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可研報(bào)告-上半年度武漢房地產(chǎn)市場走勢分析(參考版)

2025-03-02 03:42本頁面
  

【正文】 從成交面積看, 90㎡ 120㎡ 的戶型受到購房者的追捧。引人注目的是,許多有意置業(yè)的消費(fèi)者趁著新春休假,一家大小前往樓盤參觀、游玩;其中 , 有一 部分則為小區(qū)業(yè)主(外地白領(lǐng))前來拜年的親戚及朋友。 同時(shí)央行本月 再次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率,是央行今年第二次上調(diào)利率,使部分非剛性需求的購房者進(jìn)入持幣觀望狀態(tài) ,也導(dǎo)致了部分新項(xiàng)目 開盤時(shí)間有所推遲。較之上月, 本月武漢房地 產(chǎn)市場成交量極劇減少,成交價(jià)格也有所下降, 主要由于 淡季及 春節(jié) 來臨帶來連鎖影響,導(dǎo)致沒有新的 項(xiàng)目開盤。月銷售套數(shù) 3281套,較上月增長了 %。但有一點(diǎn)可以肯定,土地增值稅的出現(xiàn)不會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生太大的影響,房價(jià)只會(huì)隨著供求關(guān)系的變化而產(chǎn)生波動(dòng),這也是市場的運(yùn)行規(guī)律。 土地增值稅的頒布目前并未對武漢的房地產(chǎn)市場造成太大影響,房價(jià)波動(dòng)相對較小,市場仍照慣常形勢發(fā)展。 同時(shí) , 從成交價(jià)格方面可看出, 3000元 /㎡ 4000元 /㎡的 中低價(jià)位樓盤及較受購房者的歡迎,銷量一直遙遙領(lǐng)先,此價(jià)格區(qū)間是目前市場需求主流,而高檔 盤銷售情況不太樂觀。 片區(qū)成交均價(jià) 區(qū)域 片 區(qū) 本月成交均價(jià) 上月成交均價(jià) 變化情況 漢 口 中心城區(qū) 古田片區(qū) 后湖片區(qū) 東西湖區(qū) 武 昌 中心城區(qū) 青山區(qū)域 南湖片區(qū) 光谷片區(qū) 漢 陽 中心城區(qū) 沌口區(qū)域 5 . 2 17 3 . 1 73 7 . 8 41 1 . 3 33 3 . 3 36 8 . 82 3 . 2 82 0 . 4 4 2 0 . 8 2 3 7 . 40500100015002021250030003500400045005000中心城區(qū) 古田片區(qū) 后湖片區(qū) 東西湖區(qū) 中心城區(qū) 青山區(qū)域 南湖片區(qū) 光谷片區(qū) 中心城區(qū) 沌口區(qū)域 6 0 4 0 2 0020406080本周成交均價(jià) 上周成交均價(jià) 變化情況 市場觀察 : 本月武漢商品房市場成交量為 7609 套,較之上月下跌 1263 套,跌幅為 %;成交均價(jià)為 元 /㎡,較之上月上升 %。月銷售套數(shù) 7609套。 專業(yè)好文檔 22 三、 武漢市房地產(chǎn)市場情況 上半年度武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展較快,雖然央行繼續(xù)調(diào)高存款準(zhǔn)備金利率,地產(chǎn)股又?jǐn)?shù)次全線下滑,但是房價(jià)上漲仍然較為迅速, 持續(xù)了近幾年以來武漢房價(jià)強(qiáng)勁上漲的勢頭。 在這種情況下想要通過宏觀調(diào)控抑制房價(jià)的上漲,實(shí)屬不智 。 房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系就像是蛋生雞與雞生蛋一樣相輔相成、互相影響。這主要是由于外地知名企業(yè)頻頻來漢拿地所致,這一行為有效地推動(dòng)了地價(jià)不斷向上攀升,而開發(fā)成本的增加及其所開 發(fā)的項(xiàng)目定位普遍較高導(dǎo)致了房價(jià)的快速上漲, 同時(shí),房價(jià)的不斷上漲又刺激了地價(jià)的攀升。同時(shí), 地價(jià)上漲極為迅速, 新推地塊 起始價(jià)每畝 漲幅為 %,樓面地價(jià)漲幅為 %;成交地塊每畝漲幅達(dá) %,樓面地價(jià)漲幅為 %。 綜合評(píng)論: 綜上所述, 2021年上半年新推地塊數(shù)量相對較少, 較 2021年同期減少了約 1/3;同樣,成交地塊的數(shù)量也較少,與 2021 年同期基本持平 。 可見, 目前 武漢土地市場需求極為旺盛,高額 地價(jià) 不能阻擋開發(fā)商拿地的決心, 節(jié)節(jié)上升的房價(jià)更刺激了眾多外地知名地產(chǎn)企業(yè)來漢開 發(fā)市場,融僑、豫園等企業(yè)的入駐進(jìn)使得武漢土地市場一度風(fēng)生水起, 新推出 的 地塊屢屢拍出價(jià)格新高, 如民主路地塊的樓面價(jià)就創(chuàng)出了武漢新高。 專業(yè)好文檔 20 成交地塊情況 地塊編號(hào) 地塊位置 出讓面積 ( ㎡ ) 土地用途 使用年限 容積率 起始價(jià) (萬元) 成交價(jià) (萬元) 競得人 P(2021)055 武昌區(qū)中北路 147 號(hào) 465321 住宅 70 年 197000 350200 上海豫園商城房地 產(chǎn)發(fā)展有限公司 P(2021)056 江漢區(qū)香港路 67020 住宅 70 年 商服 40 年 72600 72600 武漢天豐房地產(chǎn)發(fā) 展有限公司 P(2021)057 江岸區(qū)公安片 住宅 70 年 商服 40 年 23450 26050 武漢王家墩城建開 發(fā)有限公司 P(2021)058 武昌區(qū)紫陽村 5620 住宅 70 年 2980 2980 武漢星辰房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 P(2021)059 洪山區(qū)珞獅南 路 147 號(hào) 17360 住宅 70 年 商服 40 年 13770 13770 湖北阜城房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 P(2021)061 武昌區(qū)文明路 住宅 70 年 商業(yè) 40 年 33250 33250 武漢漢飛地產(chǎn)有限 責(zé)任公司 P(2021)063 江漢區(qū)航測村 A 地塊 住宅 70 年 商服 40 年 104800 105000 湖北葛洲壩海集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 P(2021)064 江漢區(qū)航測村 B 地塊 住宅 70 年 商服 40 年 35450 35500 武漢崇文置業(yè)發(fā)展 有限公司 P(2021)001 橋口區(qū)宗關(guān)街 1 號(hào) 住宅 70 年 6850 9920 武漢市橋房集團(tuán)有 限責(zé)任公司 P(2021)002 武昌區(qū)民主路 624 號(hào) 住宅 70 年 商服 40 年 9210 15500 華潤置地 (武漢 )有限公司 P(2021)004 武昌區(qū)武泰閘 片 住宅 70 年 2580 3100 湖北省世紀(jì)東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 P(2021)005 沿河大道與武 勝路交匯處 住宅 70 年 商業(yè) 40 年 112021 112021 武漢華通置業(yè)發(fā)展 有限公司 P(2021)006 武昌區(qū)武珞路 336 號(hào) 住宅 70 年 商業(yè) 40 年 27300 27350 武漢市海鼎置業(yè)有 限責(zé)任公司 P(2021)007 武昌區(qū)聯(lián)盟路 61 號(hào) 10458 住宅 70 年 商服 40 年 7000 7010 武漢天佳大自然環(huán) ??萍?責(zé)任公司 P(2021)008 漢陽區(qū)月湖橋 西側(cè) 124300 住宅 70 年 商服 40 年 68300 135300 重慶潤隆實(shí)業(yè)有限 公司 P(2021)009 武昌區(qū)武泰閘 住宅 70 年 1890 2820 武漢銀沁商貿(mào)有限 責(zé)任公司 P(2021)010 武昌區(qū)鐵機(jī)路 7 號(hào) 住宅 70 年 97800 162100 重慶潤隆實(shí)業(yè)有限 公司 P(2021)011 江漢區(qū)站前北 路特 1 號(hào) 住宅 70 年 3500 3500 湖北京華 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 P(2021)014 民權(quán)路與花樓街交匯處 22137 住宅 70 年 商服 40 年 38000 38000 武漢市江漢區(qū)房地 產(chǎn)公司 友誼路與民主 二街交匯處 3920 住宅 70 年 商服 40 年 前進(jìn)二路與自治街交匯處 2519 住宅 70 年 P(2021)015 江漢區(qū)賀家墩 村 住宅 70 年 商服 40 年 56500 56500 武漢王家墩城建開 發(fā)有限公司 P(2021)017 武昌區(qū)中北路 姚家?guī)X村 住宅 70 年 10280 10280 湖北華中房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 P(2021)018 江岸區(qū)勝利街 315 號(hào) 住宅 70 年 商服 40 年 6460 6530 武漢合記置業(yè)有限 公司 合 計(jì) —— —— 930970 1229260 —— 由上可知, 2021年上半年度成交地塊 共 22塊,總規(guī)模 達(dá)到 ㎡, 合 畝,高出 2021年全年 的 成交總量 ㎡,合 , 其 漲幅達(dá)到 %。 除沒有定價(jià)的 016 號(hào)地塊外, 其余的 17 塊地塊起始總價(jià)達(dá)到 459580 萬元,合 萬元 /畝, 比去年高出 /畝,漲幅達(dá)到 %; 平均樓面地價(jià)達(dá)到 1859元 /㎡,比去年高出 328元 /㎡,漲幅達(dá)到 %。且 1月、 2月、 5月 及 6月均無新的地塊推出, 僅 3月及 4月集中推出了以上 18 塊新地塊。 政府也在保證自身利益的情況下,不斷對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整,雖然最后結(jié)果顯示作用微乎其微,但是,畢竟也算是個(gè)好的 意圖 。從以上 種種新聞可看出,無論發(fā)生什么問題,無論頒布什么政策,房價(jià)都在不斷 向上攀升 , 而且大有越挫越勇之勢。擁有房源 768套, 已 預(yù)留拆遷安置房源 491套,廉租住房 40套,還有 237套公開出售。 ( 37) 今年首批 40戶廉租戶日前可入住 武漢市今年首批 40 戶廉租戶 6月 15 日上午領(lǐng)到新房鑰匙,他們的新家是位于 江岸區(qū)二七北路的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 —— 黃埔人家。登記現(xiàn)場遠(yuǎn)沒以前項(xiàng)目排長龍的景象。令人意外的是,該項(xiàng)目并不像以往的經(jīng)濟(jì)適用房那么火爆,供求比例為 1: 6,屬于 2021年以來最 “ 不受寵 ” 的項(xiàng)目。 點(diǎn)評(píng): 徐東 方圓 500米的彈丸之地,已經(jīng)落下十余家重量級(jí)商業(yè)項(xiàng)目,一個(gè)不輸 于 漢口的高檔商務(wù)區(qū)已初具雛形。 點(diǎn)評(píng): 限期開盤的規(guī)定出臺(tái)后, 部分項(xiàng)目在 具備了銷售條件 的情況下 遲遲不辦預(yù)售手續(xù),或者只給達(dá)到條件的一部分 樓棟 辦理預(yù)售 , 這種 “ 零敲碎打 ” 的賣房方式,除了吊足 購 房者的 胃口、積累客戶外,也 能 試探市場反應(yīng),即 :在 供不應(yīng)求時(shí)則漲價(jià)加推,銷售不好 則 放慢上市 的 速度,為未來 的 漲價(jià)留出 相應(yīng)的 空間。 ( 34)部分樓盤 整體上市改為零敲碎打 近日 ,一些 新開項(xiàng)目 僅拿出達(dá)到預(yù)售條件樓棟中的一部分公開銷售,用來試探市場反應(yīng)。 點(diǎn)評(píng): 今后小戶型供應(yīng)大量增加,必然產(chǎn)生較激烈的價(jià)格競爭。 而 股市火爆對二手 房 市 場 也有推動(dòng)作用。 同時(shí)房價(jià)漲幅明顯, 5 月份 二手房成交均價(jià)上漲最快的是洪山和武昌,分別上漲 %和 7%。數(shù)據(jù)顯示 5 月份的成交量比 4月份上升了 %。 點(diǎn)評(píng): 地價(jià)上升必然導(dǎo)致房價(jià)不斷向上攀高,而市民的恐漲心理也將導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)旺,目前樓市的供銷兩旺狀態(tài)便是最好的證明了。 ( 31) 武漢五月樓市迎來新一輪 的比拼 從 5 月中旬 起 ,不少樓盤的售樓部 逐漸 熱鬧起來,不少均價(jià)過 6000 元 /㎡的樓 盤人氣絲毫不減。經(jīng)過眾多巨頭 多輪 爭搶,不少地塊樓面地價(jià)越來越高,頻頻向上攀升,使得 很多 有購房意愿的武漢市民 擔(dān)心,這些地塊 建成 后 的高額 房價(jià)將 會(huì) 由購房者 “ 買單 ” 。 點(diǎn)評(píng): 拆除違章建筑將對武漢市容市貌起到優(yōu)化作用,同時(shí)也將有效規(guī)范各個(gè)村集體的不法違建行為。 ( 29) “拆違月”重點(diǎn)查處“集體違建” 近幾年來 一些村集體打著發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的旗號(hào),利用集體土地違法修建廠房、門面、辦公樓 等 以達(dá)到出租獲利的目的。 青菱城市花園 為例,僅規(guī)劃建設(shè)周邊配套的 道路就有四條,政府投入資金達(dá)上千萬元。 ( 28) 武漢市將投入巨資建經(jīng)適房配套 國土房產(chǎn)部門透露,截至去 年年 底,武漢市已累計(jì)為經(jīng)濟(jì) 適用 房小區(qū)投入市政公共配套資金 30余億元,今年 武漢 市將確保經(jīng)濟(jì)適用房政策性投入不低于 7億元,搞好經(jīng)濟(jì)適用房的配套。 ( 27) 武漢樓市半年每畝地漲價(jià) 200萬 自去年 11月至今年 4月,武漢城中心地塊每畝 平均單價(jià) 從 500多萬元上漲至 700多萬元, 其上漲勢頭及 速度均達(dá)到一個(gè)新的高峰。 目前 動(dòng)工的是 1期 8棟多層,今年內(nèi)可上市 1500多套,整個(gè)項(xiàng)目將在 2021年前完工。 青菱城市花園 于 5 月 8 日 在洪山區(qū)破土動(dòng)工,預(yù)計(jì)今年 10月起 將 分批上市 銷售。 點(diǎn)評(píng): 業(yè)內(nèi)人士估算,其蓋成樓盤后,加上建安成本及各種稅費(fèi)等,該樓盤成本近 6000元 /㎡ ,銷售價(jià)格將比肩江景房 ,將有效地拉升區(qū)域的整體均價(jià),從而帶動(dòng)周邊樓盤的銷售。 點(diǎn)評(píng): 房價(jià) 過高 和 市民對中小戶型房子的需求量非常大,而 目前 市場供應(yīng)與之并不匹配是本次春季房交會(huì)購房意向降低 的主要原因。 ( 24) 07春交會(huì) 購房意愿降至 歷史最低 4月 23日 ,為期 4天的 07年武漢春季房交會(huì)落幕。 ( 23) 4月 18日零時(shí)鐵路第六次大提速 4月 18日 零時(shí)起, 全國鐵路 第六次大提速,此次鐵路提速和車次調(diào)整,武漢受益較大,全國新增 的 7對直達(dá)列車有 3對從 武漢 始發(fā)。 ( 22) “ 富士康 ”使 區(qū)域房價(jià) 快速上升 近來, 距“ 富士康 ” 最近的幾個(gè)樓盤均價(jià)都有所上調(diào),從去年 12 月到今年 3月底,少則漲了 200元 /㎡ ,多的則漲了 700多元 /㎡ 。 點(diǎn)評(píng): 目前, 武漢的 待售房增多主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題,如 : 市郊房源供應(yīng)量偏大。包括商鋪、寫字樓在內(nèi),共有 。 點(diǎn)評(píng): 如此大規(guī)模的 閑置土地的處置,對于土地市場及房地產(chǎn)市場都將是一個(gè)不小的沖擊,而擁有該批土地的開發(fā)商則將面臨損失。截至去年 11月,市規(guī)劃局摸清了中心城區(qū)存在的這 65宗閑置土地。 點(diǎn)評(píng): 外地中介企業(yè)來漢,將會(huì)對原有的市場份額分配產(chǎn)生較大沖激,同時(shí),新經(jīng)營理念和方式的加入,有望解決目前武漢中介市場人員素質(zhì)普遍低下、服務(wù)質(zhì)量不佳等種種問題。 點(diǎn)評(píng): 客觀地說, 單位集資建房是解決住房困難的一個(gè)有效途徑,但其操作過程公平與否一向是關(guān)注的焦點(diǎn),不過,無論此中是否存在新的腐敗問題,都能在
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