同致-南昌華東國(guó)際博覽城商業(yè)項(xiàng)目整體推盤策略(參考版)
2025-03-02 04:52本頁(yè)面
【正文】 總而言之，站在高處看問題，宜收宜放，避免傳統(tǒng)商業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，而將項(xiàng)目定位于一種全新的業(yè)態(tài)組合，置身于競(jìng)爭(zhēng)之外，擁有廣闊的空間，“逃離射程”名副其實(shí)。 4. 項(xiàng)目的擴(kuò)大化根據(jù)同致營(yíng)銷策略的完善運(yùn)用，項(xiàng)目可在現(xiàn)有規(guī)模上加以擴(kuò)大。近期包家花園文化廣場(chǎng)綠化帶建設(shè)完成，百大集團(tuán)在區(qū)域內(nèi)設(shè)立了連鎖商場(chǎng)，這一系列配套建設(shè)，啟動(dòng)了昌南乃至青云譜區(qū)的區(qū)域發(fā)展。與公交、客運(yùn)系統(tǒng)建立合作，在此處設(shè)立巴士總站，形成一個(gè)人流、車流、物流集散中心，在提升項(xiàng)目地板含金量的同時(shí)，帶動(dòng)了市場(chǎng)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。大力促成與洪都集團(tuán)的合作，在降低投資成本的同時(shí)，與洪都的品牌整合可提高市場(chǎng)的知名度與影響力。 管線布局：1. 促成物流合作江西省大型摩托車生產(chǎn)企業(yè)——洪都集團(tuán)，計(jì)劃在區(qū)域范圍內(nèi)再行建設(shè)一個(gè)大型摩托車生產(chǎn)園地，同時(shí)，依托洪都鐵路專線，在項(xiàng)目周邊打造物流中心。購(gòu)買土地時(shí)，一方面強(qiáng)調(diào)土地用途為商住，另一方面強(qiáng)調(diào)購(gòu)買土地是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，是華東國(guó)際博覽城自身發(fā)展的需求。在地理位置上，項(xiàng)目用地北側(cè)連接高新開發(fā)區(qū)，有著得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)，非常適合住宅地產(chǎn)的開發(fā)。 管線設(shè)計(jì)：根據(jù)同致前期的市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槌鞘挟a(chǎn)業(yè)帶，是未來城市制造業(yè)的主要發(fā)展區(qū)域，未來將有大量專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)駐該區(qū)域。 執(zhí)行過程中視市場(chǎng)反映而相應(yīng)調(diào)整。 考慮到足夠的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。 華東國(guó)際博覽城的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式具有唯一性和排他性，盡早入市能夠?yàn)榻饾?rùn)物流的邊緣效益拓展提供更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家GDP發(fā)展計(jì)劃中占有重要地位，相關(guān)法律出臺(tái)速度相對(duì)較快，對(duì)開發(fā)商的行為規(guī)范力度也在明顯加強(qiáng)，盡早入市可以充分利用現(xiàn)有的市場(chǎng)空間和政策空間。 南昌市商鋪投資市場(chǎng)漸入佳境，隨著投資者對(duì)商鋪投資的理解進(jìn)一步加深，商鋪投資的回報(bào)保證必將成為商鋪開發(fā)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)手段，盡早入市可以有效避免開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，我們?cè)O(shè)定了在二年時(shí)間內(nèi)完成所有銷售任務(wù)的開發(fā)周期建議。216。 南昌市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)并不活躍，房地產(chǎn)投資理念有待進(jìn)一步提高。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，購(gòu)房者消費(fèi)心理日趨成熟，同致地產(chǎn)在售的多個(gè)項(xiàng)目均表現(xiàn)出一定的溝通壓力。三、 整體開發(fā)周期建議216。在“逃離射程”的整體推盤策略中，前期的有效積累在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段予以最大限度的釋放，通過銷售場(chǎng)面的火爆敦促猶豫不決的客戶參與認(rèn)購(gòu)。同步進(jìn)行的還有售樓處的包裝與物料準(zhǔn)備，后續(xù)的銷售人員進(jìn)場(chǎng)開始內(nèi)部認(rèn)籌工作。針對(duì)目前項(xiàng)目整體工作開展進(jìn)程，本著不打無(wú)準(zhǔn)備之戰(zhàn)的思想，我們預(yù)定在公眾假期五月一日面市，本時(shí)期歷來為房地產(chǎn)的黃金時(shí)期。本項(xiàng)目在地域方面、投資客的接受界面方面都與上述項(xiàng)目存在一定差距，如果卷入戰(zhàn)團(tuán)，勢(shì)必會(huì)在推廣費(fèi)用投放、推售速度及資金回籠方面出現(xiàn)較大的壓力，個(gè)中變化不可預(yù)見度明顯上升。二、 整體開發(fā)時(shí)機(jī)建議據(jù)同致地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查情況顯示，2004年春節(jié)以后，將有數(shù)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目先后上市，其中包括朝陽(yáng)州片區(qū)洪城板塊項(xiàng)目、昌南項(xiàng)目、市中心項(xiàng)目、紅谷灘項(xiàng)目以及傳統(tǒng)住宅區(qū)項(xiàng)目，可以說2004年是南昌房地產(chǎn)名副其實(shí)的商鋪年。l 前期開發(fā)物業(yè)銷售回籠的資金可有利后期工程開發(fā)和宣傳推廣。l 分期分批開發(fā)相對(duì)的銷售單位也是分期分批，可以使銷售整齊有序，減少積壓?jiǎn)挝?，并能最靈活適應(yīng)市場(chǎng)。l 滾動(dòng)式開發(fā)有利本項(xiàng)目有序的整體管理。開發(fā)模式優(yōu)勢(shì)分析l 整體滾動(dòng)開發(fā)避免一次性人力、物力、財(cái)力等投入相對(duì)集中所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。整體項(xiàng)目開發(fā)不再按照常規(guī)模式劃分開發(fā)周期，而側(cè)重項(xiàng)目的開發(fā)過程的緊密銜接，形成分批上市、滾動(dòng)銷售的整體推盤模式。 迎合總體策略思路，為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)打好埋伏，市場(chǎng)功能不變，開發(fā)運(yùn)營(yíng)狀況良好的情況下，做到規(guī)模的最大化。 開展與公交、公路客運(yùn)系統(tǒng)的合作，爭(zhēng)取在本項(xiàng)目建立區(qū)域巴士站，真正將本項(xiàng)目培育為區(qū)域中心；216。同致建議，應(yīng)該在以下方面進(jìn)行管線予埋：216。在完成自身價(jià)值回報(bào)的同時(shí)，提升了整個(gè)片區(qū)的商業(yè)價(jià)值，根據(jù)同致以往的經(jīng)驗(yàn)，一塊完全陌生的土地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)成熟土地，至少需要兩年的開發(fā)時(shí)間。 與此同時(shí)，一期市場(chǎng)的開發(fā)打開了本片區(qū)商業(yè)開發(fā)的先河，必將吸引更多的投資商、開發(fā)商進(jìn)駐本片區(qū)，共同開發(fā)，屆時(shí)本項(xiàng)目可以借助相對(duì)有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，再行開發(fā)二期市場(chǎng)。在此形勢(shì)下，公寓市場(chǎng)反映必然暢旺。項(xiàng)目所處板塊——昌南的發(fā)展較南昌市其他區(qū)域相對(duì)落后，商業(yè)氛圍不夠濃厚，一期作為市場(chǎng)的試金石，通過完善的營(yíng)銷策略，市場(chǎng)仍反映平淡，不能取得客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)同，不能帶動(dòng)本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的提升，此時(shí)，可改變策略，間斷商業(yè)物業(yè)的投放市場(chǎng)，及時(shí)改推二期公寓。同時(shí)由于二期定位門類的經(jīng)營(yíng)范圍較廣，涵括較多，在二期銷售、招商工作完成良好的情況下，可考慮將三期配套公寓改為商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的擴(kuò)大化，達(dá)到銷售利潤(rùn)的最大化。在市場(chǎng)反映良好的狀況下，乘勝追擊，及時(shí)推出二期市場(chǎng)，把剩余客戶引導(dǎo)進(jìn)入二期的同時(shí)，對(duì)二期商業(yè)物業(yè)進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的推廣。結(jié)合一期的銷售市
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