華銀東蘭項目定位報告(參考版)
2025-03-01 21:51本頁面
【正文】 P（ 1 r） Cv 2800*（ 17%） 1241 TEL： 08716112103/4/5/6 FAX： 08716112108 昆 明 志 浩 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公 司 地址：昆明市寶善街福林廣場蔚蘭軒 10 樓 D2 敏感性分析 單位：萬元 變幅 利潤 項目 10% 5% 0 +5% +10% 銷售價格 557 697 837 977 1117 單位可變成本 837 銷售量（開發(fā)量） 837 項目經(jīng)濟評估 按照項目區(qū)域規(guī)劃控制指標：容積率 以下，建筑密度 35%以下，綠化率 35%以上；本項目規(guī)劃小高層， 以上的容積率是可以爭取到的，其盈利水平是較為樂觀的； 項目的銷售盈虧平衡點為銷售率 50%以上，在定位、設計和推廣、銷售準確的前提下，市場風險和項目投資風險不大； 本項目的波動因素中，價格因素對利 潤影響最大，開發(fā)量次之，成本因素影響最小，可見爭取較佳營銷策劃和設計方案是提高項目附加值的一個重要捷徑，而有效控制成本，爭取提高容積率可有效提高項目的抗風險能力，為提高盈利水平提供基礎條件。其 投資 回報率 =837萬元 ／（ 1963萬元 X 50%） X100%＝ % 。分析數(shù)字依據(jù)為： （ 1） 如利用 自有資金及 融資 為總投資額的 70%，剩余 30%利用銷售收入回資，其 投資 回報率 =（凈利潤／實際總投資額 X 投資百分比 ） X 100%＝ 837萬元 ／（ 1963萬元 X 70%） X100%＝ %。 經(jīng)濟分析（按容積率 方案計算） 項目盈利能力分析 靜態(tài)效益分析 如能以 2800 元 / m2平均價格銷售，靜態(tài)回報率可達 %。 TEL： 08716112103/4/5/6 FAX： 08716112108 昆 明 志 浩 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公 司 地址：昆明市寶善街福林廣場蔚蘭軒 10 樓 D2 經(jīng)比較，可以看到： ? 該路段內(nèi)普通高層均價可在 2800 元 /m2左右（軍安“金玉苑花園” 2900 元 /m2 的均價可作為本項目定價參照）； ? 一環(huán)路小高層及二環(huán)和二環(huán)路以外的小高層，主要以 配套便利性 和 環(huán)境價值 為價格彈性； ? 項目根據(jù)實際情況進行定位的水平，營銷推廣與銷售執(zhí)行的質(zhì)量等因素對于的項目銷售效果非常重要。
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