú)特。 河畔新城作為一個(gè)大盤，甫一出場(chǎng)，必須占據(jù)目標(biāo)客戶群的注意力，讓河畔新城作為沈陽(yáng)地 業(yè)界的“金字招牌”，成為明星樓盤中的明星，形成從眾效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)首期快速銷售的目標(biāo)。 ? 對(duì)于父親，我們有著充分的歸屬感與信賴感。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 40 品牌描述： 智慧、包容、親切、現(xiàn)代 ? 如果將河畔新城擬人化，我們認(rèn)為更像一位父親。 ※ 國(guó)際生活 8 大計(jì) 劃是實(shí)體。 國(guó)際性的內(nèi)涵在于包容。 華新聯(lián)美從博大到精深，以其國(guó)際背景、扎實(shí)的本土經(jīng)驗(yàn)、雄厚的集團(tuán)實(shí)力、前瞻性的開發(fā)眼界等，為河畔新城繼河畔花園之后，持續(xù)創(chuàng)造地產(chǎn)界的高峰提供了堅(jiān)實(shí)的保障。 品牌承諾： 品牌承諾：實(shí)現(xiàn)生活夢(mèng)想的舞臺(tái) 每一個(gè)人心中都有著對(duì)生活的夢(mèng)想，在河畔新城，國(guó)際的生活視野為住戶制訂了完善的生活計(jì)劃，為每一個(gè)人提供了量身定造的“圓夢(mèng)”平臺(tái)。 新 —— 坐享城市發(fā)展新區(qū)位的大環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并為項(xiàng)目注入國(guó)際的建筑、生活理念。當(dāng)年碧桂園提出“給你一個(gè)五星級(jí)的家”、奧園提出“運(yùn)動(dòng)就在家門口”等均以物質(zhì)（產(chǎn)品）為思考點(diǎn)，而該廣告語(yǔ)則以精神（感性）為主要訴求點(diǎn)， 是從物質(zhì)到精神的升華，彰顯著華新聯(lián)美的“人本主義”，亦是對(duì)新住宅運(yùn)動(dòng)精髓的深刻演繹。在河畔新城， 為住戶制訂了完善的生活計(jì)劃，為每一個(gè)人提供了量身定造的“圓夢(mèng)”平臺(tái)，而國(guó)際生活 8 大計(jì)劃就是這一平臺(tái)的支柱。 “滿足每一個(gè)有夢(mèng)的心”的提出，深入挖掘了目標(biāo)客戶的欲望與需要， 正因?yàn)槿绱?，有著?jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)，對(duì)于有夢(mèng)的生活者來(lái)說(shuō)，是一種極大的觸動(dòng)，并引發(fā)共鳴。河畔新城是繼河畔花園之后，持 續(xù)創(chuàng)造地產(chǎn)界的高峰提供了堅(jiān)實(shí)的保障。正是體現(xiàn)了“自然與建筑的一切就是為了適應(yīng)人的生存而存在”的國(guó)際住宅趨勢(shì)。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 38 ※ 候選方案 2： 滿足每一個(gè)有夢(mèng)的心 ※ 闡釋： 每一個(gè)人都有夢(mèng)想，而 家作為一個(gè)生活的載體，賦予了種種的期盼。 該廣告語(yǔ)也蘊(yùn)含著河畔新城與住戶親密的關(guān)系，就像一段真摯的愛(ài)情，在乎曾經(jīng)擁有，更在乎天長(zhǎng)地久，雙方手牽手，共同度過(guò)一生。生活在河畔新城，每一天的感受都是溫馨的，輕松的、有安全感的。 “你我的國(guó)際生活”寓意在河畔新城，每一位住戶都是主人，共同擁有河畔新城創(chuàng)造的生活空間，河畔新城是個(gè)大家庭，在這個(gè)大家庭中每一個(gè)小家都在幸福地、和諧地 生活著。這正是符合“大樓盤輕聲說(shuō)話”的溝通技巧，在這種溝通下，客戶產(chǎn)生較高的好感度，在潛移默化中接受河畔新城。 ※ 候選方案 1： 你我的國(guó)際生活 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 37 ※ 闡釋： 此方案最大的特色在于與目標(biāo)客戶的溝通性強(qiáng)。 提高傳播率與記憶度。 “百分百”也代表著華新聯(lián)美對(duì)河畔新城的期望與追 求。 “國(guó)際生活百分百”，不僅較好地完成了這一首要任務(wù)，更重要的是以“百分百”強(qiáng)化了“國(guó)際生活”的權(quán)威性、唯一性和純粹性，而且，傳播的可感性強(qiáng)，有助于給予客戶強(qiáng)烈的感受，激發(fā)起客戶的共鳴。 河畔新城廣告語(yǔ)的首要任務(wù)就是清晰地傳播項(xiàng)目的定位，令目標(biāo)客戶群初次接觸便得以認(rèn)知河畔新城的價(jià)值主張，并與自身的需求與欲望對(duì)照，從而形成感性上的認(rèn)知，繼而產(chǎn)生深入了解的沖動(dòng)，這是引發(fā)購(gòu)買行為的基礎(chǔ)。 國(guó)際生活是河畔新城所倡導(dǎo)的生活方式與生活文化，是為住戶展現(xiàn)的一幅幅繽紛、精彩的生活畫卷。 河畔新城的客戶定位是精英階層，這個(gè)階層的人士出生在六七十年代，在時(shí)代浪潮的沖擊下，生活視野已遠(yuǎn)遠(yuǎn)較上一輩人開闊，不再局限于沈陽(yáng)、中國(guó)，更著重于放眼國(guó)際，他們中有的曾在國(guó)外留學(xué)、工作，有的則與國(guó)外有著經(jīng)濟(jì)與文化交流的背景，從這