同致-南昌華東國(guó)際博覽城商業(yè)項(xiàng)目整體推盤(pán)策略-在線(xiàn)瀏覽
2025-05-01 04:52本頁(yè)面
【正文】 塊價(jià)值提升的基礎(chǔ)上，借助周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，為后期開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備足夠的市場(chǎng)機(jī)會(huì)以及地塊含金量。面對(duì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，同致將上述建議統(tǒng)一整理如圖，作為逃離射程的核心計(jì)劃：在整個(gè)推盤(pán)計(jì)劃中，由板塊含金量入手，以提升昌南工業(yè)園含金量為市場(chǎng)推廣切入點(diǎn)，最大限度地整合了昌南片區(qū)的優(yōu)勢(shì)資源，為項(xiàng)目的后期推廣提供了足夠的宣傳亮點(diǎn)，從根本上逃離了片區(qū)相對(duì)差強(qiáng)人意的商業(yè)現(xiàn)狀。 決策思路選擇在目標(biāo)客戶(hù)群中，地塊形象的提升為項(xiàng)目的推售進(jìn)行了很好的推動(dòng)，適時(shí)進(jìn)行一期商鋪的銷(xiāo)售，給期待投資的人群一個(gè)實(shí)施計(jì)劃的機(jī)會(huì)。1. 市場(chǎng)反映良好的狀況下，再次提升板塊及地塊含金量，推出二期市場(chǎng)；本項(xiàng)目體量大，在采用整體滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的策略上，首期市場(chǎng)以平穩(wěn)的狀態(tài)投放面市，以試探市場(chǎng)認(rèn)知情況。根據(jù)二期市場(chǎng)定位，其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的輻射范圍明顯在一期基礎(chǔ)上有所擴(kuò)大，市場(chǎng)容量也隨之增加，二期市場(chǎng)在更深層次的提升了物業(yè)價(jià)值。2. 市場(chǎng)反映一般的情況下，則改推二期公寓，利用相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小的開(kāi)發(fā)模式，借助周邊其它項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，共同提升地塊商業(yè)價(jià)值。首先在本區(qū)域沒(méi)有規(guī)模性的公寓住宅物業(yè)；其次相鄰昌南工業(yè)園招商、建設(shè)工作進(jìn)一步完成，勢(shì)必增加對(duì)住宅物業(yè)的需求。這不僅促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)在穩(wěn)定的形勢(shì)下連續(xù)進(jìn)行，也在原有基礎(chǔ)上為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供了良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境。如圖：3)、管線(xiàn)預(yù)埋：作為昌南板塊最早開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，本案一定程度上擔(dān)當(dāng)了沖鋒陷陣的角色。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生最大的價(jià)值是對(duì)周邊土地價(jià)值的提升，所以，如何利用前期積累，在已有的成績(jī)上提升企業(yè)投資回報(bào)收益，是我們必須要考慮的核心問(wèn)題之一。 加強(qiáng)與洪都集團(tuán)的接觸，就摩托車(chē)市場(chǎng)以及物流中心（鐵路、公路）展開(kāi)充分討論，尤其是在物流中心方面爭(zhēng)取合作成功，則本項(xiàng)目的大部分長(zhǎng)期收益性投資可望較少，相應(yīng)提升投資回報(bào)率；216。 敦促政府加強(qiáng)區(qū)域路網(wǎng)的建設(shè)速度，為項(xiàng)目的管線(xiàn)導(dǎo)入營(yíng)造良好的區(qū)域環(huán)境；216。 第二部分 整體開(kāi)發(fā)模式、時(shí)機(jī)及周期建議一、 整體開(kāi)發(fā)模式建議開(kāi)發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)屬于投資型物業(yè)，鑒于商業(yè)地產(chǎn)推售的特殊性，同致地產(chǎn)提出了整體滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的工作模式。避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間個(gè)別投資和租用客戶(hù)的不良表現(xiàn)影響整個(gè)大盤(pán)的推動(dòng)阻礙，同時(shí)依靠滾動(dòng)銷(xiāo)售，更加靈活的依靠市場(chǎng)的良性積累，節(jié)省由于分期開(kāi)發(fā)造成的推廣費(fèi)用的無(wú)畏支出?；乇苓^(guò)大的投資風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，使有限的資金發(fā)揮出最大的使用效果是我們的首選。l 有利于回避市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺或轉(zhuǎn)淡對(duì)本項(xiàng)目造成的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。l 前期銷(xiāo)售的物業(yè)可以有效地試探市場(chǎng)，可以為后期的開(kāi)發(fā)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。l 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式運(yùn)用在本項(xiàng)目上，有利于充分利用前期的積累，提升土地價(jià)值，獲取最佳的市場(chǎng)回報(bào)。大量商鋪的上市給了投資者更多的選擇機(jī)會(huì)和空間，投資客戶(hù)群分流不可避免，商鋪之間的價(jià)格戰(zhàn)、優(yōu)惠戰(zhàn)、保障體系大戰(zhàn)呼之欲出。所以，同致建議，在采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的同時(shí)，抓住有利時(shí)機(jī)，提前上市，“逃離射程”的盡快消化首批建設(shè)物業(yè)，有效回籠首期投資，并為商鋪大戰(zhàn)期間的推售做好足夠的物質(zhì)、策略及客戶(hù)貯備。在此期間，一方面前期的推廣工作可按預(yù)定計(jì)劃，穩(wěn)步展開(kāi)；另一方面可利用不同時(shí)機(jī)，如開(kāi)工等，舉辦系列活動(dòng)，提高項(xiàng)目廣知度和經(jīng)營(yíng)高度。由于本項(xiàng)目受到市政府的重點(diǎn)關(guān)注，建議開(kāi)發(fā)商敦促設(shè)計(jì)院盡快拿到施工圖紙開(kāi)工，并趕在梅雨季節(jié)到來(lái)時(shí)進(jìn)入施工階段，并在施工過(guò)程中采用集中力量、逐個(gè)擊破的方式，延續(xù)性的展開(kāi)整個(gè)施工控制工作。在確保本案的推盤(pán)方案不會(huì)因?yàn)樯鲜袝r(shí)間的推移而受到負(fù)面影響的前提下，問(wèn)鼎建議利用有限的舉措及媒體推廣，盡早開(kāi)始進(jìn)行本案的客戶(hù)群直接積累。 前期市場(chǎng)調(diào)查顯示，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2002－2003年度出現(xiàn)了高潮，價(jià)格一路上揚(yáng)，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升最快的兩個(gè)城市之一。216。與住宅型房地產(chǎn)投資相比較，商鋪投資則吸引了大量的南昌市民，從日前上市的項(xiàng)目來(lái)看，南昌的商鋪投資市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)商鋪的個(gè)案失敗而受到影響，反倒一定程度上更加刺激了投資者的信心。 本項(xiàng)目屬于超大型項(xiàng)目，上市體量龐大，同致認(rèn)為必須抓緊一切時(shí)間，盡早入市，并力爭(zhēng)在較短時(shí)間內(nèi)完成所有產(chǎn)權(quán)出售部分的消化工作。216。216。216。216。216。參照以上意見(jiàn)，同致建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為理論三期，各期規(guī)劃如下： 現(xiàn)場(chǎng)施工及開(kāi)發(fā)節(jié)奏、推盤(pán)工作控制圖：——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！序工作內(nèi)容2004年2005年2006年12345678910111212345678910111212341一期招商 2內(nèi)部認(rèn)籌
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1