同致-南昌華東國(guó)際博覽城商業(yè)項(xiàng)目整體推盤策略-展示頁(yè)
2025-03-10 04:52本頁(yè)面
【正文】 的項(xiàng)目定位。該項(xiàng)目定位得到了開發(fā)商及青云譜區(qū)政府的普遍認(rèn)可，為了確保這一項(xiàng)目定位的順利實(shí)施，同致為這一創(chuàng)新性定位量身定做了命名為“逃離射程”的整體推盤策略。前期調(diào)查表明，本項(xiàng)目用地作為商業(yè)性質(zhì)卻最不適合商業(yè)開發(fā)，相反調(diào)查顯示本項(xiàng)目用地的住宅需求擁有較大空間。這一定位擺脫了傳統(tǒng)零售業(yè)、商貿(mào)業(yè)引進(jìn)的操作難度，結(jié)合政府的發(fā)展規(guī)劃，在保持足夠長(zhǎng)的商品線的同時(shí)，為項(xiàng)目貫穿了產(chǎn)業(yè)主題，確保項(xiàng)目在政府支持以及后期招商方面受到最大程度的認(rèn)可，同時(shí)有利于通過項(xiàng)目定位吸引媒體的廣泛關(guān)注，在目標(biāo)客戶群中的傳播也可事半功倍。第一部分 總體推盤策略一、 策略提出的必要性在最不適合開發(fā)商業(yè)的區(qū)域進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目在開發(fā)過程中最為重要的問題就是項(xiàng)目的定位以及對(duì)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效回避。鑒于以上情況，在確定項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)的同時(shí)，非常有必要就項(xiàng)目的推進(jìn)以及分期開發(fā)的相關(guān)步驟進(jìn)行策略性規(guī)劃，為項(xiàng)目的開發(fā)全過程進(jìn)行相應(yīng)的引導(dǎo)，整體推盤策略的必要性也就非同一般了。城市的高速發(fā)展加速了南昌的城市化進(jìn)程，南昌在日新月異的同時(shí)，城市規(guī)模、規(guī)劃也在不斷的擴(kuò)大、調(diào)整，在不斷向市場(chǎng)發(fā)展方向靠攏的同時(shí)，南昌的城市規(guī)劃也在不斷的發(fā)生變化。在不斷的碰撞過程中，同致地產(chǎn)提出了產(chǎn)業(yè)CBD、城市產(chǎn)業(yè)帶以及城南商圈的概念，對(duì)本項(xiàng)目的定位尋找到了市場(chǎng)的支撐點(diǎn)。三、 總體推盤策略確定射程：在南昌的市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目中，在城南板塊的商貿(mào)發(fā)展表現(xiàn)方面，城南板塊占據(jù)著承上啟下的重要位置，眾多市場(chǎng)項(xiàng)目均看好這一發(fā)展方向。 包佛路屬于非城市規(guī)劃路，其主要功能是為昌南工業(yè)園提供交通必需，在周邊居民眼中，屬于“斷頭路”，在此路段興建商業(yè)建筑，矛盾更為突出。 城區(qū)車輛沿井岡山大道進(jìn)入包佛路屬于左轉(zhuǎn)彎，且進(jìn)入包佛路至項(xiàng)目地時(shí)，需要通過洪都鐵路專用線，一旦火車通過，就會(huì)形成長(zhǎng)時(shí)間擁堵。 井岡山大道與包佛路交叉口在現(xiàn)實(shí)情況下，已經(jīng)形成人流、車流的相對(duì)暢旺，未來隨著周邊的不斷發(fā)展，該區(qū)域形成區(qū)域商業(yè)中心在所難免，對(duì)本項(xiàng)目來說，此舉無疑是扼住了項(xiàng)目的交通咽喉。 項(xiàng)目首先開發(fā)范圍確定為摩托車及電動(dòng)車專業(yè)市場(chǎng)，占有一定的原始市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，但是后期市場(chǎng)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入以及價(jià)值最大化的目標(biāo)體現(xiàn)必須經(jīng)過一段時(shí)間的市場(chǎng)培養(yǎng)。分析上述情況，同致經(jīng)過反復(fù)研究，確定了本項(xiàng)目必須脫離的“射程”：擺脫周邊市場(chǎng)圍繞專業(yè)產(chǎn)業(yè)以及未來井岡山大道、包佛路交叉口的傳統(tǒng)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層面，利用有效手段增加該項(xiàng)目的配套功能，相應(yīng)減少大市場(chǎng)的功能面積。1)、項(xiàng)目定位：216。本項(xiàng)目的最終定位正是基于以上條件，縱觀南昌市的城市發(fā)展規(guī)劃，在不斷調(diào)整的過程中，城區(qū)范圍擴(kuò)大、引進(jìn)常住人口以及紅谷灘新區(qū)的開發(fā)始終是是恒定的規(guī)劃原則。但是，在江西打造沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移基地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略下，在作大作強(qiáng)南昌的中心思想下，南昌正在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)興市的發(fā)展階段，未來將有更多的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入南昌。目前，南昌的產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展較快，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)、昌南工業(yè)園、小蘭工業(yè)園、銀三角開發(fā)區(qū)都已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性發(fā)展階段，幾大制造業(yè)組團(tuán)以及相應(yīng)的居住社區(qū)逐步凸現(xiàn)，環(huán)城市居住區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶已經(jīng)形成。新市場(chǎng)的開發(fā)在提升片區(qū)產(chǎn)業(yè)架構(gòu)的同時(shí)，紛紛在市場(chǎng)規(guī)劃及管理方面突出創(chuàng)新，相對(duì)于洪城大市場(chǎng)傳統(tǒng)日用品批發(fā)的落后局面，昌南板塊大有后來居上之勢(shì)。216。新定位在原有基礎(chǔ)上，增加了產(chǎn)業(yè)CBD、物流核心、區(qū)域中心三大元素，從根本上擺脫了直面競(jìng)爭(zhēng)的尷尬局面，在開發(fā)商為市場(chǎng)定位苦心思索的局面中，本項(xiàng)目以服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、服務(wù)周邊市場(chǎng)、服務(wù)昌南片區(qū)占領(lǐng)了市場(chǎng)高端，以最大的兼容性完成了對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的占領(lǐng)，確保了市場(chǎng)價(jià)值的最大體現(xiàn)。216。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況分析顯示，摩托車、電動(dòng)車整車及其配件市場(chǎng)與市場(chǎng)需求不同步，市場(chǎng)可提升空間大，因此作為項(xiàng)目投放市場(chǎng)的首選經(jīng)營(yíng)門類，設(shè)置在商業(yè)價(jià)值最大的A地塊，首期開發(fā)。因此，同致將其定位于五金機(jī)電及其相關(guān)的金屬制品為主的，電子工業(yè)產(chǎn)品為補(bǔ)充的工業(yè)產(chǎn)品交易市場(chǎng)。 定位分析B地塊是整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展提升部分，從前期對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研情況上看，南昌市作為長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)（六省一市）之一的省會(huì)城市、京九線上唯一的單核城市，近年國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，同時(shí)政府重拳打造制造業(yè)基地，以工業(yè)發(fā)展帶動(dòng)城市發(fā)展，以房地產(chǎn)為首的第三產(chǎn)業(yè)更是日漸成熟，相應(yīng)帶動(dòng)了與其相關(guān)的各類產(chǎn)品市場(chǎng)，其中以五金機(jī)電產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)最為迅速，而南昌市現(xiàn)有五金機(jī)電交易市場(chǎng)不能與市場(chǎng)發(fā)展同步。中國(guó)現(xiàn)已成為世界電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展大國(guó)之一。2)、開發(fā)流程：項(xiàng)目定位確認(rèn)后，誰能夠第一個(gè)站出來啟動(dòng)市場(chǎng)，進(jìn)而提升整個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值，怎樣的開發(fā)流程設(shè)計(jì)可以最大限度的發(fā)揮土地價(jià)值，流程設(shè)計(jì)是執(zhí)行的關(guān)鍵。 思路分析：提升板塊含金量是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，如果該項(xiàng)計(jì)劃無法或未能達(dá)到預(yù)期效果，本項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)落入與周邊市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)的尷尬局面。項(xiàng)目啟動(dòng)后，選擇商業(yè)價(jià)值最低的區(qū)域，利用回報(bào)率較低的功能展開二期開發(fā)，一方面積極回籠資金，另一方面在前期板
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