【正文】 四 、協(xié)調(diào)主體 系統(tǒng)內(nèi)資源的有效整合和系統(tǒng)外相關(guān)部委的積極溝通將是未來養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目發(fā)展壯大的重要保障，因此建議由 投資者 牽頭，對(duì)內(nèi)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)系，對(duì)外協(xié)調(diào)民政部、老齡委等相關(guān)政府部門，以切實(shí)保障養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目順利推進(jìn)。建議以 廉孝苑 項(xiàng)目為切入點(diǎn)，切實(shí)推動(dòng)投資者 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的開展。 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 – 第 七 章 項(xiàng)目建議 一、項(xiàng)目結(jié)論 綜合分析，我們認(rèn)為投資養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，是一項(xiàng)利國(guó)、利民、利司的重要舉措，建議 投資者 投資參與養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目。 主導(dǎo)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定是項(xiàng)目成功的重要因素。 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 – 爭(zhēng)取有力的政府支持是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 。 關(guān)注綜合效益和長(zhǎng)期利益是項(xiàng)目成功的必要條件。 做好專業(yè)化管理是項(xiàng)目成功的核心要素。 做好產(chǎn)品定位和項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功的重要基礎(chǔ)。 做好輿論宣導(dǎo)和市場(chǎng)培育是項(xiàng)目成功的重要保證。 四、關(guān)鍵成功要素 廉孝苑 投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有難得的資源優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略機(jī)遇，在產(chǎn) 品、資金、網(wǎng)絡(luò)、品牌以及進(jìn)入時(shí)機(jī)等各方面形成同行業(yè)難以超越的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)項(xiàng)目本身所蘊(yùn)含的先進(jìn)理念、科學(xué)定位、一體化功能和國(guó)際化管理也賦予其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 三、政策風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)國(guó)外成熟養(yǎng)老市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，政府的資金或政策扶持在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作和贏利上具有至關(guān)重要的影響，而國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要的具體扶持和優(yōu)惠政策尚存空白，一定程度上阻礙了我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn) 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 – 業(yè)的發(fā)展。能否做好隊(duì)伍建設(shè)、資源整合和內(nèi)部管理、實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)高效協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)，是對(duì)未來養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 和管理的極大挑戰(zhàn)。無論是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、較弱的社會(huì)認(rèn)同還是較低的收入水平，都給投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展不成熟，低端的敬老院、福利院、養(yǎng)老院占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的 80%，這些機(jī)構(gòu)大都規(guī)模較小，設(shè)施簡(jiǎn)陋，管理水平低下，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，個(gè)別養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還存在虐待老人的惡劣現(xiàn)象，使得社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)形象較差，大眾對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老缺乏認(rèn)同感。 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 與西方發(fā)達(dá)國(guó)家獨(dú)立意 識(shí)、自由主義占據(jù)社會(huì)主流不同，包括我國(guó)在內(nèi)的大多數(shù)亞洲國(guó)家受儒家思想影響深遠(yuǎn)，長(zhǎng)期以來形成一種“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，制約著養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展。 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 – 第 六 章 風(fēng)險(xiǎn)及關(guān)鍵成功要素 通過調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)，在消費(fèi)群體、經(jīng)營(yíng)管理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面仍存在一定的不確定性。這些服務(wù)收入包括老人的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、基 本生活服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、養(yǎng)老增值服務(wù)等。這些物業(yè)將由合作方負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，我方只賺取租金收入，以此獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，為物業(yè)上市做準(zhǔn)備。在物業(yè)成為成熟物業(yè)后，向老年人、投資者出售，以獲取物業(yè)增值收入。通過銷售部分養(yǎng)老公寓，獲取銷售利潤(rùn)，同時(shí)可以加速現(xiàn)金回流，減小資金壓力。同時(shí)， 投資者 參與一級(jí)土地開發(fā)，可以在二級(jí)開發(fā)時(shí)占得先機(jī)，獲得各種優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在土地拍賣完成后，其土地價(jià)款扣去開發(fā)成本后，土地增值部分， 投資者 將與地方政府 8:2分成。 圖： 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目盈利模式 資料來源：國(guó)壽投資分析 （一）土地開發(fā)收入 土地開發(fā)是指對(duì)未開發(fā)土地進(jìn)行包括“七通一平”在內(nèi)的土地整理，使其達(dá)到進(jìn)入土地交易所上市拍賣的標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)此類盈利模式相當(dāng)不利，由于入住費(fèi)用相對(duì)較高，通常為幾十萬，如此高的費(fèi)用而沒有產(chǎn)權(quán)，在目前的中國(guó)老人的觀念中，尚無法完全接受。根據(jù)選擇的居住條件、護(hù)理服務(wù)、餐飲標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，老人可根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、健康狀況選擇。 一次性費(fèi)用和管理月費(fèi)的比例有所區(qū)別，有些一次性費(fèi)用較高 ，相應(yīng)月費(fèi)較低，有些相反，還有提供多種選擇。 在入住此類養(yǎng)老社區(qū)時(shí)需繳納的會(huì)員費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房間與社區(qū)服務(wù)的不同而不同。 ２、以設(shè)施使用費(fèi)形式收取，不予退還，期限為終生或一定年限。 此類盈利模式的代表社區(qū)為北京太陽城老年社區(qū)，其位于北京的北五環(huán)至北六環(huán)之間，其銷售價(jià)格由 2021年開盤時(shí)的 4000元左右上升到目前銷售的 8000元左右，其歷年銷售價(jià)格如下： 圖：北京太陽城老年社區(qū)歷年銷售價(jià)格 資料來源：北京太陽城養(yǎng)老社區(qū)銷售資料 （二）運(yùn)營(yíng)型社區(qū)的盈利模式 第二類運(yùn)營(yíng)型盈利模式，通過對(duì)持有物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，并向入住者收取一次性費(fèi)用和月費(fèi)作為收入 。同時(shí)，其在老年社區(qū)外圍建有普通住宅樓，因此當(dāng)父母入住老年社區(qū)以后，子女可以選擇入住于外圍的普通住宅樓，這使得老人在得到較好的老年護(hù)理的同時(shí)也不缺乏“家 ”的感覺。適用于運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)較少、資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商。 圖：中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式 （一）出售型盈利模式 第一類銷售模式通過銷售物業(yè)一次性獲取開發(fā)利潤(rùn)，后續(xù)通過運(yùn)營(yíng)各 種配套設(shè)施獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外盈利模式的比較分析，結(jié)合養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們確立了養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目以土地開發(fā)收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入六塊為核心的盈利模式。 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 – 第 五 章 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老盈利模式 通過對(duì)國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們總結(jié)國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)的收入主要由開發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入及增值收入組成。 在養(yǎng)老養(yǎng)生 項(xiàng)目中， 廉孝苑 能 整合各個(gè)領(lǐng)域中的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)， 把 投資者 整體資源優(yōu)勢(shì)同專業(yè)機(jī)構(gòu)的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有效結(jié)合， 引入醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、餐飲、酒店等領(lǐng)域知名的專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助管理，提升項(xiàng)目管理水平。 （ 三 ）打造專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) 國(guó)內(nèi)的現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要集中于低端市場(chǎng)，服務(wù)方式和管理水平較為落后 。 廉孝苑 的養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人文、氣候、環(huán)境、地理和生態(tài)等因素，為中高端客戶候鳥式休閑養(yǎng)老提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)連鎖化、功能多樣化的全方位立體性地養(yǎng)老服務(wù)體系與現(xiàn)有低端養(yǎng)老產(chǎn)品形成巨大反差，對(duì)國(guó)內(nèi)中高端客戶形成強(qiáng)有力的吸引。在項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面充分體現(xiàn)人與自然、人與社會(huì)和人與人的和諧理念。 二、項(xiàng)目?jī)?nèi)涵優(yōu)勢(shì) (一 )引入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目本著“關(guān)愛老人、服務(wù)社會(huì)、科學(xué)管理、共創(chuàng)和諧”的經(jīng)營(yíng)理念，針對(duì)國(guó)內(nèi)中高端客戶的不同年齡段設(shè)計(jì)融休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老、醫(yī)療養(yǎng)老于一體的綜合性養(yǎng)老 機(jī)構(gòu) 。巨大的市場(chǎng)需求，吸引了眾多投資者的目光。 （三）搶占市場(chǎng)先機(jī)，打造 廉孝苑 品牌 改革開放三十年，國(guó)民收入顯著提高。由于國(guó)內(nèi)還沒有形成完整的管理體系和資質(zhì)評(píng)估制度，造成了養(yǎng)老市場(chǎng)混亂，監(jiān)管不力，老人在養(yǎng)老院遭受虐待的情況屢見不鮮。目前，我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)多以政府財(cái) 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 – 政扶持的“輸血型”敬老院和民營(yíng)機(jī)構(gòu)投資的養(yǎng)老院為主 ,且普遍集中于低端養(yǎng)老市場(chǎng)，效益較差、管理混亂、配套設(shè)施不完善、缺乏有規(guī)模性、處于無序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。養(yǎng)老社區(qū)的管理要接受聯(lián)邦、州政府的定期檢查，不合格要苛以重罰，甚至被起訴。 （二）打造行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主導(dǎo)市場(chǎng)格局 在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著一套完整而嚴(yán)格的管理體系和資質(zhì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。屆時(shí)， 廉孝苑 再想進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將會(huì)面臨更多的困難，所付出的代價(jià) 也勢(shì)必比現(xiàn)在大很多。宏觀政策的調(diào)整為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機(jī)遇，也為 廉孝苑 進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)“窗口”機(jī)遇。在 投資者 整體優(yōu)勢(shì)下，針對(duì)中高端客戶提供理念先進(jìn)、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品，建立標(biāo)桿示范，從而提高行 業(yè)準(zhǔn)入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競(jìng)爭(zhēng)。把握市場(chǎng)機(jī)遇，搶占市場(chǎng)先機(jī)，適時(shí)進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，通過參與制定養(yǎng)老行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，打造主導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的養(yǎng)老品牌，從而在行業(yè)內(nèi)保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成市場(chǎng)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。通過 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)身項(xiàng)目的示范性建設(shè)運(yùn)營(yíng)，引導(dǎo)消費(fèi)者轉(zhuǎn)變固有的養(yǎng)老觀念，逐步接受集中養(yǎng)老的生活方式，吸引社會(huì)各方面力量參與大型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)養(yǎng)老養(yǎng)生市場(chǎng)發(fā)育成熟。通過高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的建設(shè)，注重長(zhǎng)期收益和社會(huì)效益，聯(lián)合相關(guān)部委規(guī)范養(yǎng)老養(yǎng)生市場(chǎng)，共同打造建立中國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。從經(jīng)營(yíng)理念、選址布點(diǎn)、規(guī)劃建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等方面堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的原則，打造中國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)第一品牌。 四 、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目本著“關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會(huì)、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營(yíng)理念，依托自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，立足壽險(xiǎn)主業(yè)、面向全國(guó)高端人群，走社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的發(fā)展道路，全方位、立體性地開發(fā)老年服務(wù)體系，通過 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，打造中國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè) 全國(guó)一流的幸福老年 連鎖 樂園 ， 高品質(zhì)生活的老年人社會(huì) ，使老年人生命價(jià)值提升，通過老年社會(huì)公益事業(yè)，發(fā)揚(yáng) 廉孝苑 崇尚生命的理念，使老年人真正做到“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”，從而推動(dòng)養(yǎng) 老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)也可以讓 廉孝苑 外的志愿者為 廉孝苑 內(nèi)的老年提供服務(wù)，培養(yǎng)年輕人高尚的道德情操。 廉孝 苑 將設(shè)立潛能余熱服務(wù)平臺(tái)，使老年人中的各類人才通過 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 – 平臺(tái)找到發(fā)揮余熱的場(chǎng)所，以自己的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)奉獻(xiàn)，參與社會(huì)發(fā)展，體現(xiàn)老年價(jià)值。為此，養(yǎng)老 廉孝苑 為其提供了多樣化得平臺(tái)，使老人發(fā)揮余熱，繼續(xù) 參與社會(huì)發(fā)展， 實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。 心理服務(wù)： 對(duì)于老年人孤獨(dú)、寂寞的心理特征， 廉孝苑 將設(shè)立老年心里輔導(dǎo)中心，為鰥寡、孤獨(dú)的老人提供心里咨詢，以達(dá)到使老年人身心舒暢的目標(biāo)。 理財(cái)服務(wù)： 為滿足老年人財(cái)富管理的需求， 廉孝苑 將針對(duì)老年人財(cái)產(chǎn)較為豐厚的特點(diǎn)，提供特色理財(cái)服務(wù)，一方面通過專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士，為老年人提供理財(cái)知識(shí)培訓(xùn)和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的理財(cái)代理服務(wù)；另一方面由養(yǎng)老 廉孝苑 為老年人在市區(qū)的房產(chǎn)提供出租管理服務(wù)，幫助其實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值和增值。這些文化娛樂活動(dòng)，也將增加老年人的社會(huì)聯(lián)系，擴(kuò)大社交范圍，陶冶思想情操。 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 – 旅游服 務(wù)： 為滿足老年人休閑娛樂的需要， 廉孝苑 將引入專業(yè)旅游機(jī)構(gòu)為老年人提供旅游服務(wù)，并通過 廉孝苑 內(nèi)各類配套的旅游服務(wù)，如酒店服務(wù)、專車接送服務(wù)等，以便使老年人達(dá)到“候鳥式”的養(yǎng)老，使老人充分享受老年休閑時(shí)光。老年人將通過體育鍛煉，可以促進(jìn)其身體健康，有助于老年人延年益壽。