【正文】 這對(duì)我們未來的媒體投入有著清晰的指導(dǎo)意義。 ? 因?yàn)楸卷?xiàng)目所針對(duì)的客戶主要是自住客戶，因此重點(diǎn)突出宜居、以人為本的設(shè) 計(jì)理念。 打造 姜堰 市標(biāo)桿項(xiàng)目 高尚宜居生態(tài)社區(qū)典范 定位詮釋： ? 姜堰 市 房地產(chǎn)引導(dǎo)者 ；但不是豪宅，在現(xiàn)有市場(chǎng)做到高檔的定位已經(jīng) 能夠滿足需求 。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品處于從核心產(chǎn)品層向外圍產(chǎn)品層過渡階段，開始從關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、交通向社區(qū)內(nèi)環(huán)境、配套等外圍因素轉(zhuǎn)變；但是外圍產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面還停留在較初級(jí)階段。 經(jīng)調(diào)查，上述樓盤的 客戶來源以市區(qū)客戶為主，兼有少部分周邊縣城人員， 姜堰 市以外客戶比例較少；客戶職業(yè)以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位職工以及投資客為主，其中疊加及別墅客戶多是市區(qū)及周邊縣里的私營(yíng)業(yè)主；購(gòu)房目的多以居住為主，居住目的約占 90%，投資客比例約占 10%。 20212021泰 州人均可支配收入9 . 5 % 9 . 4 %1 3 . 8 %1 4 . 7 %1 4 . 0 %1 7 . 8 %1 5 . 1 %1 1 . 9 %1 1 . 6 %05000100001500020210250002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年（元/ 人）0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %城鎮(zhèn)人均可支配收入（元/ 人） 年增長(zhǎng)率泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 20212021年 泰州社會(huì)消費(fèi)品零售總額1 0 . 3 %1 2 . 4 %1 5 . 5 %1 6 . 5 %1 6 . 0 %1 8 . 3 %2 3 . 3 %1 8 . 7 % 1 9 . 0 %0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 04 0 0 . 0 05 0 0 . 0 06 0 0 . 0 02021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年（億元）0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長(zhǎng)率20212021年 泰州人均消費(fèi)性支出1 2 . 2 %3 . 5 %1 0 . 0 %1 9 . 6 %8 . 3 %1 0 . 2 %2 1 . 8 %1 0 . 7 %1 1 . 2 0 %02021400060008000100001202114000160002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年（元/ 人）0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %人均消費(fèi)性支出（元/ 人） 年增長(zhǎng)率泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 第 五 節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及競(jìng)爭(zhēng)策略 一、 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目位于姜堰市西側(cè)，淮海西路與上海路交匯處，臨近姜堰市市政府等行政核心單位，作為未來城市發(fā)展的方向所在、城市新興高尚居住區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有代表性樓盤如：深業(yè)地產(chǎn)的錦繡姜城、府西人家、錦辰國(guó)際花園、翡 翠城以及即將投入開發(fā)的藍(lán)岳首府。 （三）人均可支配收入及消費(fèi)水平 20212021年 泰州人均GDP1 1 . 4 %1 3 . 3 %1 4 . 8 %1 5 . 6 %1 6 . 3 %1 7 . 0 %1 3 . 5 % 1 3 . 8 %1 3 . 0 %010000202103000040000500002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年（元）0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %人均G D P （元） 增長(zhǎng)率泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 泰州市居民生活水平迅猛提高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力的保障。按照《泰州市城市總體規(guī)劃綱要（ 20212020）》，到 2021年，泰州市城市化率將達(dá)到 57%，據(jù)此測(cè)算，每年將有 10萬左右的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口，到 2020 年，泰州市城市人口將達(dá)到 120 萬人。 泰州市 20212021 年人均 GDP（元）及年增長(zhǎng)率見下圖： 20212021年 泰州市GDP1 1 . 6 %1 3 . 4 %1 4 . 7 % 1 5 . 0 %1 5 . 3 %1 5 . 7 %1 3 . 8 % 1 3 . 5 %1 3 . 5 %0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 02021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年（萬元）0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %G D P ( 萬元) G D P 年增長(zhǎng)率泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系見下圖： 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 由上表可以看出：泰州市 2021 年人均 GDP 尚處于 8004000 US$之間，202 2021 年人均 GDP 已超過 4000 US$，預(yù)示著泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已由快速發(fā)展期漸入平穩(wěn)發(fā)展 期。 （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 泰州市近年 GDP 及人均 GDP增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由高速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。 2021 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %；商品房施工面積 ，增長(zhǎng) %；商品房銷售面積 ，增長(zhǎng) %；商品房銷售額 ，增長(zhǎng) %。 2021 年，泰州 市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷售面積 ，下降 %。沿著這樣的政策路線發(fā)展， 今后 10 年 內(nèi) 的中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)更加健康穩(wěn)定和成熟。政策可行的路徑是 ： 一 方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià)，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。 第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng) 逐漸趨向理性 ，繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。 第三，中國(guó)房 地產(chǎn)在 12 年 內(nèi) 會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。 第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。可以預(yù)期的是， 2021 及之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)： 第一，房?jī)r(jià)將逐步回 歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。然而，當(dāng)前問題的重點(diǎn)，是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來的一系列隱患?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于 5%。《通知》抬高了土地增值稅預(yù)征率的下限。 2021年 5月 26日，國(guó)稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題。 2021 年 4 月 2 日，財(cái)政部下發(fā)通知：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 2021年 12月 22日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過《 關(guān)于 調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 》（ 財(cái)稅[2021]157 號(hào) ）。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。 稅收政策 2021 年 11月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。目前，對(duì)人民幣升值的預(yù)期很高。 人民幣升值一般認(rèn)為是國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益可觀。 2021年 4月 21 日中國(guó)人民銀行決定，準(zhǔn)備金率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由原來的 %上調(diào)至 % ；大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由原來的 %上調(diào)至 %。 2021年 3月 25 日中國(guó)人民銀行決定，準(zhǔn)備金率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由原來的 %上調(diào)至 % ；大型金融機(jī)構(gòu)存泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 款準(zhǔn)備金率由原來的 %上調(diào)至 %。 2021 年 2月 09 日，中國(guó)人民銀行決定，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 2021 年 12月 26 日，中國(guó)人民銀行決定，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 2021 年 11月 29 日中國(guó)人民銀行決定，準(zhǔn)備金率上調(diào) ， 中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由原來的 %上調(diào)至 % ；大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由原來的 %上調(diào)至 %。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 調(diào)整。 2021 年 1 月，四大國(guó)有銀行宣布：只要 2021 年 10 月 27 日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率 倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。 2021年 10月 9日，中國(guó)人民銀行 10月 8 日晚間宣布，從 10月 9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 2021年 5月 20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。 9 月 15 日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由 %提高到 %。 同日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即“新國(guó)八條”），就 鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展， 提出了 進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作 八條 政策措泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 施 。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格。 (4)切實(shí)增加住房有效供給。 (3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 (2)完善差別化的住房信貸政策。主要內(nèi)容包括 :(1)各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。 2021 年 6月 4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 不得低于 30%。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至 60%。 2021年 4月 11日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。 2021年 5月 27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 2021年 8月 25日中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求嚴(yán)格建設(shè) 項(xiàng)目貸款管理。 2021年 9月央行 9 月 27日出臺(tái)新政，要求商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持 借款人泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。 信貸政策 目前，政府信貸政策主要著力于兩個(gè)方面：調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)進(jìn)入門檻，控制企業(yè)投資；二是提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，控制個(gè)人投資。除了 70 年后自動(dòng)續(xù)期外，物權(quán)法還為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的